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匿名さん
[更新日時] 2010-02-10 08:28:54
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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変動金利は怖くない!!その15
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181
匿名さん
>仰っている内容だと、固定を選択した方が更に怖いと感じたのですが…
自己資金を豊富に用意した人が固定を選んでいたら大丈夫。
変動で毎月13万払っている人と固定で毎月13万払っている人ではどちらが
得か・・・という話でなく、どちらが安全かという話です。
元金返済をすることは安全とは全く無関係。安全なのはあくまで当初の自己資金の
投入額です。なぜならデフレのときは借金は少ないほうがいい。インフレなら減らさなくても
自然に目減りする。
返済比率が高い人が固定を選んでいたら最悪です。でもそういう愚かな人は
少ないのでは?
金利の低迷はデフレの長期化にほかなりません。少しでも景気が上向けば金利はすぐに
0.5%くらいは動きます。今の固定との金利差などすぐに埋まってしまいます。
変動金利は、金利が下がればその分返済が進む。しかし実際デフレも進むわけで04%程度
金利を下げてくれてもモノやサービスの価値は2%も下がっている。ボーナスが3割減なら
年収は8%はさがっている計算です。
2%程度のゆるやかなデフレでも10年で物価は18%安くなります。不動産と消費者物価は厳密には別に考えるべきですが、5000万で買った物件が10年後は4100万で買える理屈になります。
一方、借入金3500万円、35年の変動固定金利差は支払額で月3万円程度、10年で360万。
ローン控除を加えても買わないでいたほうが得という計算になります。
デフレ環境下で住宅ローンを組むメリットがあるのは所得水準が高く金融資産が豊富な層だけです。彼らにとって住宅ローンとは10年間ローン控除で400万強の税額が節約でき手持ちのキャッシュを温存し他で運用する機会が得られるたいへん結構な代物。買い替えしたり二軒目を買う理由はそのあたりにあります。それでもさすがに今後はデフレが長期化する懸念を感じて自分の所得
低下を心配しはじめています。
35年間全部変動でいくって人はいません。35年低金利が続いたら日本は終わってます。
さて35年間ずっと一つのマンションに住み続けている人も稀です。35年前の1974年当時分譲マンションは高級物件と民間の2DK中心で、あとは公団分譲くらいしかなかったこともあります。大抵は3代くらい持ち主が変わってます。
一方、この35年間だけでも、スタグフレーション、(1974~1986)資産バブル(1987~1990)、不動産デフレ(1992~1994)、消費者物価デフレ、(2001~2004)ミニバブル、(2006~2007)再び消費者物価デフレ(2008~)といろいろあったわけです。
過去10年比較的安定していた消費者物価のなかで、不動産価格も、ローン金利も長期低値安定
という「安定神話」が生まれたようです。
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182
匿名さん
ところで元金返済ばかり気にして、住み替えって発想がないのはなぜですか?
子供のため、家族のために買うマンションという言葉に自己陶酔している方々が問題なんですかね。
5500万円のマンション買っても将来地価がさがって4500万円でもっと立地のいい
マンションがあったら買い替えしたくなりませんかね。
頭の中ではデフレを想定し、不動産だけ自分で底値と決め付けてるんですね。
家族のために買ったマンションを神格化していませんか?転売など考えない、家族愛の
シンボルだ。しまいにはお金に換えがたい・・などと。これは不動産デフレの罠にはまる
典型例ですね。
または、20年経って子供が成人したら子育てよりわが身の老後を考えて立地を選ぶで
しょう。老後のことを考えたらここから先20年は自分たちの生活を主体に住まいを考えたい
と思うようになりませんかね。
家族の愛も育つでしょうし、お子さんも「成長」します。
成長しないのは日本経済なんです。自分の勤める会社も成長しない。
さて今後政府の施策が奏功し5年以内にデフレが収束して年2%程度のインフレに転じたら
10年目にお金の価値は現在とかわらないということになります。しかし毎年2%物価上昇しはじめた時点で変動金利は上がっていきます。
インフレは銀行にとっては「債権の目減り」です。銀行は今変動で貸していても、インフレになっても
5年125%ルールで債務者から金利だけ確実に奪い取れるのです。「固定との差額」の繰上げなる
ものも知らず知らずに金利に化けてしまいます。
ここでやるべきは繰上げではなく固定への借り換え。でも0,4%上がった時点で固定も0.4%上がります。ここで決断できないと次にまた0.5%上がったらら固定は3.5%、変動は1.9%、まだ
迷うでしょう。
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183
匿名さん
私は変動一本にしました。
現状金利は1%切ってますし
10年はローン控除受けられますから。
これを使わない手はないって感じですね。
今後金利が上がったら(私は優遇後2%が目安ですが)
今の恩恵はあきらめて貯蓄を投入するだけです。
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184
匿名さん
三菱信託の1.6%優遇により、0.875%で契約しました。とことん比較検討した結果なので悔いはありません。
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185
匿名さん
>179
>今後omomは名乗らないこととします。それが荒れる原因でしょうから。
分かってないなぁ~。
名前変えて書き込んでも、あなたの妄信的な発言が続く限り、荒れるのは変わらないだろ?
