「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

>>6286さん
６２８５ですけど、うちの管理組合は輪番制ですが、管理者は
理事長ですよ。標準管理規約通りです。
それにうちは完全に理事会主導でマンション管理が行われている
ので管理会社からの搾取とか管理者の外部委託とかは考えたこと
もありません。

管理会社との委託費は相場からすると安いですよ。
それに管理会社は業者からリベートとかは取っていませんから。
相見積もりの取り方とか業者選定には理事会が完全タッチしています。
補修工事の請求書は、保険対応部分も含めてすべて業者からで振込は
業者の方にしています。
金銭の動きは管理会社はまったくタッチしていません。

＞6287
つまり、管理会社はいないと言う訳ですね。
収支報告書作成とか決算書作成も理事長自らしているわけですね。
誰が理事長の不正経理を監視しているの？？？

＞6288
管理会社の方ですね。
管理会社なんて必要ないとは思いませんか。
あなたの勤務先がなくなるのは困るとは思いますが。
＞金銭の動きは管理会社はまったくタッチしていません。
であれば、あなたの会社は無用の長物です。
組合に管理委託費は請求してはいけない。

誰もトップに立てない　俺はすごい管理す～る～

私のマンションでは大手の管理会社物件だが、
大規模修繕時までの約15年前後の日常の管理を見ていて
非常に雑な管理でした。
その間に入って孤軍奮闘している管理員の様子からもそれ
が見えていました。
この管理会社は大規模修繕の見積もりを5億６千万円を提示
していたが、
理事長が管理会社抜きに大手の建設会社に３億６千万円で
責任施工方式で発注した。
その後も法人化や機械式駐車場を撤去とそれに代わる用地
買収等々を全て管理会社抜きで行った。
諸々を計算するとこの一連の費用を３億５千万円は節約で
きたと豪語している。
これだけの仕事をするからには反対勢力から色々いちゃもん
を付けられることは覚悟していた。
案の定管理会社はこの反対勢力をたきつけて理事長排除に
行動を起こして、反対勢力のクーデターは成功した。
もうそろそろ２回目の大規模修繕の時期に入っているが今度
は管理会社が受注することは確実視している。
多分ぼったくられるでしょう。
悪徳管理会社ですから今の役員では太刀打ちできないと思い
ます。

責任施工方式はいわゆる丸投げ方式ですね。
うちは設計監理方式でやりました。
業者から合い見積もりをとるときは、同じ修繕個所、同じ仕様、
同じ材料、同じ平米数でなければ高いのか安いのかの比較は
できません。
節約できたとかいっているけど、それはまったくわからない。

>>6289さん
６２８７ですけど、管理会社に管理を委託してますよ。
ちゃんと読めば管理会社勤務とかの文言はないでしょう。
うちの管理組合といっているんですけどね。
管理組合と管理会社は共存・共栄ですし、委託費等も
相場ですよ。

6293 匿名さん
＞委託費等も相場ですよ。
ちなみに、相場だといっている金額を教えてもらえないですか。
＞金銭の動きは管理会社はまったくタッチしていません。
何もしないで管理委託費だけを取られているの？
変わった管理組合ですね。
ちゃんと読んでも管理組合などの文言はない。
管理会社は管理組合からいかに多く搾取するか、考えているのはそれだけです。
管理会社は、これからの時代には不要な産業です。
不要な産業との共存共栄なんてあり得ない。
時代遅れですよ。

>>6292 匿名さん
わかりますよ。設計監理と言ったところで、同じ地域で商売していれば、設計士も建築会社も知らないなかではないでしょうからね。厳しくやればその後他の現場で気まずくなるでしょう。

建築屋なら工事単価に精通している。
ところが、建築屋どうしはお互いライバルという立場でその単価を公表しない。
管理組合どうしならライバル関係にはならない。
それぞれが同じ悩みを持ち、同じ情報を知りたがっているからだ。
それぞれの経験した情報を管理組合同士で共有すればいい。
そうすることで、閉鎖された管理会社の管理ノウハウなど必要なくなる。
あとは、共有したノウハウを適宜に利用できる管理者さえいれば、管理会社は不要の産業となる。
ネット社会ならそれができる。

