変動金利は怖くない！！その１５

今日の日経新聞にでていたけど、論説委員の記事で、ハイパーインフレが1年以内に
来るとのこと。その理由は国債だ。もうそろそろ日本人の民間では国債をまかなえ
なくなってきている。

住宅ローンをかかえる身としては、インフレは悪くはないが、ローン金利も
すごくあがるだろうね。真っ青。

インフレは来ずに、金利だけが上がるという説もあるらしい。
予想より、5年早い。繰り上げ返済間に合わないぞ。

あおるつもりはないし、ここであおろうがあおるまいが、世の中の大勢に
影響なし。覚悟しておいたほうが良さそうだ。

私の周囲では、固定に借り換えする人がでてきている。

上がった後で全く問題無いから上がってから考えよっと。

不思議で仕方ないのはハイパーインフレが起こるような状況でも固定にしておけば安心と思える根拠。
どっからその自信がわいてくるのか？少なくともあんたが所属している会社の経営者はそうは思ってないだろうと。

金利が上がるなら、変動より今のうちに固定でしょ。

子ども手当に所得制限なし。
国債の発行によって、金利が上昇するのではないでしょうか。
増税もあるでしょうね。

変動金利上昇するの？

やったぁ〜！！大体変動金利安すぎるんだよ。あれじゃ、○○人が軒並み家を持てちゃうよ・・・
○○人は賃貸で我慢しなさい。

煽り具合がイマイチですね。慣れがあるのでもう少し刺激下さい。

ハイパーインフレが来ても我が家は長期固定だから安心だよ！

アホか！

いま、テレビ東京のワールドビジネスサテライトに、日銀の白川総裁が出てるよ。
面白いので見てみましょう。

本当にハイパーインフレが来るんでしょうか？
スタグフレーションじゃない？

>9

見ました。なかなか面白かったですね。

過度な楽観は危険だが、過度な悲観も危険。まさにそのとおりだと思う。

ここに書き込んでいる固定大好きさんは、物価と金利が上がっても、賃金が上がらず
不景気が深刻化する
「スタグフレーション」
が本望なのでしょうか？

相対的に変動よりも固定が有利ですが、そのシナリオを描いているなら
金を借りている場合ではないはずですよ（苦笑）

>>3
スタグフレーションも、ハイパーインフレションも
可能性として想像はできる１つのシナリオでしかないでしょう。
それを、固定さん達の総意のように煽り、
簡単に否定できることで変動の不安を解消しようとするつもりなのでしょうか。
同じ変動から見ても情け無いやら、憐れというか。
不安なのかもしれませんが、そういう敢えて煽るようなことは止めにしませんか。
極端な妄想を掻き立てても意味がないですから。

それから、企業は長期の投資には長めの調達を充てることが多いと思いますよ。
土地を取得する場合、調達に３ヶ月や半年ものでは借りないもの。
No.3さんの会社では、超短期で調達してるなら資金がタイトなのかも知れませんが。
必ずしも、企業はその時々の収益性だけで行動するとは限りません。
いろいろな状況や見方があることも認めては如何でしょうか。

”その15”が始まり、初めからあまりに程度が低いので敢えて書かせてもらいました。

うんうん。最近の変動派は態度が良くないよね。それは認める。
固定やフラットが低金利になってきて、心に余裕が無くなってきてるよ、みんな。

安定性がある固定が優遇されることへの嫉妬は分かるけど、自分で変動を選んだ訳だし、リスクと向き合わなきゃ。

いまはまだ変動の方がお得なのでは？

インフレがくると金利ってあがるのですか？

そもそもインフレが来たからって何で変動が困るのでしょうね？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/907

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/57329/res/473

固定さんは実質金利の意味が未だに理解出来ないらしいです。すでにさんざん語り尽くされているのに。

>固定やフラットが低金利になってきて、心に余裕が無くなってきてるよ、みんな

？？？
まず、銀行の固定は全期間を除き、変動金利の固定特約のような物なので、変動からいつでも切り替えが
可能です。手数料も一切発生しません。それと、フラット35の金利引下げは、省エネ住宅や
バリアフリー住宅などを対象に 金利優遇するフラット35Ｓの金利優遇幅を現行の0．3％から1．0％に
拡充するもの。来年以降、新規の対象物件ではじめて借り入れ出来る権利があるわけですので、
すでに借り入れしてしまっている人はそもそも一切関係無いですし、来年以降、対象になる人達は単に
有利な選択肢が一つ増えただけで、変動にするかフラットSにするかは自由です。
もし、フラット３５Sの1%優遇の発表で心に余裕が無くなる人がいるとするならば、３５S適応の住宅を
０．３優遇で借りてしまった人だけでしょう。もっと言うと３％前後でここ数年借り入れしてしまった人達が
一番悔しいのでは？

ハイパーインフレ騒いでるヤツってどの程度のインフレ率を考えてるか知らんけど、通常ハイパーがつくインフレは
1年で100%とか200%の物価上昇率を言うのだが。もし来年ハイパーインフレが起きれば来年の今頃は3000万で
買った住宅は9000万になってるし、缶コーヒーは300円になってるし、今まで1万円で買えた物は3000円分の
価値の物しか買えなくなっている。当然負債も1/3になっているし、所得も3倍になっていないと固定にしていた
から安心とは言えないな。

ハイパーインフレとは

http://www.インフレ.jp/hyper.html

アルゼンチンでは1988年から1989年にかけてハイパーインフレが起きました。物の価値は1年間で50倍にもなり、アルゼンチンの経済は大混乱しました。結局、国家は破綻して、国民のお金もすべて紙くず同然となりました。そしてアルゼンチンの国民の60パーセントが当時はこじき同然になったと聞きます。

怖い怖い。変動リスキー

アルゼンチンのようなハイパーインフレが来ても固定にしておけば安心です。

ハイパーインフレになったら、
金利と物価の上昇の関係には、タイムラグが発生するのでしょうかね？

日本で起こったハイパーインフレというと戦後直下のものですかね。
３年半で物価は１００倍になったそうですねぇ。

まぁ、同じ事が起きたとすれば、端的にいうと今３０００万円で買った家は、３０億円になってるって事ですかね。
缶ジュースは１００円だったものが１万円に。

戦後の混乱時期以外で、ハイパーインフレになった国でまともな経済を保った国がありますか？
かつてのアルゼンチン。今のジンバブエ。ジンバブエでは今、ジンバブエドルは流通してません。自国でお金を発行できない状態ですよ。

日本がそうなったとして、みんなまともな職につけてると思いますか？
住宅ローンがどうこういう前に、まずその日の食事にも困るような状態だと思いますが……。

>>23
さんざんその議論はされてきたけど、一部の想像を超える度肝を抜くほどのうつけものには分からないんですよ。
そうなったら、リスクは皆に等しく降りかかり固定も変動もへったくれもない。

何年間もハイパーインフレの期間があるなら、
現物と現金、金利をうまく回して、
利益を得られる方法もあるのだろうなと思ってしまいました。
食事にも困るのであれば、そんな甘い考えは、あさはかですね。

>>25
物資を握っている方の人間になれば可能でしょうけどね(^^;
あるいは本当に抜け目のない人間だったら可能なのかもしれません。
ただし本当に一部のごく限られた人だけだと思います。


まぁ、来るかどうかもわからないハイパーインフレなんて心配するくらいなら、明日交通事故に遭う心配をしていた方がまだマシですね。個人レベルで多少でも防ぎようがあるって意味で。

年収300〜400万程度の債務者でデベ提携のフルローンかつ変動金利で借入したものは、来年以降家を失うものが多数出現！！

そういう人は残債が間違いなく残るので、無担保ローンに切り替えられますます支払に困窮する。

ここの掲示板の人たちも低金利で借入していることを声高に自慢するが、いずれ時間の問題でしょう。

これからは、頭金5割が定説になる。

また変動と関係ないことを。。。

固定さんはせいぜい無駄に高い金利払って行って下さい。元金減らずに破綻しないようにね。

ハイパーインフレねえ。　ばっかでないの？　まじめに議論してるのかな？

発展途上国でもあるまいし。

もし日本がそうなったら、間違いなく世界中がボロボロになるから
ＩＭＦかどっかの国かの配下になるでしょうね。

全国民の資産没収されるとかになるのでは？

その前に固定にしていればハイパーインフレが安心なんて、あるわけないじゃん。

約款を読んでみたほうがいいよ。特殊な事由だと、それは解除されますよ。
生命保険でも契約されたものでも、勝手に変更されますよ。

そんなに都合のいいものは、ないです。

理想と現実のギャップ。
官僚が経済の建て直しを理論上となえたとしても、社会を動かしているのは民間であり国民である。
資本主義社会の構造を真に理解すれば、当面は急激な金利上昇は無いであろう。

日本は世界最大の借金国だ。800兆円の公債の国なんてどこにもない。今ギリシャが負債過剰
で問題になっているが、たったの40兆円だ。

今まで問題になってなかったのは、国内で公債が消化できていたから・・・もうすぐ国内で
消化できなくなる。海外に売るためには、国債の金利をあげざるをえない。なお、現在の
国債金利1.2%は世界記録だそうだ。日本人はそれでも買ってきてくれた。もう日本人だけ
では買えない。

