「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

２８６～２８９の皆さん　迅速なご助言ご回答有難うございます。

実はこの９年３回の工事では、毎回ロープブランコ工法によりタイルの補修、隙間修繕等実施しています。階数が２０階弱あり、足場を組むだけで８,０００万円という見積りが出たため格段に安いロープブランコ工法（１回で５～７００万円ほど）を採用とのこと。事前の建物診断では外壁にはほとんど目だった損傷なし、屋上防水や壁面汚れ洗浄で十分という報告がありロープ方式で対応しています。２０年で１億円節約というのはこの工法の選択から導かれた金額ではないかと。

いずれにしましても、堀り下げた議論もなく３年がきたからさあ工事をしようでは納得しかねるところです。

短周期（サイクル）修繕工事という工事の概念はないのですね？　管理会社さん、どこからこの用語を引っ張り出してきたのかしら？　皆さん有難うございました。

リゾートマンションという特殊性から、短期修繕工事がメインになることは十分考えられます。

>>292さん
リゾートマンションだったんですね。
確かに足場は１４階以上は法律で組むことはできないんですね。
そこで、１４階までは足場を組み、それ以上の階はゴンドラでの作業と
なりますが、ゴンドラの場合は割高になりますので、ロープブランコ工法が
採用されたんでしょう。
その工法ですと、安定性がなく細かい作業は難しいと思いますし、風の強い日
は危険が伴います。
３年に１回５００万円～７００万円かかるのなら、その外壁工事を１３年～１５年
経過した時に一緒にやればその分が浮くのではないですか。
外壁に浮き等がでてくるのは築１０年以上経過してからですからね。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表

　　目的
　　　見積もり内容と本調査とを比較検討して、事前に検討することにより適正な工事発注がで
　　きるようにしたものです。

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか（工事費内訳明細で確認）
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討（実態調査で比較）

　　大規模修繕工事の時期
　　　　第１回目
　築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～30年　２．１％
　　　　第２回目
　築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　　第３回目 築３９年で再検討
　築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　工事金額１戸当り　大型設備分は除く
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

リゾートマンションの場合は、予防保全より事後保全が
優先されるのでしょう。
事後保全の場合は工事費は高くつきますけどね。

グレードの高いマンションの大規模修繕工事の周期は短いようです。
修繕積立金の少ないマンションでは、大規模修繕工事というより、
それこそ事後保全で悪くなったところしかやらないようです。
そういうマンションはいずれ限界マンションとなります。
問題はデベ系の管理会社に管理を委託しているマンションの場合は
どうしても工事か多くなるのと工事費が高い傾向があります。

マンションの建て替えは非常にハードルが高いようです。
成功例としては、板橋区にあります高島平のマンションがあげられます。
何故成功したかといいますと、まず東京という立地が良かった点、それから
容積率に余裕があり、戸数を増やしその分を売却して建て替え者の負担を
軽くできたというのがその要因です。
容積率に余裕がないマンションは建替えはまず不可能です。
解体するだけでは、土地の価格を全戸で割れば、解体費用を差し引けば
微々たる金額しか手にすることはできません。
だから大規模修繕工事とかの建物設備の維持保全が必要なのです。

皆さんかなり具体的なご助言まで下さり有難うございます。昼間仕事をして夜覗いてみたら御レスが伸びているのでオドロキです。折角のアドバイスですから消化すべく勉強させてください。重ねて感謝です。

>>294
>確かに足場は１４階以上は法律で組むことはできないんですね。

どんな法律ですか？

>>300さん
１４階とアバウトな書き込みをしましたが、高さが４０ｍぐらいと
覚えていたのでそういう表現をしました。
建設業者の方なら１４階以上のマンションについては足場を組むことは
しません。
それ以上はゴンドラが普通でしょうね。安全性と丁寧な工事を勘案すれば。
どの法律かだったかは定かでありませんので書きませんが、調べれば
すぐわかると思いますよ。

仮設工業会は、「くさび緊結式足場の組立て及び使用に関する技術基準」(以下、技術基準という)を2003年に制定し、それまで、住宅のような小規模な建築物の建築工事に限定していたくさび緊結式足場の用途枠を中高層建物の建築工事にも広げ、高さ31ｍまでの足場を組立可能としました。 さらに2015年、技術基準を改定し、従来、わく組足場の最高高さとされた45ｍまでの足場にも使用範囲を広げました。 一般的には、そこに定められた数字を最高高さと考えることができます。

