サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

本日、共用部の２年定期点検の立会い説明が行われた。意外であったが理事会役員は誰も参加せず。
これまでの経緯を踏まえれば、前理事長には是非立ち会って頂きたかったのだが・・・。
　
事業主からの詳細説明を受けずに、状態も同時共有せずに、完了確認のみで組合として成立するのか？

ＳＨＣ立会い者の言動からは、理事会に働きかけていない、出欠予定も把握していないのは明白でした。

事業主は常務執行役員が、２週に亘り延べ３回当地に出向いて下さった。

5/22は概要を総員５名で現状確認をして下さって、
翌5/23には掲示物にて補修に先行しての点検実施を周知し
5/29-30、自ら率先して各所の点検を執り行い、陣頭指揮をして下さった。

6/1の2年点検の事前説明は、資料２部と口頭説明にて具体的な見解や措置が明示され、期待を越える内容であった。

責任者の説明や回答は、豊富な知識と現場経験に基づき実に的確で明瞭。

その言動からは、現場を仕切る統率力のみならず、同行者からも一目置かれ尊敬されている方だと再認識した。

SHの監理監督を担う部署と、施工担当部署とのWチェックが適正に効いている事が、資料や現地のやりとりから肌で感じられた。

事前の掲示物(5/23)には、役員が立ち会うことが明記されていたが、役員立ち会いは無し。

SHCは前担当のM氏が代理で参加した。

6/15の理事会議事録には正確に記録し周知して頂きたいです。

ハチやハトの被害が以前より取り沙汰されています。
● 昨日、西部ガス作成の貼り紙がやっと掲示されました。
● 東側西部ガス管理地の除草は、6/10に行われます。
※ 草の成長が想定以上に進行している為、当初の予定6/19を10日繰り上げての実施です。

● 先週以降、西部ガス総務部に架電し、東側の空き地の除草を打診・検討を依頼しました。

捕食地や営巣地となっている可能性があり、ハチ飛来やハトの糞害(今は沈静化)が、理事会で問題視され遂には総会議案に上程された経緯・事実をお伝えしました。

● 除草については快諾して頂き、5/28当日中には掲示物を用意しSHCにも同日、提示して下さったようです。
周辺の戸建て住戸に対しても、各戸に配布。

尚、西側のハチ飛来が度々見られる一帯の除草は、
、SHCが先週から動き出したが除草実施は未定との事です。

引き続きご注意下さい。

ハトの飛来の報告は１月末が最後で、総会の直前にはフン害は全く無くなっていたそうですね。

南側のマンションの屋上へのハトの飛来も、４月中旬頃からは全く見かけなくなりました。
確か、３月中旬までは毎朝７～８時と、午前中から昼にかけて飛来していました。

代わりにツバメが羽虫を捕食する為に、建物の南側や北側を髙層階あたりの高さまで飛んでいます。

ツバメは基本的に益鳥ですし、今季は巣作りも敷地内では見かけられないですね。

１ヶ月近くに亘る２年定期点検の修繕が確定した。

この場合、管理会社の要請によって、行程表の明示が行われる筈です。

が、昨年同様になーんにも表示されていない。
こんなことって、一般的にあるんですかね？ 無いでしょ！

＞＞923 匿名さん
＞責任者の説明や回答は、豊富な知識と現場経験に基づき実に的確で明瞭。
＞その言動からは、現場を仕切る統率力のみならず、
　同行者からも一目置かれ尊敬されている方だと再認識した。

さすが親会社はとても人材が豊富なのでしょう。層が厚いとも言える。

公正に責務を全うする取組みを自ら率先し実践された常務執行役員や、
自社の施工物件を適正に客観的に点検をして下さった公的資格をもつ責任者。

企業や様々な組織に、このような方々が存在するか否かで、様相が大きく変わりますよね。

よく知られる『働きアリの原則』のように、仮に２割でも存在して欲しいものです。

が、一般論として少人数の組織（２～５人）の場合は、２割の存在すら期待出来ないですね。

＞＞926 匿名さん
事前立会いから３日後にあたる本日、6/4の午後に２年定期点検の告知と修繕行程表が掲示されました。

● 通常、今回のように全階・全域に及ぶ修繕を行う場合は１週毎に、毎週末に事業主と施工業者主催、
管理会社の担当者ほか立会いの下で〈報告会（理事会役員参加）〉を開催します。

