管理費の滞納問題について

　頭に血が上り、投稿が削除されてしまいました。　誠に申し訳ありません。
　運営会社様の、厳しいチェック　誠にありがとうございます。
　
　未納については、管理会社ＨＰに、未納対策があり、その通り、ＩＳＯ認証とプライバシーマーク取得等により　「ＰＤＣＳ」　で処理されていれば、大幅に未納が減少すると思います。
　プライバシーの問題もありますが、プライバシーマークの取得をしていれば、取得に見合った業務もできます。

　ＩＳＯ認証とプライバシーマーク取得は、社長をはじめ、パートやアルバイトまで適用されますから、フロントや管理員は、正規雇用、契約社員等にかかわらず、遵守しなければなりません。

　悪質管理会社なら制度の遵守は望めませんが、せめて「悪質でない管理会社」には、再点検を実施し、遵守をお願いします。

滞納等について、悪質かそうでないかを、何処で判断しますか。？
失業等で生活に苦しんでいる区分所有者を再三の督促で追い込み。
８９３と知りながら見逃している管理会社１０９を正しいと言って
入るのか。３２８は管理会社１０９の回し者か。？

何処が正しいか、悪いかの判断をしなさい。貴方も住友の実体を
知っているから盛んに住友の件を投稿しているのでしょう。
住友もそれだけ投稿されたら悪口であればあなたを告訴なりする
でしょうが、その気配はありません。住友は貴方のいうところの
不正を認めているのでしょう、私なら１０９と住友には管理を委
託しないし、その管理会社の物件は買いません。

私は住友の回し者ではありません。マンションの管理の在り方を
真剣に考えている者です。お互い真面目な管理を考えましょう。

　管理費等は、区分所有者の経済状況に関係なく負担するものです。　払えない場合でも、遠慮なく請求し、出て行ってもらいましょう。　完全自主管理の管理組合では、当然です。　払えなくなった方は、いつのまにかいなくなり（早い話が　夜逃げ）　大変苦労しました。
　全額払えない方でも、せめて半額（最低でも　１円）は、納入してもらいましょう。　時効が止まります。
　払わない奴には、理事会で決議し、督促しましょう。　それでも納入しない場合は、重要事項説明書どおり管理会社が業務を行っていた場合、迷わず法的措置を取りましょう。
　なお、管理費の滞納以外でも、管理会社が、需要事項説明書どおり業務を行っていない場合は、管理会社に責任を取ってもらいましょう。　特に、井桁の付いた、財閥系悪徳管理会社は、　３２９　の投稿にあるよう、相当怪しいですよ。

　

　井桁の付いた、財閥系悪徳管理会社は、なぜ告訴しないのでしょうか？　それは、井桁の付いた、悪質管理会社社員の上級フロントのマンション管理士が、「出るところへ出る」と言ったからではないでしょうか。　　三百代言も出てこないし。

滞納者は現居住しながらも多少は支払い、初回大規模は三年前に無事完工し、管理会社の督促業務②（3か月-6ヵ月？）も進行中で、理事会に逐次報告されていているのですね。

ワンオーナ―の大家でもなく、輪番で理事になり、役員住民として、対峙をして直接回収するのは、誰もやりたくないですよね。ここは、①の少額訴訟が良いのではないでしょうか？
理事以外の方は、「そこまでしなくても、、、される方になったら、、」が出そうですが、では、代わりにその住民の方が弁済をしてくれる事は全く期待は出来ません。

①は確か、弁護士不要で判決も早いと思いました。判決に実効性はありませんが、
「今期管理組合の理事会として、判決を取っておくこと」が役目かもしれません。
分譲マンションは、本体のローンの問題で乙区で競売で新所有者にならない限り、一発全額回収は難しいと思います。回収はヒト対ヒトなので、勿論①を行う前には、（出来れば管理会社の担当上司に出て貰い）相談と言う形で今までの書面を出しながら、「期限を切った書面、録音」はやっておいた方が良い気がします。

　管理会社の放置が原因、さっさと対応すれば、大幅減少。　完全自主管理の管理組合の場合は、未納原因不明又は夜逃げ以外、長期の未納は防げる。

管理会社１０９は管理費等滞納者で生活困窮者に対する集金は厳しく。
反社会的勢力に対しては、大目に見ているふしがある。内部告発に対し
ての管理会社１０９の対策としては、管理の実態を知らない役員を騙し
てか、若しくは共謀してかは不明だが、（私は騙しと思う）入居者名簿
の整理と称して名簿の更新をして過去の入居者名簿を更新を理由に破棄
した形跡がある。当時の役員に個別に対応するが、退去等で行方不明。
管理会社１０９は個人情報保護法の美名を悪用して情報は開示しない。

