「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

そうですね。
マンションにとって修繕積立金のあるなしは重要な問題です。
将来スラム化するか、資産価値のあるマンションとして存続
するかは、その積立金の額にかかっています。

やはり長期修繕計画書のしっかりしたのを
作成することからスタートすべきです。

大規模修繕工事については、建築業者は
虎視眈々とねらっているからね。

大規模修繕工事で大切なことは、いかにして建築業者を
適正に選定できるかでしょう。
なかなか難しいからね。

ベランダにあるドレンの交換はどうしていますか。
ベランダは専用使用権のある共用部分ですよね。

インターホンの修理さえ管理組合がやっているマンション
もあるしね。

※今回取り上げました、給排水管の専有部分の工事につきましては、管理組合としても、真剣
　　に取り組まなければならない重要事項です。
　　ややこし問題だけに避け続けていれば、いずれ大きな問題に発展してきますし、スラム化に
　結びついていき、資産価値の減少となります。

　　この問題に対処していくには、理事会のパワーが要求されます。
　是非、理事会でこの資料を持ち寄り、読み上げるだけでもいいですから、再認識して下さい。

　　工事費の削減だけでなく、住民のストレス等を勘案すれば、できることなら共用部分と一緒に
　やるほうがずっと効率的です。
　　しかし、そのためには修繕積立金の大幅値上げが必要となってきますが、各区分所有者が
　それぞれ実施するにせよ、修繕積立金でやるにしろ、同じ区分所有者の負担であることには
　変わりはありません。

専有部分の給排水管の補修工事は、本来は各区分所有者が
やるのが本筋ですが、やれるものとやれない者がでてきますので
管理組合としてやる方がいいと思います。
どちらにしても各組合員の負担であることには変わりないのですから。

しかし給排水管の補修工事を管理組合として
やるにはかなりの労力がいりますからね。
当然マンション管理の知識や時間が必要です。
それができる人材が管理組合にいるかどうかですね。

やはり上階から漏水があると下階の住民は
迷惑しますよね。

あたりまえだろ
だから上階は分譲価格が高い

上階は停電で給水が停止したりエレベーターが停止する。

１階は植木鉢や猫除けのペットボトルが落ちてきて災難もあるが、女物の下着が舞い落ちてきてラッキーなこともある

うちのマンションでも１階の専用庭に
ペットボトル等が投げ捨てられていて
注意喚起をしている。

マンションの設計によったら上階と下階とどちらが良いかは個人によって異なるので吟味して購入したほうが良いでしょう。

うちは最上階、東南角部屋。
漏水の心配はないけど、下階への騒音はちょっとは
気にしている。

漏水があると後処理が大変だしね。

排水管の本管（縦管）は共用部分、枝管は専有部分と割り切って考える役員がいるが、枝管といっても室内に敷設されているわけではなく、床下（下の部屋から言えば天井裏）にあるのだから、その部屋の区分所有者が勝手に修繕できる代物ではない
標準管理規約２１条２項を根拠にして本管と一緒に枝管の管理（修繕）を管理組合が「行うことができる」というより、そもそも枝管は専有部分ではなく共用部分でありその管理は管理組合の責任と費用で「行わなければならない」とするほうが現実的解決策だろう

あなたはＰＡＲＴ２の書き込み者ですよね。
ここにきてもだめですよ。

専有部分の床下に設置されている排水管（枝管）は共用部分であると判断した裁判例がありますね。

最上階に住んでいるけど、棟にエレベーターが1基しかないので混んでいるときは各駅停車で困ります。
エレベーターがもう1基有ればいいのにと悔やまれます。節約したんでしょう。

エレベーターは早く移動したい人のためではなく、時間がかかってもいいから
安全に移動したい人のために設置されている設備だから、各駅停車で困る人は
階段を使えばよい。階段はノンストップだ。
大規模修繕のときにエレベーターを増設するよう準備工作を進めるのもよい。

