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評論家視点での回答で良ければなんでもどうぞ。
[スレ作成日時]2016-04-10 14:04:01
評論家視点での回答で良ければなんでもどうぞ。
[スレ作成日時]2016-04-10 14:04:01
そんじゃ競売を取り消すしかないね。
特定継承人と包括承継人、抵当権者の違いを分かりやすく説明してください。
特定承継人:中古マンションを買った人。
包括承継人:中古マンションを相続した人。
抵当権者:中古マンション所有者にカネかしてて、返済が滞ったときは、競売などでその担保としている中古マンションを売却し、債権を回収できるひと。
それでは、次のケースではどうなるでしょうか。
中古マンション所有者が、ゴルフプレー中にぽっくりいってしまったので抵当権者が決まらなかった。
その結果マンションが競売に賭けられ、落札した人が出たが、遺産相続人が現れ、問題となった場合、一体そのマンションはどうなるのでしょうか。
競売の代金を相続するんでしょ。
債務があれば債務も相続。
抵当権者だ決まらないとは、どんなこと。このマンションには抵当権の登記がなされてないの。
遺産相続人が現れなかった場合、その競売代金は誰が貰うことになるのでしょうか。
特別縁故者とか国庫でしょ
自作自演多くねえ。
マンション管理には高度な知見が必要である。
私も前段は意味がわからんのだが、
相続人は個別の物件が建物でも売り払ってカネに
かわっていても大した問題ではないから
そのように回答したけど。
登記簿での表現は相続が競売の前なら
所有者が相続人に変わったあと、競売で買受人に移転するはず。
前段の意味が不明ということで、ご説明いたします。
とある高層マンションの区分所有者で、1人暮らしの年金暮らしの老人がいました。
趣味はゴルフで、毎週平日にコースを楽しんでいます。
ところが、ある日ゴルフプレー中に、脳溢血で倒れ、病院に運ばれましたが、その後息を引き取りました。
いきなり倒れたので、破産管財人を指定することができませんでした。
高層マンションの管理組合は、その所有物件をそのまま放置すると、管理費や修繕積立金、駐車場代金がどんどんたまっていくだけなので、思い切って競売にかけることにしました。
競売に賭けたら、落札者が出ました。
ところが、落札した後で、その故区分所有者の遺産相続人が現れました。
そして、「勝手に他人の資産を競売に賭けるな。」とクレームを付けました。
そこまでが、ストーリーです。
仮想現実の話ですが、今後ありえない話ではないと思いますので、その場合はどういう取扱いになるのかということを質問したのです。
以上、よろしくお願いします。
裁判所が、良くそんな物件を、競売の許可をしたね。おかしな話。
相続人がいないか、いても相続放棄することが確定しないと、債権者は動けません。
脈絡なく抵当権者や破産管財人が登場するなど、内容が無茶苦茶ですね。
素人の質問にわかり易く答えるのがこのスレの趣旨ではないでしょうか。
死ぬ前に遺贈者を決めてなかった、という意味かも。
まず、葬式を誰が出したかですよね。
誤)遺贈者
正)受遺者
管理組合は、何に基づく競売申立てをしたのでしょうね?
>高層マンションの管理組合は、その所有物件をそのまま放置すると、管理費や修繕積立金、駐車場代金がどんどんたまっていくだけなので、思い切って競売にかけることにしました。
つまり、目的は、未納の管理費や修繕積立金、駐車場代金を相殺するために競売にかけたということです。
遺贈者と受遺者について、わかり易い説明を頂けないでしょうか。
この場合には、包括承継人、及び特定承継人に請求します。承継人がいない場合は、
相続財産管理人が裁判所から指名を受け、事に当ります。突然死に債権を有する者は、
この、財産管理人に申し出る事です。組合費の滞納金は、抵当権に劣りますので、
登記簿謄本を取り寄せて、調べて下さい。後に競売により特定の所有者ができれば、
規約に有れば、管理費等の精算を請求できます。
>>147
>競売に賭けたら、落札者が出ました。
>ところが、落札した後で、その故区分所有者の遺産相続人が現れました。
>そして、「勝手に他人の資産を競売に賭けるな。」とクレームを付けました。
あり得ない話です。
担保権実行としての競売申立てをする場合、不動産登記上の所有者が死亡しているにもかかわらず、相続を原因とする所有権移転登記がされていない場合は、相続人を確定し、債権者代位権(民法423条)に基づき、相続を原因とする所有権移転登記の代位登記をする必要があります。
また、不動産強制競売は、債務者の責任財産に対してされるべきものであり、債務名義に債務者として表示された者と現在の所有者が一致しなければならないので、登記上の所有者が債務者名義になっていない場合は、先に代位登記を経た上で不動産強制競売の申立てをしなければなりません。
突然死は、破産申請など、出来ません。相続人を国は探します。ほとんど相続人はとこかにいます。
法定相続順位、配偶者、子、孫、親、その他の相続順位、です。余程の事がない限り相続人はいます。
万が一いない時には、組合は債権がありますので競売の請求をして、認められたら、競落人(特定
承継人に請求する事ができます。私なら、このまま放置して、所有権変更の届がある、のでその者に
請求します。しかし、登記簿で抵当権等の担保権だけは確認して下さい。それでも、新たな所有者に
請求できます。管理組合の管理費等の滞納金に対する請求を弁護士等を使ってするのは、管理費等の
無駄使いです。管理会社は、よく、顧問弁護士に、点数稼ぎで、依頼することを提案してきます。
無料相談をご利用ください。
↑理事長が自分でやるのを嫌がるから
弁護士を使うんですけどね。
廊下の掃除とかも理事長がやれば管理費は
削減できます。
159は老人の書生論ですね。
成長が必要です。
問題は、誰も国に報告する人がいないことです。
にもかかわらず、管理費、修繕積立金、駐車場代金が発生します。
それを相殺するために、管理組合が競売にかけることはできないということですね。
だとしたら、負債がどんどんたまってしまい、遺産相続したときには、莫大な負債を抱えていたということが発生するからです。
だから、誰が葬式出したかが問題。
じゃあ夜逃げと同じ。
区分所有者が死亡したことにより管理費等の滞納が発生した場合は、管理組合が競売申立てをすることは可能ですが、相続人を確認しない状態での競売申立てはできません。
<参考>
競売申立時の代位登記について
http://www.courts.go.jp/osaka/saiban/tetuzuki_minji14/kyoubai_touki/in...