● そして工事の進捗状況の共有や、組合員や居住者からの要望提示やヒアリング、理事会役員からの
正式な要請等が行われるのが一般的です。

● １週間単位で確認することで、最終の工事完了確認の見落としの防止や効率化を図る目的も果たせる。

● 尚、事前の立会い確認（6/1）は、２階から９階を省略しても９５分（１時間３５分）を要しました。
　完了確認を各階毎に全階を順番に適正に行ったら４時間は悠に超えます。

● 又、報告会には特に人数枠を設けずに、希望者の出席を受け容れます。
自住戸の周辺部の修繕の進捗や結果は気になりますし、詳細を知りたいものです。

是非とも、１階エントランスで開催して頂きたい。毎回３０～６０分程度で完結するでしょう。
又、報告内容や報告資料は、メールコーナー等に掲示するのが共有や事故防止にも有効です。

● 昨年の１年定期点検の修繕や、その他の修繕（2017年10月、2018年10月）等の完了立会い確認や
結果共有も非公開・情報不充分だったので、適正だったか否かが不透明でした。
結果、今回の修繕に繋がっていますが・・・。

これまでの経緯からして今回は、従来のような上辺だけの形式的な報告では済まされないでしょうね。

将来の大規模修繕実施時にも同様に毎週の報告会を開催し、作業現場の写真等を提示し共有する筈です。

● 九州エリアでの大規模修繕の経験が無いＳＨＣ担当者と前担当者は、予行演習を兼ねて取り組めば
修繕業務に絡む経験値も多少なりとも、習得出来るという大きな利点があります。

また共用部ドアの錠の不具合が起きています。

自転車置き場からエントランスに入る際に、お子さん連れのお母さんのカギが抜けなくなり、ドアも開かない状態でした。

偶然エントランスを通りかかり、ドアを開けようとしたが、ドアノブが空回りするような状態でなかなか開けられなかった。

この形状の鍵穴に耐久性がないんでしょうね。

直してもまた同じように壊れるでしょう、建物内であるので常にオープンでも良いかも。

皆様が使用する頻度が高いのでセキュリティよりも耐久性の高い鍵を使用するべきでしたね。

>>930 匿名さん
此処の錠の不具合は絶えませんね。

施工業者他はエビデンスや製品評価のデータを保有しているでしょうに。

この2年以上、管理会社・理事会も現状を把握していないようですね。

>>931 匿名さん
アリの一穴天下の破れ。

些細な事から大事な事まで、たくさん放置或いは未解決になっていますね。

管理側の思惑どおり、だいぶ こちらも慣れて耐性がついて、麻痺して来つつありますね。

>>931 匿名さん
錠の不具合で、他の出入り口に迂回して
入館する事を強いるなんて不条理ですね。

鍵が抜けなくなったら、自室にも入れなくなる。

他県のサンメゾンのスレを見ても、ドア等の不具合の頻発に関する苦情や不満が散見される。
よって自ずと、個別の個体の事象では無く、事業主が選定する『特定の製品由来の不具合』が想定される。

組合員は、特定メーカーの製品グレードや品質に由来する不具合や問題の犠牲になっているのです。
が、管理会社も経験値不足で、116戸規模での発生現象として認識していないから、対応が後手にまわる。

実際に、同グレードの製品を採用し同頻度で使用しても、この会社の平均40戸規模と110戸強の
それとは全く様相が異なります。同一条件下では約３倍の速度で劣化が進みますからね。

