長谷工はどうでしょう？その３

＞１１９さん
長谷工の直床でも水周りは二重床になってものが多いと思います。
水周り移動の際は直床部分を二重床にする、二重床部分を直床にするって
作業が必要になりその分料金高くなると思います。
もちろんＰＳの関係もあるので一様では無いですが。
二重床も完全フリーではないでしょうが
この作業なしに移動できる場所があるので、その点有利でしょう。

二重壁についても二重床と一緒で防音材入れれば位置変更等の
自由はなくなってしまいますよね。

結局、現時点ではすべてにおいて優れている技法って無いと思うので
優先順位もうけて検討するしかないかなと。

＞二重壁についても二重床と一緒で防音材入れれば位置変更等の
＞自由はなくなってしまいますよね。
防音材って綿状、もしくはマットレスみたいなもので、
固定されていないイメージがあるのですが、違うんでしょうか？？

要は同じスラブ厚でグラスウールと制振マットを入れてれば
直床より二重床のほうが音に対するメリットは高くなるってことだろ？
>118
が書いてるような関西の物件は知らないが、都内で大手デベ、ゼネコン使ってて
制振マット抜いてたり、二重床だが二重天井じゃないなんて物件はそう簡単には見つけられない。
逆に長谷工みたいに二重天井だが、直床って方法を他ゼネコンでは真似しない。
(一部弱小ゼネコンは知らないが)
直床のメリットは音がどうのではなく、階高減らして階数稼いで部屋数増やせるってこと。
単にセコイだけ。そのせいで部屋の真ん中辺りに辺に梁が出ることもしばしば。
天井に梁が出るとせっかくの二重天井も台無し。

＞１２３さん
専門家では無いので詳しい所まで分かりませんが
表面的の移動であれば、おっしゃっている通りですが
下地にアルミや木材で区切りもあり
空間の配線の移動はたとえ綿状でもすべてはずさないと出来ないと思います。

＞１２４さん
都内で、そのような物件は億に近い金額ですよね。
レス全体読んでもらえれば分かるとおり、予算に限りがある場合です。
確かにそ、の場合は長谷工は比較されなくてイイと思いますよ。

確かに直床の１番のメリットは階高低くして部屋数増やせて値段が下がる事です。
防音面なのど問題なければ庶民には１番嬉しいことです。（笑）

ただ床に関して言えば、たまたま１件だけかもしれませんが
スラブ３２０の直床の高級マンションもありました。
すべてのグレード（値段も）が高かったですが。

>125
億に近いってことはないですね・・・。
>>118
ここでも書かれてる通り、二重床にしたからといってコストに大きく差はでません。
制振マット、グラスウールを入れても億なんてことは間違ってもありませんね。
そりゃある程度の広さで仕様に対するコストが全く違うのならそれぐらいいくでしょうが、
あくまでここでの比較は広さ、仕様でのコストの差で比較してはいないので。
二重床で遮音性を高めたってそこまでのコスト差はありません。

また確かに直床で階数低くし、部屋数稼ぐことで目先の価格は下がります。
が、ここに落とし穴が存在します。
全てのマンション、全ての部屋に該当することではないので一概には言えませんが、
長谷工物件では階高を低くしたせいで洋室やLDの天井に梁が出ることが少なくありません。
マンションによっては総戸数の2/3がそのような間取りになることさえあります。
そしてこの梁は将来のリフォーム費用、売り出す際の査定に大きく影響を与えます。
よってこのような部屋を購入し、目先の値段が安かったが後で泣きを見るケースが
多く見られます。
長谷工物件購入する際にはこういった点に配慮しないといけません。

庶民の懐に優しいみたいに言われますが、素人が手を出す時にこれほどリスキーな物件はありませんね。

＞１２６さん
広さもあるので億って決め付けよくなかったですね。
すみません。
確かに、二重床だけの費用は１１８さんの工法で８０Ｍ３で
５〜６０万と聞いた事あります。
費用自体はたいは物件価格に比べれば小さいですね。
ただセコイと言われてしまいますが
長谷工お得意の直床＆天井高２４０で１０階だてを
全高同じで二重床＆天井高２６０で作ると８階建て
になってしまうと思います。
ここで戸数が２割減、コストにすると２割アップ。。。
ほんとセコイですが庶民には、これが大きいです。

