大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？　その3

>>225
社員の書き込みとしては、ずいぶんレベルが低いですね。
スルーか論破してはいいのでは(笑)
せめて論破くらいはしましょうよ(爆笑)

報道で世の中どんな風に書かれてるか確認して、よく考えた方がよさそうですね。
瑕疵があっても、ほとんど何もしませんよ。
マンション売っても数千万も損はしませんよ。
不動産の事は何も知らないんですね。
取引業者もいますから、スパイ区分所有者は多くいますよ。
付き合いで買ってもらっている人たちも、少なからずいますから。

管理人をバカにしているから、会社の衰退が始まっているのでは？
ある程度良ければいいですけれど
頑張っている他人のために動く人たちはたくさんいますよ。

無理に工事を分社化したから、利益率を上げないとまとまりませんね。
頑張って働いて、頑張ってイメージを保ちながら
割高な、丸投げな仕事を受け入れてくれる人たちのために頑張ってみては？

問題があったマンションの情報を隠せ、何も喋るなという本社通知をするような体質の会社ですから、他の母体がしっかりとした会社に変更した方がいいでしょうね。

新築がまったく売れてないため、お金が無いから、今回のような問題があっても、FRIDAYの時のように数十万円で終わろうとするはずですからね。

杭の問題で情報を隠蔽していますので、杭の施工にミスがあっても、また施工データが改ざんされても問題のあるマンションには情報が伝わりません。

旭化成建材が杭打ちに関与していないことが伝えられても安心しないでください。

心配しています。

この会社は自社に不都合な情報は出しません。そういう社風です。

逆に利益になることはどんどん提案します。
オリックス電力、すまいるレスキュー、どこでも承認支払いサービスが良い例で、これらは管理組合のためにはほとんどならず、アステージが取得する手数料が目的です。

オリックス電力を導入してしまったら最悪で、来年サービスが開始される電力小売り自由化になっても自由にサービスを選択することができないため、一生オリックス電力から電気を購入し続けなければならないのが実態です。自由化の恩恵を受けられないため、資産価値に影響を与えるともいわれています。

最近は収益力が下がっているため、必要のない工事を提案したり、中間マージン率を多目に見積もって提案しています。

優秀な人材は他社に移っているためサービスは低下しています。会社も担当者も改善する見込みはないため、管理組合活動に積極的なマンションは、管理会社には気づかれないように管理会社の変更を検討したほうがいいと思います。

大丈夫です　優秀な人はまだ存在します　>>225さんです

>>230
修繕工事のマージンは20%のせるように言われる

>>232
100万円以下は30％
それ以外は25％

分社化したから、基準変わった。
業者もアホには金額上げて出すから、何％ってのが問題なわけじゃない。アホしかいないから、高いだけ。

旭化成建材が工事を請け負った物件でくいのデータの流用や改ざんが相次いで見つかっている問題で、これまでの調査の結果、過去１０年余りに請け負った３０４０の物件のうちおよそ１割の３００件前後で、データの流用などが行われていたとみられることが関係者への取材で分かりました。横浜のマンションの担当者を含め関わった人物は１０人以上に上るということで、旭化成建材のデータの流用の全体像が明らかになってきました。

旭化成だけで300件、他の業者もデータの流用や改ざんは行っているだろうから、大京が販売した物件でも対象となる物件はかなりあるな。

今年の9月時点ではエルザタワー55は大京アステージのままっぽいけど。
http://business.nikkeibp.co.jp/atcl/opinion/15/236296/090200003/?P=2

