「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

２８６～２８９の皆さん　迅速なご助言ご回答有難うございます。

実はこの９年３回の工事では、毎回ロープブランコ工法によりタイルの補修、隙間修繕等実施しています。階数が２０階弱あり、足場を組むだけで８,０００万円という見積りが出たため格段に安いロープブランコ工法（１回で５～７００万円ほど）を採用とのこと。事前の建物診断では外壁にはほとんど目だった損傷なし、屋上防水や壁面汚れ洗浄で十分という報告がありロープ方式で対応しています。２０年で１億円節約というのはこの工法の選択から導かれた金額ではないかと。

いずれにしましても、堀り下げた議論もなく３年がきたからさあ工事をしようでは納得しかねるところです。

短周期（サイクル）修繕工事という工事の概念はないのですね？　管理会社さん、どこからこの用語を引っ張り出してきたのかしら？　皆さん有難うございました。

リゾートマンションという特殊性から、短期修繕工事がメインになることは十分考えられます。

>>292さん
リゾートマンションだったんですね。
確かに足場は１４階以上は法律で組むことはできないんですね。
そこで、１４階までは足場を組み、それ以上の階はゴンドラでの作業と
なりますが、ゴンドラの場合は割高になりますので、ロープブランコ工法が
採用されたんでしょう。
その工法ですと、安定性がなく細かい作業は難しいと思いますし、風の強い日
は危険が伴います。
３年に１回５００万円～７００万円かかるのなら、その外壁工事を１３年～１５年
経過した時に一緒にやればその分が浮くのではないですか。
外壁に浮き等がでてくるのは築１０年以上経過してからですからね。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目 築３９年で再検討
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

リゾートマンションの場合は、予防保全より事後保全が
優先されるのでしょう。
事後保全の場合は工事費は高くつきますけどね。

グレードの高いマンションの大規模修繕工事の周期は短いようです。
修繕積立金の少ないマンションでは、大規模修繕工事というより、
それこそ事後保全で悪くなったところしかやらないようです。
そういうマンションはいずれ限界マンションとなります。
問題はデベ系の管理会社に管理を委託しているマンションの場合は
どうしても工事か多くなるのと工事費が高い傾向があります。

マンションの建て替えは非常にハードルが高いようです。
成功例としては、板橋区にあります高島平のマンションがあげられます。
何故成功したかといいますと、まず東京という立地が良かった点、それから
容積率に余裕があり、戸数を増やしその分を売却して建て替え者の負担を
軽くできたというのがその要因です。
容積率に余裕がないマンションは建替えはまず不可能です。
解体するだけでは、土地の価格を全戸で割れば、解体費用を差し引けば
微々たる金額しか手にすることはできません。
だから大規模修繕工事とかの建物設備の維持保全が必要なのです。

皆さんかなり具体的なご助言まで下さり有難うございます。昼間仕事をして夜覗いてみたら御レスが伸びているのでオドロキです。折角のアドバイスですから消化すべく勉強させてください。重ねて感謝です。

>>294
>確かに足場は１４階以上は法律で組むことはできないんですね。

どんな法律ですか？

>>300さん
１４階とアバウトな書き込みをしましたが、高さが４０ｍぐらいと
覚えていたのでそういう表現をしました。
建設業者の方なら１４階以上のマンションについては足場を組むことは
しません。
それ以上はゴンドラが普通でしょうね。安全性と丁寧な工事を勘案すれば。
どの法律かだったかは定かでありませんので書きませんが、調べれば
すぐわかると思いますよ。

仮設工業会は、「くさび緊結式足場の組立て及び使用に関する技術基準」(以下、技術基準という)を2003年に制定し、それまで、住宅のような小規模な建築物の建築工事に限定していたくさび緊結式足場の用途枠を中高層建物の建築工事にも広げ、高さ31ｍまでの足場を組立可能としました。 さらに2015年、技術基準を改定し、従来、わく組足場の最高高さとされた45ｍまでの足場にも使用範囲を広げました。 一般的には、そこに定められた数字を最高高さと考えることができます。

足場やゴンドラでやらずに、無足場工法というのもありますが、
安全性（風の強い日はできない）、丁寧性から判断すると足場を組んで
やる作業からすれば表現は悪いのですが手抜き工事の可能性はあります。
傷んでいる個所のタイルを剥がしたり、高圧洗浄をしたり、ひび割れの
補修をしたりするのは足場を組んでやるのと比較すればどうしてもそこ
までの作業はできません。
１４階までは足場を組み、それ以上の階はゴンドラでやるのがいいと
思います。
そして、３年おきにというのではなく、１３年～１５年経過した時に
一斉にやればいいと思います。そうでないと、２０階のマンションであれば
いつから外壁工事がはじまるのですか？
築１３年から始めれば築２０年までかかりますよ。

リゾートマンションということですが、ベランダはついていないんですか？
ベランダがあれば、その工事も無足場工法でということですね。
窓枠シーリングや軒天の工事もありますし。

リゾートマンションですから常時住んでおられる方は少ないんでしょうね。
ということは、理事のなり手不足もあるでしょうから、管理会社にお任せと
いうことになりますね。

>>301-302　さん

法律はないのですね。

ところで、建枠の強度検討により、高さ45mを超える枠組足場も組むことができます。
これはマンション管理における常識ですよ。

>>306さん
情報の提供ありがとうございます。
うちの場合は14階ですので普通の足場で十分ですが。

>>306さん
４５ｍ超の足場を組んでもいいという法律はあるんですか。

日本工業規格の旧規格では、枠組足場は原則として45ｍを超えてはならないという規定がありました(旧JISA8951)。 このため、一般的に、45ｍを足場の高さの上限とすることが多いようですが、独自に荷重計算を実施する等の方法によって足場の強度を検証した場合は、45ｍを超えて足場を組立てることも不可能ではありません。
　ところで、足場の高さは、ビル工事用足場と住宅工事用足場が違うように、足場の組立方法と一体のものとして考える必要があります。 ビケ足場が45ｍの高さの建築物まで使用可能といっても、簡易な構成の足場を組立てた場合に、その高さに耐えうる保証はありません