足場やゴンドラでやらずに、無足場工法というのもありますが、
安全性（風の強い日はできない）、丁寧性から判断すると足場を組んで
やる作業からすれば表現は悪いのですが手抜き工事の可能性はあります。
傷んでいる個所のタイルを剥がしたり、高圧洗浄をしたり、ひび割れの
補修をしたりするのは足場を組んでやるのと比較すればどうしてもそこ
までの作業はできません。
１４階までは足場を組み、それ以上の階はゴンドラでやるのがいいと
思います。
そして、３年おきにというのではなく、１３年～１５年経過した時に
一斉にやればいいと思います。そうでないと、２０階のマンションであれば
いつから外壁工事がはじまるのですか？
築１３年から始めれば築２０年までかかりますよ。

リゾートマンションということですが、ベランダはついていないんですか？
ベランダがあれば、その工事も無足場工法でということですね。
窓枠シーリングや軒天の工事もありますし。

リゾートマンションですから常時住んでおられる方は少ないんでしょうね。
ということは、理事のなり手不足もあるでしょうから、管理会社にお任せと
いうことになりますね。

>>301-302　さん

法律はないのですね。

ところで、建枠の強度検討により、高さ45mを超える枠組足場も組むことができます。
これはマンション管理における常識ですよ。

>>306さん
情報の提供ありがとうございます。
うちの場合は14階ですので普通の足場で十分ですが。

>>306さん
４５ｍ超の足場を組んでもいいという法律はあるんですか。

日本工業規格の旧規格では、枠組足場は原則として45ｍを超えてはならないという規定がありました(旧JISA8951)。 このため、一般的に、45ｍを足場の高さの上限とすることが多いようですが、独自に荷重計算を実施する等の方法によって足場の強度を検証した場合は、45ｍを超えて足場を組立てることも不可能ではありません。
　ところで、足場の高さは、ビル工事用足場と住宅工事用足場が違うように、足場の組立方法と一体のものとして考える必要があります。 ビケ足場が45ｍの高さの建築物まで使用可能といっても、簡易な構成の足場を組立てた場合に、その高さに耐えうる保証はありません

不可能ではないということですね。
法律はどちらもないのではないですか。

>>302　>>309

出典は明確にしましょう。

>>311さん
５０階以上のタワマンや高層ビルが足場を組むことってあるんですか？
常識ということですが、私はみたことがないものですから。
>ところで、建枠の強度検討により、高さ45mを超える枠組足場も組むことができます。
この根拠はどこからもってこられたのですか。

>>312 さん

まずは、「枠組足場」と「くさび緊結式足場」の区別はできていますか？

>>313さん
それはあなたが書き込むべきことではないですか。
４５ｍ以上も足場を組むのが常識といわれたのですから。
「枠組足場」と「くさび緊結式足場」の説明をされるときは
どの出典を参考にされますか。
私は単にあなたが４５ｍ以上でも足場を組めるといわれたから、
それに関する検索をしただけのことです。

>>313さん
私のマンションは１４階ですので通常の足場で工事はできます。
それ以上のマンションに住んでおられる方に対して情報を提供
してください。
私とあなたがバトルをしても何の価値もありません。

>>314
> ４５ｍ以上も足場を組むのが常識といわれたのですから。

読解力のない方ですね。
>>306 をもう一度ご確認ください。

>ところで、建枠の強度検討により、高さ45mを超える枠組足場も組むことができます。
>これはマンション管理における常識ですよ。

これは職人さんから聞いた情報なんですか、それとも何か本を読んで
得た情報なんですか。
その出所はどこですか。それがしりたいんですよ。

>>310
>不可能ではないということですね。

>>302 と >>309 は、以下からの抜粋だと思いますが、
http://www.humantecg.co.jp/scaffold/c6.html
これは、「ビケ足場は、最高何メートルまで組み立てることができますか」についての解説で、「ビケ足場」とは「くさび緊結式足場」のことです。
したがって、
《「くさび緊結式足場」であっても、》「独自に荷重計算を実施する等の方法によって足場の強度を検証した場合は、45ｍを超えて足場を組立てることも不可能ではありません。」となります。

＜参考＞
http://www.r-nishiken.co.jp/scaffold/08sanko.pdf