まあ、大京の管理費は高いから不満に思う人が多いのはわかる。
確か管理費ランキングでも大京がダントツで高かった気がするし。

大規模修繕工事は、絶対に任せてはダメでしょうね

杭に偽装があっても、安全性に問題ないと言いそうですね。

擁壁が落ちた事なんて、たまたま亡くなった人がいなかっただけで、安全性への問題は確実にあると思います。

>>235

横浜の三井、旭化成だけではない。大京、ライオンズマンションの欠陥、偽装手抜き工事

この対応では訴訟しかないでしょう

福岡の場合と同様建て替えとなるでしょう

２３９さん

福岡の物件を、教えて下さいませんか。？

築数年なのに…マンション被害の嘆き
福岡県西方沖地震ルポ

　福岡県西方沖地震で、震度６弱を記録した福岡市中心部では、断層付近の多数のビルが被害を受けた。なかでも中央区今泉の隣接する四棟のマンションは、壁や廊下に亀裂が走り、玄関ドアが開閉不能となるなど被害は深刻だ。補修するにも、地震保険が下りる可能性は低いという。「新耐震基準」を満たしているはずの建物被害に、住民らからは疑問の声が上がっている。　（藤原正樹）

　「地震で玄関ドアが開かなくなった。外壁はぼろぼろ。ローンが三千万円以上ある。修繕費も借金になって生きていけるかどうか」

　福岡市中央区今泉二丁目の築四年のＡマンションの女性住民（４２）は、外壁にできた複数の「×」形の亀裂を見上げながら嘆いた。

　損傷が大きいマンション四棟は道路沿いに南北に並ぶ。いずれも地上十階以上の中層で、完工後四－七年の比較的新しい建物ばかりだ。都心部の被害は、今泉や大名、天神地区など警固断層の東側に集中する。

　Ｂマンション管理組合の白石信吾理事長は「半数以上の戸の玄関ドアが開かなくなった。壁が崩れ隣の部屋が見えた個所もある」と話した。十四階建ての同マンションの中層階以下のほとんどの玄関ドアは変形し閉まらない状態。外廊下の外壁は崩れたままだ。

　「実家に避難していて、荷物を取りに来たんだけど出入りは窓から。被災時も玄関ドアが開かず、ベランダの避難はしごで逃げた。渡り廊下にも十センチ以上のすき間ができていて危ない」とＤマンションの女性住民。静岡県から駆けつけた女性は「Ｃマンションに姉夫婦がいて、Ｂマンションには母親が住む。どちらも悲惨な状態」と話す。

■共用部分に損害中層階以下集中

　各棟とも、専有部分の被害は軽微で、廊下の壁など共用部分の被害が大きい。中層階以下に破損が集中しているのも共通点だ。一九七八年の宮城県沖地震を機に、コンクリート強度などを厳しくした「新耐震基準」（八一年の改正建築基準法で導入）を満たしている建物の被害で、疑問の声が上がる。前出のＡマンションの女性は「耐震構造なのに、なんでこんなに壊れるんですか」と憤る。

　しかし、新耐震基準は、壁面の破損などを織り込んだものだ。阪神大震災で被災マンションの修復に尽力した京都大学の西沢英和講師（建築構造学）は「多くのマンションの構造は柱や梁（はり）を頑丈に造ってあるが、壁は鉄筋が少ない非構造壁で、ある程度以上の地震に対して衝撃を吸収して壊れるように設計されている。車でいえばバンパーの役割」と解説。「壁面の破損で損害は出ても、柱と梁が破損しないことで人命を守る設計。今回の地震でも、その目的は達したといえる」

　だが、白石氏は「ドアが開かず閉じこめられた人も大勢いる。火災が起きていれば、死者が出た可能性もある。人命を守る基準といえるのか」と憤る。ＮＰＯ法人「福岡マンション管理組合連合会」の杉本典夫理事長は「地盤が弱い地域で、新耐震基準を満たしていても、地震の負荷に耐えられない壁が多かったのではないか」と分析する。

　一方、修復のための資金確保も難しい。杉本氏は「地震被害を想定していなかった福岡県内のマンションの八割は、管理組合が地震保険に入っていない。今回被害が大きかった共用部分の修復には、個人の地震保険では無意味で、マンション全体の加入が必要だった」と嘆く。

　さらに、地震保険は新耐震基準に準拠した形で「柱と梁、その接合部」の主要構造部に被害が出なければ保険金は下りない。「保険金が払われるマンションがあるか疑問」と杉本氏。実際、前出のＤマンションの女性は「管理組合で四億八千万円の地震保険に入っていたが、保険金は下りないと聞いた」と話した。

