MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？
コンセプトが、
プレミアムなSTORYを、生きよう
大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。
所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社
[スレ作成日時]2016-03-10 16:36:36
472戸も作って、そんな需要あんの？
唐湊よりお値段お高くなりそうですね。
中央駅に近いという感覚ないね。
徒歩で15分ぐらいで着くのかな。
荒田方面は建ちまくりですな！
ザ・マンモスマンション！！！
昨日のニュースでここは高級マンションというフレコミでした。
５００戸ぐらいの高級マンション見ものですね。
えっここ高級マンションになるの？500戸近いのに？売れるのかな
NO６さんのおっしゃるとおりです。設計者が唐湊と同じですから，唐湊ようなマンションが５棟できると思ったほうがよろしいでしょう。ただ駐車場が全面平置き、うち連結駐車場が１２３か所 専用庭が５か所ありますので、高級というのでしょうか
土地はJTから購入しましたし、駅に近いなどから価格は唐湊より高めでしょうか。それに消費税が上がりますから。（おそらく１０月以降の契約分からでしょうかねｴー）
JR九州は不動産会社か
本来の鉄道部門は１５０億のまっかっか。この赤字を不動産事業やその他の事業で穴埋めしているそうな。このほか「経営安定基金」３８７７億円がある。（分割民営化のときに国から援助された）この運用益でも赤字をカバーしている？（不動産会社が鉄道事業をやっている）
これで上場できるのかという方もおられる。
唐湊スレから引っ越されましたか？
ここでもスレ質上げて下さいね。
三井住友、岩永ＪＶで８８．７億で決まりました。坪当たり６０万円台です。
ここでデべさん、１５０億以上で売り出します、粗利益は土地代引いて、４０億は
稼げます。戸数が多いので、儲けも巨額ですね。
儲けとはいっても、果たして全部売れるのかね
値段はともかくこのなんともいえない微妙な立地
中央駅から徒歩11分て、高見馬場まで行ける距離じゃない？w
盛り上がってますね～
5棟470戸って凄いですよね。
マックスバリューもオープンしましたね。
今日市立病院前を通ったら、向かいのトーフクボール跡地に被いが掛かってましたが、
何かできるのでしょうか？
フードコートか何かレストラン街ができるのではと噂する人もいますが、何か情報をお持ちの方
いらっしゃいましたら教えていただけないでしょうか。
よろしくお願い致します。
ニシムタの食鮮館が出来ると、マックスバリューと業務スーパー、タイヨー四つどもえの競争ですね。
敷地はそんなにないから、ユニクロと吹き上げ庵ぐらいがちょうどいいような気がしますが・・・
売買土地なら、ヘリ騒音きになりますが、マンションの一等地でしたね。
あんな狭い敷地にニシムタは無い
分からないよ。吉野のニシムタも敷地そんなに広くないし、問題ないと思う。
ニシムタスカイマーケット上荒田店ですね。
モスが入るかは、未確認。鴨池新町の真砂？のスカイマーケットは繁盛店ですが、
フードコートは、繁盛してるとはいえないから、モスの可能性はドライブスルーが出来なければ
無いと思いますよ。個人的には、バーガーキングが出て欲しいです。
九州最大ってCMしてますねー(*´ー｀*)
ここ、狙ってる方いますか？？
472戸…多いのは暮らしやすさとかどうなのでしょう？
マンション総会とか凄そうですね。纏まるのかな。
総会ってのもほとんど委任状でしょ。
五棟あるからそれぞれ、ただ余計な派閥とかあったら
めんどくさそう。世帯数多ければ多い程、周囲から変わり者
と思われる住人さんはおられるわけで、ご近所トラブルリスク
あがりますね。 分譲なら管理費の面では１００戸なんでしょうが
半分の５０ぐらいが良さそうですね。総会出席２０以下でしょうから。
完売しないでしょここ
いまいち魅力がわからない
九州最大ってのは、購入者にとって購買意欲かりたてられますか？
デべとしての他の老舗デべにひけらかす文句にしか聞こえないな。
そんなに場所よくないから、子育てひと段落買い替え層はスルーでしょ。
新婚さんや、子供小さい家庭も多いでしょうからにぎやかな地区になるんじゃないかな？
モデルルーム公開で飛び跳ねるお子さんがいなければいいね。
トーフクボウルあと、ニシムタはまとまらなっかったという事、聞いたけどね。
売地ではないから、マンションは建たないね。
賃貸マンションは無いと思うが、賃貸なら需要ありそうな好立地。
テナントの可能性なら、勢いのあるドラッグコスモスか？マックスバリューが
邪魔になりストア関係よってこないかも。
こんな変な立地に500戸近く作るなら、平凡なマンション5棟よりも
超高層マンション1棟か2棟にして建てたほうがよっぽど売れるんじゃないかと思うけど
まあ今更ですね
鹿児島で３０階以上のﾀﾜﾏﾝは無理じゃないの？
そんなマンション建てたら笑いものよ。
資産価値期待できないからいらないここ
地震怖かったよ。
地震身近にあるといろいろ考えますね。
鹿児島市には活断層はないが鹿児島県には北部に。
マンション形状ははんぺん型より、スクエアな
形が揺れに強そうな気がします。
鹿児島はタワマン無理なんじゃなかったけ？？
景色を阻害するから、建物の色もNG色とかあるみたいですよ。
赤とか絶対ダメって聞いたことある。階数も制限あるのでタワーマンションは永久に出来ません。地盤の関係で杭打ちも他の県とは違うやり方らしいですわ。鹿児島は支持層固くて支持層まで打てないから、兎に角本数勝負らしですわ。
熊本のマンションでL型の2棟を渡り廊下で
つないだマンションの画像ながれたけど
やはりヅタヅタに渡り廊下部分やられてました。2棟が
違う周波で揺れるからなるのだけど
今後L型は敬遠したほうがいいかも。
エキスパンジョイントという緩衝材をつかっていたものと思われますが、
震度７では、振れ幅が大きく許容範囲オーバーで渡り廊下が犠牲となったんですね。
