野村不動産パートナーズ株式会社[旧：野村リビングサポート]ってどうなんですか？

＞理事長（管理者）を村長、特別役員を助役（会計と総務等）と位置づけます。
＞理事会は村会議です。

第三者管理方式については、私も関心があります。
政府の考える第三者は、組合の資産保護の観点から、管理会社・信託銀行などの法人であって、個人は考慮の対象ではないと、聞いています。

疑問点点
　①　これでは、議長と村長が同一人物になりますので、村長（管理者）と議長（理事長）を別にする必要があるのでは？
　②　当然、選挙（立候補制による総会決議）になると思いますが、立候補者がいない時どうするか？
　③　村長が使い込みを出来ないように組合印及び通帳の管理をどうするか？
　④　現金収受、支払の監視システムをどうするか。
　⑤　工事の発注が適正に行われるように、何らかの発注システムと監視システムが必要ではないか？
　⑥　理事の選任方法は？
　⑦　管理者の報酬はどの程度が適正か？
　⑧　管理者に不正があると思われるときの解任権はどこにあるとするのか？
　　　（総会では遅すぎるのでは？）

　これらの疑問にお考えを聞かせて下さい。
　
理事長（理事会）とは別の区分所有者を管理者とし、マンション管理士などを補佐につけて、執行権を委任する方法も面白いと思います。

村長を区分所有者に限定する以外は、貴方のお考えと同じです。

さくら殿

管理事務所における小口現金会計は、
「前管理人のことがあったので」
廃止することに決議した。

まさかこのように議事録に記すわけにはいかないので、
「野村不動産パートナーズ内で禁止されていることから」
とウソの理由を書いた。

事実はこんなところでしょう。私は本板の５１４にも影響されました。

５１４「他社のフロントですが、管理員やフロントが現金を取り扱わないようにする
というのは業界全体の流れです。うちでも当然推進されていて、最終的には現金
取扱い棟をゼロにするのがノルマです。去年辺りからの動きですが。」

私のところ以外の、きのこさんやその他野村契約先住民の
「こっちでも小口廃止の動きがある」の書き込みもないですし、
怪しいのは当マンションの議事録でした。
マインドコントロール、恐るべし。やられた。

>おそらく野村さんは、マンションの規模からすれば XXXXX万円の売り上げを
>経営層は想定したはず。従って担当支店（東京本店）には　XXXXX万円以上
>で受注しろと命令が出たと思う。
>本店長は社命を守る義務があるからその命令のためあらゆる手段を使った。

同感。まさにノルマ證券の精神ですな。

６５０のご提案、大賛成です。
輪番くじ引きで就いた理事が「代表者として」決議できてしまう制度が
諸悪の根源と思ってましたから。

様々なご指摘、有難うございました。今後も健筆をふるって下さい。

この掲示板、長文すぎてわかりずらいです。
もう少し、簡潔にしてもらいたいてす。

651さん

標準管理規約改正案が公表されパブリックコメント募集中です。

標準管理規約改正案には外部専門家を理事として選任できることとしています。
s15515073004-2.pdf
標準管理規約改正案第３５条
外部専門家を理事として選任できることとする場合
2 理事及び監事は、総会で選任する。
3 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事の互選により選任する。
4 組合員以外の者から理事又は監事を選任する場合の選任方法については細則で定める。


第三者管理方式の各ケースがs15515073005.pdfに出ています。
標準管理規約のコメントなどを見ると第三者管理方式の専門家としてはマンション管理士、建築士が挙げられています。

検討会においても、利益相反かの観点から管理会社を起用することには反対意見が強いようですがすんなり決まりません。
第三者管理の管理者に管理会社を起用すれば何が起きるか闇夜に火を見るより明らかです。
現在の理事会方式でさえ管理会社が事実上の理事長となり利益を貪っている事例はこの板でも明らかです。

信託銀行という話は初耳です。

私は弁護士も挙げましたが待遇面や本来の弁護士業目的と離れるので難しいとは思っています。
監査法人、司法書士や行政書士などは考えられるかもしれません。
組合員でもマンション管理士や業務主任者資格試験をちょっと勉強すれば務まるでしょう。
重要なのは真摯に組合員の利益のために管理者を務めることです。
知識なんて専門家に聞けば事足ります。

