サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

＞＞698 匿名さん
１年前の第１期通常総会での 重要な決議事項 が未だに履行されていません。
この約１年間、適時 文書と口頭で、理事会/管理会社宛に正規の手順を踏んで依頼してきましたが。

通常総会開催６日前の、5/12迄 に対応して欲しい。当日は本社の上席も来福予定と聞いております。

前任者や前々任者がやり残した、管理費会計に関する重要な懸案事項を適切に処理・情報公開して頂きたい。
昨年の5/27 通常総会にて、当時の担当Ｋ氏並びに本社のＭ課長の言質もとっています。

＞＞697 匿名さん
環境／状況要因（１・２）を正確に把握し、現在までの実態（３）及び 組織／運用面（４・５）の
効果検証を、継続的に行なわないと改善はしません（効果が無い場合は、発想・方法論を改める筈！？）。

管理会社は「管理受託契約」企業として、ビジネスとして課題にアプローチし成果を出すべき（責務です）。

分かりきった事ですが、型どおりの表層的な対応を繰り返しても、何も成果は得られません。

夏休み前に、全戸対象のアンケートを実施して実態把握と対策検討、そして啓蒙・意識付けを行なうべき。
専門知識が無くても、ある程度はデータ集計・現状分析・対策検討等々は可能です。

何も対策をせず、このまま夏休みを迎えたら、また多くの世帯が 朝から晩まで 騒音に苦しむ事になる。

これも、一昨年から提案している事ですが・・・。

自販機設置は、やり直しの効かないリスクや周囲の環境変化を踏まえ、再検討した方が良いでしょう。
※リスク：５年契約・販売不振時の違約金・維持コストが不明・美観の毀損・壁面等の加工痕等々。

仮に設置する場合、平面図面上の【Ｒ】（理事会内定案）は、明らかに動線に干渉し、往来の邪魔です。

是非、【Ａ】【Ｂ】【Ｃ】【Ｄ】案で、再考して頂きたい。【Ａ】が最適ですが。

その４箇所は、往来には悪影響は無い上に、お招きしたお客さま や 空き物件の内覧者に対し
従来どおり、入館時の視覚的には美観を充分に印象付けられますね。

設計コンセプトである「落ち着きのある ゆとりのエントランスホール」は、この物件の訴求ポイント。

物件価値を維持し、所有者の快適な空間を確保する為には、【Ｒ】（理事会内定案）はあり得ない。

>>704 匿名さん

私もAかDがいいと思います。

せっかくのエントランスが台無しですから、今の計画からの変更は総会の時に再提案して間に合うでしょうか?

>>706 匿名さん
１年前から継続的に書面と口頭で提案していました。
3/28 あらためて要望書にて、投稿した視覚資料も貼り付けて、「A~D 案を提示」致しました。
動線確保と安全性担保・美観維持と資産価値についても触れています。

が、3/30 理事会では不採用となった。議事録には特段 「理事会内定案」が より優位だとする説明も無いまま、進行しています。

通常総会では、賢明な賛同者が過半数を締めれば、エントランスホールの美観と快適性等は、確保出来るでしょう。

>>707 匿名さん
理事会の検討過程が不明瞭なので、このネットの「住民板」を貼り紙を掲示して周知するように、要望書にてを提示しています。

昨年の通常総会でも、以下の意見がありました。
● この住民板の存在を周知して欲しい。

● 周知されないまま、一部の人達だけが活用していたのは、不公平だ。
(情報格差を放置している)

● 情報共有の一手段として、管理会社・理事会として、積極的に活用すべき。

昨年、周知する為の貼り紙は たった二日後に、何者かによって剥がされました。

>>707 匿名さん

解りました、私も総会に出ますので現状案ではなく貴殿の案に賛成し変更出来るよう一石を投じます。

以前よりこの掲示板を拝見し、理事会役員ではないのに懸命に提案を続けて頂いているのは、貴殿だったのですね。
私は今回初めて総会に出席します、あまりにも管理会社の不手際、誤った対応しかも最悪なのが不正会計の放置まで掲示板に書き込みがあったからです。　

私の一存ではありますが何とか管理会社を変更して、区分所有者の皆様が安心して日々を暮らせる、またいつかくる大規模修繕を円滑に進められるような体制を構築出来るようなればいいと。