廊下部分が崩壊しなければ、マンション本体がやられていたかもしれません。
地震の心配される方は、ツナゲテあるマンションはやめといた方が無難ですね。
ここは、独立だから大丈夫とは思いますが、下層の共用部がつながっていたら気になりますね。
４１さんのおっしゃる通りだと思います。
「エキスパンションジョイントには、壊れることで衝撃を吸収するもの、吸収した後に元に戻るものとありますが、写真を見る限り、ちゃんと機能を果たしたことは間違いないと思います。これを見て設計ミスや施工ミスというのは、おかしいですね」
こういうL字型のマンションだと二つの建物の揺れ方が違うから接続部はエキスパンションジョイントで繋いでるからそこだけ壊れるのはむしろちゃんと役割を果たしたってこと。
建築物は全体としてバネのように振動しながら、振動エネルギーを熱エネルギーに変換しつつ、地震に耐えるシステムです。なのでユニット毎に適切に揺れる空間を確保するのが エキスパンションジョイントの役割です。・・・・・ だそうです。
ちなみにこのマンションは５棟とも１階部分（渡り廊下のようなもの）をL型につないでいるようです。だから「一部鉄骨造り」となっているのでしょう。これは団地型ではなく単棟型にするためと思われます。
びびったよ。
地震こえー
免震構造効いてるみたい。
福岡のタワー震度4であまり揺れてないんだと
うちはついてないフツーのマンション。
ユラユラグラグラかなり揺れてたよ。
免震ゴムは何回まで、揺れに対応できるのでしょうか？
免震ゴムがきれたら、耐震構造でないとアウトでは？
免震ゴムの交換費用は一個あたりいくらですか？
免震マンションをおすすめされるので、熊本大震災のような連続地震への対応能力を教え下さい。
>>42
いつも貴殿のスレに聞き入っております。
宜しければお教え願いたいのですが、
共用部の地震による修繕は、地震保険が適用されるのですか？
管理組合で地震保険には加入出来るのでしょうか？
ご存じでしたら、スレて頂けたらありがたいです。
小生購入検討者で、ビギナー同様の者です。
>>45
44です。
ごめんなさいね！知らんのよ。
こんだけ地震アルから、福岡のスレ覗いてみたんだよ。
そしたら、やっぱり皆さん気になるんだろね。
タワーの住人さんの報告で揺れ少ないとありましたがよ。
ただ興味本位でそれだけです。勧めてるわけじゃないよ。
44です。鹿児島のマンションで耐震はあっても免震構造はないんじゃないかな？
あのゴムもメーカーさんの不正で実際信用堕ちてますし
これからの新築マンションは不謹慎ですが熊本を検証して免震
もあるかもしれませんね。
福岡で検索して
アイタワーの入居者スレでありますよ！
44でした。
活断層マップ検索で九州は多いが鹿児島市はほとんどない。
津波も南西諸島の海域で大規模地震でなければほとんど津波被害は心配ないですね。政府が煽る南海トラフも鹿児島市は被害なし、
ただ錦江湾を中心とした姶良カルデラが大噴火した場合
錦江湾内の津波はデカイと想定されますね。
鹿児島市は地震よりも水害と台風のほうが毎年なので心配
します。
４６さんへ
国土交通省の標準管理規約、第２４条に「区分所有者は、共用部分等に対し、管理組合が火災保険その他の損害保険の契約を締結することを承認する」という規定がありますので、これに即した規約であれば保険に加入していると思います。保険加入は区分所有法の第１８条で「管理行為」とみなされ、総会決議が必要ですが、「規約で別段の定めができる。」となっていますので新設のマンションでは管理会社の提案で理事会（初代役員）で決議することになるでしょう。地震保険は火災保険とセットだそうです。専有部分（自分の部屋や家財）は各個人で掛けますが共用部分と専有部分の区分けが重要となります。
詳細は管理会社（ここはおそらくJR九州ビルマネジメント）にお問い合わせください。
>>53
詳しく有り難うございます。
他スレで、修繕の集金が大変だとかありましたから
気になりまして質問させて頂きました。
ここを購入と決まってませんがじっくり検討したいと
思います。
いつもスレ質あなたのスレであがっている様に感じて
います。引き続き宜しくお願いします。
マンションは個人云々で決められないから、
被災マンション法とか勉強しないといけないのかもね。
被災なければ無いにこしたこと無いですが、
こればっかりは、わからないし。
上熊本の第２京町台ハイツ（４１戸） １９７４年建築（築４２年）RC９階建て
ピロティ部分が崩壊していました。旧耐震基準だったようですが、阪神淡路大震災の時もピロティのあるマンションの被害が大きかったようです。唐湊もそうですがここもピロティ部分があります。
>>56
一階は駐車場スペース取りたがるから
ほとんどピロティですよね。
セキュリティ考えれば、専有庭でも付かない限り
一階は売りにくくなるし。
ピロティ除けば、購入選択は狭くなりますね。
熊本では入居前にこの災害にみまわれた方々がおられる様です。引き渡しは済んでるのですが組合結成されてなく保険もまだ。悲劇としか言いようがありません。未だに販売中なのでデベロッパさんの対応がスムーズにいけばいいのですが
直ぐとなりの隣県の話なので他人事の様に思えません。
ピロティにしちゃうと強度悪くなるもんね。
地震来たら柱ガクガクしてジェンガみたいにぐしゃっとぺちゃっといっちゃいそーだよね。恐ろしや。
５６さんにご意見伺いします。
５４です。今回の震災で、マンションの地震保険について
ＴＶでも、報道されていますが、共用部分の火災保険の地震特約は
加入者が35％と低めとのデータあり、実際加入しても、査定厳しく
よくて修繕費の頭金を賄うぐらいだと意見が出ています。
もしご意見お持ちでしたら書き込みください。
６０さんへ
2011年３月の東日本大震災で大きな被害を受けたが、震災の１年前に管理組合が共用部分の地震保険に加入していた。2500万円の保険金が出て、ひび割れた柱や外壁などを修復できた。管理組合理事長は「地震保険のおかげで迅速に修復ができた」と振り返る。 宮城県マンション管理士会の高橋悦子会長は「東日本大震災での分譲マンションの修復は、管理組合が共用部分の地震保険に入っていたかどうかで大きく左右された」と指摘する。・・・・