日銀が買うという手はあるが、市中に金がだぶつき、インフレになる可能性が大きい。
海外に売るとなれば、国債の金利をあげざるをえない。

インフレが先か、金利が先にあがるかは、政府・日銀の政策しだい。

今までは、少年とオオカミだったが、来るべきものは必ず来るし、期限は近い。
破産する人によく見られる態度だが、借金は催促されないと、いかにも存在しない
ような感じで過ごせるのだ。いよいよ借金を返す時が来てしまった。1年以内は疑問
だが、5年以内は間違いなし。嘘だと思う人は夕張を見よ。あの状態が日本全国に
なるのだ。たぶん、もっと凄惨な形で・・・

物価が100倍になったとして、金利も100倍になるとは思えないが、なんらかの対策は
行われるだろう。命まで奪われるわけではないから、そんなに心配しなくても
良いかもしれない。生きていればきっといいことあるよ。インフレだって、永久に
続くわけじゃないだろう。

で、なんで固定だと安全なの？

なんでそんなことも分からないの？

分からないので説明してくれ

http://www.jphatan.com/?111

ロシアの場合・・・

１９９１年　・・・　ソビエト連邦が崩壊しました。その後ルーブルが大暴落して、年率７０００％のハイパーインフレが３年間つづいたのです （１年で物価が７０倍上昇）　市民生活は大混乱。　食べ物や日用品を手に入れるため商店などにはいつも大行列ができていましたが、商品が残っていない状態が続きました

１９９４年　・・・　突然デノミが強行され、お金の価値が１０００分の１になりました。　　１０００万円の資産を持っていたなら、デノミによって資産が突然１万円にされてしまったのです。つまり、ほとんどの国民が財産を失いました。

１９９５～９７年　・・・　ロシアの景気は良くなりました。経済も安定し、国民は少ない所持金を銀行に預け始めたのですが、しかし・・・

１９９８年８月　・・・　ロシアは国家破綻。そして、ロシア国債は債務不履行で90日間支払い停止。　これによりロシアの大手銀行は次々と営業停止。そして預金封鎖によって預金の引き出しができなくなりました。さらに銀行の貸金庫の財産までが没収されました。そして預金のホトンドがロシア国債を買っていたために、大手銀行は一気に倒産してしまいました。

こうして国民の財産はまたもや消えてしまったのです。　国家破綻の結果、ロシア国民は　「超金持ち」　と　「超貧乏」　へ２極化しました。　「超金持ち」　が３％。ソコソコ食べていける　「中流」　は１０～１５％程度。　日々の食事に困るホームレス同然の　「超貧乏」　が４０％。　

自殺者数は年間５万人にもおよび、モスクワの病院には「自殺科」があるという。 モスクワ市内には体を売る女性が点々と立っている。 財産をなくし自分自身しか売るものが無くなった国家破綻の犠牲者です

35さんは常に最極端な事例に重きを置くタイプのようですね。
毎年、餅を喉に詰まらせて亡くなる人数を見て、餅をやめた方ですね。
いいんじゃないですか？自由ですから。

ハイパーインフレについて考えるなら、3つの視点で考えてみませんか？
1) なぜ起きるのか？
2) 物価•収入•金利はどんな状況になるのか？
3) どう対処するのか？

また、固定か変動かの比較や、損得勘定はあまり意味がないので、変動の場合のリスクとその軽減策について考えてみませんか？

経済や金融には明るくないので、勝手な想像で書いてみました。

以下、金利と書いた場合は変動金利（短期金利）のことです。

1) なぜ起きるのか？

今までも書き込みがありましたが、可能生があるのは資源インフレと、国債の過増発による円の信用低化ですかね。
日本の金融政策の体力が衰えてくれば、為替市場で円たたきされる可能生もありえるでしょうか。
どのケースでも、ハイパーまで加熱する可能性はありますが、高くはないと思います。

2) 物価•収入•金利はどんな状況になるのか？

起きた要因によって子細は異なってくるでしょうが、大きく分けると…

2a) 一般的なインフレ： 物価↑ 収入↑ 金利↑

収入↑が金利↑に遅れる可能生があるので、ある程度の貯蓄が必要だと思います。
5年125%ルールも有効に作用しますので、対応する猶予はありそうです。
収入↑が金利↑に追いつかない可能生が出てきたら、余力のあるうちに固定へ切り換えることで、リスクを軽減します。
不動産価値も相応に上がっていれば、大きな不安はないと思います。
契約前なら、インフレ時の収入↑に不安があれば、固定を選択するとよいと思います。

2b) デフレ下での資源インフレ： 物価↑ 収入→or↓ 金利？

スタグフレーションですかね。
景気低迷が続いていれば、原則、金利は→or↓だと思います。
実質金利は下がるかもしれませんが、収入に占める返済負担割合いが増えると、家計は厳しくなると思います。
国債増発の可能性も高く、長期金利は上がる可能性が高いと思います。
返済負担割合が許容値を超える前に固定にシフトするか、変動金利のままで行くか、迷うところだと思います。
（個人的な予想：短期金利→ 長期金利：↑ 、この場合は変動継続） 

2c) 金利暴騰： 物価↑ 収入→or↓ 金利↑

国際社会における円の地位や日本の金融政策を鑑みると、収入↑を伴わずに物価や短期金利が急騰する事態は、円の破綻と同一だと思います。
IMF管理下に入ったり、自国通貨が機能しなくなる可能性がありますから、金や外貨以外は価値がなくなってしまうかもしれません。
不動産だって、国内での需要はなくなるでしょうから、インフレといっても有利には処分できないでしょう。
住宅ローンの有無にかかわらず、個人の生活は虐げられてしまうと思います。

3) どう対処するのか？

鉄則は債務をなるべく早く少なくすることです。
債務が減る前に金利が上がった場合は、返済負担割合を考慮した固定金利以内での固定シフトを検討した方がよいでしょう。
ハイパーインフレまで想定するなら、変動•固定に関わらず、外貨や金での資産形成をしておくとよいと思います。
ただ、住宅以外に資産を築くとなると、住宅ローンの額は抑えないと難しいですよね。

ハイパーインフレって、どこまでリスクとして考えておくか、難しいですよね。
現状では、デフレや実質金利上昇のリスクをしっかり評価しておかないと、じわりじわりと首を絞められることになるかもしれません。

最後に、固定か変動かどちらを選ぶかですが、個々人のリスクを最小化するための選択をすべきだと思います。
損得で変動を選ぶと、インシデント対応時も損得を考えてしまって対応が遅れることもあるかもしれません。
自分の収入や支出に変動が生じた時、短期金利•長期金利に動きがあった時、経済状況に変化が感じられる時、金融•経済政策に動きがありそうな時などに、各自のリスクを再認識し、リスク最小化を図ることが必要だと感じます。  

物価が100倍になっても固定金利がそのままだとは思えない。

たぶん、銀行が何か言ってくると思うよ。ただし、変動はもろになる可能性はある。
でも、これも政府がなんらかの緩和策は取るだろう。

インフレでも給料がそれに応じてあがってくれればよいが、たぶん、相当ずれる。
悲惨なのは、タンス預金している老人達だが、自業自得という気もする。

お金をしまっておかれたのでは、世の中回らない。

>>35
証券会社の営業さん。
ご苦労様です。

それを言うなら、今だったら、貯金はたいて、借金なしで住宅買うのがベター。

でも、そんなことが出来る人は微々たるもの。

株は大丈夫なのか。少なくとも日本の株は同じようにやばいだろう。
海外株ならいいかもしれない。極端な円安になってぼろもうけ。

金はいいかもしれないが、現物の金でないと駄目だ。

ここまで書いて忘れていたことを思い出したが、修繕積み立て金も当然パーだろうね。
かといって、純金買いましょうといっても、理事会は買わないだろうな・・・

銀行も企業も沢山倒産するだろうな。しなくても外資、特に中国に買い漁られるんだろうな。

まだ、ハイパーインフレがまじめに起きると思ってるのかな。
その前に変動と固定を、このハイパーインフレで比較しているの笑える。

変動は「短プラ」に直結しているので、変動がぐちゃぐちゃになったら
全ての企業の金利もぐちゃぐちゃになる。

ようするに変動金利を気にする前に国が潰れている。

日本くらいの影響力のある経済状態を考えたら、どっかの国のように
放って置く事は各国がありえない。
助けてはくれないけど、影響が強いから、救済を入れるしかない。

まあ米国は間違いなくボロボロになるでしょう。

溺れている犬を叩いている状態だね。

金も外貨も外国株も、どこかに預けておくとなると、預け先が破綻したら終わりですもんね。
資産を取り崩して現金で不動産を購入しても、ハイパーインフレ時には、有利に売却できないでしょうから、ハイパーインフレの対策にはならないんですよね。
賃貸暮らしだと、住むところもなくなってしまうかもしれませんから、それよりはマシでしょうか。

となると、ドル•ユーロ•資源国通貨と金•プラチナあたりをタンス保管ですかね。
紙幣だけだと、火事のときに消失してしまいますし。

何てコトを上げていると、非現実的なリスクに対してどこまでケアするのか、際限がなくなってしまいます。
各自がどこまでのリスクシナリオを想定し、どこまで軽減策を講じ、どこからはあきらめるか、次第ですね。