遅まきながら、貴殿の行動力と働きかけに感謝します。

新元号となって早くも９日目の本日、5／9。

管理会社による月一回の「定期巡回」が行われたが、案の定メールコーナーには「旧元号の書類が放置」されたままです。

しかも、以前に指摘されていながら尚、見落とし と 放置が続いています。

世の中の多くの企業が、5/1 AM0:00 から新元号への切り替えに全社で組織的に対処している様とは、無縁ですね。

準「公式書類」が、適時差し替えられない・修正もされないのは、やはり異常ですね。

>>708 匿名さん
昨年は、此のネット掲示板を周知する貼り紙を認めた理事会とSHC。

だが一転、理事長以下半数は昨年と同じ役員だが、貼り紙の再掲示を認めないらしい。

昨年の通常総会での区分所有者の意見(ネット掲示板の周知及び活用)をも全く反映しない判断を下した。

理由は「投稿は匿名の書き込みだから」だそうです。
だったら、代替えのネット環境整備をして来なかった説明もしっかりと行うべきでしょう。

これほどまでに、一貫性を欠く管理組合の運営がまかり通るんですね！

一部の役員による議事録改ざん・管理費会計の不備の看過・不適な予算計上・その他不適な対応の数々がありながら、是正されなかったくらいだから、仕方ないですね。

第３期から正常な状態になる事を望みます。

以前このスレの削除を希望する投稿がありましたが、普段知らされない状況を知る事が出来て助かります。
私も議事録を見る度に、え～っなんでこうなるの？？と思う事がしばしばです。

自動販売機、あの場所におくの変ですね、、、

＞＞713 住民板ユーザーさん1
＞自動販売機、あの場所におくの変ですね、、、

そうですね。
やっぱり往来の邪魔になるでしょうし、スッキリした美しい空間を台無しにしそうな感じがしますね。

そもそも、実際に設置する自販機は 【 立体の構造物（３次元）】なのに、
床面と壁面とをテーピングで囲った 【 平面（２次元）での仮想空間 】では、イメージしずらい。

昨年から管理会社・理事会には、床に１段だけでも、空箱を並べるように要望書で提案していたのに。

おそらく、このまま自販機の実物が設置された場合、
「想定より大きいな」
「事前のシミュレーションが、分かりにくかった（印象操作された？）」となる可能性大ですね。

自販機設置は決定になったのですか？そもそもAED目的の自販機がAEDも無しになって、しかも一年もかかって話し合いした結論がこれなんでしょうか‥今更ですが、エントランスに自販機いるかな？広々とスッキリしたエントランスが台無しになると思います。区分所有者さんが書き込まれてた案（設置場所AD）を通してもらえるならいいのですが‥
18日の総会で設置場所のことももう一度話し合いはされるのですかね？これまでグダグタで何一つ迅速に動けない管理会社さん相手では18日の総会も期待薄かな。

私の主張は当初から『ＡＥＤ：必要（合意形成が大前提）、自販機：不要（置くならＡ案かＤ案）』です。

今回、理事会で内定した「ＰＥＰＳＩ・ＳＵＮＴＯＲＹ」の自販機も、直近では正面玄関から西方向に
徒歩１５０ｍの位置に既に存在しています（竣工引き渡し 以前から）。

商品ラインナップは恐らく１００％重複、バッティングします。しかも、主力商品は売価１００円です。

今春、セブンイレブンも、徒歩３００ｍ（ｂｙ Ｇｏｏｇｌｅ ｍａｐ）に新規開店しましたよね。
数年後、区画整理が行なわれたら、隣地の西部ガス所有地にもＣＶＳ等の店舗か自販機は設置される。

契約条件となる５年間で、マンション館内で、継続的に月間５００本なんて売れるわけが無いでしょ。

実施の主旨が判然としないアンケート結果をどう評価したのかも、甚だ疑問ですね。

アンケートの回収戸数率は６０．３％で、自販機設置賛成の戸数率は４４．８％（５２戸）ですからね。
設置賛成票は、半数 にも満たない。

通常は、全戸数の半数（５８戸）を上回る賛成戸数が存在して、初めて進行する事案ですよ。
通常総会での可決は、コカ社から詳細条件も提示されない中で「委任状の票」があったから実現した。

しかも、自販機設置は、管理会社側の意向がキッカケになっており、組合員の賛成云々は後付けです。

議案書（１７頁）に再添付された「３社の条件比較表」も、計算ミスがあります。
そのミスには理事会役員も誰も気付かずに、「第２期 通常総会議案書」に再提示されました。
チェック機能は全く働いていません。

