hitoto広島 The Towerってどうですか？

かなり目立つけど、まだ30階。

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>>9529 匿名さん
それは確かにその通りですね。

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>>9529 匿名さん
だから問題だと思うよ。
このマンションは販売価格帯が広い。年収400万円程度から2,000万円を超える住民がひとつの管理組合を形成することになるはず。
結論として大規模修繕を初めとしてなーんにも決まらないので何事も先送りになる。

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>>9532 匿名さん
逆よ。
世帯が多いと管理組合のメンバー以外は興味を持たなくなるからさくさく決まる。それだけ管理組合が重要になるわけだがここは三井が管理組合をサポートするからそれも問題なさそう。
逆にワンルームが多い物件や、賃貸業者や地権者の割合が高い物件の方がいろいろ揉めることが多い。

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>>9533 匿名さん

主体は住民ですよ。三井関係ないですよ。
安かろう住民が修繕積立金反対とかしたらボロボロマンションになりますよ。

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修繕積立金「値上げ」に反対した場合てす。間違えました。

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>>9534 マンション検討中さん

修繕費の値上がりを嫌うのは、投資家や外国人のほうでしょう。
ここは住み続けることを考えてる人が圧倒的に多いし、年収も低くても平均以上の方ばかりでしょうから将来の住みやすさのためのも値上げに反対する人は他所より少ないのでは？

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>>9534 マンション検討中さん
管理組合は素人集団だから
それを補佐する管理会社の影響は大きい
業者からバックマージンを掠めとるような悪徳管理会社がいるなかでお客さま満足度調査トップの三井なら安心この上ない

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>>9537 匿名さん
そうであることを願っています

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マンションは管理を買えと言いますが三井はS Sランク、大京はHランクでした

平成28年４月版　マンション管理会社ランキング

SSS　日本総合住生活
SS　三井不動産レジデンシャルサービス、野村不動産パートナーズ
S　三菱地所コミュニティ
A　住商建物、伊藤忠アーバンコミュニティ
B　東京建物アメニティサービス、日鉄コミュニティ、双日総合管理、住友不動産建物サービス、商船三井興産、 大和ライフネクスト
C　長谷工コミュニティ、阪急ハウジングサポート
D　三井物産フォーサイト
、旭化成不動産レジデンス、日立ビルシステム、アパコミュニティ、近鉄住宅管理、西鉄不動産、王子不動産
E　東急コミュニティ、東急ファシリティサービス、穴吹コミュニティ、大成サービス、オリックスファシリティーズ、ＭＩＤファシリティマネジメント、愛宕産業
F　南海ビルサービス、IUCコミュニティライフ株式会社、西部ガスリビング、ホームライフ管理、北海道建物、積和不動産、積和トータルサポート、東洋コミュニティサービス
G　日本ハウズイング、コミュニティワン、合人社、ＭＭＳ、互光建物、ユニオン・シティサービス、マリモコミュニティ、相鉄リビングサポート、
　　穴吹ハウジングサービス、ティエスコミュニティー、
H　大京アステージ、長友、浪速管理、アルテカ、中部互光、ファシリティパートナーズ、モリモトクオリティ、伏見管理サービス、辰栄興発
I　ライフポート西洋、グローバルコミュニティ、ポートハウジングサービス、サニーライフ、ジャーネットシステム、
　 ポートハウジングサービス、あなぶきセザールサポート、
J　宝コミュニティサービス、日商管理サービス、、ダイワード、日本管財、クレアスコミュニティー、グローバル・ハート、東洋グリーン建物、
　　星野リゾート・トマム、ビルセンター、朝日管理、和幸産業、イノーヴ、オークラハウジング、ユナイテッド不動産、
K　エスリード管理、プレサンスコミュニティ、エステム管理サービス、ＴＦＤコーポレーション、都市環境開発、大東建物管理、フジ住宅
L　グッドコム、信和建設、常口アトム、トータルクリエーションズ、睦備建設、日本住宅管理、セイビ・コミュニティ、山忠、須藤建設、建物最適管理

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>>9539 匿名さん
三井の管理だけで、このマンションを買う価値がありますね。売主が三菱三井で設計は東京や京都の超高級パークハウスを設計している三菱地所設計で共用施設はオープンエー、照明監修はプロフェショナル仕事流儀に出られた内原智史さん。その他施設もすごいメンツが関わる自慢できる超高層免震タワーマンションですよ。