うちはエレベータが３基あるので朝夕の通勤通学時間帯以外は１基を休ませて２基で運用して電気代を節約しています。でも、どれだけの節約になってるのか誰も知らない。

マンション管理士の先生方にこのコロナショック後の
分譲マンションの管理手法等がどのような方向に向かうのか、
どうすればいいかをご教授をお願いいたします。

漏水を伝ってコロナ菌が拡大しないように水回りは早めに修繕計画に盛り込むべきでしょう。

コロナが心配な人は外廊下外階段マンション

全面解除されても、マンション内特にエレベーターや
エントランスでのマスク着用は必要でしょうね。
これから暑くなるので大変ですが、最低限のマナーの
啓蒙活動は続けるべきでしょう。

ようやくコロナから解放されるのかな。
しかし不安はかなりある。

　　　マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
　　　資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安
　　全性を最重視すべきです。

ペイオフ
　　１金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。
ペイオフ対象外金融機関
　　住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。

しかし、コロナで葬式出した話は聞かんな
来月の総会で質問してみるかな

>>4354 匿名さん
すまいる債は利息は下がってきたけど、安定はしていたのにコロナの影響はどうなんでしょう

＜マンションすまい・る債＞

　住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって
継続購入するものです。

１）積立
毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円

２）安全性
優先弁済を受ける権利が付与されています。

３）収益性
利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。
４）流動性
１年経過後は、途中換金をすることができます。
５）積立ができる管理組合の要件
①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩
　 　しが、総会決議となっていること。

②長期修繕計画が作成されていること。

③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。

　＊「借入れ」について

　修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、
借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。

住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫

　１）融資金額
対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。

　２）貸付条件
最長１０年間のローンで、完全固定金利です。

３）貸付対象
　　管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託
　すること。担保は不要となります。
　　　①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。
　　　②滞納割合が、１０％以内であること。
　　　③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。
　　　④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。
　　　⑤返済期間は１年から１０年
　　　⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約
　　　　に一定の規定があれば融資条件に適います。

４）融資手続き
　　　管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後
　　　に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。

>>4357 匿名さん
商品は知ってるよ（笑）知らなくてもネット見ればいいんだから。コロナによる影響の見解を聞いているんだよ。

知識を披露するのが好きな人なんだから大目に見てやってｗ

　　　※管理会社の問題点

　マンションは管理を買えといわれています。資産価値の高いマンションは、維持管理・修
繕において管理組合が機能しているマンションです。
　管理会社に何もかもお任せでは決していいマンションの管理とはいえません。必要に応じ
てきちんと交渉する術も必要です。
　近隣の同規模のマンションとの比較も大切なことですが、ただ価格が安いというだけで判
断する訳にはいきません。
　　　例えば、管理会社の担当者がなかなかこない、管理員の質の低下、清掃も適当
　　　管理員（理事含む）が注意をしない（滞納金、共用廊下の私物の放置、ペット等）

　価格交渉の際は、どの項目でどれぐらい安くできるか、他マンションと比較してどの部分が
割高なのかを是正することが大切になってきます。

　又、管理員・管理会社の担当者と理事とのコミュニケを図ることが大切です。又、マンション
管理について素人同然又は時間がない理事に対して、しっかりサポートしてくれるフロントも
要求されます。

サポートするもしないもカネ次第と気づけよ

＞4362
そんなことはない。他物件と比べて管理費が突出しているのに、管理能力がゼロの管理会社もある。
カネ次第というのは悪徳管理会社の詭弁。

>>4362 匿名さん
イソギンチャクが多いからね、

管理会社のスタンスの問題であり、管理会社によって
対応の仕方がかなり違っています。
大手管理会社は平均的に委託費は高いようです。
高くてもいいのですが、大小のマンションを総花的に
管理していますし、フロントはそれで教育されています。
それぞれのマンションに対応した管理は難しいのでしょうね。
異動も頻繁にあるし。