例えば、【★差引金額】については、
コカ社は⇒ 誤：２５４０円・正:２０円 (更に ?手数料 ⇒ 誤：５０４０円・正：２５２０円)
ペプシは ⇒ 誤：９３００円・正：９３００～７５００円　です。

再三、情報提供を要請してきた【サイズ】も【販売不振時の違約金】についても、又
昨年はコカ社が提示した「具体的な品揃え・商品毎の想定売価」等の必要情報について全く記述が無い。

１年前の決議などは一旦、白紙に戻して、検討すべきでしょう。

>>716 匿名さん

本当に。私も貴殿の意見に賛成です。
そんなデタラメな数字で住人を誤魔化そうなんて悪意すら感じます。
そんないい加減な案は、白紙ですよね。

私見ですが、常識的に 白紙撤回が妥当な状況 だと思います。
でも「 ●●● の常識は、世間の非常識 」ということもあります。

過去の議事録を読み返しても、以下のような記述は無い。
（記録モレでないならば、実際に以下の如き要望は１年間、皆無だったことになります）

　●「複数の組合員・居住者から、しかも匿名では無く実名で、早期の自販機設置の要請があった」或は
　●「自販機がなかなか設置されなくて困っている。やむなく近くの自販機まで買いに行った」等々。

その上、総会決議から１年も経過し、その間のアンケート結果は賛成５２戸（４４．８％）ですからね。

しかも、通常総会で確約したＡＥＤ業者及びケース費用／設置場所については、議案書に詳細情報が無い。

第１期通常総会の議事録に、「質疑応答の後、議長は本議案について採決したところ、条件付きで賛成多数により承認可決した。なお、１年間仮設置にして、売れ行き状況を見て、そのまま続行するか、撤去するかを決めることになった。」とあります。

アンケート実施時に、コカ社のまさか条件変更(予想はしていたが)について、簡単に説明があったが
決議の【大前提】である『１年間の試験導入が無くなった』ので、昨年の決議はもう意味が無い。

尚、議案書 にはＡＥＤの詳細情報が全く無いので、『第４号議案』は成立しないと思います。

この板にも投稿があったが、一年ほど前から組合員より文書で提案があった筈です。

あらためて、自販機設置はＡＥＤ との組合わせ（４パターン）を選択するアンケートを実施し、
それぞれへの賛成戸数を集計・見える化した上で検討した方が良いでしょう。
そうすれば、組合員の意向が明確に分かる。何故、そんなアンケートを行なわなかったのかが疑問です。
　　※◯ は 設置支持 、Ｘ は 設置反対 の意です。

１．自販機：◯ ・ ＡＥＤ：◯
２．自販機：◯ ・ ＡＥＤ：Ｘ
３．自販機：Ｘ　・ ＡＥＤ：◯
４．自販機：Ｘ　・ ＡＥＤ：Ｘ

例えば、集計の結果を踏まえて、
自販機とＡＥＤの両方を設置希望は６０戸 （やはりＡＥＤ導入を希望する世帯は多いんだな）とか、
自販機のみ設置希望は２０戸（自販機単体を希望してるのは、少数だな）とか、
具体的な数字で客観的に判断出来ますよね。

先のアンケート結果は詳細が公表されなかった為、組合員の意向・総意が不明です。

今日から２年アフター点検なのかな？

エントランスをこんな状態にして、作業員全員お昼休憩！
住民への配慮など全く無いようですね。

>>721 匿名さん

私も前回以前から気になってました、暑くもなく寒くもないので、バイク置場前の車路に置くとか出来ないのですかね。

管理会社と施工会社の配慮の無さに呆れます。

先刻、監理監督の最高責任者である 売主の支店長 Ｏ氏 に架電し改善を要請しました。
その後、外出の為１階に行ったら、担当Ｙ氏他が居たので、直接注意とお願いを致しました。

■ お子さん連れやベビーカート等の往来を邪魔しない。
■ のどかなお休みの日、素敵なエントランスの雰囲気を見苦しくしないで頂きたい。
■ もっともっと顧客に対して、配慮する事を意識して下さい。

