MJRザ・ガーデン鹿児島中央ってどうですか？
コンセプトが、
プレミアムなSTORYを、生きよう
大規模なので色々期待できそうですね。
共用部分やサービスなどいろいろなことについて気になってます。
所在地：鹿児島県鹿児島市上荒田町857番（地番）
交通：JR「鹿児島中央」駅徒歩11分、鹿児島市交通局「中洲通」電停徒歩8分
総戸数：472戸
売主：九州旅客鉄道株式会社
施工会社：MJRザ・ガーデン鹿児島中央新築共同企業体（三井住友建設株式会社・株式会社岩永組）
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社
[スレ作成日時]2016-03-10 16:36:36
恐ろしい時代です。庶民には中古マンションしか買えないってことですね。
２Ｌなら３０００前後３Ｌで４０００万前後４Ｌで５０００万前後
の時代になってますね。
郊外戸建が３０００万以下
市街地ハウスメーカー注文住宅で６０００万
庶民は賃貸から抜け出せないな。
トーフクボール跡地は綺麗に何も無い状態になりましたね。何が出来るのでしょうか？
そうなんですね！！
個人的には飲食店希望です。 何が出来るか分かるまで、まだ時間がかかりそうですね。
良い物件だと思いました。
事前案内会予約してる人多いみたいですね。
棟外モデルルームも完成まじかです。そろそろ売り出しでしょうか。
参考になりそうな記事がありましたのでご紹介します。少し長いですが。
分譲マンションの“経済的な価値”を判断する際に、東京カンテイが毎年公表している「マンションPBR」と「マンションPER」という便利な指標があります（※）。「マンションPBR」は、株価資産倍率（Price Book-value Ratio）をマンションにあてはめたもので、ある期間に新規分譲されたマンションの価格が、中古市場に登場する時に新築当時の何倍になっているかという数値です。マンションPBR＝資産倍率が1倍を超えていれば新築当時の価格が割安だったことになり、売却差益も期待できるという意味でオトクですから、マンションPBRは資産性を示す数値で、大きいほうが良好ということになります。
一方「マンションPER」は、株価収益率（Price Earnings Ratio）をマンション用にアレンジしたもので、現在分譲されている新築マンションの価格が、その周辺で貸されている分譲マンションの賃料（賃貸マンションの賃料ではないことにご注意下さい）の何年分に相当するかを示したものです。数字が小さいほうが賃料相場の割に安価に分譲されていることになりますし、賃料見合いで短期間に購入資金を回収することができるという意味で専ら収益性の良し悪しを示しています。なお、分譲マンションの賃料を採用しているのは、分譲と賃貸物件との仕様や設備の違いが比較的大きいためです。
一口にマンションを購入すると言っても、そのきっかけは様々です。価格が安定しているとか、住宅ローン金利が低いからとか、親から資金贈与が受けられるからなどの理由もあれば、頭金がある程度貯蓄できて購入の目処が立ったということもあるでしょう。また、転勤や出産、子供の入学・卒業を機に購入するケースもありますし、こういったライフステージの変化とは別に投資目的で購入する場合もあります。ちなみに首都圏のPBR＝０．９ PER＝２４ くらいだそうです。
２１０さんへ
毎回、興味深いネタ提供有難うございます。
この数値は、首都圏のマンションだけ公表されてるのでしょうね。
あるサイトで、マンション偏差値なるものが公開されてますが、
資産運用ならともかく住み心地は、このような数値データでは、
測れないものがありますね。
他の地区のMJRを買ったものだけど
ここは駐車場はどうやって決めるのでしょう？
自分たちが買ったところはくじ引きでした
契約順でもなく、部屋の値段順でもなく
公平と言えばそうかもしれないけど、不本意な場所になったものとしてはたった1回のくじ引きでずっと決まるのかと思うと納得できないものがあります
せめてくじ引きなら、最初に数年後の再度くじ引きくらいは決めて置いてほしかった
契約順が妥当だと思いますが、売る側としては
くじ引きの方が最初から最後まで売りやすいと
思います。駐車場も広いので、棟ごとの区割り
は当然あると思いますよ。
他でも駐車場揉めたようなんで、ちょっとは
デべさんも学習してんじゃなかろうか？