リスクをゼロにするコストは無限大です。

だから、金、貴金属一本ですよ。それも紙の保証書ではなく、現物。金融資産、証書類
は、預金封鎖、証券封鎖が始まったら終わり。

確かに、インフレにならない可能性もある。でも、信じた人だけが儲けられる。
切り抜けられる。

今時ハイパーインフレなんてことがありうるのか？　というのは当然の疑問だけど、
ありうるのですよ。日本経済新聞社は、”惨劇が起こる”　と表現していたけど。

なんで日本が、というのも当然の疑問だけど、800兆円の公債って、巨大バブルその
ものでしょう。いつかは必ず破裂せずにはおれない。

対策は、今すぐ、消費税増税、所得税増税、アメリカの公債を中国に売り払う。
他に手はない。

民主党が有料道路無料化を止めたのは感心した。これで自動車産業の
復活は駄目になったかもしれないが、日本本体は少し生き延びられる。

固定信者をあやつっているのは、銀行。
その銀行の後ろ建てになって救済してきたのは、国家。
情報操作に操られる前に、変動で金利を安く抑えて、金利が上がれば繰上げしよう。

>46
それでこの1・2年程度で完済できれば問題ないだろうけどね。

つかハイパーインフレはもういいよ。
正直、誰もどうしようもないし。

金とかもってたとしても、そういう状況になったら、売りに出すだけでも大変だと思うよ。

>金とかもってたとしても、そういう状況になったら、売りに出すだけでも大変だと思うよ。

なんで?

欲かいて、ピーク狙いでやってれば、下がっちゃう可能性はあるけど、今後も
どんどん上がると予測した人が買ってくれるよ。確かに、売り出し時期はむず
かしいね。

そういえば、今日の新聞にガス料金値上げがでていたけど、まさかインフレの
始まりじゃないだろうな?　うちはガス暖房。かなり使っている。
床暖房止めようかな。

海外から安く買っているものが上がると大変だ。

>>49

今物の値段が上がったらどうなるかかんがえろよ。低レベルな釣りだなｗ

人知れず微笑まん――日銀総裁の奇妙な会見
http://facta.co.jp/blog/archives/20091221000914.html

今後ものの値段がどんどんさがっていったらどうなるか考えろよ。

低レベルなコメントだな。

ものが売れない。企業の収益が減る。サラリーが減る。ものが売れない
の悪循環だぞ。

ただし、これは政策としてのインフレだ。インフレターゲット。

今問題になっているのは、国力が低下するためのインフレだ。
外国から買っているものすべての値段があがる。まさしく惨劇
だ。

安心してくれ。マンションの値段があがるわけじゃない。その代わり、
食べ物の値段があがる。石油、ガスなど日本にないものがどんどんあがる。

今日からでもせっせと買い溜めしておくんだな。

ずっと続く低金利の変動金利で借りている方が良いってことだね
金利2～3パーセントなんて払ってる気がしれん。

>ずっと続く低金利の変動金利
日本は遠くない将来、必ず円安、インフレ、金利上昇、高金利になる。

先の事が解らないから色々議論しているのに必ずとか言い切ってるのは有る意味幸せな方ですね。

リスクは語るよりヘッジしなくちゃ。そのためには資金がいる。
カネのない内から心配しても始まらん。

ま、もしハイパーインフレが起きたら基本的に固定・変動にかかわらず、借金なんてないのと同じになるし。

もし物の値段が１００倍になったとしても、利息も１００倍にできるわけじゃあない。
利息制限法というものがあり、金利には自ずと上限がある。

>先の事が解らないから色々議論しているのに

ある程度はわかるよ。公債800兆円は厳然たる事実。

借金って催促されないと、存在を忘れてしまうんだよね。
800兆円は、いつか必ず、なんらかの形で返さなくては
ならない。

少しずつ返すのは大変だが、ハイパーインフレにすれば、
一瞬で紙きれになる。

日本は戦時国債で一度この手を使っている。第二次世界大戦中に
発行した国債は、ほぼ瞬間的に単なる紙切れになった。

戦時国債とインフレについては下記参照。

http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1025655970

国の借金がチャラになったと同時に俺の借金もチャラになるね

インフレで借金総額が減らせるとすると、日本の金融資産も減ることになります。
国民預金はこの「国債」の購入という信用創造に使われています。
これが減ると国民資産も同時に減ることになります。

「国債が減って、金融資産は減らない」これはありません。インフレ・デフレは通貨価値の問題ですので、国まるごとがすべて左右されます。
資産・国債の両方増えるか両方減るかです。

「国民資産の減額」を許容する理論 つまり高齢者・企業・銀行の金融資産をまるごと減らし、国債をなきものにする政策
なら、確かにありえるでしょう。現に日本は60年前にそうしました。

この場合、みんなゼロからやり直せばいいだけなのですが、日本は60年前と違って3000万人の65歳以上の高齢者が今度はいるわけです。
この生活保障が「その後」に非常に重要になってきます。下手をしたら破綻確率が200% 一回破綻し、さらに破綻する こともありえます。
金融資産が消えようが、日本の3000万人の高齢者は消えてくれないので、「国債が消えた後」の政策はどうするのでしょうか？

インフレになり、日本の借金を軽くする。これは必ず起こる。
当然金利は上昇するのだから、変動君の破産は増える。
一方固定にとっては楽な返済が続くこととなる。

>>63

？？？
インフレになると日本の借金は軽くなるけど当然個人の借金も軽くなるよね？

>当然金利は上昇するのだから、変動君の破産は増える

この理論だと日本も一緒に破産でしょ？何で金利が上昇するのに国の借金だけチャラになって個人の借金が
チャラにならないの？だって変動金利が上がるより先に国債の金利が急上昇しているでしょうに。

Ｑ：日本は財政破綻するの？
Ａ：海外から外貨で借金しているならともかく国内の政府部門から企業家計部門への貯蓄移転である限り
　　政府に徴税権と通貨発行権がある以上ありえません。
　　※外貨建て債務は国内政策だけでは償却出来ないので国内に余剰貯蓄がある状態での外債発行は非合理的です。
　　※日本は世界最大の純債権国です。

Ｑ：通貨発行で国債償却したらハイパーインフレになるの？
Ａ：インフレは通貨流通量が財に対して過大になった場合に起こります。たとえ一京円の通貨を発行してもそれが
　　タンス預金なり銀行の金庫なりにしまい込まれたままなら全く物価は上がりません。
　　逆に全く通貨発行量を増やさなくても何かの拍子に皆が一斉に財の購入を行えば大規模なインフレが起こります。
　　通貨発行量を増やしてもインフレにならなければ問題ないし、インフレになったとしても２、３％程度で止めて調整し続ければ
　　後は自律的に税収が増えていくのでそのままで問題ないでしょう。

Ｑ：デフレってお金の価値が上がるからいいことなんじゃないの？
Ａ：お金の価値が上がると言うことはそれ以外の資産の価値、例えば株、不動産、そしてあなたの提供出来る労働力の価値
　　も下がるということなので全く得しません。何より悪いのは投資や労働の価値が低下することで産業全体が力を失っていく
　　ことです。長期的にはお金の価値すら下がっていきます。

金利がたった1%上昇しただけで国債利払いが年間10兆円増え、消費税5%相当が吹っ飛びます

終戦直後と異なり、金融不安があっという間に国際的に波及する現在で、戦時国債の償還と同様のことを国がするのでしょうか？
金融政策に国際的な圧力が存在する現在で、日本ほどの影響力のある国がそんなコトをすると、その後の国際批判から逃れることができない気がします。
また、仮に実行したとして、外資に経済的に支配される可能性が高いと思います。
そんな状況が考えられる中、国がそんなコトを実行するのでしょうか？
疑問ばかりです…

インフレなら、変動を選択した方も喜ぶ方が多いと思いますが、どうなんでしょう？
金利は低い方がいいのは当たり前ですが、デフレよりはインフレの方がいいです。

ハイパーインフレは、考慮する必要があるのでしょうか？
程度にもよるでしょうが、住宅ローンの有無に関わらず、国民の多くが破綻すると思うので、固定金利を選択してもリスク軽減策にはならないと思いますし。

>国がそんなコトを実行するのでしょうか？

ハイパーインフレは、結果であって、国が実行するわけじゃありません。

国が実行するのは、日銀による国債購入ですよ。国債を買ってくれる人が
いないと国はやっていけないので、国債金利をあげるか、国債を日銀に
買ってもらうしかないです。外国に国債を買ってもらうのは非常に危険
だとされています。

確かに、貯金で暮らしている老人は大変なことになるでしょう。だから、
”惨劇”なんですよ。たぶん、この惨劇に対して日本政府はほとんど
何もできないでしょう。

69さん、ありがとうございます。
私も同じ認識です。
ということは、59さんがおっしゃっているようなことは起きないということですね。

そうすると、やっぱり、ハイパーインフレまでいく可能性はかなり低い気がしますね。

ハイパーインフレの可能性はゼロでは有りませんがそれを理由に固定にしたとかかなり滑稽ですよね。
そもそも日本国債を多く保有している金融機関は当然ほぼ破綻するでしょうから、そこから借り入れている
我らの金利が保証されるわけがありません。国債の買い手がいないのですから政府の救済も無理ですしね。

