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評論家視点での回答で良ければなんでもどうぞ。
[スレ作成日時]2016-04-10 14:04:01
評論家視点での回答で良ければなんでもどうぞ。
[スレ作成日時]2016-04-10 14:04:01
マンションの管理でいえば、大規模修繕工事が
一番の大仕事なんだろうか。
日常の管理も必要だと思うけど。
大規模修繕工事は13年に1回しかないけどね。
殆どは工事以外のことを理事会はやっている。
工事をしないと今度の理事は何もしていないとでも
思っているのかな。
理事会としては、工事はしたいよね。
自分たちの功績が残るから。
工事の進め方の勉強をした方が良いよ。
大体設計監理方式ではなく、相見積もりも取らず
施工会社に丸投げの随意契約をしているようじゃ
どうしようもないよ。
マンションの大規模修繕工事のやり方としては、
設計監理方式がベターです。
相見積もりは同じ条件で取れますので。
設計管理方式で、見積もり合わせ方式ですね。
やはり相見積もりを取らない、取れない業者丸投げの
随意契約だけはやらないほうが良い。
しかし、随意契約が増えているそうだ。
小規模マンションであれば、設計監理方式は
積立金の関係で負担だから。
ただ、施工会社が監理業務をやらない訳じゃない。
身内のコンサルタントが一応監理業務はやる。
大規模修繕工事は設計コンサルタントの影響が
大きい。
大規模修繕工事は15年に1回で良いでしょう
それはそれぞれのマンションで違います。
工事をすればきれいになりますからね。
自分の部屋の畳の交換や壁紙の張替えと一緒ですよ。
大規模修繕工事は、12年でも15年でもいいですよ。
そのマンションの積立金しだいということだね。
工事は2回までやってそれ以降はやらない。
修繕積立金は最低にして、必要な時は借り入れてやれば
いいといっていたスレ主がなつかしいですね。
ただ、この考えは間違っていたね。
何故修繕積立金を確保しておくのがいけないかというと
管理会社や施工会社にその積立金が狙われるということだった。
だから積立金は少なくていいということだった。
大規模修繕工事は2回まてで、その後は解体
ということだったね。
大規模修繕工事は計画的にすすめなければならない。
マンションは100年もつからね。
あんたも住むんだよ。孫たちかそれを買った
居住者がね。
ただし、建物設備の更新もやらなければ
無理だけどね。
老朽化した分譲マンションの再生促進策を議論してきた法制審議会(法相の諮問機関)の部会は16日、マンションの管理方法を定める区分所有法の改正要綱案を取りまとめた。
一定の不具合が認められるマンションは、建て替えに必要な所有者の賛成決議の割合を「5分の4」から「4分の3」に緩和する。2月に予定されている総会を経て法相に答申され、政府は26日召集の通常国会に改正案を提出する方針。
国土交通省の推計では2022年末現在、全国の築40年超のマンション数は約126万戸に上る。20年後には445万戸に増えると見込まれ、マンションと所有者の「二つの老い」への対応が急務となっている。
区分所有法は、死亡や相続で連絡がつかず、決議に参加しない所有者を「反対」と扱うよう求めている。所有者不明で合意形成が進まなくなるとの懸念が指摘されていた。
要綱案はまず、住人らの請求によって、裁判所の判断で所在不明所有者を決議の分母から除外できる仕組みを創設。その上で、耐震性や火災への安全性不足▽周辺に危害や衛生上の害を与える恐れ▽バリアフリーへの不適合――があるマンションについては賛成決議の割合を4分の3とする新たな建て替え要件を定めた。
建物の骨組みを維持しながら全体をリノベーションする工事や建物の取り壊しについても、現行の「全所有者の同意」という要件を緩和し、新たな建て替え要件にそろえるとした。
1995年の阪神大震災をきっかけに制定され、大規模災害で被害を受けた場合に適用される被災マンション法も見直す。現行は、被災した建物の建て替えや取り壊し、敷地の売却には所有者の5分の4の賛成が必要だが、迅速な復興を妨げるとの意見があった。このため、所在不明所有者を決議の分母から除外する仕組みを採用し、賛成決議の割合も「3分の2」に引き下げる。
被災して建物の価値が2分の1を超えて失われたマンションはこれまで、政府が災害を認定してから1年以内に賛成決議をしないと被災マンション法が適用されなかった。要綱案はこれを3年以内に延ばし、再延長もできるようにするとした。【飯田憲】
なんだここにも同じ書き込みをしているのか。
だったら、別スレに書かれたものに対してのコメントの
書き込みはやめよう。
建て替えはできないよ。
建て替えをするには、お金がかかる。
日数もかかる。
その間のアパートの確保も必要。
建て替えをするときに参加者は2千万円ぐらいの費用を
払わないと参加できない。
おまけに建て替え決議から解体、建設までを含めると
約3年かかる。
その間各人はアパート等に引っ越さなければならない。
集会室もなくなるので会議室をかりなければならなくなる。
建て替えの委員会は維持するのが大変だね。
場所の確保もそうだけど、委員への連絡、総会を
開催するときの組合員?への連絡等。
管理会社はいないし、管理人もいない。
全て委員が動かなければならない。
コピーするのも大変だ。
そんな大変なことなのに住民が委員になろうとは
しないのでは。
建て替えは大変です。国交省は建て替えをすることによって経済を
盛り上げようとしています。
業者の働きかけ、圧力もあるからね。
天下り先?