また加入は不要とするご意見の方もおられますので
理事会で十分討議されたほうがよろしいと思います。
>>62
御免なさいな。
そうですありますしっかりと！
マンションスレ325も私です。
こっちでスレたものの心配になり
ググったらしっかりありました断層が。
ごめんなさい。地震無いのを祈るのみ！
６０です。
被害に遭われた建物を映像で見ると、いろいろと考えてしまって、
リスク考えすぎると、分譲より賃貸かなって思ってしまいますが・・
倒壊された建物は、現行の耐震基準満たされてないのが多そうですね。
家族守るためには、しっかりした鉄筋か戸建ならツーバイかな？と
資産は、崩れるもんですが、また貯めれる物でもあるので、あまり
ナーバスに考えないでいようかな？と
ご意見有難うございました。
今回の地震で、鹿児島でもエキスパンションジョイントが破損したマンションがあります。タイルも一部剥がれ落ちました。一部損でしょうが地震保険に入っていたそうで管理会社もこれから確認するようです。
何を基準として欠陥マンションというのか難しいと思います。今回のマンションは昭和５６年以前に建てられた(いわゆる旧耐震基準)ものです。通常１２～１５年周期で大規模修繕をしますが、このマンションは一度もやっていませんでした。また震度４でも地盤の違い(埋立地，盛土等)により差が出るようです。
「耐震基準は、建物が地震の震動に耐え得る能力を定めるもので、関東大震災の次の年の1924年（大正13年）に、世界に先駆けて日本で施行されました。1981年（昭和56年）に耐震基準が大きく改正され、新耐震基準が誕生しました。新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれた。旧基準の震度５程度の地震に耐えうる住宅との規定は、新基準では『震度６強以上の地震で倒れない住宅』と変わった。」・・・ご参考までに。
エキスパジョイントは外れるのが前提なので
外れて良かったわけで
しかしイチイチ修繕しないといけない。
なら繋いでいないマンションを検討対象にすればいいんだよ。
単独ハンペン型かスクエア型ですね。
ここつながりそうだねw
熊本で、あの揺れでマンション倒壊まではいかないから、耐震とれてると勘違いしたらまずいよ。
なんでか、地域によって地震係数が異なり、熊本より鹿児島が低いから、地域で比べたら、
熊本のマンションより鹿児島のマンションが同レベルの耐震性能が保たれてるわけじゃないんだな。
ここ広場があって環境良さそう
ただ7,8分と公共交通機関までちょっと遠いですね
こちらのマンション周辺にあまり詳しくないのですが、徒歩で市電側に出るには地下道を通らないといけないですか？鹿児島中央駅まで、楽々歩ける距離でしょうか…？
市電側に出るには中洲陸橋まで行かないとたどりつけないのでは？それか地下道
あと、鹿児島中央って名前使ってるけど、はっきり言って、信号待ちとか入れたら中央駅の西口まで15分くらいはかかるね。
中央駅まで遠いから勘違いしないように！
トウフクボウル跡地、何ができるでしょうね〜
７４・７５さんへ
少し誤解があるようですから訂正しておきます。ここから中央駅まではパンフのとおり（８８０ｍ、徒歩１１分）で途中に信号はありません。お隣のマンションにはJRさんの職員が歩いて通勤しております。また「第１乾燥場踏切」は近々改装し通りやすくなります。市電は「神田」が近く、地下道を徒歩７分です(実際歩いて確認しました）ﾀｲﾖｰ武町まで６～７分、マックスバリューまで９分くらい。アミュﾌﾟﾗｻﾞまで歩いて行けるのが魅力です。買い物も大変便利になりました。少し足を延ばせば朝市までも行けます。
通学はJR地下道を通ります。第１乾燥場踏切、第２乾燥場踏切は使いませんので安心だと思います。（別にJRの回し者ではありません）
実際は駅まで近いのだが、イメージでは近くないんだよね。
なんでかな？車でイメージしてしまうと渋滞もあり近いが
行きにくい、徒歩だと裏道で案外近いのかな。
駅までは小学校横線路沿い行けば陸橋の下をくぐって信号なしで行けますね！車ではなくて徒歩の話ですが。
夜はちょっと暗いかもしれませんね。
学生自転車の多そうな気がします。
通学通勤タイムなら歩行者でも気をつけたほうがいいね
西駅時代は一時、駐車場は無料でしたが、有料になり、今はこの近辺から中央駅まで車で行く人はまれです。
ただ来客があるときの送迎は（信号が1個もない）裏道から５分です。（知らないタクシーも多い) JRと近隣住民との協議会で、第1乾燥場踏切(ここは人と自転車のみ)を車両通行できるようにすること。指宿線に新駅(市民病院前)をつくることなども要望しましたが残念ながらこの2つは要求が通りませんでした。私も時々天文館から千鳥足で帰りますが暗いと感じたことはありませんし、朝の通学時も自転車は多くありません。また自転車専用通路もできています。
>>81
高架化はないでしょう。なぜならこのあたりは既に盛り土による立体交差をやってしまっているから。
中州陸橋もそうです、指宿枕崎線も郡元駅までは立体交差です。
鹿児島本線も、第4種踏切などが少し残ってますが、田上郵便局付近までは立体交差です。
早くデザインあがって欲しいですね。
五棟の並びが気になりますね。
杭打ち工事が始まったということは図面があるということでしょう。１，２，３号棟から工事を始めています。これは南側 4，5号棟が後から工事。これは東側。構造は唐湊のマンションが５棟できると思ってください。（（２LDK～４LDK）これをL型にして1階部分を渡り廊下で結ぶ。・・・団地型ではなく単棟型にする。(団地型にすると管理が複雑になる １棟ごとに管理組合ができ、また５棟全体の管理組合もできますので全部で６個の管理組合を作らないといけないが、単棟型だと１個ですむ）ここは準工業地域で容積率は２００％ですから延べ床面積４７３８０．３９㎡４７２戸 (これ以上は造れない)となっているのでしょう。販売開始は７月上旬。モデルルーム(プレハブ２階建て）ももうすぐ完成。詳細は販売準備室 ０１２０－９８３－０２２までお問い合わせください。