これだけ大規模で、駐車場を数年毎にくじ引きで決め直すって考えただけでゾッとします。モンスター住民が暴れる絶好の機会でしょうね…
でも不本意な場所に決まった場合は？
最初のくじ引きで希望の場所になった方はいいでしょうけど
うちは立体駐車場の上の階でした
今は良くても年をとったときどうなるのか、それまでに１階にうつれる可能性があるのか
たった１回のくじ引きでずっとそこと決められたのはとても不本意です
こちらは公平な駐車場わりになるといいですね
価格高い部屋順に希望場所にする。
これが公平じゃないですかね？
価格高い部屋＝修繕積立金高いですし。
お金払わないで好き勝手言うのは筋違いかと。
でも、完売するのが絶対条件になりますね。難しいですね…
>>219
ありがとうございます
他山の石として、住まわれる方皆さんに公平な駐車場わりの仕組みになりますように
自分も管理組合にせめて数年ごとの場所変更など申し出てみますが、最初に決まっていない事をきめるのはなかなか難しいように思います（最初に希望場所になったら当然維持したいと思いますし）
駐車場はマンション入口に住民以外の進入規制する手法なんですかね。これだけ大きな駐車場だと勝手に駐車する住民以外の人もでてくるかもしれませんね。
駐車場の使用はどこも揉めます。国土交通省の標準管理規約のコメントでは
「駐車場の使用者の選定は最初は抽選、２回目以降は抽選又は申し込み順など公平な方法によりおこなうこと。例えば駐車場使用契約書に使用期間を設け期間終了時に公平な方法により入れ替えを行う｛定期的な入れ替え制｝が考えられる」 と書かれています。
ここの場合は広いですし、２連縦列もあり、また１期分譲、２期分譲と分譲時期も分かれていますので契約順にすると後で揉めるでしょう。管理規約や駐車場使用細則は出来上がっていると思いますので購入しようと思っている方はぜひ営業マンにご確認ください。ただ、チェーンゲートがありますのでリモコンを持たない外部からの違法駐車はできないと思います。
駐車場は利用頻度高いので、いろいろと考えますね。
大規模なりの設備の充実はいいのですが、敷地内
渋滞とか、ゲート故障とか頻繁にあると思いますよ、
毎日５００台の車が出入りを繰り返しますからね。
出入り口３か所以上あってもいいかも。
近隣住民との協議会で、「鹿児島は火山灰が降るのでよくチェーンゲートは故障します。また大雨の場合もスイッチ類が不具合を起こしますのでチェーンゲートはない方がよいですよ」と申し上げましたが聞き入れる様子はありませんでした。当初の計画では出入り口は西側１ヵ所（ピロティ部分）でしたので近隣住民から２か所以上にするよう申し入れましたらようやく東側に１か所作ることになりました、東側の３か所目は聞き入れませんでした。
７月８日からモデルルームの事前案内会がありますので（予約制）是非ご利用くだい。
モデルルームってどのタイプの部屋なんでしょうね。
明日からですね。
場所みてきたけど悪すぎるわ
よっぽど安くない限りとても買う気がしない
軌道越えないと行けない場所なので市街地からみると行きにくい所のイメージがありますね。
地図上で見れば駅も近いし実質距離もそんなないとこなんですが。
お値段は平均的価格で共用施設充実の物件ですね。モンスターマンションなのが好み判れると思いますよ。
買い換え層は躊躇しますね。
昨日行かれた方、どうでした？
価格出たんですか？
唐湊より高いんですか？
唐湊より高いよ〜〜
事前説明会に行かれた方、販売価格はいくら程度とのお話しでしたか？大まかでよいので、教えて頂きたいです。
いやべ
しょうもなっ
何を考えてこんな奥詰まりの変な場所にこんなデッカイ物件を建てようと思ったのか知りませんが、値段まで張るとは強気というか無謀の域
高いですね。幾ら平置き駐車場と南向きとはいえ…
１号楝の西角が一番人気かな？それとも３号の南角が眺望的に人気でしょうか？
平均3500万⁉︎
正気ですか…
有り得ないこの場所で
平均価格は唐湊より1割〜2割高い感じですね。でもここはコンシェルジェやジム付いてなかったかな？
唐湊より高いのは当然ですよ。共用施設と土地仕込み代が唐湊より厚く乗ってますから、他の市街地マンションよりは安いんじゃないかな？
共用施設も想像してたより魅力ありませんね。
あとは早期に完売することはありえないと思われるので管理費・修繕費が当初予定より上がるのは確実でしょう。
[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