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>>9539 匿名さん
なるほど
タワマンは20年程度経過すると大規模修繕が必要になるけど、ここは管理会社が責任をもって住民意見のとりまとめをしてくれるの?
バックマージンを掠めとるような悪徳管理会社がいるなかで、お客さま満足度調査トップの三井なら自己犠牲の精神で頑張って頂けるんだろう。

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>>9540 eマンションさん
こういう所の価値に気付ける人が購入者となり、全く何のこっちゃわからない人が、掲示板でネガティブ発言してるんだよな。

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ネガティブ発言じゃ無いって。
マンションは一生一度の大きな買い物。購入予定者は30歳代の素人ばかりです。
その人たちが購入後に困らないように様々な知識を身に着ける、それがこの書込みの意義だと思いますよ。
管理費滞納に手を焼いている管理組合がたくさんあることご存知でしょ。
住民の所得格差が大きいと思われる物件はそのリスクを知るべきです。

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『都合が悪いと何でもネガキャン扱い』
↑これ、議論ができない奴のいつもの手口。
　いわゆる議論における“敗北宣言”と同意です。

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>>9540 eマンションさん
その通りです。

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>>9542 匿名さん
人気マンションゆえの嫉妬でしょうね

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管理費問題なんて、どのマンションでもある話だしな。
考えすぎては、どこも買えないよ。

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>>9547 匿名さん
いやいや、考えないといけんでしょ。
ただでさえ管理費が他より高いのに修繕積立金は一回目の修繕以降ドンと上がるんだから。

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大規模修繕費なら機械式やタワーパーキングがあるマンションのほうが怖い。

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>>9548 マンション検討中さん

程度の問題ですよ。
このマンションだけが高いとは思わないし。

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平米あたりの修繕積立金の実績
タワーの方が安いという結果になりました

アーバンタワー75円

ライオンズ京橋川250円
ライオンズ海田堀川170円
ライオンズ大竹150円
ライオンズ古江西155円
ライオンズ白島中町215円
ライオンズ国泰寺180円
ライオンズ平和公園220円

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どうしても間取りが微妙。で、非常に悩んでます。

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↑　また臭い書き込みすんなよ。そもそもライオンズ関係ない。
今問題になっているのは、そこじゃなくて、貧乏人と金持ちが同じ屋根の下に住むと意見が合わず何も決まらないってことなの。
それを立派な管理会社がフォローするから問題ないって言う人がいるんだな。

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>>9553 匿名さん
あんたタワマン住んだことないね
問題なんて出ないよ
あと三井の管理は最高
質が全然違う

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9540：eマンションさん
4時間前
>>9539 匿名さん
三井の管理だけで、このマンションを買う価値がありますね。売主が三菱三井で設計は東京や京都の超高級パークハウスを設計している三菱地所設計で共用施設はオープンエー、照明監修はプロフェショナル仕事流儀に出られた内原智史さん。その他施設もすごいメンツが関わる自慢できる超高層免震タワーマンションですよ。


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この投稿者のレス、およびブラウザのプライベートモードで投稿されたレスを、今後自動的に非表示します。（本スレッドのみ）
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>>9554 検討板ユーザーさん
どう違うの？
三井が管理したら格安部屋の住民がすんなり積立金の値上げに応じるの？

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>>9556 マンション掲示板さん
ここ3千万円台以上の部屋しかないけどｗ
そして万一3千万円台の住民全員が何かの決議に反対しても可決されるんだなこれが

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>>9556 マンション掲示板さん
格安部屋とはこういう汚い間取りを2千万円で売るようなマンションのことですか？

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＜なぜタワーマンションの大規模修繕は難しいのか？＞
区分所有者が多く、合意形成が難しい
タワーマンションは戸数規模が大きく、1棟100戸以上、場合によっては1,000戸以上を数えることもあります。そのため、往々にして管理組合による区分所有者の合意形成に困難が伴います。
また、高層階と低層階では区分所有者の世帯収入や価値観にギャップがあることも障害となりやすいです。高層階ほど雨風の影響などで外壁などに損傷を受けやすく、修繕や改修に対する要求の度合いが異なることも問題になりがちです。
https://www.j-anshin.co.jp/service/daikibo/column/repair/tower.html

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>>9554 検討板ユーザーさん
>>9555 匿名さん
では質問です。
タワマンが素晴らしいと仰る三井・三菱の会社の社長さんは何故タワマンに住んでおられないんでしょうか。
お金もいっぱいあるでしょう。管理も素晴らしいんでしょ。

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>>9556 マンション掲示板さん
三井の管理ならこんなことは起きない