不可能ではないということですね。
法律はどちらもないのではないですか。

>>302　>>309

出典は明確にしましょう。

>>311さん
５０階以上のタワマンや高層ビルが足場を組むことってあるんですか？
常識ということですが、私はみたことがないものですから。
>ところで、建枠の強度検討により、高さ45mを超える枠組足場も組むことができます。
この根拠はどこからもってこられたのですか。

>>312 さん

まずは、「枠組足場」と「くさび緊結式足場」の区別はできていますか？

>>313さん
それはあなたが書き込むべきことではないですか。
４５ｍ以上も足場を組むのが常識といわれたのですから。
「枠組足場」と「くさび緊結式足場」の説明をされるときは
どの出典を参考にされますか。
私は単にあなたが４５ｍ以上でも足場を組めるといわれたから、
それに関する検索をしただけのことです。

>>313さん
私のマンションは１４階ですので通常の足場で工事はできます。
それ以上のマンションに住んでおられる方に対して情報を提供
してください。
私とあなたがバトルをしても何の価値もありません。

>>314
> ４５ｍ以上も足場を組むのが常識といわれたのですから。

読解力のない方ですね。
>>306 をもう一度ご確認ください。

>ところで、建枠の強度検討により、高さ45mを超える枠組足場も組むことができます。
>これはマンション管理における常識ですよ。

これは職人さんから聞いた情報なんですか、それとも何か本を読んで
得た情報なんですか。
その出所はどこですか。それがしりたいんですよ。

>>310
>不可能ではないということですね。

>>302 と >>309 は、以下からの抜粋だと思いますが、
http://www.humantecg.co.jp/scaffold/c6.html
これは、「ビケ足場は、最高何メートルまで組み立てることができますか」についての解説で、「ビケ足場」とは「くさび緊結式足場」のことです。
したがって、
《「くさび緊結式足場」であっても、》「独自に荷重計算を実施する等の方法によって足場の強度を検証した場合は、45ｍを超えて足場を組立てることも不可能ではありません。」となります。

＜参考＞
http://www.r-nishiken.co.jp/scaffold/08sanko.pdf

>>319さん
情報の提供ありがとうございます。
しかし、わたしはこの情報の勉強をする必要はありません。
私のマンションは14階ですので、通常の足場でやれますので。
但し、タワーマンション等高層マンションの方にとってはいい
情報だと思います。
こういう情報の提供は是非これからもやってください。
みなさん知らないこともイッパイありますから。

>>320さん

>>292-319 の流れが読めていますか？
あなたのマンションなんて話題にしていません。

>>321さん
あなたこそ読めていませんよ。
私はマンション管理に携わっている理事の皆さんへの情報の
提供をしているんですよ。
できるだけ分かりやすく、みんなの為になると思ってね。
だから個人間の問題はかんけいないのです。その書き込みが
参考になれば当然それ受けいれればいいだけのことです。
いろいろ書き込まれれば、正解に近づいてきますから。
私が自分のマンションには関係ないことですので、それ以上の
ことは調べる必要もないということをいいたかっただけのことです。
当然高層マンションにお住まいの方は、関心をもたれるでしょうから
そういった方に対してあなたが知っておられるようですから、情報の
提供をされたらいかがですかといったんです。

質問された方が、４５ｍ以上の建物でも足場が組めることや
無足場工法の是非が理解できただけでもいいんじゃないですか。
そういう情報を提供することが必要なのです。
私は、４５ｍ以上は足場が組めないと思っていましたが、あなたの
情報によりやり方によっては可能ということが分りました。
ただ、私のマンションでは関係のないことなんです。
あなたは高層マンションに住んでおられる方なのか、専門業者か
分りませんが、知っていてここに参加しているのであれば、その
情報を書き込むべきではないでしょうか。

管理組合会計の会計原則・・・いろんな会計基準をつまみ食い、所謂何でもありの会計）
　　①真実性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　②正規の簿記の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　③明瞭製の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　④継続性の原則（企業会計原則、旧公益法人会計基準より援用）
　　⑤保守主義の原則（企業会計原則より援用）
　　⑥重要性の原則（企業会計原則より援用）
　　⑦予算準拠の原則（旧公益法人会計基準より援用）
　　⑧目的別会計（旧公益法人会計基準より援用）

管理会社は殆ど全国統一の収支報告書や予算書を採用しています。

生協
昔は共同購入が主流　→　個人宅配が主流
美観の問題
置きっぱなしの住人に対しての対処方法　　ボックスの放置（生協本部も認めていない）
共用部分は公共目的に使うのが当然
集合住宅のマナーも大事　　戸建てと違う
置くことを認めた理事は事故発生時どう責任をとるのか。
防災の面からはどうか。

生協とかの宅配は、共働きしている家庭にとっては
必要なんですよね。
ただ、そうでない住民にとっては必要ないですからね。
そのためにマンションの美観が損なわれれば苦情として
出てきます。

殆どのマンションの開放廊下は風の強い日は大変ですよね。
部屋の前に届けるのではなく、駐車場やエントランスとかで時間を
決めて取りに行くようにしなければ迷惑をかけますね。

大規模修繕工事については、住民がプロジェクトを設けて
少し勉強すれば十分専門委員会主導で進められますよ。

本当にマンションのことを考え、私利私欲に走る人がいなければ、専門委員会だけで進められるでしょう。

私もそうなれるようにがんばっていきたいと思っています。
少しでも皆さんのお役にたてればという心境です。
ここでの書き込みや情報の提供も私自身はピュアな気持ちで
書き込みをしています。