要するに、これから、マンションは廃屋化が進むということです。
<参考>
死亡したマンション区分所有者の包括承継人である相続財産法人は、滞納管理費等について支払義務を負うとされた事例
http://www.retio.or.jp/case_search/pdf/retio/89-098.pdf
難しい手続きをする必要はない、ほっておけば、その内相続人が現れる、
登記簿謄本で調査すれば、資産価値が判断できる、相続人がいないか、
いたけど、借金があり、相続を放棄してて相続人がいない場合は、
裁判所が相続財産管理人を指名して事に当る。心配無用、こんな事で、
マンションが廃屋(スラム)化するなんて言う考えは、超飛躍的。
其れよりも、お宅のマンションの躯体部分からと、専有部分からの、
漏水事故を調査して対応をして下さい。これが、大事。
家族のいない高齢者が増加中です。
配偶者に先立たれたわけでなく、独身高齢者が増加してます。
団塊の世代以降、結婚より独身が生活が楽になって結婚、子育てが地獄となったから。
そして、単身世帯はマンションが好き
新築分譲を続け儲けるデベロッパー。
マンションは、ババ抜き
最後まで所有していた人が損をする。
法改正されない限り、マンション購入は負債を背負うと言うことですね。
損切り覚悟で売り逃げたいですよ。
そんなマンションは、相続人を管理組合にして、組合が管理して、賃貸で貸すか、売るかして、
負債をうめたらどうか。規約に定められない時は、自民党に頼んで、法律を作る。
だけど。管理会社が、専有部サービスを、始めているから、なんかの手を打つでしょう。
管理会社の、将来の利益追求の一環だと思うよ。買い物の代行サービスはその表れです。
私のマンションは、70歳以上の独り暮らしは入居禁止にする規約を検討中に、70歳以上
の住民と、管理会社の根回しで廃案になりました。築古のマンションは無理です。
>>172
人口減少時代です。
購入できる者が減る高齢化時代でもあるからババ抜きなんですね。
賃貸でも空き部屋です。23区でも築年数のたつマンションは廃屋化が進んでます。
東洋経済ジャーナル
http://trs00.mxcd.imodesearch.jp/?url=http%3A%2F%2Fbiz-journal.jp%2F20...
組合管理にして、民泊に活用して下さい。建て替え(取り壊し)費用が稼げます。
少子高齢化は、避けられません。住宅が余り気味です。組合が商魂を持つべきです。
わたしは、この、発案者ですが、マンションでは、クレーマーです。しかし、避け
られません。早い方が、勝ちます。将来は、日本は、人間の輸入も必要になります。
相続人のいない管理費滞納の部屋を管理組合が所有すると、当然管理組合がその部屋の管理費を払う義務が生じる。
マンションに永住志向が益々高まるとの意見を、益々買い替え志向が強まると訂正
古いマンションは、漏水で住めなくなり、スラム化する。永住したいのならそれなり
の管理が必要。管理会社任せでは、管理方法に拠ったら、スラム化を早める。
名にはともあれ、躯体部分のコンクリートで囲まれた鉄筋の腐食、躯体部分からと、
専有部分からの配線及び配管等の管理をどうするかにかかっている。外観の化粧
ばかりに、気をとられて、見えない部分の管理は、難しい。実務を知る者に頼め。
そんなに手間ひまかかるならマンションなんか買わずに戸建のほうがいいね。ボロ屋でもいいと思っているのに快適なマンションライフのためだとか他人に言われて不要不急な修繕のために割高な修繕積立金を強要されることもないからね。
本来は、技術革新で修繕費用はどんどん安くなるはずだが、不安を煽る老人には困ったものである。
>179
>管理費と固定資産税の立替金で苦しい管理組合でなら可能でしょう。
↑このような組合で
>組合管理にして、民泊に活用して下さい。建て替え(取り壊し)費用が稼げます。
↑このようなことが出来るという意味では?
組合が管理(所有)しているなら固定資産税は当然組合が支払うものでしょう。
>167
住宅ローンを抱えている区分所有者が、そのローンの返済が半年間滞った場合は、ローンの金融会社がその物件を競売にかけることができると聞いたことがあります。
それは、どのような法律に基づいているのでしょうか。