Ｙ氏に聞いたところ、昨日も同様に散乱・放置状態だったようですね（あまりにも非常識）。

ついでに、バイク置き場の拡大したヒビ割れと階段ドアの破損箇所も、帯同して現場確認して頂いた。
その際の売主担当Ｙ氏の発言は以下。

● ヒビ割れの原因は基礎部分のクラックで、それにより表面の剥離が拡大している。
● 現時点では、どのような修繕を行なうかは未定で、これから検討します。
● 階段ドアの破損と外壁タイルの破損については、初めて聞いたので考えます！？。
　（以前にも指摘されたことすら、お忘れになっているようです）　ホントに大丈夫なのかな？

点検・修繕作業の待機場所として、確かに、エントランスの見た目はよくありませんでしたね、、、でも、年に一度のことですし、それくらい良いのでは？と思うのは、私だけでしょうか。
作業の方たちも、気持ちよく挨拶してくれますし、あの人数、外で待機されても、と感じました。

色々と、周りに厳しい人も多いですね！

過去の議事録にも？がありましたが…
前回の「できなければ、ベランダでタバコを吸う」みたいな発言をする方がいるのにも驚きました。

ポーチ部分、美観を損なわない程度、他の住居の方に迷惑かけない範囲で物を置く事を容認して欲しいです。実際、約二年間、多くの方が問題なく置かれていた訳ですよね。

>>724 匿名さん
私が指摘しているのは、居住者への配慮やマナーなのです。

その配慮や常識が欠けていても、此処の理事会はじめ皆さんが寛容だから、「灯漏れ防止枠」の事象が看過されたのですよね。

サブアプローチ側の往来を阻害するような、
作業道具の放置やパイピング椅子の配置は、通常はしませんよ。

現に、支店長の電話をキッカケに、現場のY氏は昨日からのそれらの不適な対応をただしたのですからね。

現場の責任者(60代の経験も常識も持ち合わせているだろう担当者)の自覚が、あまりにも無さすぎる。

無責任な対応に寛容過ぎると、皆さんが被害・実害を被りますよ。

既に被っている自覚ご認識はあるとは思いますが、念の為。

>>724 匿名さん
より現実をご理解頂く為にも是非、来週末の通常総会にご出席下さい。

>>725 匿名さん

>>725 匿名さん
作業員他がエントランスに待機するのは、はなから否定などしていませんよ。「配慮の上で可」でしょうね。今迄、昨年迄は、配慮がありましたし。

ポーチ私物の件は、既に投稿してますが、過去の理事会の規約解釈や容認されてきた事実を、唐突に翻すような暴挙は許し難い。

理事長承認も事後承諾で貼り紙を掲示した。管理組合・理事会や組合員を軽視するにも程がある。

言うまでもなく、「ベランダでタバコを吸う」と言った組合員とは管理会社は個別に一対一で対処すべきです。

その経緯を在ろう事か、理事会議事録に正当性があるかの如く記載し配布したのは、異常です。

それを、了承した理事長・理事会も異常。機能停止状態です。

念の為、記しますが、私はその「ベランダでタバコ・・・」の当事者・本人では無いですよ。

>>725 匿名さん
あのー、管理会社の不手際も大人として、一定程度は受容します。

ただし、管理会社の立場をわきまえずに、許容を超える行動や非常識な対応には、是正措置をすべきでしょう。

既に、会計管理や修繕&管理で重篤な問題を起こしてますからね。
それらをご存知ですよね。

我々は管理費を支払って仕事を依頼してます、729さんがおっしゃるとおり一度や二度のミスなら目くじらを立てません。
しかし度重なるアドレスや忠告そして提案をして下さった区分所有者の皆さんの期待を裏切り、不正、隠蔽、放置そして管理組合を自分の都合のいい方への誘導までしているような管理会社なんです。

ご存知ですよね?

総会には多くの皆様が出席されご自身で現状の把握をされ、このマンションが良くなるような選択をされることを希望します。

無料だとか格安で管理をお願いしているわけではなく、正当な管理費を支払ってこの有り様なんですから。

複数のマンションでの、第１期ほかの理事長や理事会役員経験・大規模修繕時の役員経験などからすると、今の管理会社では、適正な修繕施工業者の ”選定” や “監理“ はハッキリ言って難しい。

自販機&AED導入事案の停滞 に加え 防鳥ネット採用の不明瞭な決定過程(相見積もりすらとっていない)・バイク置場のヒビ割れ放置などは論外・軽微な修繕でさえ遅滞対応していますよね。