管理会社としてＳＨＣの現状認識の基礎データとしては、欠かせないモノの筈ですが・・・。

本日エントランス西側のドアについて、お詫びのFAXが貼り出されてました。

でも不具合は先週から発生してて、なぜ修理までこんなにも日数がかかるのか？

解錠が出来ない、鍵が鍵穴から抜けない、ドアノブが空回りするなどなど。
いい加減にしてほしい。

>>935
防犯カメラでチェックしましょう。とんでもない犯人が見つかります。
保存期間内にしないと闇に葬られます。

>>934 匿名さん
そのドアは自転車とバイク利用者とゴミ捨ての歩行ルート上にある。

そして、錠と鍵を使用する出入り口としては、最も開閉頻度が高い。

雨にも晒されるから潤滑オイルも直ぐに効かなくなる。

参考までにご覧になれば過去と現在で、思い当たる出来事や似たような現象があるでしょう。
当掲示板の管理カテゴリーのスレをご紹介します。

《管理会社のあくどい手口（2）》
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/
　　
《管理会社と理事会が結託している場合の対応について》
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612286/

子供の足音をうるさいと言われる者です。
最初に騒音を言われた後の対応として、
1.子供にはその都度注意する
2.防音マットを敷く
3.昼間は出来るだけ外で遊ばせる
4.年齢によりますがスリッパを履かせる

歩き始めたヨチヨチ歩きの子供もいます、歩き始めのためよく転ける。子供は20時以降には寝ています。

匿名の罵る手紙の投函がありました。始めに話し合いをした時に騒音は斜め上や隣からもあるため、うちを特定するためにうるさかった時間をメモに書いて投函してほしいと言っていたがそれすらない。(うちの隣は大声や物音を立てる方がいたため)

一体どうしたらいいのですか？？
虐待したら言うこと聞きますか？
集合住宅ですもの、物音はします。全く物音を立てずに生活している人はいるのでしょうか？子供の頃から人に迷惑をかけずに生きている人はいるのでしょうか？
赤ちゃんに泣くなと言っているのと同じではないでしょうか。

もちろん、温かい言葉をかけてくれたり、助けてくれる方もたくさんいます。
今後はこのマンションから引っ越すことを検討しています。

子供を育てていく親として将来、自分も含め、小さな子に対して優しく温かい目で見守れるように育てていきたいなと思う次第です。そんな温かな世の中、マンションとなればいいなと思います。

＞＞939 住民板ユーザーさん1
記述が無いのでお尋ねしますが、
１．管理会社の担当者にはちゃんとご報告さないましたか？
２．管理会社はどのような対応をして下さいましたか？
３．その対応は、規約を厳正に遵守する姿勢に基づく適切で公平で問題解決に有効な対応でしたか？

>>939 住民板ユーザーさん1さん
ご心労お察しします。

直上の上階住戸や隣接住戸を騒音源だと、勘違いして前のめり・暴走気味で行動する住民は時々います。

騒音問題が、二次災害的に別の住民トラブルに発展してしまう残念な状況です。

騒音源を勘違いする方々は、マンションの構造上の特徴を知らない / マンション居住体験が浅い方々に多いようです。

管理会社の関わり方が間違っていたり、適切な助言が無いと更に状況は悪化します。

管理委託契約書には騒音問題の解決助言の記載がない。
管理責任の所在がない。騒音等のマナーの問題は自治会等との共同作業である。

>>940 匿名さん
1.2.当初は管理会社を通していました。一度直接話し合いました。アドバイスもしていただいたし、小さな子どもがおりどうしようもないこともわかって下さり、威圧的な対応はなくその後もしつこく管理会社が言ってくることもありませんでした。
3.公平ではあったと思います。階下の方のあまりの威圧的な態度に管理会社も困るだろうなと思いました。もうどちらかが出ていかねばどうしようもないと思います。管理会社の対応が悪いとはさほど思っていません。

>>943
管理会社の対応としては良い方だと思います。
音については個人差があります。私は子供の音は平気です。
子供は公園等で思い切り暴れさせると家では疲れて良く寝ます。（笑）

本来は管理会社の仕事ではありませんのですが管理会社とは避けて通れない事情もあります。

>>943 住民板ユーザーさん1さん
問題点は、以下が管理会社によって共有が図られていない点ですね。
あなたと階下の方との誤解の可能性を改めないと、残念な敵対関係が放置されますよね。

