管理組合・管理会社・理事会「管理費の滞納問題について」についてご紹介しています。

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新米理事長 [更新日時] 2017-05-03 10:12:04

当番制で役員になり、くじびきで理事長になりました。
うちのマンションでは以前から管理費を滞納している方がおり、問題となっていました。

前期理事会からの引き継ぎ事項として、今期理事会で対策を検討することになったのですが、
①少額訴訟と②支払督促だったらどちらが、有効だと思いますか?
また、それ以外で有効な手があれば、ご教授願います。


簡単な状況
・滞納している方は3件あり、滞納は1~3年分、20万~60万円
・3名ともマンション内に住んでいる。
・管理会社から電話・訪問督促督促等してもらっており、入金約束を書面で取り付けたこともあるが、
 約束不履行されている。(その後電話で後追いしているが約束が守られない。)
・住宅ローンだけは、ちゃんと払っているようである。
・都内で50戸・築15年目のマンションです。3年前に大規模修繕工事をしました。
・滞納している方は、以前からの常習者で、常に何か月分か滞納しており、少しずつは入金しているが、
 徐々に増えている状況である。

[スレ作成日時]2015-04-23 18:54:38

管理費の滞納問題について

コメント  

333  
by 匿名さん 2017-04-30 08:06:55
 管理会社の放置が原因、さっさと対応すれば、大幅減少。 完全自主管理の管理組合の場合は、未納原因不明又は夜逃げ以外、長期の未納は防げる。
334  
by 名無しさん 2017-04-30 08:18:29
管理会社109は管理費等滞納者で生活困窮者に対する集金は厳しく。
反社会的勢力に対しては、大目に見ているふしがある。内部告発に対し
ての管理会社109の対策としては、管理の実態を知らない役員を騙し
てか、若しくは共謀してかは不明だが、(私は騙しと思う)入居者名簿
の整理と称して名簿の更新をして過去の入居者名簿を更新を理由に破棄
した形跡がある。当時の役員に個別に対応するが、退去等で行方不明。
管理会社109は個人情報保護法の美名を悪用して情報は開示しない。
335  
by 匿名さん 2017-04-30 09:14:49
 109は何ですか?
336  
by 匿名さん 2017-05-01 01:33:12
管理会社は業務委託契約による範囲の督促はしますが、その回収保証も補填もしません。
現在、金額にも依りますが、世帯1%未満と低いので、今の内に何とかしておく事と思います。

その期の役員の立場で無いと、「気の毒、少額訴訟まで、いずれ解決する」となりがちですが、
区分所有建物での管理費修繕積立金は、突き詰めれば、ご自分の御部屋に付随する共有部分のみの為に、各々が毎月支払っており、自分の分から他の部屋へ支払う事態と考えますと、これ以上の放置はイケナイと理解されると思います。

二回目の大規模修繕は先と思いますが、何があるかわかりません。その時金融公庫から借入要の場合には、融資審査上は債権(この組合は未回収金有➡公庫へ返済の不安となります。)で、審査上早期解決の補填は、臨時総会で修繕積立金からスライド、、、と言う事態もなりかねません。

理事会が、もう諦めかけてる管理会社と共に、今までの督促経緯を示し、全額この期限に不可能なら、少額訴訟しますと伝え、判決を取っておく事が、後々は良い方向に行くのではと、残念ながら思います。
もし、「訴訟されたらもう払わない!」が出たら、それが延滞者の本音です。



337  
by 匿名さん 2017-05-01 14:07:31
 完全自主管理の会計担当経験から、早期(納入の指定期日から、およそ5日後)に未納を把握し、すぐに納入指導(未納のお知らせで、督促ではありません)すれば、納入して下さるか、状況を把握できます。
 そのため、極端な未納はほとんど発生しません。
 自主管理の管理組合でもできることが、管理会社の「マンション管理のプロがサポート」していて出来ないなら、管理会社に業務委託する必要がありません。
 他の業務でも、最低、管理委託契約書や重要事項説明書に記載のある業務をできない場合、管理会社に業務委託する必要がありません。
 管理会社によれば、契約以上の納入指導を行うところもありますので、その管理会社は、現在の管理会社より良質と考えられますので、他の業務もあるかもしれませんが、管理会社の変更を考慮するのは当然です。
 「マンション管理士試験上位合格者」を騙る、悪徳管理会社で、井桁の付いた財閥系管理会社のマンション管理士の上級フロントなどは、1年以上も納入指導をせず、確認も怠っています。
 