毎年１％の資産課税をするだけで、毎年十数兆円の税収が得られる。
資産課税での税収を社会保障、社会資本の整備、国債の償還などに充当すればよい。
例えば、
資産課税で資産の多くを所有する高齢者から主に回収した税収を高齢者の介護・医療・年金などに使用すれば、高齢者は安定的な福祉サービスを受けられる上、若年者は介護・医療などでの雇用が増える。
高齢者から若年者への富の移転がされるので、若年者の消費による内需も期待できる。

近年の過度な所得累進緩和・庶民負担増等で生じた世代内格差や世代間格差を資産課税で緩和できる。

資産課税なら株や外貨建て資産などインフレに比較的強い資産にも
現預金や債券などインフレに比較的弱い資産にも中立的に課税できる。

資産課税は担税力を考慮している上、景気の影響を受けにくく、安定的な税収が得られる。

景気回復後も消費税増税ではなく、毎年数％の資産課税を導入するべき。

いい案だが、国外に移されるだけでしょう。

今すぐハイパーインフレがくるわけではないから、やっぱり変動の方がお得ですね。

>>74
しかし今の情勢だと変動は心の健康に悪すぎだから・・・

変動と固定の金利差が0.7%～0.8%になったからねー。
こうなると固定の方がお得とも言えるんだよね。

既に固定で借りてる人を追い込むような書き込みするなよ。

フラット35で、3000万円35年間。2.6%。当初20年-1%の1.6%で計算すると40,441,991円
変動金利0.875%で、仮に35年間このままの利率で進んだとして34,838,502円。
その差は5,603,489円。

当然35年間このままな事は有り得ない。金利があがって560万より上がるかはわからない。もちろんそれ以上にあがるかもしれない。ただ安心料としては1年当たりで換算すれば16万ほど。月あたりだと１万強。変動の金利上昇リスクを考えれば悪くない数字と思う。

参考までに3%だった時代には48,490,768円。その差は13,652,266円。年間で39万円。月あたり3万強。
個人的には1365万円分も現状から金利があがるとは思えないので、3%だった頃はやはりないと思う。
その39万円を繰り上げしていけば、さらに差が出るしね。


結論としては、フラットの-1%の優遇を受けられる、これから借りる人はフラットがベター。
ただリスクは高くなるものの、変動で借りて、今のうちに出来るだけ貯金＆繰り上げするのもありといえばありだが、ちょっと冒険的。
現在フラット35で借りている人は借り換えた方が……。

と現状をみるとこうではないかと、個人的な感想。

78だけど、追伸。
フラットの-1%は全ての人が受けられる訳ではないので、対象になる住宅を買う訳ではない人は、変動がいいと思う。

あと優遇1.6で計算しているけど、優遇をどれくらい受けられるかにもよると思う。

フラット35Sで借りられる人ってどれだけいるのかね？今までだって0.3優遇あったのにここでは話題にすらならなかったって事は対象物件はかなり少ないんじゃないかな。

いずれにしても3％前後の固定を選んでしまった人は失敗確定なのだから借り換えの検討すべきだね。

金利の差による支払額の違いは気にする人が多いけど、
購入時期による、物件価格の差には無頓着の人が多いような気がする。

数年違うだけで、１０００万以上の差がでるなんてザラなのに。
こればっかりは、何年も購入時期をずらしたり出来ないから仕方がないのかな？

買った時期が安い時だったらラッキーだったと思うしかないんだろう。
っと、裏の古屋の売値を見ながらつくづく感じています。
あんな高値で売りにでても即売却済みだもんな・・・。すごいな・・・。

>>80
最近の新築であれば適応可能なのではないでしょうか。
ただ適合証明書等は出してもらわなければなりませんね。

まぁ、すでに変動で借りている私としては、フラットには借り換えできないし(出来る保証型は高いし)、これはいいなー羨ましいなーと思うだけですが。

>>81
購入時期による差はもうどうしようもないからじゃないですか(^^;？

これから高くなりそうだからいま買う……は可能でも、これから安くなりそうだからまつ……ってのは難しいんじゃないでしょうか。本当に安くなるかわからないですし。逆に高くなるかもしれないですし。物件がそもそもいいのがあるかわからないですし。

そういう意味での買う時期としては、今からちょっと前がベストだったかもしれませんね。
極端な値下げマンションが多数ありましたし。そういうマンションは建物や設備もいいのに、かなり安かったことも多かったと思います。

しかし今から新しく出てきている物件は元々からの価格が安い分だけ、仕様を落としているところが多い気がします。

もちろん一概に全部そうなわけではないですが……。

最近売り出しのマンションの広告見ていると、

”浄水器付属”、”インターフォン連動ロックシステム”

なんて書いてあるだけで、他に何もないマンションが結構あります。

フルハイトの窓とか書いてあって、たったの２ｍ３０ｃｍ。
ディスポーザーもない。

なんだかなあ、という感じ。作り出した時にもう不況だったのでしょうがないですが、
これじゃ快適なマンション生活とは言えない。寂しい。
部屋も狭い。

高い次期に出た新古マンションを値引きしてもらって購入したほうが、幸せになれるような
気がする。

今新築で安いマンションを出している中小の業者はつぶれる可能性も大きいしね。
不況は最低でも5年は続きそうだ。回復できる企業は、アジア、中南米に輸出できる
企業に限られる。日本の不動産建築業はかなり倒産・整理されるだろう。

>80
今年竣工のマンションならたいてい適応してますよ。
フラット35S20年金利優遇とフラット50が少ないのです。

>>85

http://www.flat35.com/kaitei/pdf/flats19-1-2.pdf

とはいえ、この適応基準を見ると、おそらく未適応と比較して物件価格はかなり割高になるのと、
修繕積立金や管理費も高めにしなければ維持出来ない事を考えると果たしてお得かは微妙ですね。
もともとこういうマンションが欲しかった人には朗報ですが・・・

>>84
たぶん売れ残りマンションの方がいいでしょうね。
もちろん売れ残っている理由にもよりますが、理由が価格だけであれば、値下げした時はねらい目かと。

ディスポーザーは後からの設置もできませんしね。。
個人的にはマンションには入っていて欲しい設備の一つですね。

フラットと同じように変動にも‐1%適応してくれ！なぜフラットだけ国費で優遇されるんだ？誰か説明してくれ。ローン控除は等しく皆に恩恵があったのに。

「事業仕分け」余波 長期固定住宅ローンの金利上昇
http://www.j-cast.com/2009/12/23056700.html

なんかこんな記事もでてますね。

-1%が実行されるのであればこの記事は当てはまらないとは思いますが。-1%は来年一年間だけ。
しかし-0.3%の廃止はこれからずっと。

フラットで狙う人は来年がんばって買うべきでしょうか。

フラット35S　1.0%優遇
ホームページに掲載されました
http://www.flat35.com/topics/topics_20091224.html

》88
住宅金融公庫はインフレ時代に活躍した庶民の持ち家願望エンジンな。
固定の癖に公定歩合よりやすい金利でカネかしてたんよ。基準金利とかいってお上が政策的意図できめていたらしい。
フラットは民営化公庫というか証券化によるリスク分散したものだから、国が資金をいれて人気回復しないとじり貧。インフレにかわるまえに公庫イコール住宅金融支援機構が庶民のセイフティーネットになることをいとしてるのかもね。

すでに住宅は行き渡った。

未だにフラットがあって、安いのは、住宅金融支援機構という組織を保つためと
思う。誰も借りてがなくなったら、解散するしかないから・・・

解散したら、その人手をどこかで引き受けなくてはならない。天下り先も
減る。

なんか、寂しい国だね。

ありがとうございました。勉強になりました。

源泉徴収票をもらったが、去年よりも年収１５０万ダウン。
分かっていたけど、数字で見るとショックがでかい。

正直、ギリ変と言われる域に近づいてしまったけど、変動にしておいて良かった。
この収入ダウンじゃあ、固定にしてたら支払いすら厳しかったかも……。

固定にしたばっかりに破綻した固定さんは沢山いたようですからね。

ローン破綻は固定が多いらしいですね。 現実には金利上昇より年収ダウンのほうが問題なようです。 今ローン組むなら変動で35年にして支払い最小限にするのがベターなのでしょうね。

若いなら２５年か３０年で組んで残さい減らすのが先決じゃ。
苦しくなったら返済期間３５年にのばすんじゃよ。

＞＞９７
短くした返済期間を延ばすのはむずかしいのじゃよ。

だからリスクヘッジのために返済額軽減の方が良いと
このスレの先人達は語っておるのじゃ。

＞短くした返済期間を延ばすのはむずかしいのじゃよ。
他行で借り換えですよ。そのために必要なのは残債の軽減ね。

昔の金融公庫もフラットも庶民のためのローンだから、銀行で貸してもらえなくても公庫やフラットなら
貸してもらえた。しかし、頭金２割とか融資条件が厳しかったはず。
その部分を親から借りるとかして無理した人が破たんしているのかも。
普通は残債が評価より上回っていて、かつ個人の属性に問題なければ借り換えできるよ。
まずは、変動か固定かにかかわらず、年収低下で個人の属性がわるくなっているから借り換えできずに
破綻するんじゃないの。