マンション管理士さんに質問します。
管理委託契約の際の重要事項説明書は管理委託契約後に渡されるものですか。実は管理会社から重要事項説明書を渡されたのですが、肝心の部分は「管理委託契約書第〇条に定める通りとします」と書かれていて要領を得ません。管理委託契約後の重要事項説明書ならば、契約前に知り得るべき重要事項説明内容の役割を果たしているとは思えません。管理委託契約に限ってはこんなものなのですか。

重要事項説明書は、内容に変更があれば契約前に組合員に配布し全員に
説明をしなければならないことに適正化法で規定されています。
又、契約内容に変更がなくても組合員全員に重説の配布はしなければ
なりません。
管理会社との契約を更新する場合は総会の普通決議が必要ですよ。
承認されて初めて契約が成立するのです。
それが守られていないのでしたら、地方整備局に相談されればすぐ
解決しますよ。

管理会社は当たりはずれが多いから。
それにフロントの当たりはずれも大きい。

＞4367　匿名さん、
＞4366 です。地方整備局の○○部の○○課に相談すればいいのでしょうか。知っているのであれば教えていただけないですか。

それぐらいは電話してみれば回してくれるでしょう。
私自身はそういう問題は発生してませんので、相談
することもないのでね。

１０軒のマンションを担当してどれ一つとして同じものはない
構造も違えば住民の数や中核世代も違うし、規約細則も違う
専有部分内のインタホンやガス漏れ検知器を規約共用部分とかにしてるキ〇ガイ組合もあるし

>>4371 匿名さん
専有部分内のインターホンやガス漏れ検知器を規約共用部分
とかにしているマンションを、キ０ガイ組合とは、？

まずは担当するマンションの規約や細則を熟読することが重要ですよ。

インターホンを規約共用部分としていなければ
補修工事費は各戸負担となります。
熱感知器も同じことです。

専有部分内のインターホンや熱感知器などは区分所有法２条４項にいう
　専有部分以外の建物の部分
　専有部分に属さない建物の附属物
　第４条第２項の規定により共用部分とされた建物の部分や附属の建物
のいずれにも当たらないから共用部分ではありませんが、その管理（修繕や取替）を
管理組合が行うことにするのはいいことだと思います。

正解ですね。

どうやらインターホンや熱感知器を専用使用権が設定された共用部分にすれば修繕費用を
各戸負担から組合負担にできるメリットがあるということのようですね。
ただ、標準管理規約では、専用使用権が設定されている共用部分の通常の管理費用、つまり
インターホンが故障した時の修繕費用は各戸負担なので、あまり意味はないのかなと。

インターホンの耐用年数経過による必然的取替などの場合は、組合主導でマンション全体で
実施するメリットは確かにありますね。数がまとまると単価が安くなるとか。
ただ、その場合でも、組合員が費用負担することに変わりはないと思います。
組合が業者に支払うカネは、結局は組合員が拠出する管理費と修繕積立金が原資ですから。

日付が変わると話題すり替えの術でいく

>>4371 匿名さん 専有部分内のインターホンやガス漏れ検知器を規約共用部分
とかにしているマンションを、キ０ガイ組合とは、？

ガス漏れ検知器は不要な組合員もある　IH機器使用者は不要。

30数年前のピンポンを共有にすれば取り換えたくても取り替えられないのでは。
やっぱり、専有物が正解です。
これからは、スマートドアホンの時代。

＞4366です。
マンション管理委託契約書と重要事項説明書とどちらが先かご存知の管理士はいないようですね。

しってれば自分で答えればいいんじゃないの。

>>4380 匿名さん
漏水による漏電発報もあるマンションもあります。
その他の発報もある。インターホンの故障は危険信号を
遮断することもある。
よって管理組合の管理対象部分とした方が安心でしょう。

インターホンで入室せずに玄関で消防点検ができるし、
管理員との通話もできるし、全戸への案内放送もできるから
便利だよね。
外来者の履歴や映像、音声、時間も確認できる。
戸内のインターホンや熱感知器が故障すれば消防点検も
できないからね。やはり管理組合負担で修理すべき。