私の経験では週1日のマンション勤務でこなせると思います。初年度は２日必要かもしれません。
報酬は年額１２０ー１８０万円（週１日の場合）と思うしその費用は管理会社を有効に使う（委託費の削減）で十分お釣りがくると思います。
ほとんどの管理組合は業務委託費を２０％は削減できるからです。
マンション管理士を起用するより効果的と思います。

飛び飛びの記述ですみませんが適切に解釈してください。

私の村長方式はアイディア段階です
みなさまから批判ご意見をいただきながら進化させたいと思っております。
現在の理事会方式の問題点（管理会社は悪として考えるべき）をパブリックコメントで提出しておこうと思います。

気持ちはわかる
印刷して何度も読むほかないんじゃない
短文で対処できる問題ではないと思うし

>>627
これが事実なら不正競争防止法違反だと思います。

説明不要のばか丁寧な質問書だよ。
理事長が「質問の意味がよく分からないから理事会に来て説明しろ」ってさ。
説明に行きゃ袋のネズミ、文字通り袋叩きが待っている。

無回答はこういうやり方でも続く実例　指南役がプロだからねえ

>>656
法律違反ですぐ動いてくれるとこ、ある？

この世にはない。

八百長注意報　発令中

この世にはない？？？
マンション管理適正化法に抵触すると思います。

マンション管理センターにご相談すれば、しっかりと説明してくれるはずです。

>>654
標準管理規約改正案がそのとおりだとしたら賛成です。

>>654
傾きマンションを増やすだけ。

>>638

>どこの管理会社も理事長に逆らいません。

うそおつくな　うそお

>>661
マンション管理センターの相談は役員限定ではありませぬか
役員以外の人は、理事や監事を通じてということになりますか

６６５様

役員限定ではありません。
ただマンション名、名前はしっかり答えております。

１区分所有者の時、理事長の規約違反に対して相談にのって頂きましたし、
輪番で次期理事としてもかなりの回数質問し、詳しく教えて頂いております。

八百長発言　事例報告

① 役員は本当に大変だ

　役員は業者に丸投げするから大変ではない。
　黒幕たる業者の姿を隠す「煙幕」として機能。

② 小口会計をやめる必要はない　存続を

　２０１１年、私は小口の廃止と調査を主張。
　２０１２年、上の発言で逆に理事会は存続を決議。
　２０１４年末、理事会が突如、廃止へと方針転換。
　　　　　　　　なのに誰も「存続を」と言わない不思議。

③ 話し合いのできる人ではないと思った

　私のこと。話し合いを打ち切って告訴するため。
　旭化成建材幹部がくい打ちの現場担当者を「ル
　ーズなタイプで事務仕事ができる人ではないと
　感じた」と本人不在の場で言った、それと酷似。

６６０さん、こんな感じでいかがでしょう。

これやらないで壊れたら保険でカバーできない。その場合その家は百万円必要。
これやらないと風評被害でマンションの価値が下がる。

大規模修繕工事総会で。

>>666
あらら、どこかと混同したようです
教えていただきありがとうございました

へー。

>>670
貴重な情報ありがとうございました。
これで、これからよりいっそう管理会社に立ち向かうことができます。

素人がマンション管理をすることがそもそもな間違い。
理事会方式を前提とした標準管理規約は管理会社が最も期待する方式。
無知で頓馬な理事長や理事を相手だから利益はザクザク。

前回の理事長、史上最悪だったな勝手に色々な工事をやったり、総会で決まった事を勝手に覆したり、取り返しのきかない工事をやったり、それもコレも住民の為と平然とのたまう馬鹿理事長、何も言わないカカシ理事共、判子を突くだけの馬鹿監査、そして背後にはウハウハ何もアドバイスしない野村不動産パートナーズが。