通常、ヒビ割れ発生後から経過観察(放置)するとしても数ヶ月から最大で１年です。
此処は私が知る限り、１年７ヶ月以上も放置してます。

大規模修繕はまだ先の事ですが、その時点でSHC現地社員の数や経験が順当に増しているとも限らない。
その上、竣工年からの想定では、九州の全管理物件の内で5件目に修繕が行われる。しかも2-3年の短いスパンの中で。それでは経験値が足らないでしょう。

ただし、大規模修繕に合わせて、辣腕社員を当地に配置する体制(特別シフト？)を、慢性的な人不足をクリアして、SHC本社が実現するかも知れませんね。
でもそんな推論で、楽観視など出来ません。

又、管理費会計の報告を見ても増税を想定した支出抑制の検討もなされていない。

雑排水管清掃費用は、一般的な世帯当たりの負担額に比べて約２倍ですよね。

２年前からコスト検証と値下げ交渉や他業者の検討を口頭及び書面で依頼したが、フロント担当K氏やM氏・理事会も対応しなかった。
第３期で是非、検証して頂きたいものです。

管理費会計やコストは、その根本的な原因は関係者の意識や、本社含めて運用上の制度設計の問題です。
なかなか根が深いから、いずれ再発する事でしょうね。

管理費会計の予算案の書式に、本来 表記されるべき「検証項目２行を追加表示」する事すら実現しなかった。

予算額の妥当性を検証する際に、「増減額や前期比」が示されない予算案を、此処に暮らしてから生まれて初めて見ました。

複数の点検業務は、「東急コミュニティーに二次委託」しているので、中間マージンが発生している為に自ずと高額に振れる事は認識していますが・・・。

雑排水管清掃は、二次委託なのかは週末の総会で確認する予定です。

>>731 匿名さん

賛成です。

理事会は輪番なので致し方ないとしても、理事会運営をスムーズにするための助言やフォローをするのは管理会社の最低限の責務なんですが、コスト意識が低すぎる。

どこの企業も資金を使う時は、三社から見積りを取得し検討し決定します、その後は誰からの質問があっても根拠が示せる資料があれば文句や不満はないはずなんですが。

必要以上の支出をしている可能性は十分考えられます。

明らかな管理会社の力作不足ですね。

上間違いです。

力作不足×　　力不足○

失礼しました。

雑排水管清掃は､躯体形状や階数にもよるが３０～４０戸程度だと、割高になりがちです。

業者が１～２日／数日かけて行う清掃作業の費用（業者の利益も含む）を、全戸数で按分するワケだが、
スケールメリットがあるのは １００戸 以上程の物件 と言われています。

つまり、此処は１１６戸なのでスケールメリットを活かせる物件です（しかも、業者と組合双方に）。

躯体型状はシンプルな長方体の１２階建て、ワンフロアに１０戸 配置されている為、作業効率が非常に良い。
（業者にとって作業がし易く、作業難度はとても低いので、費用が高額になる要素は何も無い）

以上を踏まえて、福岡の実勢人件費や、清掃業者の費用相場と比較検証し業者選定すれば、
極めて簡単に、コスト削減は出来る筈です。

尚、現在の費用は、単年で約３９万、２年で約７８万。
つまり、１戸あたりの負担額は約６，７００円。（明らかに高い！）
一方で、１００戸規模の平均負担額は約３，０００円です。（自身の経験値と業者ＨＰより）

現在「東急Ｃ」に二次委託（＝丸投げ）されているので、　～正当に、素敵なビジネス慣習として～
仲介マージン分が 想定２０～３０％プラスオン となっています。（想定：１６～２４万）

ただし、管理組合が複数の他業者の見積り収集を依頼すれば、
「委託業務」の一環として快く応じて下さるでしょう。（重要事項説明書の３頁参照）

なんなら、「東急Ｃへの直接発注に切替え」も出来るかもです。交渉次第ですが。
管理会社の支援の下で、簡単な手順を踏めば、仲介マージン分（１６～２４万）をコスト削減が出来る。

この取組みを、「管理組合として実行しない＝やらないという選択はあり得ない」と捉えています。

その他の費用についても、第３期理事会が組合員の唯一の代表機関として機能し、
「他社の見積り収集・費用妥当性の検証の後に、組合からの直接発注」を実行して下さる事を期待します。