■修繕金も足りずダブルローンに

　築十年以内のマンションばかりで、修復には修繕積立金も足りない。白石氏は「住宅金融公庫の災害復興住宅融資を借りるしかない」と話す。同融資では一戸当たり百五十万円で戸数分が出るが、各戸の負債増になる。「今後三十年の長期間、ダブルローンになる人も多い」（杉本氏）。白石氏は「不足分は銀行から借りる。管理費などに上乗せして、返済してもらうしかない。一瞬で一戸あたり一千万円の被害を受けた」と悲壮感を漂わせる。

　住民の財産的被害は大きかったが、「今回のような被害を防ぐ耐震技術は戦前すでに完成していた」（西沢氏）という。

　「一九二三年の関東大震災（Ｍ７・９）後の研究で、日本独自で世界最高水準の鉄筋コンクリート（ＲＣ）造の耐震技術ができあがった。現に阪神大震災（Ｍ７・３）でも、戦前に建てられた小学校や神戸教会などＲＣ建造物は被害を受けていない。戦前の基準では、柱や梁、壁、床を『箱』として一体に造り、今の二倍の耐震強度があった」

　新耐震基準以降、被害は大幅に軽減されているが、西沢氏は「戦前に完成された技術の小出しにすぎない」と批判する。「新耐震基準でも柱と壁が一体化していないから、まだまだ地震に弱い」と指摘。戦前の技術を生かさない背景を「建設業界と一部の学者が一緒になって、壊れやすい建物を造り被災後の再建築で金もうけしようという考えがある」とも話し、もし事実なら大きな問題だ。

　戦前に完成していた基準が大幅に変わったのは、戦中からだ。戦時規格で鋼材やセメントの節約のため、安全基準が緩められた。「その考えが戦後に引き継がれた。戦災を受けた家屋六百万棟再建のためには仕方がない。その後、柱と梁だけのガラス張りの開放的な建築がモダニズムとしてもてはやされ、耐震性が大幅に低下した」（西沢氏）。

　今回の被害について、九州産業大学の落合太郎教授（都市計画）は「デザイン優先のため、建物全体のバランスに無理があった可能性もある」と言う。実際、被災したマンションはしゃれた造りだ。一方「隣接の武骨な造りの築三十年の社宅は被害を受けていない」（杉本氏）。

　また「バブル後にコスト削減が進み、締め付けられた現場の士気低下も一因」（西沢氏）と粗悪工事の懸念も指摘。今回被災したマンションもバブル後に完成している。

■壁も大事な資産壊れては困る

　杉本氏は基準の見直しを求める。「今回の被害は、新耐震基準が非構造壁は壊れてもやむを得ないと考えている点に原因がある。多額の借金をしてマンションを買った者にとって、非構造壁も壊れては困る」

　西沢氏は、被災住民に「耐震性能をアップさせる修繕の機会」と提案する。

　「日本の建設費は、人件費が高く材料費は安い。下層を中心に耐震壁を若干増設し、壁中の鉄筋を倍増させれば、将来の被災を防げる。従来の建設費などより５％程度の負担増で、戦前の強度を実現できる。大変だろうが、ご近所の底力でがんばってもらいたい」

[PDF]
福岡県西方沖地震 現地被害調査報告


www.nilim.go.jp/lab/bbg/saigai/h17fukuoka/050325.pdf

1 平成17 年3 月25 日 福岡県西方沖地震 現地被害調査報告 国土技術政策総合研究所 建築研究部 建築研究所 構造研究グループ 1. はじめに 平成17 年3 月20 日午前10 時53 分頃、九州北部で強い地震があり、福岡市中央区及び東区 ...