新管理方式の1案

1.　公募により「第三者管理者」を募集
2.　書類選考、プレゼンで管理者を決定
　　　　　選考に当たっては、専門家（マンション管理士など）を加える
　　　　　選考基準は
　　　　　　（1）　組合運営支援業務（理事会・総会）
　　　　　　（2）　会計業務・一般管理業務
　　　　　　（3）　管理員業務
　　　　　　（4）　清掃業務
　　　　　　（5）　設備点検業務
　　　　　　（6）　雑排水管清掃業務
　　　　　　（7）　修繕工事の発注に関する業務
　　　　　　（8）　組合資産の保全に関する業務（通帳管理・支払監査）
　　　　　　（9）　その他マンション特有の業務の管理・処理に関する業務
　　　　　などに対する詳細な業務マニュアルの内容、及び人物評価
3.　決定した人にマンション管理を一任
4.　必要に応じ、監事出席で理事会開催
5.　出席した理事及び監事で議案審議、出席者の満場一致で業務実行承認
5.　理事会で反対した人は対案を提案
6.　対案と管理者案を比較検討して、過半数で承認

>>673
>素人がマンション管理をすることがそもそもな間違い。

根拠不明の主張で、反例が存在する。
最近、神奈川県伊勢原市の分譲マンション「東高森団地」（管理会社なしの自主管理）で
素人の住民が専有部分の面積を自分で計算し、四十年以上の税の過払いを公共機関
に指摘、各戸最大二十数万円の払い戻しを受けることになった。

神奈川新聞
http://www.kanaloco.jp/article/108379
伊勢原市役所
http://www.city.isehara.kanagawa.jp/docs/2015071300056/

６０３の指摘「本来理事会方式は素晴らしい方法なのですが一度方向を誤るととんでもな
い損失を組合員が被る」が正しい。
このように理事会方式本来の素晴らしさを発揮している所が実際にある。

へー。

私も野村を調査中さん

あなたの投稿３０８と３２６を読んで気になることがあり、お尋ねします。
管理人を守るためにパトカーが３台も来たとのことですが、警察は本来「民事不介入」だと思うのですが、なぜそのような事態になったと思われますか？　差し障りなければ、教えて下さい。　

私も気になってました。
パトカー3台なんて、痴漢被害や傷害で通報されたみたいに思いました。よほどの騒ぎになってるのでは？警察沙汰の行動は、どちらにも行き過ぎを感じます。

>>677
>>679
確かにマンション管理は自分たちでやる方がリスクは少ない
大手に託すと利益を守るために警察も入れるということ

６７９様　６８０様
関心をお寄せいただき、有難うございます。
近く回答を寄せたいと思います。しばらくお待ち下さい。

それまでの間、問題を再認識するため、過去の見事な投稿５６３を
引用しておきます（誤字等、多少直させていただきました）。

>パトカーの出動まであったとは、ただ事ではない様に思うが、
>貴方は管理人とその仲間に、ハメられたように推測します。
>管理人（管理員）業務の本質を見ました。

>貴方は自主管理を目指して管理人（管理員）を組合雇用した。
>つまり、飼い犬に噛まれたようですね。管理人（管理員）としては、
>最悪な人物の様です。管理人の資質は大事です。
>わたしは管理人無用論を唱えるものです。清掃員は必要です。

>管理人は本当にマンションの事を考える事の出来る人物と、
>そうでは無く、住民を監視して、必要なときには、貴方にしたような、
>行動を起こすのが普通です。有力な人物と結託して気に入らない住民を、
>村八分にして、追い詰めます。私はその現場を見たことがたくさんあります。

１年以上前か、ＳＭＡＰの中居正広が「ミになる図書館」の特番で出演者（不動産業界人）１１人に「あなたが買うなら、戸建てかマンションか？」と締めくくりの質問したら、全員「戸建て」に挙手。大手不動産会社勤務の女性が「戸建てなら自分が望んだ時に修繕できるから」と答えていた。

