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買い換え検討中 [ 40代]
[更新日時] 2021-09-08 09:33:23
MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか?
コンセプトが、
プレミアムなSTORYを、生きよう
大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。
所在地:鹿児島県鹿児島市上荒田町857番(地番)
交通:JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数:472戸
売主:九州旅客鉄道株式会社
施工会社:MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体(三井住友建設株式会社・株式会社岩永組)
管理会社:JR九州ビルマネジメント株式会社
[スレ作成日時]2016-03-10 16:36:36
物件概要 |
所在地 |
鹿児島県鹿児島市上荒田町857番(地番) |
交通 |
九州新幹線 「鹿児島中央」駅 徒歩11分 鹿児島本線 「鹿児島中央」駅 徒歩11分 指宿枕崎線 「鹿児島中央」駅 徒歩11分 日豊本線 「鹿児島中央」駅 徒歩11分 鹿児島市電唐湊線 「中洲通」駅 徒歩8分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
472戸 |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上14階建 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2018年07月竣工済み 入居可能時期:即入居可 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主・事業主]九州旅客鉄道株式会社 [販売代理]三井不動産リアルティ九州株式会社 [販売代理]MBC開発株式会社
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施工会社 |
MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体(三井住友建設株式会社九州支店・株式会社岩永組) |
管理会社 |
JR九州ビルマネジメント株式会社 |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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MJRザ・ガーデン鹿児島中央口コミ掲示板・評判
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161
匿名さん
ゼネコンさんの請け負い金額を総世帯数で割ると
確かに2000万きりますね。土地代がなんぼかは
公表されませんが一世帯あたり数百万でしょうね。
気になるのは、建築コスト坪60万円代で出来るのが
不思議です。80万ぐらいが相場と思ってました。
ボリュームの違いでしょうね。
企業努力でコスト削減はいいことですが、
それをユーザーに還元しないとこがこのデベロッパ
の凄いとこです。多分安くないでしょう。
唐湊より5から7%は上げてきますよ。
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162
匿名さん
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163
匿名さん
あながちシャイニー伊敷の土地代は、ガーデンと
同じぐらいじゃないの?
入札で購入でないし、JTの土地だから40万とかありそうな
金額でないかな?逆に伊敷の方が高かったりして。
草牟田エイルは相場70万ぐらいでしょ。
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164
匿名
土地代の分、唐湊よりも高くなる予定って営業マンには言われたよ
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165
匿名さん
>>164 匿名さん
1戸あたり14坪ですね、50万であれば700万
60万であれば、840万アップとなりますが
やっぱり唐湊が割高だったんでしょうね
唐湊に土地代プラスしたらとんでもない
価格になるような気もします。
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166
匿名さん
唐湊より土地分のっけたら売れないよ。
470戸も売るのに高級マンション価格で
売るはずがないよ。
唐湊の想定時価より上荒田の想定時価の差額分
は価格に上乗せするはずです。
あくまでも想定時価であり、取得簿価でないよ
唐湊の取得簿価は限りなく安く
上荒田の取得簿価は、時価より大分安いでしょう。
唐湊で3000万であれば3200万ぐらいには
納めないと、売れないよ。
結局仕上がりコストの問題で、唐湊は超収益物件
で、ガーデンは高収益物件なんでしょう。
デべ目線でみるとね。
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167
匿名さん
ここはなんとなく下階から売れそう。
子育て世帯低には低層人気だし。安いしね。
市立病院近いしお年寄りもそれなりに来るかも。
高層階は市立病院関係とか、鹿大近いし中学~大学のファミリーとかね。
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168
匿名さん
南向きは、なかなか無いから魅力的。鹿児島は桜島の東向きが多いから
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169
購入経験者さん
けっこう賃貸物件としてもいいんじゃないかな
小学生くらいの子がいる転勤族には受けそうだけど
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170
匿名さん
今期発売は南向きだらけですぞ。
サーパス カーサ サンパーク プレミスト Fステージ
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171
匿名さん
転勤族の賃貸物件には、いいかもしれませんね。
子育てコミニティーも自然発生する環境ですから
でも賃貸の運用となると肝心なのが利回りです。
2500万の物件で年120万で貸されても
実質3.5%の低利率いい運用とは言えません。
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172
匿名さん
賃貸なんて借り手が居るだけマシと思う。
マイナスにならなければ良い。
自分が住まないから貸すだけだし。要らなくなったら売却。
マンモスマンションのデメリットは売却時だとおもう。
戸数多いと売却重なる率も上がるし、そうなった時が売れにくいんだよねー。特に東向とかは要注意。
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173
匿名さん
新築時は勢いもあって売れやすいけど、中古の場合はそう簡単にはいかないよ。
そのマンション特有のデメリットもリアルに加わりますし。
中古物件は買う側が慎重になりますし。
向きも環境もかなり大事。東向きと南向きがあるマンションは特にね。
先々を考えるとやはり躊躇います。
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174
匿名さん
転勤で鹿児島来た人は桜島が見える部屋希望の人が多い気がする。市内住みは南向きが人気があるのでは?