　今後益々建物や設備の経年劣化が進んでいく中で、それに対する取り組みや届出の制度
を明確にしていくことが大切です。そして、だれが理事になっても基本は同じというシステム作
りが必要となってきます。
　現在建替えられているマンションは、築５０年以上経過しているもので、その建物は耐震基
準の適用外の建物であり、その対応をするためには莫大な費用が必要となるのと、その当時
のコンクリートには海砂が使われていたので品質の低下を招き、大規模修繕工事では対応で
きず、スラム化するまで住み続けるか、建て替えをするかの決断しか選択肢がなく、又建替え
に踏み切ったマンションは容積率が大きく、戸数を増やしその増えた戸数分を資金に充てるこ
とができたごく少数のマンションでした。
　適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、
積立金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事
費が嵩んできます。だからこそ、計画的な建物設備の維持保全工事が必要なのです。

誰が担当になっても同じという基準を作ることが
大切ですね。

国交省が調査した大規模修繕工事の周期としては、
１回目は１３年～１５年が圧倒的に多いようですね。

>333

>ここでの書き込みや情報の提供も私自身はピュアな気持ちで
>書き込みをしています。

欧州の格言：「地獄への道は、善意で敷き詰められている。」

>>337さん
私は専門委員も理事も現在はやっていませんよ。
理事や専門委員をしていた時は、マンションのプラスに
なることを考えていましたけど。
規約や細則の改正をして、誰がやっても道から外れない
ような決まりごとはつくりましたけど、それも標準管理
規約や全国のマンションの常識的なことしか改定していません。

例えば、専有部分内の熱感知器やインターホンについては
専有部分か共用部分かの規定もないのに、管理組合がその
補修工事をしていたり、玄関ドアは共用部分と規定されて
いるのに、組合で補修こうじをしたり、メールボックスは
共用部分と規定されているのに鍵の交換は管理組合が
していたりとバラバラだったのでそういう整理をしましたけど。

ガラスの交換や網戸の張り替えは専用使用権のある共用部分なのに
各人の責任と負担でやっているのに、同じ専用使用権のあるインターホン
や熱感知器、メールボックス、玄関ドアは管理組合の負担で補修工事等を
行うのは矛盾してませんか。
特に私どもの規約では、専有部分内のインターホンと熱感知器は専有部分
と規定されていますので。
曖昧になってその時の理事会によって対応がバラバラでしたので、統一
しましたけど。

>331 >332
マンションの管理組合において主に組合員からなる専門委員会が設置されることがありますが、あくまで「理事会の諮問機関」としてであり、与えられた課題に答えることが任務として期待されています。
しかし、実際には、導入にあたって次のように準備することで悪用が可能です。

・理事（長を含む）や監事の任期を２年以下に制限しておく。できれば監事の
　臨時総会招集の権限の規定を管理規約から削除する。
・その一方で、専門委員も任期を定めるが「再任可」の抜け道をこっそり用意。
・理事会より時間的に先に審議し、「答申」の形で理事会の決定を方向付ける。
　（↑理事会が簡単に専門委員会の追認機関と化す）
・専門委員会に工事等の業者（コンサルタント）を必ず入れて、懇意の仲に。
・専門委員会の費用は組合が負担する旨の定めを細則等にひそかに入れておく。
・会議の記録はなるべく残さないか、「議論した」「報告した」とだけ書いて
　内容が組合員ら読者に分からないようにしておく。
・専門委員会の意向通りに理事会（素人集団）が承認したのを見て総会開催。
・たいていのマンションの管理組合は委任状多数ゆえ総会でもそのまま承認。
・定期総会での決算書などにはできる限り数字を詳細に記載しない。

こうして専門委員会は工事業者の強力な親衛隊として、組合全体を意のままに操る力を持ちます。実話です。

>>341さん
監事の臨時総会招集の権限の規定を規約から削除するとはうまいことを
考えましたね。監事も一般理事と同じような感覚であればいざという時
にはそれが容易に活用できます。
ただ、専門委の再任はやむおえないと思います。
理事会が専門委の追認機関と化しているのはどこのマンションもそうでしょう。
設計コンサルタントを採用するのは大規模修繕工事時には普通のことですが、
選定のしかたでしょうね。
広報活動は専門委員会は徹底して行うべきです。
たまたまうちの場合は、管理会社主導でないので、不正や疑われるような
ことはないと思います。
しかし、特にゼネコン系のマンションではそういうことが起きているんでしょうね。

専用使用権のある共用部分の管理は、通常の管理に伴うものは
各区分所有者の責任と負担で行うという規約が殆どされていると
思います。
ただ、そうなっているのに、メールボックスの鍵の交換等を組合
がしていた場合、これからは個人負担にというのは無理があると
思いますので、そういう場合は、専用使用権のある共用部分の管理の
除外項目として規定すればいいと思います。

どこかの時点の理事会が規約を知らずに管理組合として
工事をしてしまえばねそれ以降ずっとやることになりますからね。

管理組合はいろいろあるんだからそんな固いこといってもねえ。
管理規約がすべてではないんじゃない。

固いことをいっているのではなく、揉めたときには
規約がものをいいますよということです。

>341の続き

支配を受ける管理組合員のほうは規約も細則も法律も普段は気にかけない一方で、支配をたくらむ側は「最後（法廷）は規約がモノをいう」と心得ていると思われる。私のマンションでは専門委員会中心の組合に作り変えるために、築２０年の時期、管理会社派遣の管理員を中心とした住民６名のプロジェクトチームを立ち上げ、２～３年かけて規約と細則の改廃、創設という準備をやった。

理事も監事も自薦立候補はできない仕組みで、歴代の専門委員の顔ぶれを見ると理事長経験者が多い。これは、専門委員会のメンバーになるについては隠れたリクルート制度があったことを意味する。理事長の任期は１年だけだから（総会招集権のない監事と同じで）承認押印機としてお飾りでいてくれたらよい。管理員は各会議に出席しながら、特に理事長が言われるがままに動く人物かどうかを見ていて、「大丈夫」なら任期満了後に専門委員に登用する。

