「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

引き継ぎ事項をしっかり引き継げるシステムづくり
さえしていれば、別に問題はないですよ。

6345 匿名さん
かなり説明したつもりですが伝わっていないようですね。
あなた個人のことを云々言うつもりはないし、言う資格もありません。
管理会社に依頼することの弊害をあなたは気づいていない。
このスレッドの当スレ以外のスレは読まれたことはないのですか。
彼らに向かって提案しているのですよ。
あなた個人に向かって提案したつもりはない。
お聞きしますが、決算報告書の作成も管理者の役目ですが、あなたが作成されたのですか？
そこを担任すると、管理会社の弊害がよく見えてくる。
それと、慢心で自己評価していますが、単なる自己評価であり、しかるべき方が見れば修正するべき点は残っている可能性が大きい。
＞自主管理のマンションは全国でも少ないですよ。
少数者は悪いという根拠のない屁理屈です。
私が提案している自主管理方式はまだ1件も存在していないと思いますよ。
管理者という役職の概念が従来の常識に囚われてあなたには理解できていない。
あなたがしたことは管理者の一部の役割であって、そのことをもって管理者とは言い難いです。
勘違いしている。
あなたがやったこと程度のことなら理事長がやればいい。
それでもって、管理会社の弊害がなくなるわけでもない。
多分、6345さんには理解できないと思う。

自画自賛スレだからOK

輪番制の理事をやっただけなんだけどね。
それに管理会社と委託契約を交わすことがそんなにマンションに
とってマイナスなのかがわからない。
わからないのは６３４８さんの方だと思うけどね。

管理会社と相性の悪い組合員はいるものだ

＞6350　匿名さん
別に困っていないならそれでいいんじゃないですか？
あなた個人を相手にしているわけでもない。
もしかして自己満足しているのはあなただけで、他の住民は我慢しているだけかもしれないですよ。
名前を伏せてこのスレッドで理事会長やら管理会社のことを愚痴っているかもしれない。
彼らは気が弱いから面と向かっては言わないですからね。
それで、決算報告書は管理会社にまかせっきりなのですか？
貸借対照表のチェックは誰がしているのですか。

住民のなかには財務に強い者が結構数いまして、総会では
何かあら捜しをするように細かい質問をしていますよ。
やはりあなたは神経質すぎるぐらいの考えをもっていますね。
もうこの問題は終わりにしましょう。

＞もうこの問題は終わりにしましょう。
問題を持ち掛けたのはあなたであって、私自身は何の問題もないですよ。
管理者であったあなたは財務については素人で、管理会社に放り投げていたという事ですね。
財務に詳しい方から質問があったという事は、管理会社に何らかの不正が見受けられたという事です。
経理について管理会社のするがままでいいんですか。
管理会社はあなたのような管理者を大切にすると思いますよ。
もしかしたら、組合員は財務的な大きな損失を被っているかもしれない。
私が提案しているのは、そういう管理会社の財務に関する不正をなくすための提案です。

＞6353さん、あなたは私が提案する管理者制度の管理者とは違っている。
まず、
1、管理会社とは契約しない。
2、管理会社に代わる能力のある方を管理者として迎える。
3、管理者と理事長は兼任しない。
4、管理者は報酬制とする。
5、管理者の権限を管理規約で定める。
6、内部に管理者としての能力者がいないのなら、外部に求める。
7、管理者を外部に求めた場合も、その権限は管理規約に定めた範囲内とする。
こんな感じですね。

そんなマンションが日本にはどれぐらいありますか。
管理者と理事長が同一なのは標準管理規約でも推奨してますよ。
それが一般論です。
あなたの考えは異常なんですよ。それがわかっていないんですね。
私は財務に素人とはいっていませんよ。むしろ得意な方です。
すぐ揚げ足を取る方なんですね。
学生時代は会計士を目指していましたから。
総会で質問をしたからすぐ不正と結びつけるあなたは異常としか
考えられません。
もうやめましょう。ここは私が立てたスレです。あなたの居場所は
ここではないですよ。

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」　　委託する業務の明確化

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。
＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料４５％（４０％）　　監理料５５％（６０％）・・・前回と平均
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。
　前回は仕事が決まれば他の工事をキャンセルしてでも対応するという会社もありました。
　設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

＞ここは私が立てたスレです。あなたの居場所はここではないですよ。
そうであれば、このスレ自体をマンションコミュニティから離脱し、あなた個人で有償で設けた掲示板を立ち上げ、認証制にするしかない。
その程度の常識もわきまえない方が理事長？
自分の意に添わない意見は非常識でも通す。
管理者及び理事長として一番やってはいけないケースですね。
このスレに参加するしないは自分で決めますよ。
もう少し頭を冷やされてはどうですか？

＞そんなマンションが日本にはどれぐらいありますか。
前例主義しか検討しないあなたの前職業は公務員？
現在は公務員ではないのでしょ。
だったら、前例主義ではなく、未来志向で悪しき前例を改革しましょうよ。
そのぐらいの頭の柔軟性はまだあるのでしょ？

大規模修繕工事の進め方についてご質問のある方は
是非どうぞ。
一般的な工事の進め方から、具体的な情報、知識等
いろいろと勉強しましたので、少しでも皆様のお力に
なれればいいと思っています。

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタントとの検討会）
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決め

＞管理者と理事長が同一なのは標準管理規約でも推奨してますよ。
理事長がマン管知識をもって管理者を兼任することはいいことですよ。
政府はそのことを推奨しているのであって、私が提案している管理者の定義とは責任の度合いが違う。
前提として管理会社が介在しているのであれば、管理者という別役職は必要ないですよ。
理事会が混乱するだけです。