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買い換え検討中 [ 40代]
[更新日時] 2021-09-08 09:33:23
MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか?
コンセプトが、
プレミアムなSTORYを、生きよう
大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。
所在地:鹿児島県鹿児島市上荒田町857番(地番)
交通:JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数:472戸
売主:九州旅客鉄道株式会社
施工会社:MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体(三井住友建設株式会社・株式会社岩永組)
管理会社:JR九州ビルマネジメント株式会社
[スレ作成日時]2016-03-10 16:36:36
物件概要 |
所在地 |
鹿児島県鹿児島市上荒田町857番(地番) |
交通 |
九州新幹線 「鹿児島中央」駅 徒歩11分 鹿児島本線 「鹿児島中央」駅 徒歩11分 指宿枕崎線 「鹿児島中央」駅 徒歩11分 日豊本線 「鹿児島中央」駅 徒歩11分 鹿児島市電唐湊線 「中洲通」駅 徒歩8分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
472戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上14階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2018年07月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・事業主]九州旅客鉄道株式会社 [販売代理]三井不動産リアルティ九州株式会社 [販売代理]MBC開発株式会社
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施工会社 |
MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体(三井住友建設株式会社九州支店・株式会社岩永組) |
管理会社 |
JR九州ビルマネジメント株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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MJRザ・ガーデン鹿児島中央口コミ掲示板・評判
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161
匿名さん
ゼネコンさんの請け負い金額を総世帯数で割ると
確かに2000万きりますね。土地代がなんぼかは
公表されませんが一世帯あたり数百万でしょうね。
気になるのは、建築コスト坪60万円代で出来るのが
不思議です。80万ぐらいが相場と思ってました。
ボリュームの違いでしょうね。
企業努力でコスト削減はいいことですが、
それをユーザーに還元しないとこがこのデベロッパ
の凄いとこです。多分安くないでしょう。
唐湊より5から7%は上げてきますよ。
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162
匿名さん
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163
匿名さん
あながちシャイニー伊敷の土地代は、ガーデンと
同じぐらいじゃないの?
入札で購入でないし、JTの土地だから40万とかありそうな
金額でないかな?逆に伊敷の方が高かったりして。
草牟田エイルは相場70万ぐらいでしょ。
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164
匿名
土地代の分、唐湊よりも高くなる予定って営業マンには言われたよ
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165
匿名さん
>>164 匿名さん
1戸あたり14坪ですね、50万であれば700万
60万であれば、840万アップとなりますが
やっぱり唐湊が割高だったんでしょうね
唐湊に土地代プラスしたらとんでもない
価格になるような気もします。
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166
匿名さん
唐湊より土地分のっけたら売れないよ。
470戸も売るのに高級マンション価格で
売るはずがないよ。
唐湊の想定時価より上荒田の想定時価の差額分
は価格に上乗せするはずです。
あくまでも想定時価であり、取得簿価でないよ
唐湊の取得簿価は限りなく安く
上荒田の取得簿価は、時価より大分安いでしょう。
唐湊で3000万であれば3200万ぐらいには
納めないと、売れないよ。
結局仕上がりコストの問題で、唐湊は超収益物件
で、ガーデンは高収益物件なんでしょう。
デべ目線でみるとね。
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167
匿名さん
ここはなんとなく下階から売れそう。
子育て世帯低には低層人気だし。安いしね。
市立病院近いしお年寄りもそれなりに来るかも。
高層階は市立病院関係とか、鹿大近いし中学~大学のファミリーとかね。
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168
匿名さん
南向きは、なかなか無いから魅力的。鹿児島は桜島の東向きが多いから
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169
購入経験者さん
けっこう賃貸物件としてもいいんじゃないかな
小学生くらいの子がいる転勤族には受けそうだけど
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170
匿名さん
今期発売は南向きだらけですぞ。
サーパス カーサ サンパーク プレミスト Fステージ
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171
匿名さん
転勤族の賃貸物件には、いいかもしれませんね。
子育てコミニティーも自然発生する環境ですから
でも賃貸の運用となると肝心なのが利回りです。
2500万の物件で年120万で貸されても
実質3.5%の低利率いい運用とは言えません。
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172
匿名さん
賃貸なんて借り手が居るだけマシと思う。
マイナスにならなければ良い。
自分が住まないから貸すだけだし。要らなくなったら売却。
マンモスマンションのデメリットは売却時だとおもう。
戸数多いと売却重なる率も上がるし、そうなった時が売れにくいんだよねー。特に東向とかは要注意。
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173
匿名さん
新築時は勢いもあって売れやすいけど、中古の場合はそう簡単にはいかないよ。
そのマンション特有のデメリットもリアルに加わりますし。
中古物件は買う側が慎重になりますし。
向きも環境もかなり大事。東向きと南向きがあるマンションは特にね。
先々を考えるとやはり躊躇います。
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174
匿名さん
転勤で鹿児島来た人は桜島が見える部屋希望の人が多い気がする。市内住みは南向きが人気があるのでは?