>>6294さん
管理委託費、管理員人件費、清掃費、各種点検費とかの相場ぐらいは
マン管士なら当然しってますよ。
管理会社は出納業務、会計業務、理事会支援業務、総会支援業務等
マンション管理のお手伝いはやってくれていますよ。
ただ、業者選定とかの権限は理事会がにぎっているということです。
管理会社が管理組合からいかに多く搾取するかとの考えは偏屈以外の
何物でもないですよ。
マンションの管理を管理会社抜きでやっているマンションは大変でしょうね。
戸建てと違ってお金を払って管理会社がマンションの建物設備の管理をして
くれるんですから楽ですよね。
自主管理のマンションには住みたくないですね。

>>6295さん
だからといって丸投げよりはいいでしょう。
設計監理業者の仕事は、例えば見積もりを取ったとき、その見積もり
通りの指定された材料が見積もり通りの量使用されているかとかの
チェックをしてくれるんですよ。
塗料缶が１００缶使用となっていれば、空き缶を通しナンバーで撮影
するとか、窓枠シーリングの場合、シーリング材を完全に除去してから
取っているか、その量はどれぐらいだったか、塗装する場合はケレン作業
をしてから塗装しているとかのチェックとかを住民に代わってプロの視線で
チェックしてくれるんですよ。

>>6298 匿名さん
丸投げしたとは言った覚えがない。
独りよがりの思い込みで回答は困ります。

>>6296さん
だから設計監理業者が相見積もりをとるときに、仕様書、要綱書を
作成して相見積もりを取るんですよ。
金抜き計算書といいまして、数量とか平米数だけ掲載し、単価欄は
各見積もり業者が記入する。
同じ修繕個所、同じ材料、同じ仕様、同じ平米数での比較でなければ
見積だけとっても高いのか安いのかの判断はできません。
特に責任施工方式は、工事費いくらでやってくれという丸投げですから
業者はそれに合わせて、材料や仕様等を抑えて工事するだけです。
その丸投げでいくら節約できたという方もおられますがまさに笑止千万
ですね。
但し、その金抜き計算書は素人ではまずつくれないですから、建築士に
依頼するんです。設計図面をみながら、各修繕個所の平米数や必要
数量等を作成しなければなりませんから。

>管理会社は出納業務、会計業務、理事会支援業務、総会支援業務等
お金にタッチしていないというのは大嘘なんだ。
管理会社がそれらの業務をタッチすることで管理費が月平均5000円/戸当たりアップすると思う。
この5000円を修繕積立金に回すと、100戸なら年間600万円も貯蓄できる。
10年間だと6000万円にもなる。
30年間だと1億8000万円にもなる。
管理会社が群がる理由がわかる。
さらに、1億円の修繕工事だと管理会社の裏リベートをのけると2000万円も節約できる。
管理会社が絡むことで受ける損失はバカにできない。

>>6299さん
丸投げでなければ、細かな修繕個所や平米数、使用材料等
を指示した結果の工事費ですか。
設計概算書や数量調書がなければ丸投げですよ。

>>6301さん
あなたの考えはみんなには通用しませんよ。
管理会社に管理を委託しているマンションがほとんどで、
管理会社は理事会支援業務と総会支援業務をしている。
もう少しマンション管理の本を読まれたらいかがですか。

>>6302 匿名さん
そんなものは管理組合が自前で作るよ。

＞6300
＞相見積もりを取るんですよ。
相見積もりとる前の情報として、過去の実績単価を知っておく必要もある。
設計屋は図面を書くことが主業務で建築単価には疎い。
相見積もりなんて業者同士で談合すれば参考にはならない。
設計屋が絡むことでその可能性は大きい。
管理者は、その相見積もり額が妥当かどうかの判断能力が必要です。
そのためには、日本全国から集められた管理組合からの実績情報が判断のたよりとなる。
そういったネット情報センターがあれば管理会社なんて必要ない。

＞6303
＞管理会社は理事会支援業務と総会支援業務をしている。
だから現状の組合管理運営がうまくいっていない。
管理会社に対する苦情相談が多すぎる。
それを打破するには新しい考え方が必要になってくる。
賢い組合なら、まず、苦情の原因を取り去ることを考えないといけない。
古いやり方にしがみついていると、いつまで経っても苦情は減らない。
現状に満足しているのなら話は別だ。