>>233
前は10%だったんですけど、少しでも利益が欲しいですね。これじゃあ、いくら修繕積立金を貯めてもアステージに詐取されるだけですよ。

修繕工事はあい見積りを必ず取りましょう。

福岡県西方沖地震で問題が起きた大京マンションは福岡市中央区今泉の「ライオンズマンション天神南」やね。
管理組合は建て替えを要求したが、補修・補強工事になったっぽい。

>>235
建物に重大な欠陥があるにも関わらず大京の対応悪すぎ

マスコミに取り上げてもらって、世間に知ってもらう必要ありですね
今なら週刊誌やワイドショーが飛び付きそうですけど

>>243
前までは20%です

木場公園の物件は建設されてから10年を経過していますが、明らかに施工主の瑕疵が認められます。杭は設計図どおりに施工されているでしょうか。重大な欠陥なら建て替えです。

しかし、迷惑料20万円だけで済ませようとするのはひどいですね。

>>235
犯罪的手抜き工事とか怖い

friday.kodansha.ne.jp/archives/9760/

フライデーで取り上げられてますが、社会的制裁をもっと行わないとこの会社は誠実な対応は行わないです。

>>247
年数の問題ではないと思いますよ。
１０年越えてから鉄筋が無くなったわけじゃない。

>>249



大京ライオンズマンション「渡り廊下壁崩落」欠陥大トラブル

コンクリの塊が降ってきた

「大型トラックが突っ込んできたような衝撃でした。揺れが収まってから外に出ると、なんと渡り廊下の壁がゴッソリ崩れ落ちて、1階まで落下していたんです。もし人がいたら、ひとたまりもなかったでしょう。大京の営業マンは『巨大地震が来てもタイル一枚剥(は)がれない』と豪語していたのに……、ダマされた気持ちでいっぱいです」（マンション住民）

　日本全国に約7000棟の『ライオンズマンション』を展開する不動産大手『大京』（東京・渋谷区）。その看板ブランドに、深刻な問題が持ち上がっている。

　件(くだん)のマンションは、東京・江東区に建つ、地上13階建ての『Ｌ』だ（’97年築）。目の前には大きな公園が広がり、沿線が都心直結ということもあり3000万〜5000万円台で売り出された『Ｌ』は、発売してすぐに約50戸の大半が成約した。阪神大震災の2年後に売り出されたこともあり、営業マンは「耐震性」を強調したという。しかし、’11年3月、東日本大震災で震度５強の揺れに襲われた『Ｌ』は、深刻な欠陥を露(あらわ)にしたのだ。

500㎏の壁が……

　事故直後に住民が撮影した写真は、あまりにも衝撃的だ。マンションの11階の渡り廊下の壁が真っ逆さまに剥(は)がれ落ち、12階の同じ箇所も根元から折れ、いまにも崩れ落ちそうだ――。

「崩落箇所は、人が住んでいた部屋の目の前でした。玄関のドアから2〜3歩の距離で手すり壁がすっぽり抜け落ち、1階まで見下ろせる恐ろしい状態になってしまったんです。その部屋に住んでいた方は、あまりの光景に腰を抜かさんばかりに驚いたそうです」（住民）

　約500㎏のコンクリートの塊は、マンションの壁面にぶつかりながら落下し、約30ｍ下の1階の床を直撃。ガーン！　という轟音(ごうおん)を響かせ、破片は階段の手すりや鉄製の柵をめちゃくちゃに破壊した。

　いかに東日本大震災が激しい揺れをもたらしたとはいえ、『Ｌ』の被害は天災によるものではない。事実、『Ｌ』の周辺では似たような被害はまったく報告されていないという。地元の不動産関係者が言う。

「江東区は液状化の影響で道路の舗装にヒビが入るなどしましたが、高層マンションなどの建築物には、ほとんど被害はありませんでした。ましてやコンクリ壁の崩落なんて、聞いたこともない」

　日本建築検査研究所の岩山健一氏は、『Ｌ』の欠陥を「犯罪的」と指弾する。

「現場を見て、我が目を疑いました。廊下の床と手すり壁は、Ｌ字型の鉄筋で定着されていないと強度が保てません。しかし、『Ｌ』の場合は、それぞれ別の鉄筋が入っているだけだった。鉄筋が一つながりになっていないので、震度5程度の揺れで根元から折れてしまったのです。そんな作り方をしていれば、崩落の可能性があることなど、誰でもわかることです。"未必の故意"に当たるのではないか」