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175
匿名さん
陽当たり大事だね。
陽が当たらない部屋は躊躇される。
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176
匿名さん
最初の3棟は、東向だよね。
南向きは、4棟目からかな?
お勧めは、4棟目の東側
次は5棟目の西側かな。
居間から桜島みたい方は、
最初の3棟がお勧めですね。
電車とヘリが気にならない方は
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177
匿名さん
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178
不動産購入勉強中さん
ここは1号棟 2号棟が南側で3号棟、4号棟 5号棟が東側(桜島側)です。まず1,2,3号棟を先工し 竣工は30年7月頃。4,5号棟が後工 竣工は31年3月頃だそうです。ただし、杭工事(三谷セキサン)は同時期にやるようです(5月から始まっています。)。棟外モデルルームはほとんどで出来上がりましたし、東側の市道も3m拡張(7m)しました。JRに近い市道(行き止まり道路)も2m拡張(6m)する予定です。その先の第1乾燥場踏切も改良されます。3,4,5号棟が東側(JR側)ですから桜島の眺めはいいですが、列車のディーゼエンジンの音が(夜中の充電等のため)うるさく感じると思います。近隣のマンションでは2重窓にしているところもあります。音を気にされる方は1.2号棟(南側)にされた方が無難です。
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179
匿名さん
176です。
いい加減なこと
いってしまいました。
178さん
有り難う御座います。
これからも宜しくお願いします。
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180
匿名さん
南向きグランドエントランス側が良さげですね~
東側の夜中の昼間の電車の音とか夜中のエンジン音?嫌ですね。二重窓になるんでしょうか?
桜島眺望のどこがいいのでしょうかね。
周りに転勤族だらけだけど桜島興味ないよ。
それどころか灰にげんなりしてる
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181
匿名さん
>>180 匿名さん
今時ペアガラスは標準でしょう。
桜島は全面でなくても、どこかの窓から
見えればいいね。
風向き気になるからね。
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182
不動産購入勉強中さん
ペアガラスにしろ2重窓にしろ閉めておかないと意味がありません。操車場では常に数台の列車が止まったままでエンジンが鳴りっぱなしです。JR側に何度も申し入れをしましたが、解決は難しいようです。特に夏は窓を開けておくと風通しがよく上層階では害虫(蚊)もほとんど入ってきません。おそらく契約のとき容認事項としてJRの騒音があることが書かれていることでしょう。
ここの一番の売りの一つはゲストルームだと思います。472戸もあれば来客数も多いことでしょう。知り合い(親戚等)を泊めるのにゲストルームがあれば大変便利です。ただ来客駐車場が4か所しかありませんので、(戸数からすると10か所以上はいると思います。)近隣のマンション(134戸)では4か所でも足りない状態です。また場所が1号棟のゴミ置き場の前で、しかも出入り口近くにありますので来客者には使いにくいと思います。当初の計画では出入り口は1号棟のピロティ部分(高さ制限あり)のみでしたが近隣住民との話し合いの結果、JR枕崎線側5号棟横にも作ることになりましたので、ワンボックスカーなど車高の高い車もOKとなりました。
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183
匿名さん
高さ制限のピロティー駐車場の出入り口は、ミニヴァンが多い時代に
ナンセンスですね。屋根こすったらOUTですよ車は。
駐車場入り口は、もう一か所欲しいとこですね。
特に朝は、駐車場からでるのに出口渋滞なんて勘弁してほしい。
電車好きには、たまらない東側眺望ですね。
好きな方は、ディーゼルの音も希少で喜ぶのではないかな?