いろんな実態を知らないから買ったり住み続けていられるんですよ、マンションて。

プリンターは持っておりませんので、簡潔にお願い致します。

308 に「その１名が引き返して事務所で待っていたところ、サイレンなしでパトカーが３台も到着。」とありますね。

サイレンなしって寿司の注文じゃないですか「ワサビぬきで」みたいな
厚木の警察はそんなサービスしてくれるのか

>>684
>プリンターは持っておりませんので、

うそ

>簡潔にお願い致します。

洗いざらい書くな

社員か

>>686
先月１７日に私ときのこさんは初対面したわけですが、その前日（１０月１６日）の１６時～１７時、やはり当宅の電話がけたたましく鳴りました。どれも知りあいの住民１名の番号が表示されましたが、私は受話器を取らず、留守電に任せました（メッセージは何も残されませんでした）。たいてい当方への嫌がらせは番号非通知（最近はベルを１回だけ鳴らして切ってしまう）なので、その場合、私は受話器を取りません。知り合いの番号なら私が応答する（ひっかかる）可能性があると考えたのでしょうか。
　真相は不明ですが、困っている区分所有者どうしの対面、今回のように管理人が自由に処理できていた小口現金が外部にまで流れていた恐れが指摘されそうになると、あちらこちら「うごめく」感があります。きのこさんとの対面予定日があと１日遅かったら、さらに邪魔が入っていたでしょう。

国交省の標準管理規約改正案に関するパブリックコメントを受けています。
標準管理規約、パブリックコメントで検索すれば提出の方法がわかります。
第三者管理方式（理事会方式の改善）、コミュニティー条項に関しての意見を求めていますのでよい機会だと思います。

明日１９日締め切りですが要点のみでもよいから提出されたらどうですか。
管理会社に翻弄される管理組合の事例紹介でもよいと思います。
コメントや事例は検討会の委員に配布されると思います。
孤軍奮闘は委員の眼に触れるかも（愚痴はダメですよ）。
知ってもらいたい事例を出すよい機会と思います。
私は理事会方式の問題点を提出します。

１９日必着となっていますがファックスでも受け付けると思います。

ある新聞（雑誌社？）では、合意形成の難しさに関する情報を求めていました。

欠陥工事が話題となってからマンションに関する不祥事などの情報をマスコミは求めています。
事例紹介を送れば取り上げてくれるかもしれません。

私も野村を調査中さん

数々の投稿を読んでの感想。
単なる区分所有者（＝無役の管理組合員）が理事会を通さずに動きまわるから、
マンション内の村八分、簡裁調停の空振り、パトカー騒ぎが起きるんと違うか

690さん、理事会を通してもだめだからなんだよ、分かってねーよな。

私のマンションは管理費滞納者を管理組合が提訴した。
総会に出された議案には弁護士報酬（３０％）が書かれてるが訴額（滞納額）が書いてない。

私は野村のマンションマネジャー（議案の素案作成者）に訴額はいくらかと聞いたが返事がない。
過去の督促状況も説明がない。
訴額自体根拠がないから返事ができないのだろう。
少なくとも弁護士に依頼した時点での滞納額を把握しているはず。

野村は管理費の滞納額をしっかり押さえているのだろうか。
簡単な計算だと思うが。
マンションマネジャーの仕事か会計の仕事か？も説明してくれない。
これが野村のレベルなのか。

以前報告したと思うが、現場で扱っている現金が帳簿と合わなかった。
ある時は帳簿より現金が多く、ある時は足りなかった。
この原因もうやむや。
過剰の時は組合会計の特別収入、不足の時は下請けに払わせた（約３０万円）。

お金の管理は管理会社の基本中の基本ではないのか。
マンションマネジャーが無能なら業務課長＝＝＞本店長＝＝＞社長の責任。
そもそも野村には組織図というのが存在しない。

杭打ちの不祥事は親会社の旭化成が苦境にたった。

大丈夫なのかね、野村さん。

私のいた管理会社は三流だったが、それでも、↑のようなことは一度もなかった。
＞訴額（滞納額）が書いてない。
　滞納額及と期間、遅延損害金、着手金、成功報酬が書いてなければ、訴訟の必要性が判断できない。