あの場所でこの値段で500個近い分譲で半分も売れるの？
呆れて心配になるレベル
半分でも普通のマンション4～5棟分くらい戸数ありますからね
相当大変だと思いますよ
後から販売の４号棟５号棟は、東向きオンリーなので、先の南側間取りより、価値がおちます。
よって最初に販売される方は、高め設定でないと後から販売する方の価格の維持が出来ないのでしょう。４号棟から、ワイドスパン採用で、価格維持図る可能性もありますが、唐湊同様利益率高い物件なので、コマーシャル多く連発しそこそこ売れるでしょう。売れ残りもＪＲグループ
特別値引きで後始末なんじゃないかな。
4、5号棟も価格設定は1〜3号棟と似たようなものだったと思います。大通りに出る周辺の道路が限られているので渋滞は間違いなく起こるでしょう。また朝の通勤時間にはマンション駐車場出入口から混むのが想定されますね。
管理費修繕費って売れるまで売り主が補填するのが当然だと思いますが鹿児島では補填しない無責任な売り主が当たり前なんですか？
平均３５００万なら今となっては安いんじゃないかな。Ｆステージもそんぐらいだし。他の市街地マンションはもっとするよ。
市街地のマンションといえば、加治屋、中央町、平野町といったところかな。市街地がどこまでか？その質問には答えない方が無難かな。
中心市街地ということなら、加治屋、中央町、平之町あたりという認識でいいと思いますが
単に市街地というのであれば、市役所本庁＆谷山支所管轄の平地部分あたりを指すでしょうね
ここはギリギリ市街地ですかね
中央駅に近いし
道路がアレですが
他の市街地のマンションに比べて土地価格の仕込みが安いと推測されるので価格はもっと抑えて２０００万クラスで一般大衆向けで大量販売のコンセプトで良かったんじゃないかな？
ミドルレベルは４００戸売れ切らないよ。
アットホームに間取り22タイプ掲載されてました。
売れ行き注目ですね。お得意の抽選販売なんでしょうか？
6000万クラスの客着きは気になりますね。
このような物件が難なく売れたら鹿児島は景気がいいんでしょうね。
市街地マンションは、加治屋町中心に史上最大の販売戸数。
東京オリンピック前にデベロッパ冬の時代に成りそうな感じが
します。今は青田買いがブームですが、三年後には、ディスカウント物件目白押しかもしれませんね。
投資で買うなら今は見送りですね。
ここがギリギリ市街地とかどれだけ鹿児島狭いんじゃ笑
259さんに完全に同意ですね。
お世辞にもプレミアム感を出して売れるような場所では無いし
2000～3000万の安く広めのファミリー向けとしての需要ならあったような気がします
鹿児島で5000万とか6000万払える層ってかなり限られていますよね
私にはその層がここを検討するとは思えないです
価格が高いですね…場所を見に行きましたが、道路が狭すぎて右折、離合すら危うかったです。道路はあのままなのでしょうか？
2000～3000万なんて図々しいにも程がある。
高い高い文句言ってる人は買わなきゃいいだけじゃん。
安く物件を出したいのは、売主もやまやまでしょうけど、
相場は、日本全国どこも同じトレンド。
265さんの言うとおり買わなきゃいいだけ。
それにしても、2000～3000万円のファミリー向けの広さは無理でしょう。
谷山なら可能かも
このスレッドを見ている感じだと高いっていう意見が大多数ですけど、
売れるか売れないかで価格設定が適正だったのか分かりますね
土地の仕込みは、谷山並みの価格ですよ。
ゼネコンの建築コストは、20年ぐらい前の相場
坪60万円台だったかな。
いくらで売るのが、適正なのか？
最近のトレンドで相場上がってるから、とりあえず
合わせてちょい高めで売る。
安く売りたいなんてデベは思ってませんよ。
高層階なら早いもん勝ち、低層狙いなら遅いもん勝ちなんでしょう。竣工までに２割は残る物件だと思うよ。
草牟田近辺70万、加治屋町近辺3桁、中央町200超え
荒田でも3桁鹿児島市街地土地価格べラボーに高いです。
谷山40万ぐらいなんで、ガーデンはやり過ぎかな？
安いと、他のデベロッパも正直迷惑なんで結局高め設定が
業界の為ですね。
そんなに高くも感じませんけどね。
設備充実してるし。ここに住みたいと思う方もそれなりに居ると思うよ。