485：匿名さん
2016/04/19 07:54:46
工事に関して、総会資料に大京アステージの見積書が添付されている場合、見積書の項目の名称に「諸経費」などよくわからない項目が記載されているものが中間マージンです。総会で内訳を質問してみると面白いでしょう。

ただし、アステージと協力会社が取り決めているバックマージンもあり、これは見積書には記載されないので、組合員は知るすべはありません。

ちなみに、工事を管理会社に依頼しなければならないということはありませんので、管理組合が複数の工事会社から見積もりをとり、最終的に理事会で請負い業者を内定し議案上程すれば、管理会社に無駄なお金を払わずに済みます。こちらの管理組合はなるべくそうしてます。

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>>9560 匿名さん
住んでるよ

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広島のタワマンの最上階

会社経営者
政治家
医者
プロ野球選手

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ゲスいな

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　関西の超高層マンションの複数の管理組合に関与する今回担当講師の実体験に基づく事例研究を中心に当該ルールの問題点等を議論しました。

　同氏が顧問をされている50階建てマンションの最上階の住戸価格が数億円、1階の住戸の価格が3、4000万円という約十倍の価格差がある。他の超高層マンションでも大なり小なり同じような価格差があるという。
　
　分譲時、高層階の面積を大きくとり、眺望を売り物にし、床面積当たりの販売価格を高額にしているため、高層階と低層階では数倍の差で販売価格が設定され、同じ建物内で貧富の差が生じ、居住環境としては好ましくなく、その中での合意形成は極めて困難な状況である。
　　
　また、ある高層マンションの総会等では、議案に反対するものはなく、すべて、しゃんしゃんと審議が進むという。
　低層階の区分所有者は高層階区分所有者の意見には、異議申し立ては絶対しない。なぜなら、反対すると、格好が悪く、肩身が狭い思いになるからだそうです。貧富差を象徴しています。
https://www.h-fukui.com/news/743.html

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全国の都市部において，タワーマンションの林立の状況が人口増加によるまちの活性化の象徴として取り上げられている反面，特定エリアのみの人口の増加が様々な問題を引き起こしていることにも着目する必要がある。
また，戸数が非常に多く，多様な属性の居住者で構成されるタワーマンションでは，居住者の合意形成が困難であること，また，修繕積立金不足などの中長期的観点から見た管理のあり方に関する課題もあることが指摘されている。

①修繕積立金不足
マンション供給時の修繕積立金を低く設定しているような場合，定期的に必要な大規模修繕工事等の実施にあたって資金不足となる恐れがあり，合意形成の困難さから修繕積立金の増額や場合によっては修繕工事が実施できないといった事態も想定される。
また，その場合，当該マンションのみならず，周辺地域への影響も懸念される。

①区分所有者の属性の多様化による合意形成の困難
タワーマンションでは，低層階，中層階，高層階で購入者層の違いがあることや投資目的・セカンドハウスとしての所有者が比較的多いことなど，区分所有者の属性が多様化していることが多いため，規約改正の決議などの際に合意形成を図ることが難しい状況にある。

委 員 意 見
・区分所有者の属性が様々であり，合意形成が難しい
http://www.city.kobe.lg.jp/information/press/2018/12/tower_houkokusyo....

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>>9553 匿名さん
うーん、マンション購入で悩んでるのに、ここの掲示板って、今話題になってること以外書き込んだらダメなの！？

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>>9553 匿名さん
ってか、ライオンズのことなんて何も書いてないのに。そもそもって何?

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あくまで一般論ですが。



http://www.asetus.jp/column_entry/1236

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大京のバックマージンの話を出した途端に狂ったようにこの書き込み

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どんなにネガティブしても、ここは売れるよ。
モデルルームの盛況ぶりは半端ない。

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一般論だと言ってるのに、それをネガキャン認定しなきゃならないなんて…
世間一般の認識を認めず、頑なに否定するカルト＊＊＊＊＊。

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小学生並みアンチ
痛々しいな

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>>9571 匿名さん
たよね。いつ行っても満員。だからネガキャンされるのだろうけど。

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>>9571 匿名さん
同じ大金を出すのであれば、高いところが苦手でもクオリティや資産価値が高いhitotoを購入するでしょう。自分たちの趣味好みで家を買うと取り返しのつかない事になります。資産価値重視ですよ

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>>9570 匿名さん

?