新管理体制（「自主管理」と言われた）の目玉は、今にして思えば、管理員であり、準備期間は管理会社社員として働き、導入後は組合が雇用する形（管理員業務委託契約）になった。組合が出す給与の額とか、管理員業務の柱として組合の会計処理を設定とか、従来の管理会社には会計業務のみ委託で契約を継続する不自然さとか、これら大事な変更点は意図的に広報されなかったようで、導入から１０年以上経過してようやく私がたまたま理事長になって気付いた（半年後「辞任勧告」を出されて退場）。後日、今でも大規模修繕を受注し続けている設計コンサルタントがこの管理員の相談役だったことを自ら語った。非難する者は特にいなかった。

専門委員会にはコンサル、理事会には管理会社がついている。これだけではない。マンションの自治会は防犯等で警察と仲間同然の関係を築いている。誰が刃向い、声を上げることができるだろうか。管理会社の親会社は、（泣く子も黙る？）不動産大手である。

管理会社側に立った理事長と管理員が共謀した運営でしょうから、最初から出来レースでしょう。
内は、管理のプロを組合顧問で委任して（２年契約）組合側に立ったプランで運営した。

築古の為の建築設備等の更新、構成等を刊行して管理会社主導より２．５億円の節約ができた。
管理のプロは組合員の中からの採用でしたのでコンサル料は受け取りませんでした。

難しいマンションもあるんですね。
今までに管理会社任せや、他人任せにしていたつけが
回ってきたんでしょう。
そうなってしまうと改革はできにくいですね。

今時、管理会社任せのマンションなんて破綻への道まっしぐら。

マンション管理は工事や点検だけではないんだけどね。
寧ろ工事以外のことの方が難しいと思うよ。
年から年中工事をしている訳でもないしね。

工事はデベ系の管理会社でなければ話し合いで
すすめていくことは可能。

デベ系の管理会社は全て悪かな？
悪ではなく、工事の周期が早い、少し他より高いという
だけのことだね。

ディベロッパー系管理会社でも、今は50パーセント利益とったり、ひどいと20〜30万の工事でも100万以上の見積出してくる。
お気をつけあそばれ。

やはり親会社の顔色を窺がいながら仕事をしなければ
ならないんだろうね。
一生懸命会社のため、親会社のため、自分のためにやって
いるんだろうが、少しはマンションのことも考えてくれないとね。
共存共栄の精神はないのかな。

当マンションには店舗部分（店舗棟）がある。その店主（区分所有者）が管理組合あてに塗装工事の見積書を出した。それを受けて理事会（管理会社同席）が「店舗部分の修繕積立金では見積書通りの工事はできない」、つまり積立金不足と判定した。そのため、改めて店主と打ち合わせをやるとの予定が理事会議事録に記載されている。この議事録は直近の最新の理事会が終わってから数日後に発行された、２回前のものだ（情報統制。つまり、数日前に開催された理事会は一般の組合員が何も知らされない状態のまま終えられ、その審議内容・結果等もまた一般の組合員にはまだ分からない）。しかし、すでに店舗棟には足場が組まれ、塗装工事は始まっている。

当初の見積書通りの工事なのか、それならば店主が自己負担したのか、ひょっとして組合からの経済的支援（補助）ということなのか、あるいは打ち合わせで工事の内容を縮減しコストダウンしたのか。数ヶ月前の定期総会議案書等に全然記載されていない予定外の活動のひとつであり、こうしていつも事後報告で、役員たちは質問されても一切答えないから、非役員の組合員にはなかなか確かめようがない。マンション管理士は「チェックは監事の監査権行使でよい。一般の組合員がチェックしたければ組合員の５分の１以上の賛同署名を集めて臨時総会を開き、対応すればよい。」と説明した。監事は元専門委員である。

この店主が店舗棟で開業するにあたっては、事前に理事長が理事会の一任を取り付けた上で『管理者の同意書』に署名押印する旨が数年前の理事会議事録に記されている。この書類がどこに保管されているのか、当時の理事長はまだ住んでいるが答えてくれたことはなく、私は現物を確かめられずにいる。

何か怪しい。

修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要であり、
それがなければ積立金を使うことはできない。
又、塗装工事については共用部分なので管理組合が実施
すべきものであり、店舗の店主の意向は関係ありません。
勝手にやられればマンションのイメージがかわることにも
なりますので、そのために各人ではやることができないように
なっているんです。
しかし、契約書はしっかりしたものを結んでおくべきですね。

所謂下駄ばきマンションだね。
１０階以上がマンションというようなところもあるけど、
店舗と住居の組合があるから厄介だよね。

３５６さんの書き込みは質問ではないんだね。

>357

>修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要であり、
>それがなければ積立金を使うことはできない。
５年ほど前にも店舗部分のための修繕積立金を全額支出して
残高をゼロにする旨が当時の理事会議事録に記載されている。
その時も店主が提示した改修費に対して数十万円の積立金不
足だったので、後日の定期総会で私は一般組合員として「差
額をどうしたのか？」と理事長に質問したが「知らない」と
返答された。すなわち、当マンションでは店舗部分の積立金
の取崩しを理事会のみの審議で承認し、支出した実績がある。

【参考】当管理組合の店舗使用細則より：
店舗修繕積立金は、店舗組合員の合同の申請があった時は、
理事会の承認のもとに店舗関係の修繕に使用できることと
する。

>又、塗装工事については共用部分なので管理組合が実施
>すべきものであり、店舗の店主の意向は関係ありません。
５年前に全面建て直し的改修をしたばかりで、外壁塗装を
早くもやるのか、しかも積立金不足で、と工事素人の私は
疑問に感じている。理事会議事録の表現からは、５年前も
今回も店主の積極的姿勢が読み取れるのだが、そういった
「お話」にして管理組合の役職と財布を通じての企業（管
理会社等）からのプレゼントという可能性はゼロではない
と考えている。というのは、私が理事長辞任勧告をくらっ
て退任し、その後の定期総会で従来の管理会社との契約を
継続するという決議がされるまで、ずっとシャッターが閉
まっていた店舗棟に逆に新規に入って来て、その開業を氏
名不詳の組合員８名がコソコソと手伝った経緯があるから。
かなりの政治的案件だと私は見ている。他の組合員は、私
から知らせたところで問題意識は全然なく、店舗が提供す
るサービスを喜んでいる。たくらみなら仕組んだ側は「し
てやったり」だろう。一見、いま流行りのＷＩＮ－ＷＩＮ
の関係だもの。不動産のプロの技なら、巧みすぎて脱帽。