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175
匿名さん
陽当たり大事だね。
陽が当たらない部屋は躊躇される。
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176
匿名さん
最初の3棟は、東向だよね。
南向きは、4棟目からかな?
お勧めは、4棟目の東側
次は5棟目の西側かな。
居間から桜島みたい方は、
最初の3棟がお勧めですね。
電車とヘリが気にならない方は
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177
匿名さん
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178
不動産購入勉強中さん
ここは1号棟 2号棟が南側で3号棟、4号棟 5号棟が東側(桜島側)です。まず1,2,3号棟を先工し 竣工は30年7月頃。4,5号棟が後工 竣工は31年3月頃だそうです。ただし、杭工事(三谷セキサン)は同時期にやるようです(5月から始まっています。)。棟外モデルルームはほとんどで出来上がりましたし、東側の市道も3m拡張(7m)しました。JRに近い市道(行き止まり道路)も2m拡張(6m)する予定です。その先の第1乾燥場踏切も改良されます。3,4,5号棟が東側(JR側)ですから桜島の眺めはいいですが、列車のディーゼエンジンの音が(夜中の充電等のため)うるさく感じると思います。近隣のマンションでは2重窓にしているところもあります。音を気にされる方は1.2号棟(南側)にされた方が無難です。
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179
匿名さん
176です。
いい加減なこと
いってしまいました。
178さん
有り難う御座います。
これからも宜しくお願いします。
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180
匿名さん
南向きグランドエントランス側が良さげですね~
東側の夜中の昼間の電車の音とか夜中のエンジン音?嫌ですね。二重窓になるんでしょうか?
桜島眺望のどこがいいのでしょうかね。
周りに転勤族だらけだけど桜島興味ないよ。
それどころか灰にげんなりしてる
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181
匿名さん
>>180 匿名さん
今時ペアガラスは標準でしょう。
桜島は全面でなくても、どこかの窓から
見えればいいね。
風向き気になるからね。
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182
不動産購入勉強中さん
ペアガラスにしろ2重窓にしろ閉めておかないと意味がありません。操車場では常に数台の列車が止まったままでエンジンが鳴りっぱなしです。JR側に何度も申し入れをしましたが、解決は難しいようです。特に夏は窓を開けておくと風通しがよく上層階では害虫(蚊)もほとんど入ってきません。おそらく契約のとき容認事項としてJRの騒音があることが書かれていることでしょう。
ここの一番の売りの一つはゲストルームだと思います。472戸もあれば来客数も多いことでしょう。知り合い(親戚等)を泊めるのにゲストルームがあれば大変便利です。ただ来客駐車場が4か所しかありませんので、(戸数からすると10か所以上はいると思います。)近隣のマンション(134戸)では4か所でも足りない状態です。また場所が1号棟のゴミ置き場の前で、しかも出入り口近くにありますので来客者には使いにくいと思います。当初の計画では出入り口は1号棟のピロティ部分(高さ制限あり)のみでしたが近隣住民との話し合いの結果、JR枕崎線側5号棟横にも作ることになりましたので、ワンボックスカーなど車高の高い車もOKとなりました。
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183
匿名さん
高さ制限のピロティー駐車場の出入り口は、ミニヴァンが多い時代に
ナンセンスですね。屋根こすったらOUTですよ車は。
駐車場入り口は、もう一か所欲しいとこですね。
特に朝は、駐車場からでるのに出口渋滞なんて勘弁してほしい。
電車好きには、たまらない東側眺望ですね。
好きな方は、ディーゼルの音も希少で喜ぶのではないかな?
重要事項説明で、了承済みならJRにクレームいえないし、
嫌な方は、我慢ですね。
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184
通りがかりさん
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185
匿名さん
ここ見に行ってみたけど周りの道路狭すぎませんか?こんなんで500戸近くの世帯が引っ越してきて大丈夫かな、子供が小さいとちょっと不安ですね。
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186
不動産購入勉強中さん
No134さんと同感です。「嫌な人は買わないべし」です。近隣住民は本音は困っています。
できれば大型商業施設か公園を期待していました。道路はJRさんも住民の要望を聞いて拡張することになりましたが枕崎線.JRトンネル入口は市道ですからJRでは対応できません。マンション建設後、住民の要望を鹿児島市が聞き入れてくれるかどうかでしょう。交通量調査をしたら朝の7時から8時ではガーデン側から約420台 唐湊側から360台でした。マンション建設後は595台のうち約半分が通勤につかうとして
300台増えて720台。これにMJR唐湊分50台を加えて770台とすると1分間に13台(4.6秒に1台)という計算になります。唐湊町内会が心配しているのはトンネル入口は交互通行となっいるのが新入者が増えるとこの暗黙の了解が崩れることです。
また、踏切の近くにコミュニティパークと称してマンションの遊び場を作っていることを近隣住民も心配しています。この踏切は依然人身事故が多発していました。
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187
匿名さん
まあ、嫌な人は買わないべし。
でも、なんだかんだ言っても
買う人は買う!