重要事項説明で、了承済みならJRにクレームいえないし、
嫌な方は、我慢ですね。
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184
通りがかりさん
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185
匿名さん
ここ見に行ってみたけど周りの道路狭すぎませんか?こんなんで500戸近くの世帯が引っ越してきて大丈夫かな、子供が小さいとちょっと不安ですね。
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186
不動産購入勉強中さん
No134さんと同感です。「嫌な人は買わないべし」です。近隣住民は本音は困っています。
できれば大型商業施設か公園を期待していました。道路はJRさんも住民の要望を聞いて拡張することになりましたが枕崎線.JRトンネル入口は市道ですからJRでは対応できません。マンション建設後、住民の要望を鹿児島市が聞き入れてくれるかどうかでしょう。交通量調査をしたら朝の7時から8時ではガーデン側から約420台 唐湊側から360台でした。マンション建設後は595台のうち約半分が通勤につかうとして
300台増えて720台。これにMJR唐湊分50台を加えて770台とすると1分間に13台(4.6秒に1台)という計算になります。唐湊町内会が心配しているのはトンネル入口は交互通行となっいるのが新入者が増えるとこの暗黙の了解が崩れることです。
また、踏切の近くにコミュニティパークと称してマンションの遊び場を作っていることを近隣住民も心配しています。この踏切は依然人身事故が多発していました。
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187
匿名さん
まあ、嫌な人は買わないべし。
でも、なんだかんだ言っても
買う人は買う!
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188
匿名さん
ここに書き込む大体の日とが買いたいけど買えない人のヒガミだと思って読んでるので大丈夫です
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189
匿名さん
珍しく買いたい人登場
近隣住民にはマンモスマンションは迷惑だけな話ですから。
本当に買うならここ見ないで勢いで買うことですね。あとでご指摘あったねでも重大な過ちにはならないよ。
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190
匿名さん
でも、マイナス要因をあげてもらえる
って大事な事で、参考になりますよ!
デメリットを含めてそれでも買うと
決断できれば言うことなしですね。
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191
匿名
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192
匿名さん
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193
匿名さん
コンシェルジュ、24時間ゴミ出しOK、ジム、図書室等お高いんでしょうね。
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194
匿名さん
資料請求して届きました。
大型商業施設のような駐車場ですね。
共用施設も凄い!
コンシェルジェは何処から派遣されるのかは不明でした。
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195
匿名さん
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196
匿名さん
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197
匿名さん
マイナス思考の憶測は程ほどにー。
販売もまだですし。価格ドキワクです
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198
匿名さん
小学校が目の前、日当たり眺望もまあまあ、平地で中央駅までも10分くらい。3000万位の価格ならそれなりに売れそうですね
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199
匿名さん
3000万以下では良い条件の場所は買えないでしょう。
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200
匿名さん
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201
マンション検討中さん
恐ろしい時代です。庶民には中古マンションしか買えないってことですね。
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202
匿名さん
2Lなら3000前後3Lで4000万前後4Lで5000万前後
の時代になってますね。
郊外戸建が3000万以下
市街地ハウスメーカー注文住宅で6000万
庶民は賃貸から抜け出せないな。
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203
スノリマ
トーフクボール跡地は綺麗に何も無い状態になりましたね。何が出来るのでしょうか?