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>>9557 匿名さん
さらに、その3千万円台の部屋の大半は55~60の単身、二人暮らし向け2LDKで、ファミリーが無理をして買う部屋ではないので、値上げを渋るような住民でもないでしょう。

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>>9576 匿名さん

今日もすごかったですよ。
あんなに需要ってあるんですね。

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良いものをつくれば広島みたいな地方都市でもこれだけ売れるということですね

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2時間前に本人からの削除依頼したのですが、まだ残っているのですが。
いつ頃消えますか？どなたか教えてください
もしかして名前の所に自分の名前を書いたからですかね？

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>>9581 匿名さん
＞良いものをつくれば広島みたいな地方都市でもこれだけ売れるということですね
全くその通りです！
逆に良くないものを作れば完成在庫200戸とかになっちゃいます（涙）

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>>9582 マンション掲示板さん
そのうち消えますよ。

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こんな所で個人情報流してしまって激しく後悔しています。早く消えますように。
そのうち、が数日とかだったらと思うと冷や汗です。

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>>9583 匿名さん
完成在庫70戸の大惨事タンクテラスは立地も設備も質悪いですよねｗ

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>>9580 匿名さん
都心で緑豊かな立地の財閥系50階超のタワーマンション。他のマンションがカスに見えます。

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>>9581 匿名さん
確かにそういう意味では在庫の多いマンションはいわゆる“良いもの”ではなかったということですね。立地と価格と仕様のバランスって大事ですね。
そりゃ安けりゃ売れるんでしょうけど。

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ついに契約しました。

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ネガキャンを土日まで頑張っているのはかなり痛々しい。

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>>9581 匿名さん

そうですか？間取りがヘンテコでセキュリティがないのはどうかと。
他のマンションならそんなことないのに、ここはコストカットとコンペ通しのために住民の生活の質を意図的に下げたんですよね？
それがいい物件なのでしょうか。

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>>9591 マンション検討中さん
お前のマンションの10倍以上防犯カメラついてるけど

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>>9592 eマンションさん
「お前のマンションの」というのは、「お前の住んでる」マンションの、という意味ですか。それとも、「お前が売ってる」マンションの、という意味ですか。

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高級マンション御用達の24時間有人警備はこことシティタワーくらいじゃないかな

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>>9594 匿名さん
話そらしてまた逃げた
ショボいw

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>>9595 匿名さん
お前相手間違えてるぞｗ

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>>9587：eマンションさん
それはさすがに言い過ぎですよ。
価格的に手が出ない幟町、縮景園、平和公園周辺にも素敵なマンションがありました。

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>>9594 匿名さん

>>9594 匿名さん
隣接のガーデンガーデンも24時間有人警備です。このエリアは東京の大使館がある町並のセキュリティエリアになると思います。

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>>9597 匿名さん
確かにいいマンションありますね。ただ比較的中規模マンションがほとんどで、ラウンジやコンシェルジュ、ゲストハウスなどのサービスがイマイチかと？hitotoは朝ラウンジで焼きたてのパンが食べられたり、夜はアルコールを飲む事ができます。セコムの24時間有人警備もあるし、比べると差がありすぎです。

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>>9599 評判気になるさん

広島の他のタワーマンションでは、そういったサービスはないのですかね？
参考までに教えて下さい。

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そういったサービス面を求める人には大規模マンションやタワーマンションがいいでしょうね。
間取り、設備、利便性などを求めると他のマンションも素敵に思えてきます。

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検討していますが不安な点も多く教えてください
15階建てのマンションの大規模修繕工事を経験したものです
築15年、足場を組まれ約8カ月間シートに覆われて毎日が曇りの日でした。
タワーマンションでも全体を覆った工事になるのか心配です

駅前をセカンドハウスで持っている友人から聞いたのですが、十数階の低い75平米の部屋でも長期修繕費積立計画で5年ごとに上がり16年後には管理費と修繕積立金あわせて53,000にまで上がるそうです
あわせて固定資産税、駐車場代がずっとかかるそうです
こちらのマンション、長期修繕費計画はそれより安いですか？

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子供がいる方はかなりいいと思います。無茶苦茶近くにある千田小学校は私服で通学できます。国泰寺中学校は徒歩で10分程、同様に国泰寺高校があります。また、徒歩1分程に広島大学のキャンパスがあります。近くにはLAWSONやセブンイレブンがあります。そして、学習塾は5daysや白石学習院。他にも自転車で10分付近に10個以上はあります。

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>>9603 通りがかりさん
国泰寺はむしろマイナスでは

