大京アステージの苦情？！

通常総会で、逗子の事故を踏まえた、マンション管理会社のリスク回避管理委託契約書の変更議案が、忠告を無視し議論もされず、現状の業務内容と変わらないとのフロント担当者（直後に異動）の口車に乗った無能無責任理事長の先導により賛成多数で決議され契約に至りました。
以下に、管理委託契約書の主な改正点と大京アステージのホームページ掲載内容）の対比を掲載します。
これは詐欺まがいの行為であり、虚偽誇大広告にあたりますので、JAROや国土交通省に訴えようと考えております。みなさまにお知恵をお貸しください。

なお、逗子の件は全く不幸な事故ではありますが、敷地も含めたマンション管理を受託した管理会社として、通常有すべき専門知識に基づき適切な対応をしていれば、死亡事故に至らなかった可能性が極めて大きく、したがって、当該マンションの管理組合は管理会社に対して損害賠償請求額の大半を負担すべきと争っていただきたいと思います。

＜管理委託契約書の主な変更内容と大京アステージHP掲載内容の対比＞
（１）管理員の点検業務について、①敷地及び擁壁部分の外観目視点検を除外、②専門的知見を要する施設等の作動状況の点検、劣化状況や安全性の確認作業を除外、③点検しても、建物、諸設備および諸施設の機能や作動、安全性等を保障するものではないと規定された。
　⇔（HP）『（管理員は）専門的な研修で身に付けた均一かつ高いレベルの技術でお客さまのマンションライフをしっかりサポートいたします。』『清掃方法はもちろんのこと、お客さまとのコミュニケーションについてや共用設備の点検方法なども修得した者をマンションサポーターとして配属いたします。マンション配属後も定期的な研修を行い、お客さまの大切な資産をお守りするにふさわしいスタッフの育成に努めています。』『管理員の教育には、専門的な研修システムを導入し、均一かつ高いレベルのサービスを提供いたします。』

（２）各種点検、検査等に基づく「助言等」が「報告」のみになり、改善等が必要な具体策の書面による助言が削除された。
⇔（HP）『管理組合運営業務から、マンション事情に合わせた長期修繕計画や資産価値の維持・向上のためのご提案まで、トータルにサポートいたします。』『マンションアドバイザーによるアドバイスのみならず、技術スタッフや事務スタッフも交え、コミュニティ・建物・財務の３つの視点を持って、お客さまがマンションで生活するうえでの安心・安全・快適プラス豊かさを常に考え、建物の資産価値維持・向上へ努めております。特に、建物は管理組合さまにとって大切な共有資産です。そのため、「劣化を防ぐためにはどのように改修すべきか？」「資産価値を向上させるためにはどのような新たな提案が有効か？」等マンションごとの事情に合わせてご提案いたします。』

（３）消防計画の届出、消防用設備等点検報告等に係る補助が削除された。
⇔（HP）『消防関連の届出や、駐車場の契約・解約手続きなど、日常の運営業務もスムーズにサポートいたします。　●消防計画の素案作成・届出の補助・・・』

（４）管理委託契約書に含まれない管理業務は管理組合の費用と責任で専門業者に依頼することとされ、その業務を管理会社が受託する場合は丸投げ可能となった。
＝　この記述だけ見ると当然のことですが、上記の委託業務量が削減されているのに、現状の委託費用の減額もないので、実質的な委託費の値上げということと理解します。

>>1361 大凶明日提示さん
同感です！

>>1361 大凶明日提示さん

これは他の管理会社にした方がいいでしょう。
何にもしないのと変わらない。

減額は当然。

この会社のホームページはずっと同じ、いかに何も考えていない会社かわかる。

>>1363 匿名さん
近隣のライオンズで住友不動産が管理しているところもありますが、
残念ながら、輪番制役員には全くその意識はありません。
知識もやる気もありません。
管理会社の言いなりに１年間を過ごせば１０年以上順番が回ってきません。
したがって、しんどいことはしません。
反対に、大京アステージのシンパが多数。
金にも余裕があり、煩わしいことが嫌いな、
老い先短い年寄りばかりのようです。

>>1364 大凶明日提示さん

まずは仲間を作っていかないと仕方ありません。
総会で声を出すこと、マンション内でのつながりを持つことなどから始めていかなければ、ずっとそのまま。

>>1365 匿名さん
仲間作りは地道な活動ですね。途中でせっかく作った仲間がいなくなったり、下手したら反対勢力から村八分になりかねない。信念と忍耐が続きますか不安が募ります。

>>1361 大凶明日提示さん

お住まいのマンションは、大凶物件（ライオンズ）でしょうか？
（うちのマンションにも、管理委託契約書に対し、同一内容の変更説明がありました）。

国土交通省のガイドライン（マンション標準管理規約）には

（専門委員会の設置）
第５５条 理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
２ 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

の記述がありますよ。
恐らく、お住まいの物件の「管理規約集」にも、同一内容の記載があるはずです。

まず、「現理事会へ専門委員会設置の必要性」を上程してみてはいかがでしょうか？

・マンション内の実情　…　修繕積立金不足やマンション設備の老朽化問題など
・管理会社への不満　…　管理費高騰・説明すらままならない、ぼったくり見積提示、フロントマンの対応能力、費用対効果など

など・・・　山のように問題点が浮上してくる（意見が出てくる）はずです。

（大変ですが…）住民アンケートを実施し、問題点の洗い出し（専門委員会へのメンバーの追加公募を含む）を行えば、少しずつ希望の光が見えてくると思います。

>>1367 購入経験者さん
　アドバイスありがとうございます。
　ただ、専門委員会は、例えば、大規模改修時に輪番理事以外に経験や知識を持つ区分所有者等を募り設置するものと認識しておりまして、本件は専門委員会設置ではなく、管理組合の代表組織である理事会がリーダーシップをもって解決すべき課題と考えております。
　そのために、性善説の大京シンパ思想を排除し、他人任せな、自分の財産は自分で守るという意識の欠如を地道に改善していくしかないと思っております。