この事案も、二年前の１１月から提案しております。

>>736 匿名さん

誰もが納得出来る根拠を示して頂きありがとうございます。

雑排水管清掃ひとつをとっても割高なんですから、相当余計な病気を我々は負担している訳ですね。

次期管理組合には期待するとして管理会社には期待出来ないようですね。

次の総会で管理会社との契約は2年ではなく1年、その後は別の管理会社への変更がベストだと考えますがうまく流れますかね？

現状に大きな不安と不満を持ってますもので。

昨年の通常総会のように、質問や疑問に的確な回答がないまま、放置されるのは納得いかない。

予防措置として本日10:50から12:15迄、管理人室にて、管理会社の現地担当者と本社の担当部長と面談しました。

そして、「現時点での質問及び疑問」を手書きで書き込んだ『議案書』を提示致しました。

勿論、SHの九州支店長と担当Y氏並びに施工会社の責任者の出席も要請しました。

以上、共有の為、特定の一区分所有者として投稿致しました。

駐車場の車ですが、枠内といえどできるだけ真っ直ぐ停めて頂きたいです。停める時も出る時も危なくて困ってます。
少しの斜めなら気にもなりませんが、ひどい時があります。当方も何度か切り直し真っ直ぐ停めてます。

共用部の内、『専用使用部』であるベランダバルコニーについて

６月でアフター点検は終わるが、各戸の状態をある程度共有した方が良さそうですね。

ベランダバルコニーで、一般的によくある不具合は
● 床面が平坦に仕上がっておらず、雨後などの水はけが悪く、水溜りが出来る。

● 排水ドレーンに凸凹があり、排水がスムースでは無い。

● 天井の溝部分などに、ヒビ割れがある。(塗装剥離や漏水の懸念あり)

● 手すりの付け根あたりにヒビ割れがある。(躯体内部・下階への雨水の浸潤が心配)

これらが、多数の住戸で発生する可能性も踏まえてて、現時点での全戸の状態を確認して記録を残しておく事は大事です。

専有部はともかく、ベランダなどの『専用使用部』については、共用部と同様に確認した方が、後々の為になります。

>>739 住民板ユーザーさん4さん
そうですよね。ナナメ駐車と右寄り駐車は、多いですね。
以下は規約にも関連した基本マナーです。(以前から投稿もありましたよね)
１.中央部に整列し駐車。
２.ドアミラーの格納。
３.車輪止めに接する迄バックする。

いずれ注意喚起して、マナー違反には個別に働きかけるでしょう。

>>741 匿名さん
ありがとうございます。
全く同じ意見です。

このマンションそのものは、とても気に入って暮らしています。

騒音や共用部の実態は、入居前には分かりにくいものです。
当たり前ですが、入居してしばらく生活してから、知ることになります。

共用部の規約違反、特に駐車場の走行マナーや駐車ルールは、ほんの一部の方に改めて頂ければ解決すると思います。

騒音問題も、躾や室内での暮らし方に関わるので面倒です。
ただ、注意喚起のやり方を根本的に変えないと改善しないように思われます。

貼り紙や議事録を全く見ない人や、この掲示板を知らない人が、意外と沢山存在するような気がしています。

平日の朝にエレベーターホールから出入口あたりに
お子さん達や若いママ達が、沢山かたまって集まってます。
出勤や外出時に通りにくくしていますので気をつけて下さい。
何度か言いましたが、本人達は邪魔していることに全く
気づいていないらしく、平日はずーっと歩行妨害されています。
月曜の朝から勘弁して欲しいよ。

>>732 匿名さん >>735 匿名さん >>736 匿名さん

東急コミュニティーに管理委託先を変更すれば、
いくつかの点検の仲介マージンの節約が実現する。

同時に、経験豊富で且つ近隣の物件の管理を請け負っている大手に管理をサポートして頂ける。

何故なのか、二次委託について妙に口ごもる会社は
信用なりません。

二次委託についてお尋ねする以前は、点検のご案内にも「東急コミュニティー」の社名を表記していたが、結局 記載されなくなった。

たぶん、うしろめたい何かがあるんでしょうね。

後学の為、以前から複数の管理会社に、個人の立場でヒアリングをしています。
その内容をほんの一部ですが、ご紹介します。

● 規約の運用について
・理事会及び組合の意向を確認した上で、ジャッジし行動するのが、大原則。
・共用部・ポーチ部分・ベランダで、明らかに物件の価値を毀損するようなゴミの山積みがあったら、撤去を最終着地点として対応する。
・ベビーカートや高さがせいぜい20cm程度の置き物や宅食サービスの容器などは、利便性や快適性に配慮して許容範囲とするのが殆どです。
・解釈が変わる場合は、貼り紙掲示の前に、必ず理事会で審議します。