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>>9604 マンション検討中さん
国泰寺は特に荒れてないよ。ここなら私立の選択肢も多いし、附属も徒歩で行けるので学習環境はかなりいいと思います。

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そうですね。附属、修道は徒歩圏で学院は市役所前からバス一本ですね。公立中学は国泰寺だと思いますが、公立高校は国泰寺や皆実でしょうか。主に男子でしょうが、通学には良い場所だと思います。

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>>9606 マンション検討中さん
清心なぎさ城北舟入は面倒ですね

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>>9607 マンション検討中さん
東西南北への通学を見た場合、総合的にここより便利な場所は無いと思います。

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>>9608 評判気になるさん
土橋、十日市らへんの方が便利。

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>>9609 匿名さん
修道附属遠い

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>>9606 マンション検討中さん

調べたとき学院まで50分だったのですが、そんなにかかりませんか？

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>>9609 匿名さん
そうですね。あの辺は学校とか関係なくアクセスは抜群ですよね。乗り換え無しで色んな方面行けるし。

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通学がどうとか、長い人生のうちのホンの３年とかのことでしょ？しかも自分はそこに住み続けて子供はその後独立して出て行ったり。
通学よりも日常生活での利便性を重視した方が良いと思う。

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>>9613 匿名さん
ここは何をするにも利便性いいよね

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>>9611 匿名さん
市役所前まで少し歩くのと朝の本数は少ないですが、バイパスの古江までですと15分くらいのようです。帰りのバスは頻繁にあるようです。

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>>9591 マンション検討中さん
私も同意です。この件になると威勢の良い人もダンマリですしね。

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>>9616 匿名さん

生活の質って、そんなに低いでしょうか？

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いいえ、低くはないですがもっと高くてもよかったものを“意図的に下げ”られてるのは事実でしょう。詳しくは>>3770にあります。

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>>9618 匿名さん

共用施設を地域に解放して、商業施設が無いことが自己犠牲ということですか？

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>>9618 匿名さん

まぁ犠牲があるから、安いのでしょうか？
それを許容する人が多いから、売れるんでしょうね。

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無知を晒すようで恥ずかしいのですが
20,000㎡の土地の固定資産税は誰が払うのですか
管理費とかに含まれていますか

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>>9621 マンション検討中さん
住民ですよ。確認すればわかりますがこちらの固定資産税の土地部分は中区の他のマンションの半分程度です。

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>>9622 マンコミュファンさん
容積率は4分の3程度なのに対し、路線価はそれほどの大きな変化はないですね。
これをどう解釈しますか？


http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h30/hirosima/hirosima/prices/html/24...

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>>9622 マンコミュファンさん
＞確認すればわかりますが
それ、誰から聞きました？
それともどこに確認しましたか？

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容積率とかよくわからないのですが、すみません。
数年ごとの見直しで固定資産税が上がる事もありえるということですか

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営業担当者に聞けばわかります。

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>>9625 マンション検討中さん
同じ広さの土地が2つあるとします。
それぞれをＡ・Ｂとしたとして、
Ａは容積率３００％
Ｂは容積率４００％
と、都市計画法で定められているとします。

ＡとＢは同じ土地の広さですが、
Ａに平均延べ床面積７５㎡のマンションを建てた場合、３０世帯の建物が可能であると仮定した場合、
Ｂに平均延べ床面積７５㎡のマンションを建てた場合、４０世帯の建物が可能です。

ＡとＢ、同じ広さで土地評価額が同じ場合、どちらのマンションの方が世帯当たりの固定資産税が高くなると思いますか？

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付け加えると、新築マンションの固都税はその大部分が建物部分の税金です。
土地によって異なりますが広島だと全体の8割程度が建物部分の固都税ぐらいでしょうか。

また、以前までは同じ専有面積の場合上下の階を問わず同じ税額であり、分譲価格が倍半分程度も異なる場合でも同一というのは上階購入者のメリットが大きい（簿価に対する固定資産税が割安）ため、相続税対策でのタワーマンションが注目されてきました。
平成29年度改正タワーマンションに係る固定資産税の取り扱いが変更されました。
これにより、同一専有面積であっても階数に応じて税負担を課すように変更されました。

高層階を所有する人には応分の税負担を課し、税の公平性を図ったワケです。

と、いうことは、タワマンの下層階は価格が安い上に上層階の人が多く負担しただけ、建物分の固定資産税は安くなるということです。

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>>9626 マンション検討中さん
聞いてみたら割安なのがわかりました。ありがとうございました。

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