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204
匿名さん
>>203 スノリマさん
ニシムタが出来る予定でしたが統計してるみたいです。
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205
匿名さん
>>204 匿名さん
すみません、凍結の間違いです。
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206
匿名
>>203 スノリマさん
他スレでマンションになる計画があるとか出てました。真偽の程はさておき、気になるところですね。
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207
スノリマ
そうなんですね!!
個人的には飲食店希望です。 何が出来るか分かるまで、まだ時間がかかりそうですね。
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208
マンション検討中さん
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209
匿名さん
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210
不動産購入勉強中さん
棟外モデルルームも完成まじかです。そろそろ売り出しでしょうか。
参考になりそうな記事がありましたのでご紹介します。少し長いですが。
分譲マンションの“経済的な価値”を判断する際に、東京カンテイが毎年公表している「マンションPBR」と「マンションPER」という便利な指標があります(※)。「マンションPBR」は、株価資産倍率(Price Book-value Ratio)をマンションにあてはめたもので、ある期間に新規分譲されたマンションの価格が、中古市場に登場する時に新築当時の何倍になっているかという数値です。マンションPBR=資産倍率が1倍を超えていれば新築当時の価格が割安だったことになり、売却差益も期待できるという意味でオトクですから、マンションPBRは資産性を示す数値で、大きいほうが良好ということになります。
一方「マンションPER」は、株価収益率(Price Earnings Ratio)をマンション用にアレンジしたもので、現在分譲されている新築マンションの価格が、その周辺で貸されている分譲マンションの賃料(賃貸マンションの賃料ではないことにご注意下さい)の何年分に相当するかを示したものです。数字が小さいほうが賃料相場の割に安価に分譲されていることになりますし、賃料見合いで短期間に購入資金を回収することができるという意味で専ら収益性の良し悪しを示しています。なお、分譲マンションの賃料を採用しているのは、分譲と賃貸物件との仕様や設備の違いが比較的大きいためです。
一口にマンションを購入すると言っても、そのきっかけは様々です。価格が安定しているとか、住宅ローン金利が低いからとか、親から資金贈与が受けられるからなどの理由もあれば、頭金がある程度貯蓄できて購入の目処が立ったということもあるでしょう。また、転勤や出産、子供の入学・卒業を機に購入するケースもありますし、こういったライフステージの変化とは別に投資目的で購入する場合もあります。ちなみに首都圏のPBR=0.9 PER=24 くらいだそうです。
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211
匿名さん
210さんへ
毎回、興味深いネタ提供有難うございます。
この数値は、首都圏のマンションだけ公表されてるのでしょうね。
あるサイトで、マンション偏差値なるものが公開されてますが、
資産運用ならともかく住み心地は、このような数値データでは、
測れないものがありますね。
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212
匿名さん
他の地区のMJRを買ったものだけど
ここは駐車場はどうやって決めるのでしょう?
自分たちが買ったところはくじ引きでした
契約順でもなく、部屋の値段順でもなく
公平と言えばそうかもしれないけど、不本意な場所になったものとしてはたった1回のくじ引きでずっと決まるのかと思うと納得できないものがあります
せめてくじ引きなら、最初に数年後の再度くじ引きくらいは決めて置いてほしかった
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213
匿名さん
契約順が妥当だと思いますが、売る側としては
くじ引きの方が最初から最後まで売りやすいと
思います。駐車場も広いので、棟ごとの区割り
は当然あると思いますよ。
他でも駐車場揉めたようなんで、ちょっとは
デべさんも学習してんじゃなかろうか?
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214
匿名さん
これだけ大規模で、駐車場を数年毎にくじ引きで決め直すって考えただけでゾッとします。モンスター住民が暴れる絶好の機会でしょうね…
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215
匿名さん
でも不本意な場所に決まった場合は?