１.管理会社が階下の方にどのような経過報告をしたのか？

２.騒音源は他住戸かも知れないことを、階下の住人に説明したかどうか？

３.その上で、その後に騒音発生したか否かを経過観察したか？

>>943 住民板ユーザーさん1さん
マンションを引越すとまで仰ってたので、またも管理会社の仲裁が良くなかったのかと、思い至ったわけです。

お子さんも成長すれば、転んだり跳ねたりを控えるでしょう。
又、騒音防止やマナーについても理解してくれる筈です。

以前の投稿で知りましたが、先の総会でもある母親がお子さんを育てやすいマンションにして欲しいと発言をなさったようですね。

参加者側に着座していた多くの一般の組合員出席者は、皆さん賛同なさっていたそうです。

ただし主催者側はどう捉えたのかが不明ですが、とりあえずは新体制の理事会に期待しましょう。

大凡調停業務においては、公正且つ公平性を担保する為には、利害が対立する双方の言い分を踏まえて対処するのが基本中の基本です。

此処の管理会社は充分認識しているでしょうが・・・。

>>924 匿名さん
害虫や害獣の除去対策は全体的な措置がより効果的なのですが。

予定どおり8時半から南東側空き地の草刈りが始まった。

これで周囲に飛来していたハチは西側の雑草と花に集中する可能性が高まります。

今後、順次田畑は耕作され草花の生息地が狭まりますから。

西側の1号系統と周辺住戸には、注意喚起が必要です。
同時に、草花の除去も必要です。

>>945 匿名さん
匿名さんの言われている点から言えば、管理会社の対応としては全く1?3のような対応はきっとありませんでした。私はマンション購入が初めてで恥ずかしながら無知なのですが、管理会社がそこまでしてくれるのは普通なのですか？本人同士のことなのでそこまでしてもらおうとは思ってはいませんでした。
そういう対応があったからと言って今の状況が変わっていたかと言うと疑問ですが。。

>>946 匿名さん
たしかに現在はあまり子育てしやすいマンションとは言い難いですね…騒音の件や共用スペースの件。。

ただでさえワンオペ育児で精神的肉体的に疲れているのに、子どもの足音を何度も注意しなければならず育児ノイローゼ一歩手前。。一軒家ならば、言わなくていいことですものね。

子どもを伸び伸び育ててあげたい、という親の思いから今回引っ越しを考えた次第です。

今後は子育て世代はもちろん御高齢の方もみんなが住みやすいマンションに変わっていったらいいですね。

＞＞950 住民板ユーザーさん1
言うまでも無く、共同住宅の住環境の管理運用は、本来は全ての組合員共通の暮らしやすさを追求し続け
担保し、改善していくものである筈です。
特に、子育て世帯や高齢者世帯に対しては一定の配慮をすべきなのです。

3/26 突然の貼り紙で、共用廊下の私物禁止（ベビーカー・宅食用ケース・装飾小物）を断行した
張本人は既に皆さんはご存じのとおりです。

内容からして、手続き上は絶対不可欠である理事長承認を後回しにして、あの貼り紙は掲示されたのです。

3/30 の通常総会に参加された方々は、より詳しくご存じのことでしょう。

3/30 の理事会後も貼り紙を掲示し続け、規約運用の変更を看過し許してしまった代表機関＝理事会の
立ち位置もその目指す方向性も定まらず、不安定で場当たりで偏っていますよね。

私は、入居当初からの計画どおり、区画整理事業が進行した頃～大規模修繕工事の着工前に転居します。

>>949 住民板ユーザーさん1さん
一般的に、管理会社は一旦仲裁に入ったら、中立の立場を活かして、改善が現れるまで調整し続けます。
当然、理事会役員も協力します。連携と共有の為です。