店舗修繕積立金は細則があり、理事会の承認の下に使用できるという
ことであり、問題はないと思われます。
但し、その額をオーバーしたら店舗関係の組合員から別途徴収するのが
本筋と思われます。
後半の件は、内容が判りずらいが、シャッターが閉まっていた店舗が
開いたのだから、マンションとしてのイメージも住民の利便性も向上した
のではないですか。

規約があると思いますので、それに基づいて行動すべきです。
それから、５年前に全面建て直し的回収をしたばかりとは
どういう意味ですか？

私見では、この店舗の話も大規模修繕の「やられ方」と同質なのですよ。
業者主導で、ほぼすべてにおいて企業がコーディネートしておきながら、
管理組合が自治的かつ民主的に積極性をもって動いているように見せる。

まず、輪番制（順番くじ引き）で理事会２年目の私が偶然理事長に就任。
管理員と専門委員会が理事会を上回る権力で管理組合を運営する異常さ
に気付き、居住する全組合員に封書を配布してそれを知らせた。報復が
始まり、「辞任勧告」（規約に規定なし）を理事会に出されて私は退任、
それを見てその月末に管理員は退職し転居、会計関係の質問（下記）を
書いて私が全戸配布したら専門委員は１名を残して総退任。その１ヶ月
後の定期総会が例年通りの全議案可決承認で無事に済んでから２週間後、
入り手がいなくてずっと「シャッターが閉まっていた」店舗部分が診療
所になる計画が書面で全戸に配布され発表される。後日、説明会が地元
不動産業者を司会として開かれ、同日夜の理事会ですぐ開設承認の決議。
小売業用の店舗棟を医療施設としての建物に大改造し５年前にオープン。
地元不動産業者のブログから、上記の定期総会以前に組合員８名（氏名
不詳）と業者がマンション内の集会所にて打ち合わせをしていたと知る。

>361 >362　の各投稿の内容は、「遵法精神」そのものですばらしい。
しかし、管理業者（特に大手管理会社）の悪質な「遵法精神」の前では
見事に手玉に取られてしまう水準と言える（失礼）。法が最重要、と考
えている点では両投稿者と管理業者は同じ立場。「法が最重要と考えな
い」ように見える者を害虫のように感じて、駆除の対象としかねない。

例えば、昨年の管理規約細則等の全面改正の際、当マンションではコン
サルタントの意のままに動いて修繕工事や組合運営の実権を握ってきた
悪名高き「専門委員会」の就任要件について、それまでは総会での承認
が必要だったものをコンサルの紹介で組合が契約したマンション管理士
は理事会の承認だけでよい、と説明なくこっそり条文案を変えていた。
私が気付いて指摘したら管理士は総会承認に戻した。油断もスキもない。

店舗使用細則に「理事会の承認のもとに」と書かれているからお手上げ、
専門委員会細則に「委員会にかかった費用は、組合の負担とする。」と
書かれているから、私が「組合が負担した金額」を尋ねると答えずに辞
めてしまい、総会を無事に乗り切ると理事や監事に毎年２人ずつ就き、
会の名称を「小委員会」と変えて旧専門委員会と同じことをし続ける。
これら２つの条文の扱いから、悪質な遵法精神が少し見えていないか。

企業のマンション観とは、基本的に「法が最重要」なのでしょうから、
規約や細則を道具としてひとつの管理組合を法でガンジガラメにして
おく。組合の資金は組合の物だとか、組合員の物だと考えてしまうと
間違う。そういう組合も存在するが、組合の資金は企業の物だという
マンション管理組合が全国に多数あることをぜひ知っていただきたい。
この手のマンションにも企業（≒理事会）に逆らう自由と権利が組合
員にはあるのだ、と業者が諭すのはいかにも上から目線で、おかしい。

企業は強い。恐らく全部合法。最奥部には何かがあるのかもしれない。

理事長の変更は理事の互選でやるが、理事の解任は総会の決議が
必要ですよね。
専門委員はその都度選定されるのではないですか。専門委員会は
理事会の単なる諮問機関であって与えられた事項について検討するだけ
であって、その他の権限はありません。単に意見をきくだけのこと
ですから。
店舗の入居については理事会の承認だけでオーケーでしょう。
委員会の細則に委員会にかかった費用は組合の負担とするのは当たり前
じゃないですか。
その費用には補修工事とかはまったく含まれません。理事会から与えられた
検討をするための費用のことですよ。
お茶代とかコピー代とかですね。
それ以上の費用が必要なときは、理事会の承認が必要ですよ。
遵法精神は両サイドも当然必要です。
小委員会も理事会の承認がなければ委員も委員会も開催できないでしょう。
こんな基本的なことがきめられてないんですね。だから問題が起きるんです。る
規約や法律はまもらなければだめでしょう。

やはりトラブルマンションは、規約や細則が順守されていないか、
規定がされていないかというのが大きな要因かもね。

住民の人材も大きく影響しますよ。
無関心は敗北だ。

トラブルの主因は法（憲法、区分所有法、規約細則）というより
カネ（会計）。修繕積立金や管理費をねらってたくらみを法的に
研究し、実践する個人や組織がマンションの内外に現れ、巣食う。