唐湊とここの校区は違うのかな？
唐湊は中郡と鴨池のようなきもしますが遠いですよね。
こっちは武小と武中なので近いですね。
武中の坂で子供は鍛えられますがPTAで親は坂
しんどいね。
ブックオフの近くに友人の家があるけど中央駅まで歩くのはこれから先の季節暑くてキツイと思いますよ
帰りはいいかもしれないけど、買い物の帰りだと荷物が多くてこれまたキツイ
神田の電停からも近いとは言い難いし、重い荷物を持っての移動は大変そう
高層マンションの火事は怖い
２６日午前７時前、東京・江東区北砂の１４階建てのマンションの１２階の部屋から火が出ました。消防車２４台が出て火はおよそ２時間後に消し止められましたが、火元となった部屋のおよそ４５平方メートルが焼けました。警視庁によりますと、この部屋に住む３歳の男の子と５歳の女の子を含む家族４人と、上の階に住む男性の合わせて５人が煙を吸うなどしてけがをしました。警視庁と東京消防庁が火事の原因を調べています。
消防はしご車は14階 ４５ｍまでとどくのか。唐湊もここのマンションも14階建てです。皆さんはどう思いますか？
はしご車だけで消火するわけじゃないですし
1階だろうが14階だろうが火事の怖さは変わりませんし
消火活動だけなら連結送水管がありますので問題ないと思います。大事なことは助け出すことができるかどうかです。
東京消防庁によりますと
「はしご車は、主に高所での消防活動を容易にするために製作された車両です。火災時など、ビルの高層階に取り残された人の救出や高所からの放水活動及び警戒活動を行います。なお、当庁のはしご車には、地域の建物特性に応じて３０ｍ級と４０ｍ級があります。４０ｍ級はより高い建物で、３０ｍ級はより離れた建物で活動することができます。また、電線等の障害物（架線障害）やセットバックしている建物に対応するため、先端屈折式はしご車も導入しています」 ・・・ とのことです。まことに失礼ながらMJR唐湊もこのガーデンもバルコニーに「隔て板」がありません。（バルコニーがコンクリート壁でふさいでいますので避難通路になっていません・・非常時のとき隣に避難することができませんし避難ハッチもないようです。）市民病院の防災ヘリを期待しているのでしょうか。
唐湊の場合はE F Gタイプの場合はへだて板がありますが、（ここは2方向避難ができないため） A B C Dタイプの場合は外階段が2個ありますので(つまり2方向避難ができますので)へだて板を造らなかったとのことです。ザ・ガーデンも同じような設計になっているようです。（設計担当のかたがおっしゃっていました。間違っているといけませんので営業の方に確認してみてください。）
3Mは廃れたが3Tは健在。
しかもここのTは子供より親の質が悪いことで有名。
附属中や私立に行かせるならいいかもね。
せめて甲南中校区だったら、私立残念組が近年リベンジに燃えて進学率上がってきてるんだけど。
Ｔ中が悪いって思われるのは、一部のやんちゃなお子様が
いるからでしょう。
顧問の先生にもよりますが、部活入れてれば、連帯責任で
やんちゃできなくなりますし、市内ベスト８クラスのそれなりに
力入れてる部活があれば、そこに入部させれば素行は悪くなることは
ないですね。続かなかったり、スポーツ崩れの場合は、素行の
悪いお子様とつるむ確率が高くなるので、用心しますが。
これは、どこにでも有ることで、ここだからって事ではないですね。
火災は火だけじゃない。
煙り、化学物質の煙りの臭さは半端でない。
燃えなくてもマンション全体にこの臭いが染み込む。
鍋の取っ手を焼いて閉まった臭いより強烈だし、毒性の高い煙りを吸うと死ぬよ。
毒性の高い煙を吸いそのまま動けなくなり死亡。
ここの販売計画では2LDK（６４．２２㎡）～４LDK（１２４．３㎡）です。販売価格は２０００万円台から４０００万円台になるのでしょうか。管理費は唐湊から推察しますと71円/㎡×６４．２２㎡＝４５６０円/月から71円/㎡×１２４．３㎡＝８８３０円/月。修繕積立金は65円/㎡ですから４１７０円/月から８０８０円/月くらいかな。
つまり4Lの方は2Lの方の約2倍管理費等を払うことになります。議決権が4Lの方が2個持てれば問題ないでしょうが、ほとんどの場合 規約では1住戸1議決権になっていると思います。区分所有法第30条第3項では「規約は区分所有者間の利害の衡平(公平ではない)が図られるよう定めなければならない」と規定されていますのでこれが衡平なのかいささか疑問ですね。
チラシではトレーニングジムの写真が載っていましたが、共用施設にジムができるのでしょうか？
ここ、鹿児島中央駅から徒歩11分て嘘でしょ？
結構早歩きじゃないと無理！
誇大広告甚だしいわ。
中央駅西口までの道のりが900～1000ｍですから、普通に歩けば徒歩10～15分ぐらいですね。
不動産広告の徒歩所要時間は｢分速80ｍ｣と法律で決められていますから、そもそも誇大も過小もありません。
マンション建設計画のエントランス東口から歩いてみました。第一乾燥場踏切、武小の東門を通るとほぼ直線で信号はありません。タイヨー武町まで7分、「出逢い杉の広場」まで１０分２０秒でした。チラシにウソ、偽りはないようです。（南口からでは１分加算したほうがよい）
この第１乾燥場踏切では新幹線ができる前、列車の通行量が多かったためか事故が多かったそうですが、今はないようです。近々 遮断機をつけて車いすも通れるよう整備するそうです。武小の通学路にもなっていません。それから共用空間が１１あるといっていますが、４号棟に共用室を８か所計画しているようです。これを「家族や居住者間同士の交流を育む多彩な共用空間」と言っているのでしょう。
昨日はチラシがたくさん入っていました。唐湊はあと６邸とのこと(まだ全部うれてなかってようです) エイルマンション草牟田（６５戸）、サンパーク加治屋町パークサイド（３５戸） グランドパレスプライムスクエア鹿児島中央（２８戸）
このほか MJR上本町、サーパス平田公園レジデンス、ラ・カーサグランデ加治屋町、サーパス照国表参道、サーパス谷山緑地公園、シャイニー紫原、グランドパレスオーシャンステージ与次郎 これにザ・ガーデンが加わる。 札幌の二の舞になりませんように。