最初のくじ引きで希望の場所になった方はいいでしょうけど
うちは立体駐車場の上の階でした
今は良くても年をとったときどうなるのか、それまでに1階にうつれる可能性があるのか
たった1回のくじ引きでずっとそこと決められたのはとても不本意です
こちらは公平な駐車場わりになるといいですね
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216
匿名さん
価格高い部屋順に希望場所にする。
これが公平じゃないですかね?
価格高い部屋=修繕積立金高いですし。
お金払わないで好き勝手言うのは筋違いかと。
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217
匿名さん
でも、完売するのが絶対条件になりますね。難しいですね…
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218
匿名さん
>>216
こちらはそうなのですか?
もしその決め方ならうちは間違いなく希望場所でした
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219
匿名さん
>>218 匿名さん
ここはどうなるかわかりませんが、218さんかわいそうですね。心中お察しします。
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220
匿名さん
>>219
ありがとうございます
他山の石として、住まわれる方皆さんに公平な駐車場わりの仕組みになりますように
自分も管理組合にせめて数年ごとの場所変更など申し出てみますが、最初に決まっていない事をきめるのはなかなか難しいように思います(最初に希望場所になったら当然維持したいと思いますし)
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221
匿名さん
駐車場はマンション入口に住民以外の進入規制する手法なんですかね。これだけ大きな駐車場だと勝手に駐車する住民以外の人もでてくるかもしれませんね。
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222
不動産購入勉強中さん
駐車場の使用はどこも揉めます。国土交通省の標準管理規約のコメントでは
「駐車場の使用者の選定は最初は抽選、2回目以降は抽選又は申し込み順など公平な方法によりおこなうこと。例えば駐車場使用契約書に使用期間を設け期間終了時に公平な方法により入れ替えを行う{定期的な入れ替え制}が考えられる」 と書かれています。
ここの場合は広いですし、2連縦列もあり、また1期分譲、2期分譲と分譲時期も分かれていますので契約順にすると後で揉めるでしょう。管理規約や駐車場使用細則は出来上がっていると思いますので購入しようと思っている方はぜひ営業マンにご確認ください。ただ、チェーンゲートがありますのでリモコンを持たない外部からの違法駐車はできないと思います。
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223
匿名さん
駐車場は利用頻度高いので、いろいろと考えますね。
大規模なりの設備の充実はいいのですが、敷地内
渋滞とか、ゲート故障とか頻繁にあると思いますよ、
毎日500台の車が出入りを繰り返しますからね。
出入り口3か所以上あってもいいかも。
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224
不動産購入勉強中さん
近隣住民との協議会で、「鹿児島は火山灰が降るのでよくチェーンゲートは故障します。また大雨の場合もスイッチ類が不具合を起こしますのでチェーンゲートはない方がよいですよ」と申し上げましたが聞き入れる様子はありませんでした。当初の計画では出入り口は西側1ヵ所(ピロティ部分)でしたので近隣住民から2か所以上にするよう申し入れましたらようやく東側に1か所作ることになりました、東側の3か所目は聞き入れませんでした。
7月8日からモデルルームの事前案内会がありますので(予約制)是非ご利用くだい。
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225
マンション検討中さん
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226
匿名さん
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227
買い替え検討中さん
場所みてきたけど悪すぎるわ
よっぽど安くない限りとても買う気がしない
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228
匿名さん
軌道越えないと行けない場所なので市街地からみると行きにくい所のイメージがありますね。
地図上で見れば駅も近いし実質距離もそんなないとこなんですが。
お値段は平均的価格で共用施設充実の物件ですね。モンスターマンションなのが好み判れると思いますよ。
買い換え層は躊躇しますね。
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229
匿名
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231
匿名さん
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232
匿名さん
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233
匿名さん
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234
マンション検討中さん
事前説明会に行かれた方、販売価格はいくら程度とのお話しでしたか?大まかでよいので、教えて頂きたいです。
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235
匿名さん
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236
匿名
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237
匿名さん
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238
匿名さん
何を考えてこんな奥詰まりの変な場所にこんなデッカイ物件を建てようと思ったのか知りませんが、値段まで張るとは強気というか無謀の域
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239
匿名さん
MBC不動産の人間
住友不動産の人間
格差があるので…
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240
匿名さん
価格は平均3500万くらいかな。
好条件の部屋は低層から4000万超えてきます。
間取りは色々ありましたよ。
やはり周辺道路とJR騒音がネックとなりますね。
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241
匿名さん
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242
匿名さん
>>241 匿名さん
南向きは1、2号棟と3号棟の一角のみです。
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243
匿名さん
1号楝の西角が一番人気かな?それとも3号の南角が眺望的に人気でしょうか?