遵法精神でいえば、私のそれのほうが本当の遵法精神であって、
理事会や組合が掲げるそれはウラのある悪意の遵法精神だろうと
私は孤立的だが現状をそう見ている。

「理事長解任や管理員解任は総会で問う必要がある」との指摘も
副理事長（規約上、理事長の私を補佐する義務があったが違反）
をトップとする理事会及び管理組合員たちは無視して乗り切った。

>364 のコメントの大半は「監事」が言うべきことだと思われる
が、違法行為を黙認したり書類にメクラ判を押して承認すること
が当マンションの監事の役目である。内部ではそれで通用するが、
実は外部でもそれで通用し、ほとんどが支持もされる。

法に瑕疵があるからそれを改正しようとすれば専門家や理事会、
専門委員に阻まれる。だから役職者選任方法を変えるとか自分で
手を挙げて就こうとしても、阻止される。理事会の方針や実績は、
明らかな管理規約等への違反であっても組合員多数に承認される。

そうなってはいけないはずのことが、すべて構成員自身によって
可決承認され続けている。これだから悪の華が咲き続けている。
「少数でも仲間を作れ」との助言忠告を規約的に言い換えれば、
「自薦立候補不可、他薦立候補可」。仲間が要求を下げてくれる。

組合会計は謎そのものだ。こんな組合運営でも外部に支持される。
「役員は皆、本業の片手間にやってるんだから厳しく求めるな」
とは、私に対する警察官の発言である。管理業者は大喜びだろう。

会社は法を悪用しようとばかり考えているのでは、と、私は思う。
このようなマンション管理の完成には法で脅す発想も欠かせない。

専門委員会の検討対象が、理事会の責任と権限を超える事項である場合や理事会活
　　動に認められている経費以上の費用が専門委員会の検討に必要となる場合、運営細
　　則の制定が必要な場合等は、専門委員会の設置に総会の決議が必要である。

　　この規定は設けてないんですか。

理事長の解任は理事会で、管理員の解任は理事長が行うのが
全国のマンションの基本ですよ。勿論管理会社の従業員の場合は
管理会社が人事異動等はやりますが。
まず自分の知り合いや過去の良識のある理事長等に対して資料を
作成してメールボックスに投函してはいかがですか。
何もしなければ解決は絶対にしないでしょう。それを変えられる
可能性のあるのはあなたではないんですか。
マンション改革、あなたがやらずに誰がやるですよ。

やはり最初の規約や細則に不備があったんだろうね。

>368　の「このような規定」は法そのものに瑕疵がある典型ではないか。

当マンションの管理規約の（専門委員会の設置）：
理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。

実質的にマンション管理士が作成し、管理組合が検討もせず承認しただけ
の規約や細則ですら、上記の通り「その責任と権限の範囲内において」と
書かれている。これは当たり前でしょう。「（理事会の）責任と権限の範
囲外において」などという事態はあってはならず、想定する必要もない。
条文の世界では上記のように書いておいて、施行・実行の世界においては
ちゃっかりと「範囲外」のことをやってしまう。これがトラブルのひとつ。

この施行・実行の世界で発生した「範囲外」のことに対応しようとしたら
３６８の条文案になるのだろうが、その内容は専門委員会による理事会の
凌駕を「総会の決議」を根拠にして許すということ。いくら総会の決議で
あっても、やってはいけない類の承認かと思われる。よって条文案は不要。
３６８の条文案を入れて「専門委員会の支配」を明示するのは愚かだろう。
ちなみに「総会の決議」を入れても専門委員会に対する歯止めにならない。
今のところ、それを歯止めに使うような管理組合員たちではない。

「この規定は設けてないんですか。」は 、>>368 氏の間違いである。

>>368 の場合は、「専門委員会の設置に総会の決議が必要となる。」が正しい。

>369

>理事長の解任は理事会で、管理員の解任は理事長が行うのが
>全国のマンションの基本ですよ。
「自主管理」の名のもとに管理組合で管理員を雇用していた。
当時の『管理員業務委託契約書』を見ると、前文で「～管理
組合（以下「甲」という。）」、「管理員（以下「乙」とい
う。」と明記されている。

契約の解除については、上記『契約書』の（契約の更新）：
甲および乙は、本契約の有効期間が満了する日の３か月前までに、その相手方に対し、書面をもって、本契約の更新について申し出るものとする。ただし、甲および乙から申し出がないときは本契約は従前と同一の条件をもって更に１年更新されるものとする。更新された契約についてもまた同様とする。

この「本契約の有効期間」とは、契約初年度の「７月１日～
６月３０日」と書かれている。
以上から、契約の当事者のうち、「甲」は管理組合というこ
とになるが、それが理事長ひとりを指すのかは不明である。
管理員の雇用をテーマにした当時の理事長は私だが、理事会
に諮らず単独で契約解除の申し出をすることは考えなかった。
まず理事会（毎回、管理員が同席）で話に出し、そのために
専門委員らの攻撃を受けるなどして最終的には全組合員に文
書で知らせた。理事会も総会も私の提案を議題にせず避ける
ことによって支持しなかった。理事会はまず私に辞任勧告を
発して理事長を辞めさせ、すぐ後で管理員の辞職願いを承認。
その１か月後に臨時総会をやって従来の管理会社と契約続行。

上記の『契約』の文言に「３か月前までに」とあるでしょう。
任期１年の理事長が就任して業務を始めるのは、定期総会後
なので当マンションでは「６月」。管理員との契約期間は、
「６月３０日」が尻尾。したがって、新理事長が独断専行し
たとしても、あるいは理事会等をまとめても「３か月前まで
に」申し出ることは不可能。こういう法的仕組みが悪意ある
遵法精神のマンション管理版テクニック。

>まず自分の知り合いや過去の良識のある理事長等に対して資料を
>作成してメールボックスに投函してはいかがですか。
>何もしなければ解決は絶対にしないでしょう。それを変えられる
>可能性のあるのはあなたではないんですか。
>マンション改革、あなたがやらずに誰がやるですよ。
７年前から実践してきたが、管理組合が企業の方針通りに動く
ことしかしないマンションでは「焼け石に水」。企業は強い。