　住民側がこの欠陥を問題視したのは、震災から半年が過ぎた’11年秋のことだ。周辺のマンションに同様の被害がまったくないことや、震災の直前、5600万円もの費用をかけて大京が行った大規模修繕工事がまったく役に立たなかったことなどを不審に思った住民が、一級建築士に強度の診断を依頼。すると、驚くべき崩落の原因が明らかになったのだ。

「このマンションは、Ａ棟とＢ棟がＬ字型にくっついています。このような構造のマンションでは、2棟の接続部分に、『エキスパンション』という隙間を設けて、地震のときにＡ棟とＢ棟が衝突するのを避けなければなりません。しかし、『Ｌ』の場合、エキスパンションの幅が設定された数値よりも狭く、Ａ棟とＢ棟がぶつかり合って、衝撃を"増幅"させてしまったんです。崩落した廊下の壁は、まさしくこの部分にありました。そもそも、柱と梁(はり)を守るために必要な『スリット』と呼ばれる絶縁構造もない場所もあった。明らかな欠陥マンションです」（前出・岩山氏）

「会社に聞いて！」

　鉄筋が不足していたり、鉄筋の縦と横が逆に配列されている箇所もあった。

　大京は’12年1月と3月に「住民説明会」を実施。役員待遇の建設統括部長が参加し、「ご心配をおかけしました」と謝罪したが、住民側と補償や改修工事について折り合わず、大揉(おおも)めのトラブルとなっている。大京は今年4月から10月まで耐震工事を行いたい考えだが、住民に提示しているのは、迷惑料のみだ。工事期間中に仮住まいする住民には、一律70万円。仮住まいしない住民には、20万円の迷惑料を支払う予定だという。

「当初はその仮住まいも、大京側が手配してくれるはずだったのに、交渉が進んでくると『皆さんで探してきてください』という。受験生やお年寄りがいる家庭では、簡単に引っ越せないし、困り果てている方も多いんです。それに大京は、こんなに危険なマンションを売りつけておいて、慰謝料や資産価値下落の損害賠償はまったく認めないと拒否し続けているんです。住民の命を危険に晒(さら)しておきながら、カネが惜しい思惑が透けて見えるんですよ」（マンション住民）

　3月4日、大京の代表執行役社長・山口陽(あきら)氏（57）を、調布市の自宅前で直撃した。

――フライデーです。お話を……。
「もう（会社に）行くから！」
――江東区の『Ｌ』の件です。
「会社に聞いて！」

　山口氏は記者に目を合わすこともなく、足早に迎車に乗り込んでしまった。

　同日、大京の広報室に取材を申し込むと、次のように答えた。

「（11階の崩落は）施行不良が原因です。重大な問題と認識しております。改修工事を本年４月から開始する予定です」

　大京の対応をみていると、全国７０００のライオンズマンションの安全性も疑わざるをえないが……。

取材・文／柏木貴弘（本誌記者）

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大京アステージはお客さまの事より会社のことを第一に考える会社です。

だからと言って三井住友が許されるわけではない。

殺人マンションって言われるよりいいよ
３２１は保証も厚くあるのに、１１０だと欠陥のまま住み続けても、売れないし、貸せないんだぜ

違和感を感じる。
今、注目されている擬装発覚マンションの管理会社でなく数年前の瑕疵マンションの管理会社が板のトップにあるのは？

数年前からの
では？

横から失礼しますが、こちらのマンションお気に入りです。引っ越してきてから、セキュリティ面でこんなに任せて安心できるなんて、と驚いています。

>>257
＞＞セキュリティ面でこんなに任せて安心できるなんて、と驚いています。

具体的にどういう事ですか?

安易に安心していると危ないですよ
ライオンズでの事ではありませんが実際に起きた（江東区?）殺人事件では
オートロックなので安心し切ってチェーンキーどころか鍵も掛けず
侵入してきた犯人に殺害された件も有りましたよ

欠陥のまま以外に、殺人まであったんですか？
心中はよくききますけど。

>>260
前にも貼られてましたよ。消されましたけど。
企業の体質がわかりますね。
良かった担当が辞めた理由もわかる気がします。

今になって動画がアップされているということは、話し合いがうまくいっていないということでしょう。
訴訟に持ち込んでいいんじゃないかな。時間稼ぎが相手の手段かもしれません。