ここは、かなり残るんじゃないかな～？
だって400以上…！素人の私でもゾッとする(((^_^;)
大規模マンションは中古売るときにもかなり苦労するって言うし。同じ建物の中古が何件か時期被って売られてると、売れにくいらしい…。その可能性大。価格も上げられないしね。
だって、何件も中古出てると、訳有り？とか、思われかねないでしょ？？
人居る分、トラブルも多いでしょ？
鹿児島は60戸とかでも売りきりに苦労するのに凄いね(((^_^;)
かなり低価格なのかな？
お金持ち層は好みじゃなさそうですね(((^_^;)
団地型マンションなので、共用部分はてんこ盛りで、
間取りは、ウナギの寝床、狭いスパンで、スタンダード
オプションで、お値段あげる段取りですよ。
三棟目でこけちゃう可能性あるからね。
ここ最近の販売開始マンションは、グレード上げてきてますから
お金に余裕ある方は、加治屋、高麗、平野町でしょう。
ここは、鴨池のＦステージといい勝負かな？
マンションバブルで、麻痺してんじゃないかな？
青田売りで完売できたのも、去年までの話ですよ。
札幌の二の舞だよ。バブルはじけりゃ、デべの倒産
ゼネコンのばばヌキがはじまり、ゼネコンの淘汰が
始まりますよ。
ＭＪＲのような、潰せないデべがインパクトデカい
業界の足引っ張る様な、案件を各地でドカドカと
花火打ち上げるのは、いかがなものか？
ブレーキ効かない暴走列車、レールが外れないと
止まりませんね。
皆さんなかなか的を得たご意見です。
今日は電柱３本設置しました。配線は近隣住民との調整のため後日するそうです。杭打ち工事も本格的になってきました。
ただここは５棟できますが団地型ではありません。
熊本でもガーデンが計画中ですね。
近くのＭＪＲ大江が、被災してますから
そこの対応しだいで、売れ行きに影響しますね。
天災なので、デべの責任は本来は無いのですが
感情的になった、被災住民からは、恨み節が
スレで漏れ出ています。「ココ観てから、
検討しろ」ってお気持ちは、痛い程分かりますが・・
団地型ではなく、東向きと南向きコの字型ですね
東向きが第一期で南向きが第二期ということなのでしょうね
同じ敷地内の複数の棟があり、共有施設もあるので、
並びがどうあれ、団地型と言うのかな？
団地型定義の認識が間違ってたかもしれません。
105でした。
109さんイメージ有り難うございます。
区分所有法第６６条に
「一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は付属施設がそれらの建物の所有者の共有に属する場合には、それらの所有者は、全員で、その団地内の土地、付属設備及び共有部分のある建物の管理をおこなうための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」とあります。
複数棟のマンションが、敷地、駐車場、管理棟、ゴミ庫、自転車置場などを共有しているマンションを団地型マンションといいます。
つまりここの５つの建物(１号棟から５号棟)が別個の建物である場合は団地型となります。鹿児島では鴨池ニュータウンなどがその例です。
団地型マンションでは棟ごとに管理組合ができ(５つの管理組合)また５棟全体の管理組合を作らなければなりません。（計６個の管理組合）また管理規約も団地型管理規約になりとても複雑になます。
そこで最近のマンションでは数棟をエキスパンションジョイントでつなぎ１棟の建物としています。そうすることにより管理組合も１個となり 管理規約も単棟型の管理規約となりますので管理がしやすくなります。熊本の２つに割れたマンションなどがその例です。ザガーデンの場合は５棟の１階部分をジョイントでつないで単棟型にしています。（２階以上はつながっていません。）
一階だけの繋がりなら、地震によるジョイントの
破損は軽減されますね。
それにしても五棟のマンションは圧巻ですね。
風景が一変します。
共用施設の内容が、チラシで広告されましたね。
あんな充実した施設がたまらない方は、ここしかないでしょう。
施設使わない、住民と群れたくない方は、敬遠しますね。
３０年前ぐらいなら、大人気になったでしょう。
7月から売り出しなのに早い宣伝広告ですね。
他社の物件も多いので先手撃つのかな。
ここは東向と南向きか選択出来るから
唐湊のデメリットをちゃんとカバー出来た感じ。
ここの物件で巷のマンション不況が占えますね。
大方予想では、完売は厳しいと見られますが
できれば、予想に反してバカバカ売れて、
新築も中古も下落しないことを望みます。
売れ行きとか見物だけどうちは無しかな(^^;
プライベートは極力静を求めちゃう。
車から部屋まで遠いのも嫌だし。何かと疲れそう
毎日のことなんで、駐車場は考えちゃいますね。
機械式よりは、平置き、雨ざらしよりは、屋内
と欲いえばきりがないけど。
灰と雨が鹿児島は夏はヒドイから、
理想としては、エイル上之園みたいな
完全平置き屋内自走式駐車場がいいな。
管理費は高いと思うが・・・
こういう大型の集合住宅で、公の施設が充実しているとこで
一番気をつけないといけないことは、モンスター住人の発生です。
共有施設では、当然住人の接触の頻度が増します。 自己中者は
利権の様に共用施設を使いたがります。自己中者同士共有する
わけですから、些細なトラブルは発生するに容易いでしょう。
これがこじれるとモンスター住人なるものが誕生してしまう。
共用施設の管理使用規定は、厳しいぐらいがいいかもしれません。
厳しくてもモラルの欠片もないような人達って絶対居るしこれだけの戸数あるとゾッとしますね！
賃貸契約の人もそれなりに居ると思うし。ただでさえマンションってご近所付き合気を使うのに。
平置き駐車場、中央駅まで も割と平坦で歩いて行けるのはメリットかな。南向きもあるようだし、あとは間取りと価格次第
中央駅まで徒歩11分って言ってるけど、敷地の外に出るだけで5分はかかりそうだねここ
子供たちがはしゃいでさわぐ共用施設は、ないほうがいいね。
ジムとかR指定にするべきです。
キッズルームも親同伴でないとトラブルは多くなりますよ。