ここで高い高い言ってもデベが価格訂正するわけでもないしね。マンション購入なんて妥協の産物のようなもの、こんだけスレ繁盛してるから話題性あるわけで、気に入ったら買われるだろうし。販売始まればあの規模だから販売所も賑うだろうから、お花付けられたポード見せられ早よ買わんといいとこ埋まっちゃう的な感じでハンコ押すんです。
>>270
真逆でこのマンションは低層階以外は売れ残るの確実でしょう。
この値段と場所で2割残しで売れるほど甘くないと思っています
しかも完成が2年後だし売れ残りと値引きが怖くて売り出し当初に売れる部屋は極少数じゃないかな
ここ売れるよ。ここ以外売れそうな物件は今の所無いし。自分も買ってなかったらここ狙ったのにな。
低層から売れるとかあり得ない。子供が小さいからあえて２階っていう世帯もあるみたいですが。その様な現象がここで起きれば、マンション２０年問題の予兆ですね。
マンション購入は妥協の産物。
名言ですね(笑)
場所で妥協、間取りで妥協、方角で妥協、カラーリングで妥協
グレードで妥協、お値段で妥協、しないとマンションは買えません。妥協点低くするのも器の大きさと思ってハンコ押すべし！
気に入ったと思ってマンション買っても後で不満でるよ、
妥協したと思ってマンション買ったら不満は想定内と思える。
いずれ住めば都と成にけりなんだろうね。
>>280 匿名さん
えー。(笑)
妥協妥協でこんなお高い物を購入するなんて皆さん凄いですね。でもそう言う事なんですよね。
既存してる物件内から選ぶ事しか出来ない訳ですから。
デベの思う壷ですね。
なんだか悲しくなってきました…
物事に妥協は付きもの。
理想を完璧に求める人は家を建てますから
マンションなんて他人が造った時点で妥協しないといけないものです。
上荒田に住所はなりますが、現地を見にいったら 唐湊ですね ある意味
トンネルが、冠水よくするし場所的に厳しいですね 値引きされそうですから
早くに買うと損しますよね？
どちらにしても買いませんが
検討中の方は駐車場とか早いもん勝ちかもしれないから急いだ方が良さげでは？
共有部リッチ過ぎるねここ。
ラウンジとかホテルみたい。
俺には団地にしか見えないんだけどな・・・
ここが高級そうに見える人もいるとは十人十色ですね
>>288 匿名さん
ここまで共有施設の整ったマンションは鹿児島初じゃ？団地っぽいのは戸数多いからでしょ？
価格もそれなりの層になるし素敵マンションを期待。って、自分は買う予定じゃないけど。
二千万代は2LDKでしょうか？六千万代って…びっくりですね。どんだけ広いの
>>289さん
どれだけ共用施設が充実してもその分を売出価格と共益費や管理費、修繕積立金に上乗せされるのは確実なので意味はないですよね。むしろ、自分が使わない部分まで負担させられるという認識です。
団地という表現は戸数もですが、あまり富裕層が選びそうな立地と条件ではないと思ったからです。
5000万以上の物件がどの程度売れるのか、後学の為に興味深くみていきたいと思っています。
子育て世代が4割しめれば、400人ぐらいのお子様がおられるわけで、
夏休みの、ラジオ体操も圧巻ですね。
愛護会も賑わって役員さんは、やりがいありますね。
共用施設の充実は、大規模マンションの魅力の一つだと思いますがね。
これだけの規模であれば、コストうんぬんはスケールメリットで吸収されるでしょう。小規模マンション、大規模マンション、それぞれメリットデメリットありますし、ある程度規模が大きいほうがマンションはメリットが多いと思います。
今回のような大型物件は、個人の好みで良いのでは。
大規模マンションの共用部分について、うんぬん言う方がいますけど、ニワトリが先かタマゴが先がの問題に似ているようですが、
大規模マンションだから成り立つ魅力の一つと思いますよ。
共用施設の充実していない物件を販売しているデベの営業さんが言いそうな内容ですね。
地域子供会もモンスター級なんでしょう。
役員はくじでしょうからなったら大変でしょうね。
買いたい人は
ここ見ないで買った方がいいですね。
事前説明やってれば、仮押さえ出来るんじゃないの？
人気があれば、お得意の抽選会にシフトできるし。
粗利4割のデべですから、広告料も物凄いですから、
検討組にも、嫌でも目に付く物件ですよ。
最初に、4割 途中3割ぐらい売れれば採算とれる物件
ですから、他のデべからみたら羨ましい物件ですね。
デべ同士鍔迫り合いの模様ですね。
値引きしないでちゃんと売ってくれよ。
中古の価格に影響与えちゃうんで・・・