● ヒビ割れ等の対応
・目視確認出来たヒビ割れや駐車場のオイル汚れは、直ぐに状態確認をして、売主と連携して修繕案を理事会に提示します。
・発覚・提示・理事会での審議の都度に、状態確認を行うので経過観察を兼ねる事になる。
・その過程で２から３ヶ月を費やす場合もあるが、徒らに時間をかけても状態悪化と、居住者の不快感やツマヅキ事故を招くので早期に対処します。
(放置すればそれだけ悪化とクレームを促進するだけ)

● 管理費会計の予算案の書式について
・創業当初から、管理費会計の予算案には「増減額」「前期比」の判断指標は、全物件で表示しています。
・それが表示されない予算案がまかり通る筈がない。
(と私と同様の見解を示す会社ばかりでしたよ。当然ですが)

● 専有部の不具合について
・専有部とは言えど、仮にも不具合が起きたら、発生内容と件数と程度と初動対応は、可能な限り初期発生時から把握して、まずは理事会にご報告し、最終的には組合員に周知します。
・売主や施工会社との資本関係(同系列のグループ企業か否か)で、対応が変わる事は無い。
(むしろ、同系列の売主には厳しく対処します)

＞＞746 匿名さん
ＳＨＣの業務内容が、同業他社と比較して異質・特殊なモノだという明確な証左ですね。
ＳＨＣが、その特異性を 自覚出来ないのは、自己検証システムが無い／機能していないからですかね。

通常は、特に管理会社等『 一般顧客に接する サービス提供型の企業 』は、市場評価の検証の為
定期的に自社のポジション検証・顧客（既存/新規）からの評価の分析・市場調査等を行いますが。
そんな自己分析なんぞは、実施していないのでしょうね。（実施していたらこんな事態にはならない）

つまり、既に現象は顕在化しているが、会社側の自主的な業務是正や改善・軌道修正は期待出来ない、
そして、今まで同様に暴走や迷走が始まったら止められないってことですね。

>>721 匿名さん
本来なら管理会社の誰かが立ち会って、このような状態を予防するのが普通です。

管理委託契約にも、明記されてますよ。
でも、管理会社からは誰も来ていなかった。

＞＞745 匿名さん
一般的に管理組合は第１～２期において、多角度からの経費節減を試み取り組みます。
予算案に用途不明の修繕費や●十万もの予備費を計上する前に、経費削減を模索するのが鉄則です。
組合の唯一の代表機関として、管理会社 都合の『集金システム』によって、
不要な経費が各組合員から徴収されていないか確認し改善します。

具体的にはまず、ＳＨＣが東急コミュニティー（以下東急Ｃ）等に再委託
（二次委託＝丸投げ）している業務は、速やかに【組合からの直接委託に切り替え】を行います。

東急Ｃ等の二次委託先は、既に２年間も点検作業を行っているので、切り替えによる不利益は皆無です。
単純に、商流（依頼の行為・発注や結果報告等の情報・帳票類・代金の流れ）が、変わるだけです。
つまり
● 現　状：組合 ⇔ ＳＨＣ ⇔ 東急Ｃ ⇔ 点検業者
● 変更後：組合 ⇔ 東急Ｃ ⇔ 点検業者

規約にも明記されていますが、理事会がＳＨＣに【丸投げから直接委託への切り替えたい】と
明確に意思表示・指示すれば、ＳＨＣの協力が得られます。

今まで、それ【再委託業務の確認と見直し・経費削減】を一切行わなかったが、
第３期では是非実行して頂きたい。

ＳＨＣに指示するだけで、いとも簡単に、【仲介マージンの搾取】を止められる。
丸投げによって発生するＳＨＣの売上げ（利益）分を、毎月毎月 徴収されずに済むのです

そうして捻出した資金を、懸案事項の実現にコスト投下すれば、生活環境もより快適になりますよね。
具体的には、共用部照明の調整に不備がある配電設備の改良工事に充てる。とか
メールコーナーに、掲示物の差し替えが簡単に行えて、美観も利便性も高まる便利なボードを設置する。
需要は月間500本も無いのは明白だが、懸案の自販機をサブアプローチの空きスペースに設置する際の
配線工事や、ＡＥＤのリース費用に充てる事も可能です。

経済環境が厳しく先行き不透明な中で、各組合員の毎月の支払いを減額するという選択肢もあります。