マンションにより状況も違うので決める方に無理がある。

インターホンの重要性は意外と理解されていません。
新築のうちは問題ない事でも古くなるといろいろ問題も出る。
火災の警報などが遅れて手遅れといった事態もあります。
ここら辺の仕事は管理会社を通しておいた方が賢明ですが、
理事長が知識がなく組合直で安いといった理由で業者に工事
を依頼したら、トラブルがあり管理会社も手が付けられなく
なり理事長は責任を追及されています。

インターホンは重要な役割を担っていますよね。
いざという時は、非常ボタンを押せばいいですし、
消防点検も居室内に入らずにできますし、館内放送も
できます。
当然インターホンの専有部分以外は共用部分でしょうが、
専有部分内にあるインターホンや熱感知器も管理組合が
管理するように規約で規定すればいいと思います。
管理組合としてやろうが個人でやろうが同じ組合員から
のお金であることには変わらないのですから。

インターホンの非常釦が使えなくて管理会社にクレームを入れたら、
インターホンの交換工事は組合が単独で工事をしたのでインターホン
によるトラブルは管理会社としては対応できかねると断られたケース
もあります。
分譲マンションは築古になると専有部分等の工事を管理規約等を知ら
ない組合員が勝手に工事をして後々大変なことが生じる。

極端な例でいえば二戸一とかです。実際にあります。組合が機能不全
です。

インターホンの修理なら管理員にいって業者の手配を
してもらい修理してもらえばいいでしょう。
それぐらいもやらない管理会社ならリプレイスすべきです。
ただ、インターホンの非常釦が使えないといって管理会社に
クレームをいうことではないでしょうが。

消防点検をまだ居室内でやっているマンションは
あるのかな。
多分すくなくなってはいると思うけど。
現在はほとんどが居室内に入らず玄関のモニターの
ところでやっているのが多いと思う。

>>4391 匿名さん
この間理事長が管理会社抜きでインターホンをモニター付けを4000万かけて交換した武勇伝を聞かされた。
ところが消防設備点検時に点検員が居室内に入らないとできない仕様のインターホンであることが判明した。。
理由を聞くとこのマンションにはこの使用は取り付けられないとの業者の回答だったそうです。
後日管理会社に聞いたら提案はしたが取り入れられなかったそうです。

今後問題になりそうである。

消防点検を居室内に入らずやるためには、
熱感知器と一緒にやらなければならないのです。
当然熱感知器の交換費用等が発生します。
消防点検を居室内に入らずできるというのは
知らない理事が多いと思いますよ。

ただ、総会では従来通りの工事での承認を
得ているんですよね。
だったら問題にはならないと思いますよ。

インターホンと連動している専有部分内にある消防設備の熱感知器
を年二回点検をするのに、
専有部分内に入らずに点検できるインターホンがあることを理事長
はじめ他の理事も知らないで管理会社のこの機器を提案したにも関
わらず、これ等を無視して交換した。
年二回の消防設備点検費用が半額以下になることも知らなかった、
当然責任は追及されるが、
組合員に不利な組合費の使用を認めるような議案は普通決議で可し
ているので真の責任追及は問うことはできないが、
知識があると、無いとの差は組合費の節約もできるといった証明に
はなる。
塵も積もれば山となる。マンションは優秀な管理者がこれ等の知識
を保有して組合員のために運営されるようにしてほしいです。

肝心のマンション管理士がいなくて、ミーハー通しのスレなんだ。
がっかりだな。

消防設備点検は玄関先のインタホンをコチョコチョやるより部屋に入ってキチンとやってほしいと考える組合員が多数派だったらそれでいい。何が何でも費用節減したらいいというのは間違い。

インターホンで熱感知器を消防点検するときは、
消防署がインターホンや熱感知器を交換したときに
立ち入り調査をして承認後に玄関での点検が認められる
ので居室内での点検と同じだよ。