建設業者の元社員である現国交大臣は、天上り?
建て替えが進むと業者は潤うからね。
建て替えの書き込みは少ないね。
みんな興味はないだろうからね。
能登半島地震で建物が倒れた状況を現地で調べた地震工学の専門家が、「最新の耐震基準を取り入れた作りでない建物が多く倒れていた」とする見方を明らかにしました。
愛媛大学 森伸一郎特定教授
「私が見た範囲では少なくとも接合金物が付いていて、倒れたものはなかった。『2000年基準』以降ではないし、1981年の新耐震基準を積極的に取り入れた設計施工でないと理解できる。接合金物がないと震度6強や7の揺れに耐えられないとはっきり分かった」
愛媛大学の森伸一郎特定教授は17日、強い揺れに備えるには、柱や梁(はり)といった部材を金属の部品も使ってつなぎ合わせるなど、「2000年以降の耐震基準」を満たすべきだと訴えました。
今回、倒壊した建物の多くは部材に痛みが確認され、建物のメンテナンスを続ける重要性も指摘しています。
一方で被災地で文化財クラスの木造建物が倒壊したことについては、「作った当時のやり方を残すのも大事とされるため、耐震化はとても難しい」と理解を示し、今後、同様の被害を防ぐには国として、何らかの対策を打ち出すべきだとも話しました。
研究者の名前が思い出せないが、日本家屋はかつては屋根瓦はただ載っているだけで、しっくいなどでつながっていたり、固定されておらず、地震の際には揺れで落ちる構造になっていたそうだ。地震の際に、屋根瓦を地面に落とすことで、家がつぶれることや、人が家の下敷きになることを避けたそうだ。そういう先人たちが遺した知恵が失われてしまったんだね。マンションとは全然関係ないけど。。。
マンションの建て替えは険しい茨の道なのにねえ。
「二つの老い」という表現がよく使われるけど、実際には、日本経済の老いも含めた三つの老いが存在するからね。中古マンションで、建て替えに十分な潤沢な修繕積立金があって、住人も十分な資産があるところなんて、そう多くはないはずだ。
建て替え中に住むマンションの賃貸料や引っ越し代が払えないとか、払いたくない年金生活の区分所有者たちが猛反対するだろう。
建て替えの際に階数を増やして戸数を増やすとか、敷地内に空き地があって、戸数を増やして、それらを分譲して確実に売れれば、区分所有者の負担を軽減できるが、
マンションは大都市に限られる。不足分は銀行に借りればよいと言われても、
返済できない場合には、いったいどうなるのか。銀行に借金を負いながら建て替えられたマンションが地震で大きな被害を受けたらなど、想像するだけでも恐ろしい。
建て替えをするときには、建て替え参加者は建て替え資金を
出さなければならないということが一番のネックとなります。
少なくとも1,000万円以上はださなければならないでしょう。
容積率が少し緩和されましたけど、ほとんどのマンションは
容積率イッパイを使って建物が建てられています。
だから建て替えはむずかしいのです。
建て替えは土建業界救済の国策です。国民こぞって協力しましょう。
うちのマンションはずいぶん前に建て替えの話が出ていた。
駐車場を地下にすれば、現在の二倍の戸数で増築できる。
自分は賛成派だが、年金生活者と定年退職間近の人たちが
多数を占めるようになって、建て替えではなく、
大規模修繕で何とか凌ごうとしている。
立地条件がいいから、建て替えたほうが資産価値が上がるのに残念。
建て替え中に4人家族で賃貸に住む場合、引っ越し代、礼金敷金も
すべてひっくるめて、一年300万くらいかかるという計算でOK?
こら、いくら自分たちの土地でも敷地を勝手に掘ったりするな
お主のマンションが傾くのはいいが、隣近所の連中に迷惑かかるだろ
マンションが傾いたら土建屋さんに補修を依頼してください。発注待ってます。
建て替えではなくて定期借地権のマンションと同じように建物を除却して土地売却して清算したらいいでしょう。なぜかその法律がないから全員同意が要件になるけど。