子育て世代が多いマンションのイメージしかないが
購買層はその世代がしめるから仕方ないかも。
ここ魅力的ですね
子育て世代としては
子育て世帯が大半でしょうね。逆にこんな大規模マンション老人ばかりだと組合関係大変になるでしょう。
ちびっこさんたちは、走り回るのが仕事だから
屋内でかかと歩きしても下に聞こえないぐらいの
防音性能が欲しいですね。
子育て世代に人気のありそうな所なんで。
チラシ入ってましたね。ジムとかスカイラウンジとかスタディルーム、ここまで共用施設がついているのは初めてでは？
意外と使わない共用施設
管理費が高くなくて、4000万以上だったら買いたいですが、、。庶民価格のマンションなら 買いたくないです。しょうもないトラブルが多そうで。
何か管理組合とかめんどくさそう。
これだけ戸数多いと何かと自分の意見とか通らないだろうし…
多すぎてもマンションは良くない
そうですね～
大所帯のメリット・デメリットありますね。
確かに世帯数が多くなれば、モンスターの人数・確率は高くなりますよね。
総会はかなりの混乱が予想されます。
メリットは管理費・修繕積立金は安くなる事でしょうか。
単純計算で470戸でしたら80戸のマンションの1/6になります。
少なくとも1/3はかくじつでしょうね。
でもスカイラウンジの利用方法、キッズルームでのママバトル、その他共用施設の運用方法など想像するとゾッとしますね。
いずれにしても興味津々、いろんな意味で楽しみです。
まだ先の発売なのにスレ大人気ですね。
話題性があるマンションです。
消費税の先送りが吉と出るか？凶と出るか？
各社こぞって駆け込みタイミング計ってましたから
更に、延期となると駆け込み供給量が増えて、
バブルがでかくなり、大変になるような気もします。
管理費は高そう…。
それだけ人居たらボロくなるのも早いし、共用部の維持費、管理費も高いでしょ…。管理人も一人じゃないと思うし。
話題性はありますね！こんなモンスターマンション鹿児島市にないもん。
そして数十年後は高齢化進み、東京のどこかの団地型マンションみたいになるの確実
RE-NET(アール・イー・ネット）の5月28日号に鹿児島市内の新築分譲マンション供給状況についてという記事がありますが、MJRザ・ガーデン鹿児島中央の472戸を筆頭に足し上げると、なんと1,000戸超えの大供給状態です。
子育てが終わった団塊世代の郊外団地戸建てからの住み替えがある程度は見込めるにしても、市内の戸建てやマンションからの住み替えの需要がどのくらいあるのでしょうか。
マンション市場にお詳しい方、どのような購買層があるのでしょうか。
解説をお願い致します。
自分が使いもしない共用施設の為に管理費払うとか絶対やだね
ここまで多いと愛着全く沸かなそう=大切にしない
マンションの住み替えにしても、戸建てからの住み替えにしてもマンモスマンションは、不利でしょう。
流れ的には、煩わしくない住み心地良さそうなところで
落ち着きますね。
こちらのガーデンさんは、はじめての方が好みそうな
>>138 匿名さん
同感同感。
初めて所有する人はこう言うマンモスマンション選びそう。
マンションからマンションに住み替える人はよっぽどでなきゃ選ばないでしょうね。
私は選ばない。
マンション住み替えの方は、場所、日当たり、眺望の優先順位で選ぶ傾向がありますね。
ビギナーさんは、眺望、場所、日当たりが優先順位になる傾向があります。
購入層は、ビギナーさんが７割はしめるでしょうから、東側眺望から売れて行くでしょう。
高層階と庭付きは即売れ状態だと思いますが、残り４割ぐらいから苦戦しますね、
マンション住み替えの方は、マンモスは敬遠気味なので他の市街地狙うと思われます。
竣工しても２割から３割のこるかもしれませんね。
そこらへんは、損益分岐点ですからデべさんは、投げ売りはしないかもしれません。
４、５棟目の変更は、共用部分を大々的にＣＭしちゃってるので、出来ないかも・・
マンションからマンションへの住み替えなんてそんなにいないでしょう？戸建からの住みかえはあっても。今までにない大規模マンションだから普通に売れそうだけど…
こんだけ中古が売買されてるのだからマンション住み替えもある程度いますよ。
中古市場が高いから成せる技ですが。
住み替えなら今がいい時期ですね。
今からは中古が売りにくい状態が続きますよ。
でも戸数多すぎな気が。鹿児島ってこんなにマンション売れてるの？
駐車場面積広すぎてAEONみたい(笑)
買うなら早く買わないと敷地内でも駐車場遠くなるね…
毎日が商業施設の駐車場だと思うと萎えちゃうよ。最初から駐車場の区割りも決まってると思うよ高額のところから近いのが普通ですかね。
120%で必ず確保出来る事と、洗車スペースや車横付け出来たりする所は良いですねえ！！
こんだけ多ければ常に誰か使ってて利用出来なそうだけど…
過剰に期待しすぎじゃない？
意外とね使わないよ共用施設なんて
ATMとクリーニング取次店のあるコンビニに賃貸した方が
ずっと便利なんですが。
家賃収入で管理費相殺出来るしね。近くのコンビニ無くなったようだしね。
共用施設は常に管理組合の議題に上がるでしょう。
数年後廃止とかあり得ますね。
しばらくぶりに覗いてみました。ずいぶんにぎやかになりました。NO１３６でお問い合わせがありましたので個人の意見を述べ
てみます。
全国のマンション販売落ち込み、23年ぶり低い水準に
テレビ朝日系（ANN） 2月22日(月)19時30分配信
去年1年間の全国のマンション販売戸数は7万8000戸余りに落ち込み、1992年以来、23年ぶりの低い水準になりました。
不動産経済研究所によりますと、2015年の全国のマンションの平均価格は、4618万円と前の年よりも7.2％＝312万円上昇しました。建築資材や人件費が上昇し、1973年の調査開始以来、最も高くなりました。このため、販売数は7万8089戸と前の年よりも6.1％減少しました。バブル崩壊後の1992年以来、23年ぶりの低い水準です。今年の販売については、不動産経済研究所は、去年販売を見送った物件が売りに出されたり、消費税が10％に引き上げられる前の駆け込み需要が期待できるとして、7.6％のプラスと3年ぶりの増加を予想しています。