インターホンの交換時期が近づいてたマンションの
皆さんは、一度熱感知器と抱き合わせて交換し、消防
点検を居室外でできる方法を検討されたらいかがですか。
価格等を知りたい方がおられましたら、私どもの経験を
元に提供してもいいですよ。

ここのスレにはマンションの理事たちは
殆どいませんからね。
管理会社の方は多いようですが。

消防点検を居室内に入らずできれば
煩わしさや在宅が全く関係なくなります。
消防点検費もかなり安くなりますし。

今の新築はインターホンで消防点検をします。
室内に入ることはありません。
交換時はこのシステムを注文したほうが賢明です。
価格は少し高いだけです。

室内で点検員さんと会話したい孤独老人も多い。

>>4400 匿名さん
書き込んではいませんが理事長です。
参考にさせて貰っていました。
うちのマンションではコンサルと契約し、時間と手間をお金で解決しましたが。

>>4404さん
理事長さんも参加されている方がおられるんですね。
私の書き込みはマンションの住民の皆さんや理事の皆さん方に
対して役に立つ情報等を書き込んでいるのですが、是非参考に
して頂いて、もし間違っていたり疑問点がある場合は再質問なりを
してください。
私が知らなかったりした質問に対しては、全国の優秀な皆さん方が
答えてくれることを願っています。
決して批判とかするのではなく、前向きに対応してくださることを
期待しています。

　ロ．「修繕積立金の値上について」

　　　修繕積立金は長期修繕計画に基づいて、１戸当り月の必要額を計算します。
　　しかし、長期修繕計画には全て網羅されていない部分もあります。
　　　又、専有部分にある、給水管・排水管の支管部分は、当然専有部分ですので、長期修繕
　　計画には入っていません。
　　　これについても、いずれ更新が必要になる時期が確実にやってきます。
　　　不具合が生じてきたら、各区分所有者がその責任と負担で実施しなければなりません。
　　　経年劣化による給排水管の更新工事については、保険の適用はありません。
　　　マンションをスラム化させないためには、修繕積立金の確保を行い、適切な工事をしていか
　　なければなりません。

　　　＊区分所有者が単独でやらなければならない工事・補修
　　　　　　ガスレンジ、給湯器、便座、換気扇、ガス管等は当然各人で取替等はおこないます。
　　　　　　そして、一番の大物は、給水管と排水管の支管の交換です。これについては、かなり
　　　　　の経費がかかりますので、できることなら本管の更新の時に一緒にやれば効率的です。
　　　　　　何故ならば、支管の交換より、それに伴う、床板とか背板を外したり、養生とかの経費
　　　　　の方が高くつくからです。それに、工事中の不便も１回で済みます。

インターホンも進化し続けている。2,3年後はスマートドアホンの時代がやってくる。柔軟に対応できない機種を選ぶと10年後は時代遅れとなる。消防点検にしてもしかり。4,5年後にはインターホンに頼らない消防点検のシステムもできるかもしれない。インターホンを共用設備とすることは未来の技術革新を無視した目先だけの人間がやることだ。

インターホンの進化をいっていても、現在は分譲時以来
そのままの状態になっているのではないですか。
又、インターホンに頼らない消防点検のシステムができる
かもしれないといっていますが、それを待っていたらいつまで
たっても不便は解消できません。
いつできるかもわからないものに期待していても現実の不便さ
は解消できませんよ。
いつやるのですか？

専有部分のカメラで管理人室や理事会や総会や共用部分
（駐車場・自転車「バイク」置き場。ゴミ置場）等をモニター
しようと思えばできるシステムがあると聞きましたが本当で
しょうか。
少なくともAIロボットに管理人業務はできるでしょう。

＞4408
言いたいのは、つまらないどうでもいいシステムで住民の手足を縛るのは愚策だという事。利益を得るのは住民じゃなくて消防設備業者。必死な姿勢が伺える。インターホンは住民が自由に取替できる専有部分とすべき。それなら住民の意思で最新の技術を取り入れることができる。