それくらい頭使って考えたら分かるでしょ?
名前を変えれば解決ではなく、考えそのものの問題なんだから。
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186
匿名さん
>変動派ピンチ!
再来年、フラットの1%優遇が切れたら、立場逆転!
来年、家を買う人は素直にフラットにしておけばいい。
どうしても変動が得だと思えば、借り替えればいい。
逆はできないから。
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187
匿名さん
>186
182もじっくりと読みましょう!再来年はそして将来の展望は、どうなってるんでしょうね?
先が分かれば苦労しませんけどね。
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188
匿名さん
フラットの1%優遇って、まだ少し先でしょ。
今ローンを実行する人はやけくそで変動?
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189
匿名さん
ローン控除あって実質利息ゼロ。変動でも十分メリットあるが。
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190
匿名さん
>ここでやるべきは繰上げではなく固定への借り換え。
なんで固定に借り替えなきゃならないのか。
変動の使い方をわかっていないのでは?
先が読めないからこそ、余裕があるなら繰上げすべき。
いつまでも複利を敵に回すもんじゃないよ。
たとえ今1%以下の金利でも利息を払うのはもったいない。
変動の極意はいかに早く完済するか。
そのために、金利上昇の可能性はあるものの、低金利の恩恵を最大限に利用する。
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191
匿名さん
>>189
ローン控除は固定でも受けられるから、変動のメリットにはならない。
固定でも実質1%優遇を受けているようなものだ。
来年のフラットは実質2%優遇になるのかな?
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192
匿名さん
繰り上げ急いでしなくても控除が切れるまで繰り上げしないで貯金なり堅い投資をするほうがいいでしょ。元金均等変動の場合は。
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193
匿名さん
控除で実質利率ゼロと1%その違いはでかいよ。3000万で年30万、子供手当一年分ですよ。
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194
匿名さん
>実質利率ゼロ
変動と固定との相対差を問題にしているのに。
絶対値で論じてどうする。
固定だって1%戻るから、子供手当一年分ですよ。
ってか。
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195
匿名さん
無利子と有利子その違いはでかい。無駄なお金は一円も払いたくありません。
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196
匿名さん
固定は1%台からローン控除でそこから-1%だから、実質0.5%ほどの差しかないですね。変動とは。
これは安心料としても安いですね。固定の低金利はすでに始まっているし、今から借り入れる人は固定がいいと思うよ。あとは自力で低金利固定の銀行を探して(銀行に相談して)いきましょう!
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197
匿名さん
固定に借り換えを勧めたくないのは、たとえ一時的に変動金利が高くなっても、
そのまま金利が高い状態が続くことはなさそうという予想ですね。
素人が固定に借り換えしようかなと思った時には、すでに金利はあがって
いる。しかたなく高い固定で契約、その後金利下降という、損を地で
いくパターン。
あわてないほうがいいと思うよ。
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198
匿名さん
不思議に思うんだが何故固定は来年新規借り入れベースで変動はすでに借りてしまって人が基準で比較してるんだ?
そもそも新規で借りる人が一方的に固定派を名乗り、変動を一方的に批判している事に違和感を感じる。
普通、新規で借り入れる人は(自分も含めて)変動がいいか固定がいいか検討しているはず。なのに固定ありき
の前提になってる。
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199
匿名さん
印象としては
固定=シミュレーション出来ない人。感覚や自分の感に頼る人。
変動=シミュレーションや比較検討が出来る人。損得の意識が強い人。
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200
匿名さん
>変動の極意はいかに早く完済するか。
おーい。一体何年で完済するつもりなんだい?
20年?それとも10年?まさか5年とはいわんだろう。車のローンとはちがうぞ。
>低金利の恩恵を最大限に利用する。
威張っていうほどの固定・変動の金利差か?
300万や400万繰り上げたところで金利が上がって125%5年ルールで
支払いかわらなかったらものとのままだぞ。
過去の経験論で固定から変動へ借り替えた人は多かったけど、今後は逆だよ。
同じ戦術はそうながくは使えない。状況は15年前とは大違いだ。
これからは変動があわてて固定に借り替える時代だぞ。
下りのエレベータも地下につけば上昇に転ずる。それと同じ。
低金利の恩恵なんていっているのはバブル時代の理屈とあまりかわらん感じだ。
いつまで続くか低金利。1985年頃もこれだけの低金利を利用しない手はない
と言ってあわてて住宅買っていたんだけどね。
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