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244
マンション検討中さん
平均3500万⁉︎
正気ですか…
有り得ないこの場所で
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245
匿名さん
平均価格は唐湊より1割〜2割高い感じですね。でもここはコンシェルジェやジム付いてなかったかな?
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246
匿名さん
唐湊より高いのは当然ですよ。共用施設と土地仕込み代が唐湊より厚く乗ってますから、他の市街地マンションよりは安いんじゃないかな?
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247
匿名さん
共用施設も想像してたより魅力ありませんね。
あとは早期に完売することはありえないと思われるので管理費・修繕費が当初予定より上がるのは確実でしょう。
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248
匿名さん
[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
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249
買い替え検討中さん
あの場所でこの値段で500個近い分譲で半分も売れるの?
呆れて心配になるレベル
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250
匿名さん
半分でも普通のマンション4~5棟分くらい戸数ありますからね
相当大変だと思いますよ
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251
匿名さん
後から販売の4号棟5号棟は、東向きオンリーなので、先の南側間取りより、価値がおちます。
よって最初に販売される方は、高め設定でないと後から販売する方の価格の維持が出来ないのでしょう。4号棟から、ワイドスパン採用で、価格維持図る可能性もありますが、唐湊同様利益率高い物件なので、コマーシャル多く連発しそこそこ売れるでしょう。売れ残りもJRグループ
特別値引きで後始末なんじゃないかな。
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252
匿名さん
4、5号棟も価格設定は1〜3号棟と似たようなものだったと思います。大通りに出る周辺の道路が限られているので渋滞は間違いなく起こるでしょう。また朝の通勤時間にはマンション駐車場出入口から混むのが想定されますね。
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253
匿名さん
管理費修繕費って売れるまで売り主が補填するのが当然だと思いますが鹿児島では補填しない無責任な売り主が当たり前なんですか?
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254
匿名さん
平均3500万なら今となっては安いんじゃないかな。Fステージもそんぐらいだし。他の市街地マンションはもっとするよ。
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255
匿名さん
>>254
すみません、鹿児島市街地とはどこらへんまででしょうか?
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256
匿名さん
市街地のマンションといえば、加治屋、中央町、平野町といったところかな。市街地がどこまでか?その質問には答えない方が無難かな。
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257
匿名さん
中心市街地ということなら、加治屋、中央町、平之町あたりという認識でいいと思いますが
単に市街地というのであれば、市役所本庁&谷山支所管轄の平地部分あたりを指すでしょうね
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258
匿名さん
ここはギリギリ市街地ですかね
中央駅に近いし
道路がアレですが
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259
匿名さん
他の市街地のマンションに比べて土地価格の仕込みが安いと推測されるので価格はもっと抑えて2000万クラスで一般大衆向けで大量販売のコンセプトで良かったんじゃないかな?
ミドルレベルは400戸売れ切らないよ。
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260
匿名さん
福岡では人気みたいだからJRも強気なんでしょうね。鹿児島では所得も違うから500戸近くは難しいでしょうね。この場所にしては高いもの。
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