欠陥マンション、施工不良マンションの情報は大変興味深く、大京物件の購入や賃貸の選択をする際には役に立つところですが、ここは管理会社のスレッド。
施工問題が分かったときの、大京アステージ（フロント）アドバイザーの対応はどうだったのかお聞きしたい。
宜しくお願いします。

（デベロッパーのスレッドはこちらです。）
大京〕 ライオンズマンションってどうですか？　パート6
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/152661/

当時、どんな対応だったかフロントに聞いたけど
何も喋るな、質問されたら何も答えず本社に報告しろ。

今もそうですって。

私は管理組合の理事長を務めたことがあるが、大京アステージは顧客目線で提案することがほぼゼロで、いつも自社のためになるかどうかを第一に考えている。
お客さまにために働いているという意気込みが伝わらない限り、解約されても文句は言えないでしょ。

大京や大京アステージに対するイメージは業界だけでなく世間から見ても下降中。先行きはかなり厳しい。

>>265
＞＞大京アステージは顧客目線で提案することがほぼゼロで、いつも自社のためになるかどうかを第一に考えている。

その手の社員はアステージでは出世（昇進）するタイプの様です
会社から言われた事を盲目的というか個々の管理組合の収支など一切考えないで
一律的に売り込めば（提案をすれば）良いといった感覚の様です
その組合にとって必要な物であれば良いのですが
そうでは無い物でも売り込んできます
必要の無い物でも受け入れてしまえば“自己責任”なのですから精査する責任は私達にありますが
それではMA（マンションアドバイザー）なる名称が泣くのではないでしょうか?
管理費や積立金に不足が見込まれれば“値上げを提案すれば良い”という安直な対応には
呆れて笑うほか手立てがありません
この様な訳で気が付かない間に私たち管理組合と管理会社との間に
埋める事が出来ないほどの溝が出来てしまった様にも思います
振り返ればお互いの拙さが見え隠れしながらも
笑いながら総会資料を訂正しながらやり取りがあった頃を思い出します

さて
この事に限りませんが自身の主張を受け入れられない顧客を
“キチガイ（自分の言っている事を理解出来ない）”という意味で呼んでいる様です
確かに的外れな意見や反対を執拗に述べる方（組合員）が居るのも事実ですが
そんな方にはそれなりに解る様な説明をする説明責任もあると思うのですが
思考が止まってしまった様に何ら手立てを打てないまま
嵐が頭上を通り過ぎるのをひたすら待って居るかの様にしか見えない社員の方を見て
不甲斐無さしか感じません

会社に戻り“キチガイが出ました!”とでも言って報告を終わらせて忘れてしまうのでしょう
翌年の総会は別の社員に担当させれば（自身は）良いのですから

>>267
何の営業ですか？

マンションの営業でしょう。
最近良くないみたいですから

>>266
早く解約すればいいのに、そうしないから、差別用語で呼ばれるのでは？
理念なんて無いですよ

>>270

あなたも元社員さん?

ここは表題にもある通り”大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？”であって
＞＞早く解約すればいいのに
等とご高説を賜るスレでは無いのだが。。。

あまり評判良くないんですか

どうですか？というスレッドですから、ダメな会社ですから、解約すればいいということを書いているにすぎないのでは？

私のマンションは、この会社は解約しました。いい担当者の時もありましたけど、辞めてしまいましたからね。

>>271
あなたは現社員さん？

>>273

＞＞どうですか？というスレッドですから、ダメな会社ですから、解約すればいいということを書いているにすぎないのでは？

等と書く暇あるんなら

＞＞私のマンションは、この会社は解約しました。いい担当者の時もありましたけど、辞めてしまいましたからね

解約に至った経緯や解約のプロセスを書いた方が
このスレを読まれる多くの方の為になると思うのですがいかがでしょう

管理会社の変更と一口に言っても変更すると既存のシステム面でデメリットもあって
結果的に減額等で既存の管理会社と契約を続行する組合も少なくないからです

＞＞私のマンションは、この会社は解約しました。
この書き込みが本当であるなら経緯やプロセスをご教授ください