戸建て住宅、人気じわり マンション価格高騰余波
2016/2/19 10:12
東京都内で新築戸建て住宅の人気が拡大している。不動産各社は戸建て事業に力を入れ、発売から短期間で完売も相次ぐ。千代田区や中央区、港区といった都心部を中心にマンション価格が高騰し、他の区部の一戸建てに割安感が出ているためだ。戸建てはマンションに比べて価格変動が小さく、今後も住宅購入の選択肢とする消費者が増えそうだ。
全国マンション発売戸数、15年6.1％減 平均価格は最高に
不動産経済研究所（東京・新宿）が22日発表した全国マンション市場動向調査によると、2015年の発売戸数は14年比6.1％減の7万8089戸だった。前年割れは2年連続。平均価格は4618万円で14年比7.2％上昇し、調査を始めた1973年以降で最も高かった。 最大市場の首都圏では14年比9.9％減の4万449戸だった。このほか、中国地方が15.0％減、九州地方が16.6％減と減少幅が大きかった。東海地方は14.6％増だったが、名古屋圏以外の地方都市での発売が堅調だった。
産経新聞社が発行する「夕刊フジ」の公式サイト「ZAKZAK」に「マンション業界は確実に衰退する。～２０年後は９割減の市場」という記事が掲載されています。「 日本の住宅事情は飽和を通り越し、大幅に余剰している」また平成２７年度は空き家は８００万戸を超える。 マンション市場も問い合わせが極端に少なくなっているとのことです。
鹿児島を見てみると土地価格は全国で３０位だが家賃は７位（福岡の１５位より高い）つまり、マンション価格も高い。ちなみに平均年収は４２０万で２９位です。不動産購入は年収の５倍が限度ですから４２０万×５＝２１００万ということになります。もちろん年収８００万以上の方も５％ほどおられます。
関係者はどう見ているのでしょうか。
孤立を恐れる子育て層には丁度良いんじゃない？
共用部でママさんや、お子さんもお友達作り出来るだろうし。
子育て層にはメリット有りそうなマンションじゃないかな？
雨の日も敷地内で遊べるし。
子育てマンションですね。就学前や小学生のいる世帯ならいい物件ですよ。
新婚さんにもいいですね。にぎやかなマンションで活気もあると思います。
それを嫌う、４０代からシニアはひいちゃうでしょう。
問題は、若い世代が購入できる価格帯に収まるかです。
２５００万から３３００万に収まれば需要はあるでしょう。
建築コストは坪７０万換算で２０００万前後３０％の利益で
２６００万ですからＪＲに勝算あるのでしょうね。
価格がこれより高いとやり過ぎと思ってしまう。
唐湊は割高というより、相場みて周りに合したのでしょう。
土地分は自前ですから、コストは安いですよ。
どっかで言ってたが、粗利益４０％以上とか、だから
宣伝バンスカうてるのでしょう。
一般のデべさんは１５％がやっとでしょう。
間違いなく唐湊よりは高くなります。
ご覚悟を
価格気になります。ここが他と比べて安かったらこっちに流れてきそうですよね。470戸以上なのでもしかすると低価格もありえるかも！？それだけ売らないといけないし。唐湊以上なら売れなそうだし。
どこと比べるか？だが、シャイニーに比べたら高いし
サンパークと比べたら、どっこいどっこいですかね。
他は、草牟田以外値段が出てこないね。
シャイニーって伊敷の？
あそこと比較するのは論外でしょ
ゼネコンさんの請け負い金額を総世帯数で割ると
確かに2000万きりますね。土地代がなんぼかは
公表されませんが一世帯あたり数百万でしょうね。
気になるのは、建築コスト坪60万円代で出来るのが
不思議です。80万ぐらいが相場と思ってました。
ボリュームの違いでしょうね。
企業努力でコスト削減はいいことですが、
それをユーザーに還元しないとこがこのデベロッパ
の凄いとこです。多分安くないでしょう。
唐湊より5から7%は上げてきますよ。
シャイニーかわいそう。
あながちシャイニー伊敷の土地代は、ガーデンと
同じぐらいじゃないの？
入札で購入でないし、JTの土地だから40万とかありそうな
金額でないかな？逆に伊敷の方が高かったりして。
草牟田エイルは相場70万ぐらいでしょ。
土地代の分、唐湊よりも高くなる予定って営業マンには言われたよ
>>164 匿名さん
1戸あたり14坪ですね、50万であれば700万
60万であれば、840万アップとなりますが
やっぱり唐湊が割高だったんでしょうね
唐湊に土地代プラスしたらとんでもない
価格になるような気もします。
唐湊より土地分のっけたら売れないよ。
４７０戸も売るのに高級マンション価格で
売るはずがないよ。
唐湊の想定時価より上荒田の想定時価の差額分
は価格に上乗せするはずです。
あくまでも想定時価であり、取得簿価でないよ
唐湊の取得簿価は限りなく安く
上荒田の取得簿価は、時価より大分安いでしょう。
唐湊で３０００万であれば３２００万ぐらいには
納めないと、売れないよ。
結局仕上がりコストの問題で、唐湊は超収益物件
で、ガーデンは高収益物件なんでしょう。
デべ目線でみるとね。
ここはなんとなく下階から売れそう。
子育て世帯低には低層人気だし。安いしね。
市立病院近いしお年寄りもそれなりに来るかも。
高層階は市立病院関係とか、鹿大近いし中学～大学のファミリーとかね。
南向きは、なかなか無いから魅力的。鹿児島は桜島の東向きが多いから
けっこう賃貸物件としてもいいんじゃないかな
小学生くらいの子がいる転勤族には受けそうだけど
今期発売は南向きだらけですぞ。
サーパス カーサ サンパーク プレミスト Ｆステージ
転勤族の賃貸物件には、いいかもしれませんね。
子育てコミニティーも自然発生する環境ですから
でも賃貸の運用となると肝心なのが利回りです。
２５００万の物件で年１２０万で貸されても
実質3.5％の低利率いい運用とは言えません。
賃貸なんて借り手が居るだけマシと思う。
マイナスにならなければ良い。
自分が住まないから貸すだけだし。要らなくなったら売却。
マンモスマンションのデメリットは売却時だとおもう。