年２回法律で義務づけられている消防点検が、その度に
居室内に入り、それも全部屋点検されるというのは主婦
にとっては大変なんですよ。
片付けもしないといけませんしね。
消防点検業者は点検料が安くなるので利益的にはマイナス
になります。
インターホンは専有部分は自由に取り換えできるといっても、
機種やメーカーを勝手に変えるわけにはいきませんからね。
当然総会で最新のものを導入することはできます。

大変なのは４４１１だけ。高い消防設備を売りつければ喜ぶのは消防設備業者。年2回なんて大したことない。週2回来る宅配業者相手することに比べればかるーい。

給排水管の枝管部分は専有部分内にあるのではなく、専有部分の床下にあるのだから
「当然専有部分です」とはならない。共用部分と認めた裁判例もある。
ま、枝管が部屋の床上を通っているマンションでは「当然専有部分です」けどね。

この間4000万円を修繕積立金を取り崩して全戸交換した。
ところがインターホンと連動している感知器を消防点検時
に居室に入ってした。
役員の特に理事長はバカだから管理会社に相談しないで
他の業者にさせたのである。あいた口が塞がりません。

よくこの理事長から相談を受けていたが話していると、
少し足りないのではないかと思い関係を避けていた私も
責任を感じる。何でもかんでも管理会社を抜いて工事をすれ
ばいいと思っているバカです。
マンション管理士試験も7から8回受けたがいつも不合格です。
理事長をしたいならこれくらいの試験は合格してほしいです。

室内に設置されてるインターホンや熱感知器を規約共用部分とする一方で、床下や天井裏にある排水管枝管を専有部分にするのは偏差値２５レベルの理事長だから辞めさせたほうがよい

排水管枝管を専有部分とする場合、枝管がスラブの上下どちらを通っているかで判定する考え方がある。これに従うと、スラブの下（下階の部屋の天井裏）を通っている枝管で漏水が発生した場合は、漏水箇所は下階の専有部分だから、漏れてくるウンコは上階の組合員が垂れたものだが、後始末は下階の組合員がやることになって、住民間にしこりが残る。

だからといって、スラブ下の枝管を上階の専有部分にすると、専有部分を管理修繕するという大義名分で上階の区分所有者が下階の部屋へ出入りできることになり、これも下階の区分所有者はたまったものではない。
結局、排水管枝管は共用部分にして管理組合が本管と一緒に管理するのが一番良い。

>>4415 匿名さん
室内に設置されているインターホンや熱感知器を規約共用部分に
するのがなぜいけないのでしょう。

規約共用部分は、その旨の登記をしなければ第三者に対抗できません。
インターホンと熱感知器が規約共用部分として登記されているか確認しましょう。

>>4419 匿名さん　インターホンと熱感知器が規約共用部分として登記されているか確認しましょう。

熱感知器はどこに設置すべきかも確認しましょう。
自治体（消防本部）：寝室+台所（設置が望ましい）　によって違いがあるようです。

利益（お金）が絡むとスレも関係者によって粘っこくなるね。
規約共用部分が増えるとなると、その分、住民も手足を縛られることになる。
規約共用部分は増やさない方が賢明な住民の選択肢。

熱感知器をどこに設置すべきとかいう問題ではなく、
分譲時に各部屋に取り付けてあるでしょう。
うちの場合は４ＬＤＫだから、４部屋とリビングに２つ、計
６か所に設置されています。
ダイニングにはガス警報器が設置されています。

専有部分内のインターホンや熱感知器を規約共用部分に
するかどうかというのではなく、それらの補修については
管理組合で行うと規約に決めるだけでいいんですよ。
専有部分の給排水管の工事も同じことです。
標準管理規約にも規定されているでしょう。専有部分である
設備で共用部分に属する他の設備と構造上一体となったものは
その管理は管理組合が共用部分と一体として行うことができる
となっています。ただ、この場合の経費の負担は明記されていないので
各マンションで管理規約に経費の規定をすればいいだけのことです。

インターホンの登記は法務局に申請するのですか？

必要ありません。