＞私は野村のマンションマネジャー（議案の素案作成者）に訴額はいくらかと聞いたが返事がない。
　マンションマネジャーは、機械的に作業をしているだけ。滞納解消の意欲がない。

＞現場で扱っている現金が帳簿と合わなかった。
　現場（管理員）が不正をしている可能性大。
　現場に、数十万もの現金がある状態を見過ごしているから、管理員が使い込む。
　使い込みはあったが、すぐばれてクビになった。勿論管理組合は知らない。

＞マンションマネジャーの仕事か会計の仕事か？も説明してくれない。
　会計の仕事に決まっている。
　利息計算などは、1分もかからない。
　三流の会社でも、ソフトで延滞利息計算が出来たので、30秒もかからない。

　本当にこんなことがあるのか、現場経験者としては、信じられない気持ち。

　

692 693
グッジョブ！

＞過剰の時は組合会計の特別収入
　ありえない処理。
　精査して原因を突き止めたら、逆にお金が足りなくたったなどという事があり得る。

694よくわからん、やめれ

管理事務所に戻ってきた管理人と住民２名の問答

「あなた、履歴書は？」
「なんであんたに見せなんの」

「あなた、何歳ですか？」
「なんであんたに言わなんの」

急に管理人「交番に行こう」と歩き出す。が、マンションの門扉の所で立ち止まり、
一向に敷地外へ出ない。（徒歩３分の最寄り駅に交番あり）

「あなた、２億円求める脅迫状(※)出したでしょ？」
「何のことだ」　　　※ 投稿３３６参照

「あなた、手下の住民にいっぱい電話かけさせてるでしょ？」
「何のことだ」

ここで住民「行かないの？ こっちも警察に話したいことが山とある」。
「交番」の脅しが効かないと見たか、管理人は引き返して管理事務所前を通過、
今度は階段出入口（掲示板あり）へ移動。そこには上階宅の女性が待機。
　
「この掲示物のどれが理事長の許可を得ていますか？」
「この人たちが何を言ってるのか、ボクには全然わからないよ」

また急に管理人「警察呼ぼう。（横に立つ女性）さん、１１０番して」。
そう言うと女性と２人で階段を上がって行き、女性宅に入って施錠。

５分後、住民２名が女性の乗り捨てた車の付近から玄関を眺めていたら
管理人がドアを少し開け、住民と目が合うとまた閉めた。
「１１０番」の脅しも効かなかったと見たか、もうドアが開くことはなかった。
パトカー３台入場はその４０分後（どこが緊急？）。

（この描写の意味がわからない人は、全レス表示で３０８をお読み下さい）

今年も５月に定期総会があり、終了後は同じ会場で懇親会（昨年は私以外みんなボイコット帰宅）が開かれた。
懇親会直前、元警官（地元でなく東京の警察）の住民が私のすぐ後ろの席に移ってきた。

会の途中、私の頭上からこの人が「注意しても従わない奴がいたら、全部警察だ、警察！ 私に言いに来い、
オレ、言ってやるから！」と大演説。私以外の参加者は大拍手。
しかし１ヶ月後の記録を見るとこの発言はごっそり抜けていた。

またお得意の、言葉を標的の耳にねじこむ脅し（不都合だからか議事録には残さない）が遂行されたと考え、
私は住民組合員向けのジャーナル（月１回程度発行）にこの発言を載せ、知らせた。
するとその日の夕刻、ピンポーン、ピンポーンとチャイムが鳴り、続いてドン！ドン！と強ノック。
すぐに元警官が隣の管理人に大声で「居るのに出てこないんだよ！」等々。

理事でもない彼だが、総会以降ずっと理事会（私の文書発行がテーマの部分だけ）に出て発言している。
野村のマネージャーと管理人も必ず同席。

触らぬ神にタタリなし、ですよ

管理業務主任者の受験勉強をして感じている事。

699がもし管理会社関係者としたら、各法律の業務違反になるのでは？
今までの投稿のような事案が起こらないために、大幅な関係法令改訂が予定され、透明性のあるサポートの義務化が図られていると期待しています。

一方で、資格者の対応に変だと気が付くような理事会でありたい、とも思います。