戸数多いと売却重なる率も上がるし、そうなった時が売れにくいんだよねー。特に東向とかは要注意。
新築時は勢いもあって売れやすいけど、中古の場合はそう簡単にはいかないよ。
そのマンション特有のデメリットもリアルに加わりますし。
中古物件は買う側が慎重になりますし。
向きも環境もかなり大事。東向きと南向きがあるマンションは特にね。
先々を考えるとやはり躊躇います。
転勤で鹿児島来た人は桜島が見える部屋希望の人が多い気がする。市内住みは南向きが人気があるのでは？
陽当たり大事だね。
陽が当たらない部屋は躊躇される。
最初の3棟は、東向だよね。
南向きは、4棟目からかな？
お勧めは、4棟目の東側
次は５棟目の西側かな。
居間から桜島みたい方は、
最初の3棟がお勧めですね。
電車とヘリが気にならない方は
確かに電車ヘリ煩そう～。
共有部も煩そう～笑
ここは１号棟 ２号棟が南側で３号棟、４号棟 ５号棟が東側（桜島側）です。まず１，２，３号棟を先工し 竣工は３０年７月頃。４，５号棟が後工 竣工は３１年３月頃だそうです。ただし、杭工事(三谷セキサン)は同時期にやるようです(５月から始まっています。)。棟外モデルルームはほとんどで出来上がりましたし、東側の市道も３ｍ拡張（７ｍ）しました。JRに近い市道(行き止まり道路)も２ｍ拡張(６ｍ)する予定です。その先の第１乾燥場踏切も改良されます。３，４，５号棟が東側(JR側)ですから桜島の眺めはいいですが、列車のディーゼエンジンの音が（夜中の充電等のため）うるさく感じると思います。近隣のマンションでは２重窓にしているところもあります。音を気にされる方は１．２号棟(南側)にされた方が無難です。
１７６です。
いい加減なこと
いってしまいました。
１７８さん
有り難う御座います。
これからも宜しくお願いします。
南向きグランドエントランス側が良さげですね～
東側の夜中の昼間の電車の音とか夜中のエンジン音？嫌ですね。二重窓になるんでしょうか？
桜島眺望のどこがいいのでしょうかね。
周りに転勤族だらけだけど桜島興味ないよ。
それどころか灰にげんなりしてる
ペアガラスにしろ２重窓にしろ閉めておかないと意味がありません。操車場では常に数台の列車が止まったままでエンジンが鳴りっぱなしです。JR側に何度も申し入れをしましたが、解決は難しいようです。特に夏は窓を開けておくと風通しがよく上層階では害虫（蚊）もほとんど入ってきません。おそらく契約のとき容認事項としてJRの騒音があることが書かれていることでしょう。
ここの一番の売りの一つはゲストルームだと思います。４７２戸もあれば来客数も多いことでしょう。知り合い(親戚等)を泊めるのにゲストルームがあれば大変便利です。ただ来客駐車場が４か所しかありませんので、(戸数からすると１０か所以上はいると思います。)近隣のマンション（１３４戸）では４か所でも足りない状態です。また場所が１号棟のゴミ置き場の前で、しかも出入り口近くにありますので来客者には使いにくいと思います。当初の計画では出入り口は１号棟のピロティ部分(高さ制限あり)のみでしたが近隣住民との話し合いの結果、JR枕崎線側５号棟横にも作ることになりましたので、ワンボックスカーなど車高の高い車もOKとなりました。
高さ制限のピロティー駐車場の出入り口は、ミニヴァンが多い時代に
ナンセンスですね。屋根こすったらＯＵＴですよ車は。
駐車場入り口は、もう一か所欲しいとこですね。
特に朝は、駐車場からでるのに出口渋滞なんて勘弁してほしい。
電車好きには、たまらない東側眺望ですね。
好きな方は、ディーゼルの音も希少で喜ぶのではないかな？
重要事項説明で、了承済みならＪＲにクレームいえないし、
嫌な方は、我慢ですね。
嫌な人は買わないべし
ここ見に行ってみたけど周りの道路狭すぎませんか？こんなんで500戸近くの世帯が引っ越してきて大丈夫かな、子供が小さいとちょっと不安ですね。
No１３４さんと同感です。「嫌な人は買わないべし」です。近隣住民は本音は困っています。
できれば大型商業施設か公園を期待していました。道路はJRさんも住民の要望を聞いて拡張することになりましたが枕崎線.JRトンネル入口は市道ですからJRでは対応できません。マンション建設後、住民の要望を鹿児島市が聞き入れてくれるかどうかでしょう。交通量調査をしたら朝の７時から８時ではガーデン側から約４２０台 唐湊側から３６０台でした。マンション建設後は５９５台のうち約半分が通勤につかうとして
３００台増えて７２０台。これにMJR唐湊分５０台を加えて７７０台とすると１分間に１３台（４．６秒に１台）という計算になります。唐湊町内会が心配しているのはトンネル入口は交互通行となっいるのが新入者が増えるとこの暗黙の了解が崩れることです。
また、踏切の近くにコミュニティパークと称してマンションの遊び場を作っていることを近隣住民も心配しています。この踏切は依然人身事故が多発していました。
まあ、嫌な人は買わないべし。
でも、なんだかんだ言っても
買う人は買う！
ここに書き込む大体の日とが買いたいけど買えない人のヒガミだと思って読んでるので大丈夫です
珍しく買いたい人登場
近隣住民にはマンモスマンションは迷惑だけな話ですから。
本当に買うならここ見ないで勢いで買うことですね。あとでご指摘あったねでも重大な過ちにはならないよ。
でも、マイナス要因をあげてもらえる
って大事な事で、参考になりますよ！
デメリットを含めてそれでも買うと
決断できれば言うことなしですね。
日本語の不自由な方が多いな
ニホンゴムズカシイデスネ
コンシェルジュ、24時間ゴミ出しOK、ジム、図書室等お高いんでしょうね。
資料請求して届きました。
大型商業施設のような駐車場ですね。
共用施設も凄い！
コンシェルジェは何処から派遣されるのかは不明でした。
迷惑=羨ましいんでしょうね。
買わないべし → 買わぬべし って言ってほしい
マイナス思考の憶測は程ほどにー。
販売もまだですし。価格ドキワクです
小学校が目の前、日当たり眺望もまあまあ、平地で中央駅までも10分くらい。3000万位の価格ならそれなりに売れそうですね
3000万以下では良い条件の場所は買えないでしょう。
もう4000出してやっと買える時代