>>371さん
専門委は理事会の単なる諮問機関です。単に意見を聞くだけのものであり、
決定権はなく専門委で調査等されたものを理事会で検討して、修正も含めて
参考となる判断材料にするものです。
細則変更は総会の普通決議が必要であり、専門委設置に伴い必要となる経費、
専門委の報酬や、建築士の採用等の経費は総会で決議されているでしょうから、
それを上回る場合は総会の決議が必要となります。

>>373さん
自主管理の管理員の解雇に関しては、理事長が理事会に諮り解雇すれば
いいと思います。
但し、その定めがされていれば、それに基づいてやらざるをえません。
管理員の解雇やそれに伴う細則の変更議案の作成をするときに、管理員
が会議の席にいると理事の発言に影響するでしょうね。
契約内容に無理があるのなら、新理事長が次期の契約を３ヶ月前にやれば
いいんではないですか。
直ぐに決着しようとするから無理が生じるのです。

>理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検>討させることができる。

理事会の責任と範囲内においてという意味は、細則の変更や委員の報酬額の変更は
総会決議で、建築士の採用は理事会権限でやれるとしても、その費用については総会
決議されているだろうから、その範囲内という意味であり、拡大解釈して理事会が
経費増等全てやれるというものではありません。

専門委員会の検討対象が、理事会の責任と権限を超える事項である場合や理事会活
動に認められている経費以上の費用が専門委員会の検討に必要となる場合、運営細
則の制定が必要な場合等は、総会の決議が必要である。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

修繕委員がそんな面倒なことはしないでしようね。
全て管理会社におんぶにだっこだから。
だったら、不平不満はいわないことですね。

>375

>契約内容に無理があるのなら、新理事長が次期の契約を３ヶ月前にやれば
>いいんではないですか。
>直ぐに決着しようとするから無理が生じるのです。
任期１年の理事長が業務開始から９か月になるまでに管理組合の理事会で
話をまとめて、管理員への業務委託契約を解除する手続きをとれ、という
主旨かと思う。警察署の刑事課知能犯係のデカも同じことを私に説教した。

私も見くびられたものだ。その機会が任期中に訪れることくらい百も承知。
しかし、どうやって根回しをする？　マンション内には１０戸に１人の自
治会の組長もいて、実質的に自治会の事務所的機能も持つ「管理事務所」
の住み込み管理員（常駐１５年）に情報が集まる。組合とは防災でも連携。

結局、理事長として堂々とやった。管理員と専門委員の反撃はすごかった。
就任２か月過ぎの８月上旬に臨時理事会が設定された。私の提起ではなく、
他の理事たちが私が掲げていたテーマ「管理員雇用問題」をやると言って、
さも自発的に理事長を助けようという形で総務担当理事が私の耳に入れた。

設定の日時ではマンション内の集会所は自治会が使う予定になっていた。
私が「よく会場があいたね」と言うと総務理事「開いたんですよ」と微笑。
当日午後７時の開会時刻に自治会長が「来ちゃったわよ！」と議場乱入し、
数名の仲間と「傍聴したい」と言い出す。議論の上ご退場。２０分の浪費。
次には総務理事が私の理事会議長役を奪う形で、私がその２週間前に全組
合員に「管理員雇用問題」を知らせた文書を議題にすると言い出し、強行。
この新司会者は会議の終盤にちょろっと「管理員雇用問題」に言及して、
他の理事が「『契約書』を見ていないからここで判断できないね」と発言、
このテーマで臨時の会議を設定したのに「審議継続」が結論という矛盾。

以上のすべてが管理員の組合運営テクニックである。実行役は仲間の住民。
この会議の翌朝、全組合員のポストに「理事長が配布した管理員雇用問題
の文書は理事会の承認を経ていないから無効」とする全役員署名の連判状
が投函された。この日、グループに入っていない組合員は気付いただろう、
「あの管理人は始めの数年管理会社から来た。企業が後ろに控えている」。

私の理事長就任を承認した総会では、管理組合の法人化も事業計画だった。
しかし、管理員の仲間が多く役員になった次期の理事会はその初会議にて、
全会一致で「法人化見送り」を決議した。総会は何の歯止めにもならない。

当時、管理員は組合の会計も仕事にしていた。組合は同時に「会計のみ」
を管理会社への業務委託の対象とする変則的な契約を続けていた。

理事会に管理員と専門委員の意見は聞く必要もありません。
又、理事会の議長は理事長となっていませんか。
管理員を理事会に出席させる必要はありません。それをやるのは
管理会社のフロントでしょう。
うちのマンションでは、理事会や専門委員会に組合員はオブザーバー
として出席はできるように細則化されていますがね。
マンションの集会室は組合員のためのものです。当然優先順位は
理事会というか管理組合です。次に自治会や親子会、愛好会等と
なっています。
自治会はマンション管理に対しては全く権限はありません。自治会の
メンバーは占有者や賃借人も入っているでしょう。
それに住民の全てが自治会には加入していないでしょう。
逆に自治会に理事会が介入したらどうなるんですか。

熱いところ申し訳ないけど、物件によるからね。

当物件が３８０のようになってしまった経緯の推理：

第一回大規模修繕工事の際に設計コンサルタントが管理会社の紹介で管理組合と契約開始。その時に専門委員会が創設され、建物の情報だけでなくマンション内部の状況がコンサルにも把握される。特に、管理会社雇用の初代管理員が数年後に高齢引退になる点に目を付けられる。

初代管理員が引退。後任に管理会社雇用で二代目が着任。住民たちは初代のイメージから「前と同じだろう」と無警戒。他方、組合活動としては「自主管理導入プロジェクトチーム」が組織され、専門委員会細則、管理員業務委託契約及び取扱い内規などの法的整備、規約改正が進められる。目玉は二代目管理員を管理組合雇用に変えることだが周知されず、大半の住民は無関心かつ無意識のまま承認。