住宅はローン払えなくてカードローンでしのいでカード枠いっばいで行き詰まるとかな。

借り換えもいろいろお金がかかってタダではないから、月々の支払いが難しいレベルまで年収が落ちているのだったら借り換え自体が難しいんじゃないかな。

銀行の人に聞いたところ、借り換えの相談に来た人はその手続の
あまりの煩雑さに諦めて帰る人がほとんどとのこと。これが現実。
抵当権抹消から付け替えまでの司法書士費用もろもろ大変だよ。

他行で借り換えの場合でも返済期間延長は難しいんじゃないかな？？

まぁ、本気で返済が苦しくなったら、支払いを遅延する前に銀行に相談してみるといい。
支払い完了がいつかにもよるが、期間を延ばしてくれたり、一時的に返済額を減らしてくれる事もある。将来的に回復の見込があれば、何とか対応出来るかもしれない。

ただしそれまでに一度でも遅延していると難しい。

銀行での借り換えの条件で、多そうなのは、現在の残りのローン期間までが多いですよね。
稀に期間を延ばすことが可能と謳っているローン商品もありますね。
また、物件評価額の200%まで融資してくれる銀行が多いと思います。

ただ、抵当権を外し、再設定したりなどの税や手数料を考えると、よほどのメリットがないと、借り換えは大変ですよね。
稀に、固定期間中に金利タイプを変更できる商品もあるらしいですが。

金額的には自由度がありますが、期限の利益はとても重要なことです。
可能な限り長く借りておいて、繰り上げしていくのが良いと思います。
繰上手数料の高い商品では、そうもいってられないかもしれませんが。

お客が他行へいってしまうのと比べたら、延長のほうが銀行はうれしいでしょう。

一度延長したら、二度目は駄目というのは理解できない。延長しても全然駄目そうなら、
あきらめさせるというのはあると思うけど。

実際に他行で借り換え何度もやってるから、厄介なのは知ってるよ。
保証料が７０万とかかかったり、司法書士の抵当権設定費用がかかる。
でもそれが払えない人が面倒だとおもうだけだろ。
読みが外れたと思ったら多少の損はかぶっても動いた方がいい場合も
ある。１度きめたらそればっかし、というのは金融にかぎらずよくないな。
たとえば数年前は短期固定でかりて期間満了で優遇が消えるような場合
保証料を内枠にしても借り換えた方が返済額が軽減できるケースはあるよ。
これもまた、銀行さんの内部事情社会情勢にもよるからね。
２年前はそこまで貸出競争が激しかったが、今じゃ借り換え？
へ？ってな感じ。銀行もあんまり個人に貸す気ないから。

最近固定さんの元気が無いのはボーナスカットで退場したからか。

銀行から手紙がきました。

幸いまだ一度も滞納していないが、
「支払が苦しくなったらすぐにご相談を。一定期間利子だけの支払いなど、いろいろな措置が可能です」というような内容でした。
全期間変動ですが、固定さんにも同じ内容がいっているのかな。
銀行も、マンションもうらうより、金返してもらいたいのでしょう。
いざとなったら、相談しましょう。

>109
貸出の際に属性ランクしてあるわけ。でもって不良債権予備軍はマークされてる。
奥さんとの連帯債務とか、勤務先業種が不況業種で不安定とか。
それと、給与振込口座に指定されていたらあなたの給与もボーナスもまるわかり。
むこうさんは赤信号でているってことだよね。
俺なんか賃貸物件いっぱいもっていて自宅ふくめて負債も多いけどみたことないぞ。そんな手紙。

３回滞納したら、自動的に債権は保証会社に転売されるしくみだからだよ。
住宅ローンのこげつきは、支店長の成績にかかわるからね。
よくあるのは、離婚とかで勝手に所有権登記が奥さんに移されていて、債務者の旦那が
支払い不能になるとかいうケース。

本当は見逃しちゃいけないんだけど、無理だよ支店と物件が離れていたらわからない。
２回以上滞納したら借り換え審査の稟議が通せないのだと思うよ。
利子だけの支払いってのは、普通は支店長が自分の権限でやることなんだけど
今は本店から指示がでる時代なんだねぇ。

ところで皆さん幾らの支払いでびびってるの？

それは金額より年収比率によるだろ？

銀行は四十年ローン作るべきだな。

高額のローン破綻ふえてるの？

変動低金利の触れ込みで、無理したローン組むからだよ

>>111
適当、当てずっぽうに書くなよ。
今はさ、例の亀ちゃんの影響で簡単に潰せないないんだよ。
知った口きくな！

離婚して所有権を奥さんに移すことなんてできるの？

そんなの法律的にできないと思うけど？

できるの？

>>118
111の内容は以前も見た、叩かれて追い詰められてた。
相手にしなくていいですよ

＞離婚して所有権を奥さんに移すことなんてできるの？
民法って知ってますか？
所有権も債権も相手に断りなく自由に譲渡できますよ。

例えば、Ａ銀行のローンの残っているマンションをＡ銀行の
断りなしに勝手に売りに出し、売ってしまうことが出来ます。
世間一般そうなっています。
その際、抵当権抹消を求めるのは所有権者の当然の要求
というでけであって、所有権移転登記の要件ではないです。
借金のかたになっているものは勝手に転売してはいけない
という法律はないです。
勝手に転売しても抵当権を行使すれば所有権が制限されるからです。
制限をうけないためには、譲渡されたものが代位弁済すれば
たりるわけです。

同様に離婚業の際、調停でも裁判でも銀行の断りなしに
勝手に所有権を移転し登記もできますよ。
ただ当然のことですが抵当権者が抵当権を行使した場合
文句が言えないというだけですよ。

＞同様に離婚業の際、調停でも裁判でも銀行の断りなしに
離婚業という業はないな。
離婚協議の際・・・な、離婚でも遺産分割でも「協議書」をつくる。

>>120
>民法って知ってますか？
>所有権も債権も相手に断りなく自由に譲渡できますよ。
所有権は物件で、物に対する権利ですから、自由に売買出来ますよ。
しかし、債権は人（法人を含む）に対する権利ですから、自由には譲渡出来ません。
民法を知っているなら常識ではないですか。

＞債権は人（法人を含む）に対する権利ですから、自由には譲渡出来ません。

そうですか、私の不動産投資ローンは勝手にノンバンク間を譲渡されましたけど。
通知義務があるだけです。
約束手形とかは債権じゃないんですかね。


債権譲渡の効力は、債務者と債権者との合意だけで成立します。また債権の譲渡は、当事者（債権者債務者等）が反対の意思表示をした場合には適用しません。
譲渡に反対する債務者は一括弁済するしかない。

しかしながら、債権譲渡を知らなかった第三者に対しては債権を譲渡したことを主張できません。
ですから、こげついた住宅ローン債権を保証会社に譲渡しても、離婚協議で所有権を取得した
離婚した妻に対抗できない。
債権を譲り受けたことを第三者に主張する為には、譲渡人（債権を渡した人）から債務者へ通知するなどの対抗要件を必要とするからです。
銀行は失踪した債務者などに公示送達などの手続きで通知しないといけません。

ほれ、条文よめ

債権の譲渡性(第466条)

1. 債権は、譲り渡すことができる。ただし、その性質がこれを許さないときは、この限りでない。
2. 当事者が反対の意思を表示した場合には、譲り渡すことができない。ただし、その意思表示は、善意の第三者に対抗することができない。

当事者の反対の意思の表示である債権譲渡禁止特約がある場合、その存在を知らないことにつき重過失のある第三者には対抗できるが、単なる過失、つまり軽過失であれば対抗できない。

ネット番長、税務知識も法律知識もないね。さすが理系だ。

理系は、頭を使う仕事。
文系は、頭を使わない仕事。

頭使う前に気をつかえば？

つかもう変動金利は全く関係ないなｗ

変動金利で繰り上げ返済。これは頭金が少ない借り入れのケースでは最適階。
というか、リスク軽減の必要から強迫観念でやっていることだ。

ただ、流動資産に余裕のある層は最初から自己資金を豊富だから返済金額の
所得比率が低い。
繰り上げ返済などに貴重なキャッシュをつぎ込まず、もう少しましな運用をする。
固定か、変動かなんて議論する前に、買った物件の現在価値を気にしている。

他に資産があれば、自宅の所有権の持分（＝１－時価に占めるローン割合）
などどうでもいい。

>ただ、流動資産に余裕のある層は最初から自己資金を豊富だから返済金額の 所得比率が低い。

そんな固定さんがこんな変動スレが気になって仕方が無いなんてあり得ないわけですからここにいる
方はギリ固定なわけですね。なるほど。流動資産に余裕があるわけも無く、繰上資金すらなく、
ギリ固定なので正当化に必死でここに常駐している。
いや、していたけどとうとう力尽きて競売行きになった人がいるから最近おとなしい。そういう事。
それなら繰上前提の変動のほうが遙かにマシですね。

>繰り上げ返済などに貴重なキャッシュをつぎ込まず、もう少しましな運用をする。

差額繰上だけで年間約４０万元本が減るのですが、これよりマシな運用って例えばなんでしょうか？
私は繰上が一番リスクが少ない運用方法だと思いますが。もっと安全で利回りの大きい運用先が
有るなら是非教えて欲しいです。