また、利害が相反する組合員同士の一方的な思い込みや知識不足による勘違いを、公平且つ公正に解いて、和解に漕ぎつけます。

>>952 匿名さん
我が家は、なんと「外出中」と夜間「就寝中」のオーディオの騒音を疑われたました。

当然いずれも、オーディオなど作動していません。
きっと下階他の音が壁伝いに響いたのでしょうね。

が、私の居住階のみに限定した貼り紙掲示に加え、管理会社からは、携帯宛にお電話まで頂戴しました！

私が全くの無実である事を再現実験で証明し、苦情を申し出た方と管理会社の疑いを晴らしました。

そんな証明や再現実験は実に簡単な事ですよ。

その後は、以前と同様に昼夜問わず同じ音量でオーディオ聴いていますが、騒音源を指摘された事は皆無です。

そんな程度なんですよ。
状況判断や対応が実に浅はか、薄っぺらなのですね。

>>953 匿名さん
事前に掲示された行程表と異なり、本日から駐車場の擁壁修繕が始まった。
午後、業者さんに注意事項等の周知が無いことを質すと、ホワイトボードをこれからEVホール脇に配置するとのことでした。
本来の事前告知どおり、初日からやって頂きたかった。
理事会役員の方々には、適時的確に指摘や指導をして頂きたかった。

今回の修繕対象となった【駐車場の東側の擁壁からの水漏れ】は、昨年から何度も指摘していたが
ＳＨＣ前担当者は、戸建て住民のフェンス部への非常識な水撒きだけを原因として幕引きを行った。
今回、結論として、施工業者は以前から擁壁の連結部からの水漏れを認め、今回の複数箇所の修復に至った。

如何に管理会社の現状認識の判断・観察・検証能力が低く、素人以下のものであるかが明らかになった。

本日、通常総会議事録が全戸に配布されたようだ。
が、出席者の質問に対して、管理会社が確約した『重要事項説明』についての、議事録作成と配布は未履行となった。
別日に配布されるのだろうか？

>>956 匿名さん
来週、最上階は修繕するらしい。
屋上を含め一昨年、そして去年、更に今年修繕するとは！
来年以降は、大規模修繕までは放置となるのかな？

5/18の『重要事項説明書の説明会』に関して、議事録が配布されないなどという事態になったら
第３期の理事会役員も、第２期の理事長以下の役員も黙っていないでしょう。

第２期理事会の役員の任期中の出来事で、且つ第２期理事長ほかはその場に立ち会っていましたからね。

いい加減な対応で、ウヤムヤニは出来ませんよ。

>>579 住民板ユーザーさん1さん
この自転車ちょくちょく停まってますね。
本日は、理事会だから再度検討して頂きたいですね。
管理会社担当は、到着時に気付くのだろうか？

一般論では、将来の売却を考えれば中小の管理会社より大手の方が有利ですよね。
相対的に絶対的な安心感がケタ違いですからね。

管理会社の社会的な評価が、物件価値や快適な日々の生活に深刻なまでに影響します。

日常の管理業務も、全国に事業所を配し各事業所が組織的に行う大手企業と、キャリアの浅い2名で福岡と熊本の２エリアを担当する小企業とでは、比較するまでもありません。
その格差は明らかですよ。

担当者の暴走で、子育て世帯や高齢者世帯が不快な生活を、不快な思いを強いられるなんて異常です。

世の中の価値観や風潮とも完全にズレている。

>>960 匿名さん
躯体や表面仕上げの不備いわゆる瑕疵は、仮にあったとしても、あと８年間は事業主責任の下で対処して頂ける。

又、2年定期点検では、本社の執行役員が二週間延べ３日も立会い、陣頭指揮を行なって下さった。

一方で、日々の快適な生活に深く関わる、規約の適正な運用・住環境の整備・周辺環境等への対処の点では、依然として一抹の不安が残り続けている。

更に、懸念されるのは管理費会計費用と修繕積立金の資産管理です。

前及び現担当者は当該企業での業務経験も浅くキャリアも不明です。
実際に第2期までの仕事ぶりを振り返っても、理事会支援における誤誘導や極めて不適な対応があったのは周知の事実です。