　１０９は何ですか？

管理会社は業務委託契約による範囲の督促はしますが、その回収保証も補填もしません。
現在、金額にも依りますが、世帯1％未満と低いので、今の内に何とかしておく事と思います。

その期の役員の立場で無いと、「気の毒、少額訴訟まで、いずれ解決する」となりがちですが、
区分所有建物での管理費修繕積立金は、突き詰めれば、ご自分の御部屋に付随する共有部分のみの為に、各々が毎月支払っており、自分の分から他の部屋へ支払う事態と考えますと、これ以上の放置はイケナイと理解されると思います。

二回目の大規模修繕は先と思いますが、何があるかわかりません。その時金融公庫から借入要の場合には、融資審査上は債権（この組合は未回収金有➡公庫へ返済の不安となります。）で、審査上早期解決の補填は、臨時総会で修繕積立金からスライド、、、と言う事態もなりかねません。

理事会が、もう諦めかけてる管理会社と共に、今までの督促経緯を示し、全額この期限に不可能なら、少額訴訟しますと伝え、判決を取っておく事が、後々は良い方向に行くのではと、残念ながら思います。
もし、「訴訟されたらもう払わない！」が出たら、それが延滞者の本音です。

　完全自主管理の会計担当経験から、早期（納入の指定期日から、およそ５日後）に未納を把握し、すぐに納入指導（未納のお知らせで、督促ではありません）すれば、納入して下さるか、状況を把握できます。
　そのため、極端な未納はほとんど発生しません。
　自主管理の管理組合でもできることが、管理会社の「マンション管理のプロがサポート」していて出来ないなら、管理会社に業務委託する必要がありません。
　他の業務でも、最低、管理委託契約書や重要事項説明書に記載のある業務をできない場合、管理会社に業務委託する必要がありません。
　管理会社によれば、契約以上の納入指導を行うところもありますので、その管理会社は、現在の管理会社より良質と考えられますので、他の業務もあるかもしれませんが、管理会社の変更を考慮するのは当然です。
　「マンション管理士試験上位合格者」を騙る、悪徳管理会社で、井桁の付いた財閥系管理会社のマンション管理士の上級フロントなどは、１年以上も納入指導をせず、確認も怠っています。

やはり、共有部保守管理のプロを謳う会社に長年（紐付なら新築から）に渡り、月々安くない管理費を各戸専有に応じ、口座自動引落ですから、総会の契約更新時重説でも質問せず、不明点はそのままにするのではなく、この業務委託契約書記載のサービスは、どの範囲を？どのように？どのスパンで？報告は如何に？で、どう対処をするのか？をフロントや管理人（デイリーチェンジでも）日常的に質問をし、お互いの認識に出来れば良いですね。
聞かれた事すらも理解できない管理人、対処方法が判らず、放置がＮＯ1のフロントが多いと思います。

勿論、それをズバリと聞く役員（輪番であれば全住民の方々）が極めて少ない事も、原因と思います。
皆さん各々にそのサービスを毎日購入しながら、そこまで管理人に期待をしては、、、とか、、それは専有部の事だから、、それは理事会が、、、それは総会で、、、が多いと思います。
これは、組合の規約変更云々、、議案とか、、議決とか、、専門委員会設置がどうとか、の以前のベーシックな理解と思います。

　投稿しようとして、確認画面で間違いを見つけ、編集画面に戻りましたが、入力したものがそっくりなくなってしまいました。　他のスレでも不調が発生しているので、運営会社様には、各種妨害に屈せず、システムの正常化に向け取り組んでいただきたいと思います。　
「プロ住民対策どうしていますか？」他スレでも、投稿できない事態が発生しているため、同じく、運営会社様よろしくお願いします。

　管理会社のＨＰによると、毎月２０日までに、１０日までに納入された管理費等の納入状況が判明します。
　督促状も、納入日（口座振替日）の数日前に到着します。

　ＩＲＡＳマンション会計システムにより、２０日以後は、リアルタイムで情報が更新されます。
　１.月次収支報告書 ２.貸借対照表 ３.財産目録 ４.未収金明細表 ５.前受金明細 ６.未収状況報告書が、毎月「月次管理業務報告書」として「理事長に詳細に報告」されます。

　１４年前の第１期理事会では、１時間半程度の理事会で、最初に、２０分～３０分かけて、説明がありました。

　最近は、理事会開催日さえ分からず、１年ほど前の理事会でも、説明を聞いたことがありません。

　注目すべきは　「理事長に詳細に報告」　で、会計担当理事でさえ、未納を含む会計の状況が分からず、督促の状況も分かりません。　このような状況なので、１年以上の未納が発生しても、管理組合や理事会には分かりません。