338  
by 匿名さん 2017-05-01 15:55:59
やはり、共有部保守管理のプロを謳う会社に長年(紐付なら新築から)に渡り、月々安くない管理費を各戸専有に応じ、口座自動引落ですから、総会の契約更新時重説でも質問せず、不明点はそのままにするのではなく、この業務委託契約書記載のサービスは、どの範囲を?どのように?どのスパンで?報告は如何に?で、どう対処をするのか?をフロントや管理人(デイリーチェンジでも)日常的に質問をし、お互いの認識に出来れば良いですね。
聞かれた事すらも理解できない管理人、対処方法が判らず、放置がNO1のフロントが多いと思います。

勿論、それをズバリと聞く役員(輪番であれば全住民の方々)が極めて少ない事も、原因と思います。
皆さん各々にそのサービスを毎日購入しながら、そこまで管理人に期待をしては、、、とか、、それは専有部の事だから、、それは理事会が、、、それは総会で、、、が多いと思います。
これは、組合の規約変更云々、、議案とか、、議決とか、、専門委員会設置がどうとか、の以前のベーシックな理解と思います。

339  
by 匿名さん 2017-05-01 20:21:20
 投稿しようとして、確認画面で間違いを見つけ、編集画面に戻りましたが、入力したものがそっくりなくなってしまいました。 他のスレでも不調が発生しているので、運営会社様には、各種妨害に屈せず、システムの正常化に向け取り組んでいただきたいと思います。 
「プロ住民対策どうしていますか?」他スレでも、投稿できない事態が発生しているため、同じく、運営会社様よろしくお願いします。
340  
by 匿名さん 2017-05-01 22:10:14
 管理会社のHPによると、毎月20日までに、10日までに納入された管理費等の納入状況が判明します。
 督促状も、納入日(口座振替日)の数日前に到着します。

 IRASマンション会計システムにより、20日以後は、リアルタイムで情報が更新されます。
 1.月次収支報告書 2.貸借対照表 3.財産目録 4.未収金明細表 5.前受金明細 6.未収状況報告書が、毎月「月次管理業務報告書」として「理事長に詳細に報告」されます。

 14年前の第1期理事会では、1時間半程度の理事会で、最初に、20分~30分かけて、説明がありました。

 最近は、理事会開催日さえ分からず、1年ほど前の理事会でも、説明を聞いたことがありません。

 注目すべきは 「理事長に詳細に報告」 で、会計担当理事でさえ、未納を含む会計の状況が分からず、督促の状況も分かりません。 このような状況なので、1年以上の未納が発生しても、管理組合や理事会には分かりません。
341  
by 匿名さん 2017-05-02 06:05:38
理事が交代制で運営されている組合は繰越金の引き継ぎが曖昧になりまして、会計監査の費用が高くつくはめになる。築30年のマンションの書類を調べるには至難の業である。書類(議案書、議事録、委託家委託書等。)組合室に山積はまだよい方で、組合室が無く書類の置き場所がその期の役員宅を訪ねて探し出すことから始める。現在の役員
は、管理会社の収支報告に疑いを持って数名のマンシぉン内に居住する管理のプロを噂をつてに探しだし30年分を管理会社抜きで精査中である。
342  
by 匿名さん 2017-05-03 10:12:04
管理費引き落としは、SMBC等専門機関が組合員の銀行口座から【毎月複数回】引き落としできる様ですが以下の様な運用をされている管理組合が有りましたらご教授下さい。

1.引き落とし日に残高不足で引き落としできない場合、同月の異なる日に再度引き落としを行っている。
2.滞納金額がある場合、月2回引き落とし日を定めて滞納分の引き落としを行っている。
3.その他月複数日を引き落とし日として運用されている場合、その方法等の内容。
4.上記を実施する場合の管理規約改正等々必要とされる変更等について。
5.その他滞納額の簡便な回収方法(又は滞納者の支払い方法)について。

何としても管理費の滞納をゼロに近づけたい管理組合です。どうぞ宜しくお願い致します。
追伸、管理組合や管理会社、弁護士等が動く前段処理として、事務手続きで少しでも改善致したい。

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