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188
匿名さん
ここに書き込む大体の日とが買いたいけど買えない人のヒガミだと思って読んでるので大丈夫です
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189
匿名さん
珍しく買いたい人登場
近隣住民にはマンモスマンションは迷惑だけな話ですから。
本当に買うならここ見ないで勢いで買うことですね。あとでご指摘あったねでも重大な過ちにはならないよ。
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190
匿名さん
でも、マイナス要因をあげてもらえる
って大事な事で、参考になりますよ!
デメリットを含めてそれでも買うと
決断できれば言うことなしですね。
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191
匿名
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192
匿名さん
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193
匿名さん
コンシェルジュ、24時間ゴミ出しOK、ジム、図書室等お高いんでしょうね。
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194
匿名さん
資料請求して届きました。
大型商業施設のような駐車場ですね。
共用施設も凄い!
コンシェルジェは何処から派遣されるのかは不明でした。
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195
匿名さん
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196
匿名さん
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197
匿名さん
マイナス思考の憶測は程ほどにー。
販売もまだですし。価格ドキワクです
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198
匿名さん
小学校が目の前、日当たり眺望もまあまあ、平地で中央駅までも10分くらい。3000万位の価格ならそれなりに売れそうですね
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199
匿名さん
3000万以下では良い条件の場所は買えないでしょう。
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200
匿名さん
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201
マンション検討中さん
恐ろしい時代です。庶民には中古マンションしか買えないってことですね。
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202
匿名さん
2Lなら3000前後3Lで4000万前後4Lで5000万前後
の時代になってますね。
郊外戸建が3000万以下
市街地ハウスメーカー注文住宅で6000万
庶民は賃貸から抜け出せないな。
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203
スノリマ
トーフクボール跡地は綺麗に何も無い状態になりましたね。何が出来るのでしょうか?
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204
匿名さん
>>203 スノリマさん
ニシムタが出来る予定でしたが統計してるみたいです。
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205
匿名さん
>>204 匿名さん
すみません、凍結の間違いです。
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206
匿名
>>203 スノリマさん
他スレでマンションになる計画があるとか出てました。真偽の程はさておき、気になるところですね。
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207
スノリマ
そうなんですね!!
個人的には飲食店希望です。 何が出来るか分かるまで、まだ時間がかかりそうですね。
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208
マンション検討中さん
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209
匿名さん
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210
不動産購入勉強中さん
棟外モデルルームも完成まじかです。そろそろ売り出しでしょうか。
参考になりそうな記事がありましたのでご紹介します。少し長いですが。
分譲マンションの“経済的な価値”を判断する際に、東京カンテイが毎年公表している「マンションPBR」と「マンションPER」という便利な指標があります(※)。「マンションPBR」は、株価資産倍率(Price Book-value Ratio)をマンションにあてはめたもので、ある期間に新規分譲されたマンションの価格が、中古市場に登場する時に新築当時の何倍になっているかという数値です。マンションPBR=資産倍率が1倍を超えていれば新築当時の価格が割安だったことになり、売却差益も期待できるという意味でオトクですから、マンションPBRは資産性を示す数値で、大きいほうが良好ということになります。
一方「マンションPER」は、株価収益率(Price Earnings Ratio)をマンション用にアレンジしたもので、現在分譲されている新築マンションの価格が、その周辺で貸されている分譲マンションの賃料(賃貸マンションの賃料ではないことにご注意下さい)の何年分に相当するかを示したものです。数字が小さいほうが賃料相場の割に安価に分譲されていることになりますし、賃料見合いで短期間に購入資金を回収することができるという意味で専ら収益性の良し悪しを示しています。なお、分譲マンションの賃料を採用しているのは、分譲と賃貸物件との仕様や設備の違いが比較的大きいためです。
一口にマンションを購入すると言っても、そのきっかけは様々です。価格が安定しているとか、住宅ローン金利が低いからとか、親から資金贈与が受けられるからなどの理由もあれば、頭金がある程度貯蓄できて購入の目処が立ったということもあるでしょう。また、転勤や出産、子供の入学・卒業を機に購入するケースもありますし、こういったライフステージの変化とは別に投資目的で購入する場合もあります。ちなみに首都圏のPBR=0.9 PER=24 くらいだそうです。
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