理事が交代制で運営されている組合は繰越金の引き継ぎが曖昧になりまして、会計監査の費用が高くつくはめになる。築３０年のマンションの書類を調べるには至難の業である。書類（議案書、議事録、委託家委託書等。）組合室に山積はまだよい方で、組合室が無く書類の置き場所がその期の役員宅を訪ねて探し出すことから始める。現在の役員
は、管理会社の収支報告に疑いを持って数名のマンシぉン内に居住する管理のプロを噂をつてに探しだし３０年分を管理会社抜きで精査中である。

管理費引き落としは、SMBC等専門機関が組合員の銀行口座から【毎月複数回】引き落としできる様ですが以下の様な運用をされている管理組合が有りましたらご教授下さい。

1.引き落とし日に残高不足で引き落としできない場合、同月の異なる日に再度引き落としを行っている。
2.滞納金額がある場合、月２回引き落とし日を定めて滞納分の引き落としを行っている。
3.その他月複数日を引き落とし日として運用されている場合、その方法等の内容。
4.上記を実施する場合の管理規約改正等々必要とされる変更等について。
5.その他滞納額の簡便な回収方法(又は滞納者の支払い方法)について。

何としても管理費の滞納をゼロに近づけたい管理組合です。どうぞ宜しくお願い致します。
追伸、管理組合や管理会社、弁護士等が動く前段処理として、事務手続きで少しでも改善致したい。

管理費修繕積立金の滞納はどこのマンションでも発生していますね。
私もそれは許せません。

当方、築３３年、４１戸の小さなマンションですが、３名ほど。
それなりに催促したり、弁護士通じて内容証明郵便送ったりはしていると思いますが、解決していません。
だいたい８０万前後、もう既に１００万超えてるかも・・・

私は単なる組合員で、理事会のメンバーではないのですが、滞納していても普通に何の不自由もなく生活できるなんて納得出来ません。
大規模修繕実施時でも、滞納を理由にそこだけ行わないという事もなく、皆と同じように修繕し、エレベーター、駐輪場なども普通に使用しています。

何のペナルティもありません。

しかも困ったことに、当マンションは水道代をマンション一括で払っていて、その後、個別に検針して請求が来ます。
電気、ガスなどは個人で個別に支払いますから、滞納すれば止められますよね？
通常は水道代だって滞納すれば止められるのに、当マンションはそれが出来ないのです。
水道代は払わなくても、止められる事はないんです。

管理費修繕積立金と一緒に引き落とされますので、管理費修繕積立金を滞納してる人は当然水道代も滞納している事になります。

結局私達が負担してるんですよ。何で他の家族の水道代を私達の管理費から払わなくてはならないのか、全く納得出来ません。

個別に支払うようにすると、一戸当たり相当な費用がかかるようなので出来ないみたいです。

他のマンションでは滞納問題、どのように対処して解決しているのか、興味あります。
理事会に問題提起したいので、色々知りたいです。

　未納に対応できない管理会社など、管理会社としての資格がありません。　未納が１円でも発生すれば、直ちに対応できなければ、管理会社に管理委託する意味はありません。

１０９の管理だけど、窃盗団、８９３、反社会的人物、それ等に類する人物の
入居に目をつぶり、管理費等（簡易専用水道料、駐車場使用料、駐輪場使用料等々）
滞納しているのに催促は形だけにとどめ。最後は踏み倒されてにげられ、組合員
には請求せず、規約には特定（包括）承継人に請求して回収できるのに放置、する。
理事長には回収不能と伝えて総会で処分して滞納金をなきものにする。

当マンションの管理規約を簡単に説明

①　賃借人の専用水道代、駐車場使用料、その他の費用の滞納はその所有する組合
員に請求して回収できる決まりがある。組合員がこの滞納金を支払はない時は次の
賃借人が入居時に専用水道の給水を閉栓して、家主が、未納金を支払った時に水道
を開栓する

②　区分所有者が競売、任意売買の場合には取引業者に滞納金の請求の要請をする。
是でも新しい区分所有者が滞納金を支払わない時は専用水道を開栓しない。
支払後に開栓するようにしておく、

以上の未納金の回収方法があるにも係らず、真面目そうな滞納者にはこの手を説明
して回収している。

これ以外の反社会的人物等に対する回収方法は非常に優しく、逆に保護するような
未納金を総会で処分してなきものにしている。

この管理会社の管理物件は精査した方がよろしいかと思います。役員との共謀が多い。

一言纏め。
　　簡易専用水道のシステムを最大限に利用して必ず未収金を回収できる。

※、注意、入居後は未納金が有るからといって、簡易専用水道と言えども勝手に水道
　　を止めてはいけません。

　特定の管理会社の不正摘発は、管理会社の企業倫理部門へ。
　１０９が電鉄系管理会社なら、以前管理のマンションにいたことがあるが、そんなことは無いけど。

無くて良かったね。私の所は分譲時からの区分所有者名簿、入居者名簿、
駐車場契約、解約記録、規約、委託契約書、議案書、議事録、等の閲覧
で確認済みです。