>>1361 大凶明日提示さん

私のマンションでも管理人の目視点検から擁壁を
外す議案が提案されましたので事前に総会議案から外す事を理事会に提案しました。私は3期前の理事長で2回目の大規模修繕工事に備える委員会設立議案を上程したのですが手を挙げる方が居なかった為にその期の理事にお願いして修繕委員会を立ち上げ委員長としてその後の理事会にはオブザーバーとして参加していました。親族の葬儀の為、総会直前の理事会に参加できなかったのですが議案書が届いて愕然としたした。外す提案をした管理員業務の議案がそのまま残っていました。理事会では逗子の件と連動して多くのアステージ管理の総会に上程されているであろうこの議案の意味がわからなかったようです。理事長に聞いたところ担当者も頑張ってくれているので無下にはできなかったそうです。
あ然としました。昨期の総会でどれだけのマンションで同じ議案が出ているのか知りたいものです。
不幸にも亡くなられた高校生が浮かばれません。
確かに管理人が見ることなく気が付かなければアステージに報告することも無く知りませんでしたと、しらを切ることで逃げ切れると言う考えが見え透いて気分が悪くなります。総会でこの変更をはずさせ管理委託契約書の内容は臨時総会を開くか次年度に削除する事を議事録に記載させました。
誰も気がつく人がいなければ規約の改悪も悪びれることなくやってきます。すきを見せると痛い目に会うでしょう！

皆さんにご意見頂きたく、投稿させて頂きます。
大京アステージの担当者に言っても何も変わらない、その支配下にある理事会にも何も伝わらない。

そこで近々、現在のマンションの問題点を個人的に全世帯(150以上ありますが・・・)へ投函しようと考えています。
主な問題点として、月々の修繕積立費と、管理費が今までの2倍以上になる計画でありながら、大京アステージが提案する無駄な出費や大京アステージに毎月支払われる管理費の値上げに常に賛成多数で将来に備えているとは思えないという点です。

各居住者様に正しい現状や近い将来の負担など全く伝わっていないのでマンションに対する意識や関心が低いのではと感じています。

正しく現状と近い将来を認識し、大京アステージの言いなりにならないよう、
今後、負担が増える予定である事をを知っているか
負担が増えてもいいか
負担が増えないように意見をあげよう
っと言う趣旨の投函をして、マンションに対する意識と関心を高めようと考えています。

これについてどう思われますか？
面倒なやつだなー、と子供含めて村八分にされますか？過去に試みた先人達の知恵があればお借りしたいです。
よろしくお願いします！

努力の方向性が変な感じです。
あなたが理事に立候補し、仲間を増やす方法が楽です。
組合員は所詮外野です。
内部から変えるべきです。

>>1373 世直しさん
なぜ理事会に伝わらないのかが疑問です。書いている内容だけであれば理事会にも理解され、理事会が動くと思うのですが、どうしてでしょうか？

管理会社は一応プロですから大勢の賛成を得る術は心得ており、各項目毎にいくら、何故値上げするのかを考えています。
管理費には委託料もあれば日々の光熱費や組合運営費等もあります。委託料には管理人の給料が含まれており、最低賃金と社保障等があります。一つ一つ値上げ理由を確認、相場の調査を行い逸脱した項目があれば周りも味方してくれると思います。

修繕積立金は長期修繕計画書通りに修繕されているかどうか、積立金が計画に対していくら過不足があるのか等を見る必要があります。恐らく管理会社はその辺りは押さえた上での値上げなので厳しいんじゃないかと思います。
以上を調べたうえで全戸に手紙ならいいかもですが、何もなく声を挙げようだけなら良く思わない人もいるでしょうね。
全戸ではなく、仲のいい人を確実に味方につけ、その伝手で理事の誰かとつながる方がいいかもしれないですね。

>>1373 世直しさん
補足ですが、スムログで参考になる記事がありますよ。
https://www.sumu-log.com/archives/33252/

>>1374 eマンションさん
ご意見ありがとうございます。
輪番制であるので、理事会には立候補しても無理なのではないかと勝手に思っていましたが、出来るかどうか試みてみます！
内部から変えたいと思います
たしかに組合員は外野そのものです。

>>1376 eマンションさん
助言ありがとうございます。
なぜ理事会が動かないのか私にも不思議でなりません。マンションが適切な値段で維持され、管理費も修繕積立金も増額されるなく、過ごせればこんなに理想な姿はないのに、常に費用が余計にかかる方向へ進んで行くので、理事会に大京アステージの人間が潜りこんでいるのでは疑ってしまう程です。

参考になる資料ありがとうございます。熟読して、ただの不平不満ではなく、考察した上での主張であることを理解してもらえるよう努力します。

近々良くも悪くも結果を出せると思うので、報告させて頂きます！

>>1378 世直しさん
あなたの頑張りに期待します。
輪番制との事ですが、管理規約に具体的な役員選任方法が記載されていなければ立候補できます。
次期理事に立候補する旨を管理組合かアステージに伝え、理事選任議案に名前を入れてもらいましょう。

私も1期理事に立候補し、理事長になって改革しました。
理事は全員私の味方でしたので、アステージ担当者の口車に乗らず色々と見直せましたよ。

>>1379 eマンションさん
差し支えなければどういった点を見直されたかご教授いただけないでしょうか。どういった口車に乗せようとしてくるのか非常に気になっています。