＞差額繰上だけで年間約４０万元本が減るのですが、
それって、ただ買い物しているだけ。４０万減ったすえにただ手に入るのは
所有権の一部でしょ。おおざっぱにいっちゃえば、利回り１％内外の金融商品
に繰り上げ額分投資しただけでしょ。
それは将来の中古不動産を買っているだけで、価値は将来いくらでも変わりうる。
極端な話、全部返済し終えた時点で価値が５００万円になっている不動産と
３０００万円のままも不動産と同じ考えでいいんですかね。
不動産って転売のオプションを買っているんだという考え方もありますよ。
ことに都市部のマンションなんて価格変動しますからね。今後も。

＞もっと安全で利回りの大きい運用先が有るなら是非教えて欲しいです。
私は、賃貸不動産とＥＴＦに均等に資産配分してますけどね。自宅の残債が減ることより
大事なことは時価評価そのものですよ。目減りする資産にキャッシュをつぎ込む愚は
経験しないとなかなかわからないでしょうが。

>>131

あなたなんでマンション購入したの？

＞あなたなんでマンション購入したの？
購入理由？
前のマンションが古くなったので買い換え。

＞あなたなんでマンション購入したの？
購入理由？
前のマンションが古くなったので買い換え。

なんでもいいけどスレチであることだけは確かだな、うん。

なんだよ、自分が訊いたくせに。

デフレ状況下で変動金利とはいえ、収入の減少を考えたら
怖くないというのは甘いな。
怖いか怖くないかは、頭金の多さで決まるもの。
怖いという状況は
①ローン返済に行き詰る
②売う却しても負債が残る
という状況が二つ重なったときだ。
それは
１）所得が下がる、あるいは必要な支出が増える
２）物件の評価額が低下する
という事態だ。

防ぐには、常に
売却価格＞残債
にしておくことだが、最初からローン完済時の評価額程度の
自己資金は入れておくことだ。

それ抜きに変動でいくら年４０万元金減らそうが
物件評価の減＞残債の減なら
恐ろしいにきまってる。

だいたい住宅ローン抱えた時点でインフレを期待するものだ。
インフレ期待するから固定に賭けるというならわかる。
デフレ想定で変動なら金利はマイナスになりようがないわけで
いつしか所得＜ローン支払いになることがなぜ
想像できないのだ？

＞いつしか所得＜ローン支払いになることがなぜ

→いつしか所得のうちローン返済にあてられる額＜ローン支払いぬなることがなぜ

>>137

それ変動と関係ねーじゃん。固定は皆頭金入れるのかよ？
というより、同じ条件ならば元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利なんだから変動だけが怖い理由にならない。

「頭金入れないと住宅ローンは怖い！」ってスレでも立てたら？

>だいたい住宅ローン抱えた時点でインフレを期待するものだ。

期待と現実は違う物。インフレに期待して無謀な固定を選ぶほうがよっぽど無理が有るだろ。

＞そんな固定さんがこんな変動スレが気になって仕方が無いなんてあり得ないわけですから

変動スレが気になるのは、あまりに常識からかけ離れた思考にその背景がどんなんかなと
気になるだけ。それと我田引水の屁理屈が笑えるから。

＞それなら繰上前提の変動のほうが遙かにマシですね。
マシかマシでないかより、デフレの本当の怖さ、不動産下落の本当の怖さを知らないで
ゼロ以下になりえない金利の返済を「これで大丈夫」とかとくとくと語る姿が興味深い。

>140

>マシかマシでないかより、デフレの本当の怖さ、不動産下落の本当の怖さを知らないでゼロ以下になりえない金利の返済を「これで大丈夫」とかとくとくと語る姿が興味深い。

確かにそれはそうだね。
語ってる人はある意味、自己暗示のようなものもあるんだろうけど。

＞というより、同じ条件ならば元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利なんだから変動だけが怖い理由にならない。

おいおい。言わなくてもわかっていると思ったが、金利上昇って一旦はじまったら急激だよ。
インフレリスクを無視して
＞元本の減りが早い変動のほうが遙かに有利って、
変動金利が現時点のフラットを上回る事態はありうるよ。

同じ条件なら・・・って不動産に同じ条件の物件なんてないないんだよ。
担保物権が同一でない以上同じ条件のローンは二つとないよ。


＞「頭金入れないと住宅ローンは怖い！」ってスレでも立てたら？
必要ないよ。真理だから。誰も否定しない。
インフレになれば変動は怖い。デフレが続いても所得が横ばいで生活コストが
増えたら変動はやばい。
残債へらしても担保価値が下がり続けたら追いつかない。
ギリだの余裕だの言ってみても所詮未来の所得が横ばい以下だと想定してない
だろう。

＞期待と現実は違う物。インフレに期待して無謀な固定を選ぶほうがよっぽど無理が有るだろ。
無理になるのは、所得が減るからですよ。

ちなみに、デフレが何年続きその間残債は何割になる計算なんですか？永遠に続くなら
あなたの言うことは正しい。しかしその前提にこそ無理がある。

＞担保物権→担保物件

さ、そろそろループ１からやり直しますか。
固定さんは破綻者が出てメンバー減ってるようですが。

>ちなみに、デフレが何年続きその間残債は何割になる計算なんですか？永遠に続くなら

ちなみにインフレは何年続き、金利はいつどの程度上がりそうですか？って質問と同じですね。

142の意見はもっともですが、変動派はそれを一切受け付けないのが決まりごとになってるから＾＾；
金利に安心を得られない変動では、自分達は間違いないと邁進することで、心の平安を得ています。
そこを覆されると心のバラスが大きく崩れます。だからその辺はご配慮ください。

142さん、よく分からないので教えてください。
デフレ下で、変動金利だろうが、下限があることは分かっています。
でも、仰っている内容だと、固定を選択した方が更に怖いと感じたのですが…

変動は金利上昇リスクがあることは分かりますが、デフレを意識するなら、固定より変動の方がリスクが少ないのではないでしょうか？

購入物件の流動性リスクは、その通りだと思いました。

固定の主張ってハイパーインフレだけだからな

まあ２０１０年はフラットが一番なのは間違いない事実だけどね。

>同じ条件なら・・・って不動産に同じ条件の物件なんてないないんだよ

借り手の条件の事言ってるんだが？同一人物が固定と変動で迷ったらって事。デフレが続いても所得が横ばいで生活コストが増えたら変動がやばいとか言うけどその人物が借入時固定を選んでいたらもっとやばいだろ？
逆に言えば同じ条件ならすでに固定を選んでしまった奴らは借入時変動を選んでおけばもっと余裕が有ったはず。
下手したら退場せずにすんだヤツもいたかもしれない。

デフレ時のリスクは借り手の条件が同じならば変動のほうが有利。変動のリスクは金利上昇だけ。
しかも借り手の条件が同じならばその人が借入た当時の固定金利を変動が追い越さなければ不利にはならない。
借入時3%ならば変動が4.5まで上昇して初めて対等になる。将来固定が下がるとか言うヤツがいるが、いくら
下がろうが、その金利では借入る事が出来ないって時点で無意味。それと、金利は実質金利で見るべき。
仮に政策金利が3%になってもインフレ率が3%なら今より実質金利は低いから返済は楽になる。

政策金利0.1物価上昇率-2の今より2007年の政策金利0.5、物価上昇率0.1の時代のほうが名目金利は高いが
実質金利は低く、もっとゆとりが有った。

固定は名目でしか物事を考えられないから困る。

>まあ２０１０年はフラットが一番なのは間違いない事実だけどね。

仮にそうでもおまえを含めて高値掴みの高金利固定で身動き取れない口だろ？
なんだったら来年家買い換えたらどうだ？なら恩恵を得られるぞ。
それとも頭金が少なく担保割れでまさに身動き取れずか？

>150
３月引き渡しなので、恩恵受けれますが？？

>>151

それは良かったね。
今年の3月は株価暴落銀行の自己資本比率低下で長期金利が上昇し、長期固定は3%超えていたから
そうならないといいけどな。毎年3月期は企業の資金需要の高まりから金利は上昇傾向になるからな。
-1%優遇でも2%超えてるなんて事は十分有るわな。なら銀行の10年固定のほうがマシかもしれない。

>>149

>デフレ時のリスクは借り手の条件が同じならば変動のほうが有利。変動のリスクは金利上昇だけ。しかも借り手の条件が同じならばその人が借入た当時の固定金利を変動が追い越さなければ不利にはならない。借入時3%ならば変動が4.5まで上昇して初めて対等になる。将来固定が下がるとか言うヤツがいるが、いくら下がろうが、その金利では借入る事が出来ないって時点で無意味。それと、金利は実質金利で見るべき。仮に政策金利が3%になってもインフレ率が3%なら今より実質金利は低いから返済は楽になる。


固定は既に低金利になり始めたよ。知らないのかな？
１２月実行情報では１％台も出たから。こうなると変動のメリットが吹き飛んじゃう。

それで来月からはフラット-１％優遇だから、民間の固定はさらなる低金利傾向にもなりうるよ。

>152
金利の考え、長期固定とフラットは違うぞ！やめとけ藪蛇になる！

>>153

じゃ家を買い換えたら？恩恵を得られるのはこれから家を買う人だけなんだが。

>>154

フラットも長期金利を指標にしているから基本的に同じなんだが？
それと、銀行の固定金利は変動から手数料ゼロでいつでも変更自由なので比較するならフラットしか
無いし。