自主管理導入は、管理会社＋設計コンサルタント＋二代目管理員＋プロジェクトチーム（専門委員？）の四者がたくらみ、経済的メリット（利益の山分け）をねらったと思われる。初代管理員引退までは管理会社への全部委託で値上げが続いており、住民は値下げを求める声を上げていた。この要求に対する業者からのカウンターパンチ（対抗策）が、「会計のみ」委託で管理会社との関係を「値下げ」して継続しつつ、物件内部の運営は管理員に牛耳らせるという自主管理案だろう。

このようにして各物件の情報が把握され、それぞれの状況に応じて支配のやり方が考案され適用される。ケース・バイ・ケースとなるのは当たり前。区分所有者はくれぐれも警戒されたし。

【参考】同じ趣旨のことをわかりやすく述べている他物件の秀逸レス：
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48378/res/1155/

大規模修繕工事で最も重要なポイントとなるのが設計コンサルタントの
選定です。それを相見積も取らず、業者説明会もなく管理会社推薦のコンサルに
決めてしまったことがそもそも大きな間違いでしたね。
コンサルの重要性の認識不足でしたね。それから、その後専門委が設立された
とのことですが、これも順序が逆です。
何故管理会社に雇用された管理員をマンションで雇用したのかも理解できません。
管理員業務委託契約にしても、理事会で決めるべきです。総会決議は必要ないでしょう。
今からでも簡単に理事会でやりなおせばいいんです。
管理会社との委託契約の更新に関しては、管理会社は内容が変更になる場合は全員に
重要事項の説明文を配布して、尚且つ説明会を開催しなければならないと法律で
決められていますのでそもそも契約の更新は無効ですよ。
それから、管理員がマンション管理に口を出すのはだめですよ。
全て住民の無知と無関心からきていると思いますが、それだったら積立金の値上
に対しても不平不満はいわないことです。

管理会社との委託契約の場合、内容の変更がされているので、管理会社は
重要事項の説明文を全戸に配布し、説明会を開催していないので、この契約は
無効ですね。
裁判にすれば勝ちますよ。

>381 >384 >385 に書かれているような法的規範・条文に逸脱した現実があるから投稿によって指摘しているのに、その投稿内容に対し逸脱されるべきでない”元の規範”を記述されても「それは承知しているが、どうしたら守らせることができるのか？」と疑問が湧くばかりである。

ある物件では管理組合員が自腹を切って裁判所に提訴（総会決議無効確認訴訟）し、仲間を作って多数派にならなければ排除できないと言われていた管理会社から契約解除の申し出を勝ち取ったという。

組合役員が、例えば「一の位の数字が合わない。どうしよう」と会計を気にするくらいなら、他の業務部門においても違反行為はしないだろう。しかし、そう単純でもなく、私が理事長だった時の会計担当理事は「言われた通りに押印しないと管理人さんが怒るんです」と電話してきた。

全組合員を対象に知識や経験を伝えて、いわゆる啓蒙をはかる。私はこれを７年やってきたが劇的な改善は見られない。逆に支配グループを中心として「迷惑」とか「名誉毀損」と言われて脅される原因になる。警察は後者を通じて企業（≒管理組合理事会）の活動を守る立場が基本である。

関連の専門的資格を取得せよ、ともよく助言される。全国津々浦々の各マンションの管理組合で必ず有資格者が１名はいないと物件を魔の手から守れない、というのも「本当か？」と思う。

さあ困ったね。他の組合員と同じく、おとなしく従っておこうか。

４分１以上の署名があれば臨時総会を開催できますよね。
ただ、資料を配り啓蒙活動を行うだけでは無理があります。
まず何人かで臨時総会を開催することを考えるべきです。
仲間がいないと改革はむずかしいですよ。
住民は無関心で、さわらぬ神に祟りなしというスタンスですから。
私にいわせれば、管理組合が雇用している管理員を何故思うように
手足として使いこなせないのかが理解できません。
それから、啓蒙活動を行う時は要点をわかりやすく、高飛車でなく
住民目線での資料でなければみんなは敬遠しますよ。
それがあなたの書き込みにも現れています。
私が丁寧な言葉を使い、質問者のあなたが高飛車ですよね。

>>385
>管理会社との委託契約の場合、内容の変更がされているので、管理会社は
>重要事項の説明文を全戸に配布し、説明会を開催していないので、この契約は
>無効ですね。
>裁判にすれば勝ちますよ。

これで、なぜ契約が無効になるのですか？

>全組合員を対象に知識や経験を伝えて、いわゆる啓蒙をはかる。私はこれを７年やってきたが>劇的な改善は見られない。

７年も啓蒙活動をやったのに、住民に受け入れられなかったということは、
その内容に問題があったと思いませんか。
あなたの必死の訴えも組合員には通じなかったんです。
何故かを考えたことがありますか？
まず第一に考えられるのは、その内容に住民が魅力を感じなかったからでしょう。
知識や経験をひけらかしていては住民はついてきません。
それを住民の無関心、さわらぬ神に祟りなしで片づけてはだめでしょう。
いかに住民に受け入れられる文章になるかを考えるべきだったと思います。
親しい住民に聞いてみてください。その内容について。
単なる批判になっていなかったか、住民に考えさせるものになっていたか等を。

>>388さん
管理会社との委託契約を更新する場合は、全く契約内容に変更がなければ
重要事項を管理者に説明し、組合員に配布すればいいとなっています。
ただ、契約内容に変更があれば、重説を組合員全員に配布するとともに、
説明会を開催しなければならないと適正化法で指導しています。
変更内容のいろんな解釈があり、裁判でも揉めている点はありますが。

「無効となる」と書いているから質問をしているのです。
無効となる根拠を教えてください。