現地の事業所は当面は、現状どおりの2名体制が想定される。拠って、改善を望むのは難しい。

第2期までは全く着目さえもしなかったが、コストダウンと管理会社の検討は、次回の理事会から本格的に取り組んで頂きたい。

管理会社が何かと理由をつけてコストダウンの取り組みを拒んでいるようです。
が、それこそが自社利益しか考えていない証左ですね。
彼等が組合員の利益を優先して発想出来るのなら、コストダウンして捻出した費用は、修繕積立金に振り替える等の提案を行える筈なのですが。

人件費や資材費等々の高騰は、当初の想定以上に推移しているでしょうから、修繕積立金の積み増しと両輪でコストダウンを推進する管理会社は多いようです。

「意見書・要望書」の書式って、管理会社の都合で、一方的に変える事って可能なんですかね？
新体制の理事会の初回でいきなり断行したんですね。
組合員の発言（質問や苦情）に対する規正を強化したいんでしょうね。

昨年の５月以降、一区分所有者からの提案をキッカケにＪ:ＣＯＭのクラウド掲示板の導入検討と
並行して、住環境の改善・向上を目的として組合員からのスムースな意見収集を行う意図で
「意見書・要望書」は導入された筈なのですが・・・。

ひな形はいいんじゃないですか、後は自由に書かせるとよいでしょう。

開催当日から26日も経過した6/13(木)やっと、第2期通常総会議事録が配布された。今回は昨年と異なり、総会に同席した本社部長の校正・確認があったのかな。

が、質問を意見と記載したり、またしても恣意的な編集が散見されます。

総会参加者が一読したら、違和感を抱く点が多いだろう。

本当に仕事が遅い。

違和感満載、諦めてます。

>>965 匿名さん
去年も総会議案書と議事録でも、民泊禁止に絡む規約変更についての記述で「他の物件の規約の条文を引用」していた。

こんなケアレスミスは通常はありません。

今回も、駐車場申込書の「旧書式」は現状使用しているものでは無く、規約集に掲載されていたものでした。

更に「新書式」さえも総会で指摘された点をクリアしていない上に、既にメールコーナーに置いてある書式とは違うものでした。

網掛け表示の説明も、一貫性も整合性もないお粗末なものでした。

そんな不備満載の議事録なのに、前理事長他の署名押印がありましたね！
回覧してもノーチェックなんですかね？

>>966 匿名さん
そのような手違いの原因は、今まで正式な差し替え版を全戸に配布していないから。

通常は、規約の条文変更や申込書等の書式変更に際して、各戸で保管している規約集に挿入する「更新頁」を配布しますよね。

＞＞967 匿名さん
● 管理会社は、【当物件の規約集】及び【更新の条文の経緯や記録】と【実際に使用している書式】を、正確且つ適正に記録・保管・管理をしていないのでしょう。
● 関連法の法令遵守が徹底されていれば、条文の文言を取り違えたまま通常総会議案書や議事録に誤って転記するような事態は発生しません。
● 福岡事務所に保管している【各物件共通の規約集を基データとして】議案書や議事録を作っていると推測出来る。

事業主の対応は、公式HP への投稿・常務執行役員への直接の異議申立て・当地の支店長との折衝等々により、目に見えて変わりました。

働きかけが無かったら、これほどの修繕工事は行われていなかったでしょう。

提案どおりに、工事進捗の『見える化』も行われ、更には同様に、中間の説明会も行われる事と相成った。

今後の、瑕疵担保責任の工事や大規模修繕にも好影響をもたらすことが出来ました。

残る課題は、あいも変わらずの、管理会社の不適で、継続性も合理性も計画性も無い管理業務を、徹底的に正す事のみです。

969 匿名さん＞＞
5月の公式HPの投資家向け情報で公開されていましたが、その常務執行役員は6/1付けで昇進なされました。

それ程のお方が二週に亘り延べ三回も修繕の事前チェックに立ち会って下さった。
通常の物件では考えられないことですね、

つまり、現在行われている２年定期点検は、本社の介在により、適正に行われ完了するでしょう。

立会確認は、中間確認も最終確認も、管理組合役員も複数名は立ち会って実施となることでしょう。

コマルガタゴミムシの大量発生は、天候の影響でしょうか？