>>155さん
ごめん、私も実行は来年２月なの！

あのー、フラットって団信が銀行の保証料の倍近く払う必要があるじゃないですか。
結構大きな負担ですよね。

それと、1%優遇って元々審査が甘いフラットだと、これなら返せるって勘違いして借りちゃう人とか
沢山出てきて10年後に返せなくなるっていう第二のゆとりローンになる可能性高いそうですよね？
今まで以上に審査厳しくするとかしないと。元々固定選ぶ人はインフレ高金利になる事が前提になっている
ようですので。仮にデフレとはいかなくても低成長低金利時代が続いていたら10年後の負担増はやばいでしょ。
10年後のニュースの見出しが想像出来そうです。

繰上も制約有りますし、そのときそのときの経済状況や個人の状況で能動的に動けないっていうか、
私はフラットのメリットをあまり感じられないですね。

やはり変動＋返済額軽減繰上が最強に安全でお得な気がします。

いつのまにかすでに固定で借り入れた人がいなくなって新規の人だけになってますねｗ
過去スレで元気の良かった固定さんは本当に退場しちゃった？

>158
だから止めとけって。来年だけは固定やフラットが優位なのは間違いないし、154が言うように藪蛇になるから！
これだけは前スレでも結論として出ていたから・・

フラット最強かなぁ？ 変動で1.6優遇なら悩むけどな(0.875対1.6)。 フラットは10年後2.6に戻るから、その時変動が4.2以上でないと当初10年の差(0.725)が埋まらないよね。 11〜20年目の変動が5％で同じ位かな？ 5％超えってバブル初期の頃。 やっぱり変動が有利かなぁ。

最強という表現は適切ではないけど、一番魅力なのは間違いないよね。
ただ、２０年固定１％台出てきたから、あとは手数料とかその優遇を受けられるかなどのバランス。

>>159
「やっぱり固定が好き」などと下らないスレを立てて、意見の違う他人を締め出そうとする
品性下劣な人たちに、本気で呆れてしまっただけです。

>>161
＞フラットは10年後2.6に戻るから、その時変動が4.2以上でないと当初10年の差(0.725)が埋まらないよね。 11〜20年目の変動が5％で同じ位かな？

どのような条件設定のもとで、そのような計算結果になるのでしょうか？
今後１０年も０．８７５が続くとは思えませんし、仮に１０年間０．８７５が続いたとしてもそうはなりません。
当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には、金利上昇リスクも考慮すると、フラットの方が優位だろうと思います。

結局既に固定で借りちゃた人が哀れなのは決定ですね。

一番哀れなのは、高値で買ってしまった人じゃない?
変動と固定の金利差なんか吹っ飛んじゃう。

>当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には、．．．

それは変動も同じだ。
固定の人は繰上げできるけど、変動の人は繰上げできないと仮定してない？
10年間一度も繰上げできないような奴はどうせ自滅するよ。

ただ、来年に限って言えば、
10年で完済できるなら、変動。
10年で完済できないなら、フラット。
ってとこかな。

>166
確かに。


>167
10年完済という不確定要素が大きい条件だと、やっぱりフラットが優位は間違いないわ。

>>167
＞固定の人は繰上げできるけど、変動の人は繰上げできないと仮定してない？

いいえ。経済力、返済力は同等という前提です。変動も繰上が前提です。
２．６％になるときにかなり元本が残っているようでは一概にフラット優位とは言い難いので、「当初１０年で（１．６の間に）元本の半分以上を減らせる見込みがある場合には」という条件を付しただけのことです。
また、当初１０年だけを考えても、変動が固定１．６％より有利だとは言えないでしょう。

なお、私は元々変動派ですが妄信的な変動派ではありません。変動より優位性があると思われる固定が登場するのであれば、素直にその魅力は認めます。念のため。

＞デフレを意識するなら、固定より変動の方がリスクが少ないのではないでしょうか？

リスクというのは、将来変化の不確実性の度合いです。
物価動向の予想は

①デフレが１０年以上長期化する・・・あったら一大事
②５年後にはインフレにかわる・・・・一番無難
③今後１０年安定推移・・・・かなり困難

デフレは長く続かないと読む人が固定を選ぶのです。
３５年とか３０年とかの長期負債を負うことは、その期間中インフレの時期の比率が
高いという想定をしているわけです。

低金利が続く＝デフレが続く　というケースと
低金利が続く　物価安定というケースがあります。
ゼロ成長・低成長が続くと言うのは、ある意味楽観論だと思います。消費の低迷で価格競争が続く
中で放置すればデフレが続き、それを止めるような強力な政策をとればそれを契機に方向転換し
ます。
過去の１０年間、個人消費が落ち込まずにこれたのは、企業景気が持ち直す政策の効果でしょう。
規制緩和住宅大量供給は企業の業績を上げ、個人の負債残高を増加させた。
格差が広がるなかでデフレは国民の不満の緩衝材になった。だからこそ国民は「低成長・安定」の錯覚を抱いた。
しかし今後は「凋落衰退」というデフレ本来の事態が到来するかもしれません。
そうなってはいけないと、政権交代が起きた。さて景気回復はなるかという大問題。
定金利を賛美しているうちに日本丸自体が沈没したら元も子もないです。

インフレのときは借金が有利、デフレのときは貯蓄が有利 。
だから、インフレのときは金利をあげてデフレのときは金利をさげる。
借金する側は先を読んだ選択が必要。

デフレを意識するなら、ローンを組まずにまず頭金を貯蓄。しかるのちインフレに変化した
時期を見越してローンを組むというのがまっとうな考え方。
まっとうな考え方の人はいま貯蓄をしている。
高額なローンでマンション買おうなんて考えていない。

貯蓄も繰上げ返済も意味は同じようでそうではない。
インフレ時代にゆっくりローンを払っていくうちに借金自体が目減りし
デフレ時には低金利の変動＋繰り上げ返済でローン自体をなくす。これが理想。

仮に１０年デフレが続いたとしたらローンを払っている自分自身を見直すべき。
資産価値が下がっているのなら、頭金が返ってくる時点で売却すること。

不動産価格は消費者物価変動との相関が低い。金利がさがるとマネーが流入して
高値になったり金融の引き締めで急落することがあるかだ。
そうなると、物件価値の変化を抜きにローン返済だけ語っても仕方がない。
郊外を買って、価格が下落する人はデフレを想定して変動で借りていること自体
大きな自己矛盾。
彼らは、物価安定、所得安定、不動産価格安定、金利安定（低金利硬直化）と勝手な想像を
めぐらしているだけ。

一方、所得に余裕がある人が、価値のさがりにくい場所を５年前頃
買っていればデフレが続いても物件価格は下がらない。
デフレを想定して変動金利で借りていても全く
困ることはない。皮肉な言い方をすれば、物価低迷を低金利で生かし不動産価格の地域格差の間で
サヤを抜くことをねらっている。
インフレになるまでじっくり住んでインフレ終了後に高く物件を売ってデフレで賃貸年金暮らしに入れば御の字だろう。

>>119

>なお、私は元々変動派ですが妄信的な変動派ではありません。

いやいや、あなたは十分に妄信的な変動派ですから。
今まであちこちのスレに貼り付けてきた妄信的な言動を全否定ですか？ｗ
柔軟な対応力が無く、変動スレを荒れさせる一因になってた人がよく言うよ。


>変動より優位性があると思われる固定が登場するのであれば、素直にその魅力は認めます。念のため。

これまたビックリ発言ですね。
１％台の固定が登場しても（スレの中で我々変動派がその固定の優位性を認めている中でも）、固定叩きに勤しんでいたのは過去のことで流すのですか？

あまりにも驚く発言だったので、我慢できずに発言しました。さようなら。

アンカー間違えた。169のomomさんへの提言。

>>169

>なお、私は元々変動派ですが妄信的な変動派ではありません。

いやいや、あなたは十分に妄信的な変動派ですから。
今まであちこちのスレに貼り付けてきた妄信的な言動を全否定ですか？ｗ
柔軟な対応力が無く、変動スレを荒れさせる一因になってた人がよく言うよ。


>変動より優位性があると思われる固定が登場するのであれば、素直にその魅力は認めます。念のため。

これまたビックリ発言ですね。
１％台の固定が登場しても（スレの中で我々変動派がその固定の優位性を認めている中でも）、固定叩きに勤しんでいたのは過去のことで流すのですか？

あまりにも驚く発言だったので、我慢できずに発言しました。さようなら。

>>172の方がよっぽどうざい。消えてくれ。

>>174しかし、言ってることは確かに事実だよな。だからしゃーないんじゃないか。

変動派ピンチ！　
うひょひょひょ。

変動馬鹿は言動も変動だね。なんちって。

それでも現時点では
変動金利が有利なのは事実なんでないかい？

これから家を買う人はフラットでも良いが

このスレ書き込みしている固定派の方々は
これから家を買うのかい？

>>172
私以外の人の発言を私の発言だと誤解した上に誹謗中傷とはいただけませんね。
もっともこの種の個人攻撃は、私がコテハンにしているから起こることですね。
今後omomは名乗らないこととします。それが荒れる原因でしょうから。

もう家買ったよ。結構低い金利で固定にしといてよかった。

＞仰っている内容だと、固定を選択した方が更に怖いと感じたのですが…
自己資金を豊富に用意した人が固定を選んでいたら大丈夫。
変動で毎月１３万払っている人と固定で毎月１３万払っている人ではどちらが
得か・・・という話でなく、どちらが安全かという話です。

元金返済をすることは安全とは全く無関係。安全なのはあくまで当初の自己資金の
投入額です。なぜならデフレのときは借金は少ないほうがいい。インフレなら減らさなくても
自然に目減りする。
返済比率が高い人が固定を選んでいたら最悪です。でもそういう愚かな人は
少ないのでは？


金利の低迷はデフレの長期化にほかなりません。少しでも景気が上向けば金利はすぐに
０．５％くらいは動きます。今の固定との金利差などすぐに埋まってしまいます。

変動金利は、金利が下がればその分返済が進む。しかし実際デフレも進むわけで０４％程度
金利を下げてくれてもモノやサービスの価値は２％も下がっている。ボーナスが３割減なら
年収は８％はさがっている計算です。
２％程度のゆるやかなデフレでも１０年で物価は１８％安くなります。不動産と消費者物価は厳密には別に考えるべきですが、５０００万で買った物件が１０年後は４１００万で買える理屈になります。
一方、借入金３５００万円、３５年の変動固定金利差は支払額で月３万円程度、１０年で３６０万。
ローン控除を加えても買わないでいたほうが得という計算になります。
デフレ環境下で住宅ローンを組むメリットがあるのは所得水準が高く金融資産が豊富な層だけです。彼らにとって住宅ローンとは１０年間ローン控除で４００万強の税額が節約でき手持ちのキャッシュを温存し他で運用する機会が得られるたいへん結構な代物。買い替えしたり二軒目を買う理由はそのあたりにあります。それでもさすがに今後はデフレが長期化する懸念を感じて自分の所得
低下を心配しはじめています。

３５年間全部変動でいくって人はいません。３５年低金利が続いたら日本は終わってます。
さて３５年間ずっと一つのマンションに住み続けている人も稀です。３５年前の１９７４年当時分譲マンションは高級物件と民間の２ＤＫ中心で、あとは公団分譲くらいしかなかったこともあります。大抵は３代くらい持ち主が変わってます。
一方、この３５年間だけでも、スタグフレーション、（１９７４～１９８６）資産バブル（１９８７～１９９０）、不動産デフレ（１９９２～１９９４）、消費者物価デフレ、（２００１～２００４）ミニバブル、（２００６～２００７）再び消費者物価デフレ（２００８～）といろいろあったわけです。
過去１０年比較的安定していた消費者物価のなかで、不動産価格も、ローン金利も長期低値安定
という「安定神話」が生まれたようです。

ところで元金返済ばかり気にして、住み替えって発想がないのはなぜですか？
子供のため、家族のために買うマンションという言葉に自己陶酔している方々が問題なんですかね。
５５００万円のマンション買っても将来地価がさがって４５００万円でもっと立地のいい
マンションがあったら買い替えしたくなりませんかね。
頭の中ではデフレを想定し、不動産だけ自分で底値と決め付けてるんですね。

家族のために買ったマンションを神格化していませんか？転売など考えない、家族愛の
シンボルだ。しまいにはお金に換えがたい・・などと。これは不動産デフレの罠にはまる
典型例ですね。
または、２０年経って子供が成人したら子育てよりわが身の老後を考えて立地を選ぶで
しょう。老後のことを考えたらここから先２０年は自分たちの生活を主体に住まいを考えたい
と思うようになりませんかね。
家族の愛も育つでしょうし、お子さんも「成長」します。
成長しないのは日本経済なんです。自分の勤める会社も成長しない。

さて今後政府の施策が奏功し５年以内にデフレが収束して年２％程度のインフレに転じたら
１０年目にお金の価値は現在とかわらないということになります。しかし毎年２％物価上昇しはじめた時点で変動金利は上がっていきます。
インフレは銀行にとっては「債権の目減り」です。銀行は今変動で貸していても、インフレになっても
５年１２５％ルールで債務者から金利だけ確実に奪い取れるのです。「固定との差額」の繰上げなる
ものも知らず知らずに金利に化けてしまいます。
ここでやるべきは繰上げではなく固定への借り換え。でも０，４％上がった時点で固定も０．４％上がります。ここで決断できないと次にまた０．５％上がったらら固定は３．５％、変動は１．９％、まだ
迷うでしょう。

私は変動一本にしました。
現状金利は１％切ってますし
１０年はローン控除受けられますから。
これを使わない手はないって感じですね。

今後金利が上がったら（私は優遇後２％が目安ですが）
今の恩恵はあきらめて貯蓄を投入するだけです。

三菱信託の1.6%優遇により、0.875%で契約しました。とことん比較検討した結果なので悔いはありません。

>179

>今後omomは名乗らないこととします。それが荒れる原因でしょうから。

分かってないなぁ～。
名前変えて書き込んでも、あなたの妄信的な発言が続く限り、荒れるのは変わらないだろ？
それくらい頭使って考えたら分かるでしょ？

名前を変えれば解決ではなく、考えそのものの問題なんだから。

>変動派ピンチ！

再来年、フラットの1%優遇が切れたら、立場逆転！

来年、家を買う人は素直にフラットにしておけばいい。
どうしても変動が得だと思えば、借り替えればいい。
逆はできないから。

>186
182もじっくりと読みましょう！再来年はそして将来の展望は、どうなってるんでしょうね？
先が分かれば苦労しませんけどね。

フラットの1%優遇って、まだ少し先でしょ。
今ローンを実行する人はやけくそで変動?

ローン控除あって実質利息ゼロ。変動でも十分メリットあるが。

>ここでやるべきは繰上げではなく固定への借り換え。

なんで固定に借り替えなきゃならないのか。
変動の使い方をわかっていないのでは?
先が読めないからこそ、余裕があるなら繰上げすべき。
いつまでも複利を敵に回すもんじゃないよ。
たとえ今1%以下の金利でも利息を払うのはもったいない。

変動の極意はいかに早く完済するか。
そのために、金利上昇の可能性はあるものの、低金利の恩恵を最大限に利用する。

>>189
ローン控除は固定でも受けられるから、変動のメリットにはならない。
固定でも実質1%優遇を受けているようなものだ。
来年のフラットは実質2%優遇になるのかな？

繰り上げ急いでしなくても控除が切れるまで繰り上げしないで貯金なり堅い投資をするほうがいいでしょ。元金均等変動の場合は。

控除で実質利率ゼロと1%その違いはでかいよ。3000万で年30万、子供手当一年分ですよ。

>実質利率ゼロ
変動と固定との相対差を問題にしているのに。
絶対値で論じてどうする。

固定だって1%戻るから、子供手当一年分ですよ。
ってか。

無利子と有利子その違いはでかい。無駄なお金は一円も払いたくありません。

固定は１％台からローン控除でそこから-１％だから、実質０．５％ほどの差しかないですね。変動とは。

これは安心料としても安いですね。固定の低金利はすでに始まっているし、今から借り入れる人は固定がいいと思うよ。あとは自力で低金利固定の銀行を探して（銀行に相談して）いきましょう！

固定に借り換えを勧めたくないのは、たとえ一時的に変動金利が高くなっても、
そのまま金利が高い状態が続くことはなさそうという予想ですね。

素人が固定に借り換えしようかなと思った時には、すでに金利はあがって
いる。しかたなく高い固定で契約、その後金利下降という、損を地で
いくパターン。

あわてないほうがいいと思うよ。

不思議に思うんだが何故固定は来年新規借り入れベースで変動はすでに借りてしまって人が基準で比較してるんだ？
そもそも新規で借りる人が一方的に固定派を名乗り、変動を一方的に批判している事に違和感を感じる。
普通、新規で借り入れる人は（自分も含めて）変動がいいか固定がいいか検討しているはず。なのに固定ありき
の前提になってる。

印象としては
固定＝シミュレーション出来ない人。感覚や自分の感に頼る人。
変動＝シミュレーションや比較検討が出来る人。損得の意識が強い人。

＞変動の極意はいかに早く完済するか。
おーい。一体何年で完済するつもりなんだい？
２０年？それとも１０年？まさか５年とはいわんだろう。車のローンとはちがうぞ。
＞低金利の恩恵を最大限に利用する。
威張っていうほどの固定・変動の金利差か？
３００万や４００万繰り上げたところで金利が上がって１２５％５年ルールで
支払いかわらなかったらものとのままだぞ。
過去の経験論で固定から変動へ借り替えた人は多かったけど、今後は逆だよ。
同じ戦術はそうながくは使えない。状況は１５年前とは大違いだ。
これからは変動があわてて固定に借り替える時代だぞ。
下りのエレベータも地下につけば上昇に転ずる。それと同じ。
低金利の恩恵なんていっているのはバブル時代の理屈とあまりかわらん感じだ。
いつまで続くか低金利。１９８５年頃もこれだけの低金利を利用しない手はない
と言ってあわてて住宅買っていたんだけどね。