＞１２７さん
確かに、この価格帯というかレベルのマンションは基本的に梁があるもの多いです。
住む分には十分検討必要だと思います。
ただ、長谷工だからって事では無いと思います。
リビングの真ん中を梁が横切ってる物件ありました！！
ただ長谷工ではなかったです。
長谷工にも酷いものもあるのかもしれませんが
これは検討するさい気をつければ壁沿いになってる物等
選べると思います。

後、中古価格等ですが・・・実際に査定された事ありますか？
私は１２年前新築購入、１年前に新築買い替えしましたが
買い替えの際、５社に中古の査定かけましたが
すべての共通で言われた事が中古価格は立地＆広さ＆間取りで９割決まってしまうでした
天井高や二重床などの基礎がいくら良くても１００万上乗せできれば御の字だそうです。
よほど酷い（天井高２４０未満）等で無い限り、言われるほど酷い値落ちは無いと思いますよ。

>129
実家が小さいながら不動産営んでます。
私が言っているのは二重床や天井高での査定ではありません。
階高を低くする工法でよく出る梁に関してのことです。
中古価格の査定では129さんの言うとおり立地、広さ、間取りで9割方決まります。
が、長谷工さん筆頭に階高を低くし部屋数をかせぐやり方をする業者がよく造る
洋室、LDに梁を出しているタイプの物件は別です。
この部屋の中ほどにある梁のために査定の際に100万ほど引かれます。
査定で100万ということは売値では300〜400万は違ってきます。
(築年数もあるので一概には言えませんが)
またリフォームの際にもこの梁のために余計にお金がかかります。
目先の値段と将来のコスト、相殺するとたいして安くもないんですよ
この手の物件を買ってしまうと。
長谷工だけがとは言ってません。ただこの工法で施工が多いのは長谷工であり
梁が多く見られるのも長谷工だというだけです。
この価格帯のマンション施工が多いので仕方ないのでしょうが。
また、私が気をつけて欲しいのは長谷工だからとかではなく、
この価格帯のマンションを選ぶ際には部屋に梁が出てるのは気をつけたほうがいいということです。

追記すると、新築売り出す際に梁が出てるタイプの間取りだからといって
そのタイプを安く売ることもないですね。

＞１３０さん
１２７の発言で長谷工物件でと書かれていたので勘違いしてしまいました。
すみません。
売値で３〜４００万違うってのは
売値＝売買成立価格で、売り出し価格からの値下げ出るので
３〜４００万違うって認識でよろしいですか？

個人の体験談なので不動屋さんにはかないませんが
１２年前の購入時、５０Ｍ違いくらいでで
２件のマンションが売り出されていました
（もちろん他のマンションも比較検討しましたが）
購入したのは、その１件で天井高２６０の梁もほぼないタイプで
４２００万でした。
もう一方は天井高２４０の梁も多いいマンションで
設備やエレベーター等も違うのですが
同階、同広さで３５００万でした。

これが１年前に売り出した時の査定時なのですが
査定お願いすると、周辺マンションの売買成立価格
を参考に持ってきてくれて価格も決めていったのですが
そのマンションが２５００万で１ヶ月ほど前に売れていました。
査定会社に、購入当時の話をして作りや梁の話もしたのですが・・・
５社とも、中古は新築程値段の差つけれないとの事で
２７００万売り出しの２６００万で成立くらいとの話が多かったです。
実際は少しは強気に出たかったので２８００万売り出し２７００万で売れました。
１０００万の差と１５００万の差です・・・・
大幅なリフォームであれっても何百万は変わりませんよね？
資産価値でいうと安かろう安かろうかは微妙だと思いますが。

ただ、住み心地は完全に違うと思うので資産価値うんぬんでなく
梁の目立たないマンション選びは必要ですね！

最近（１年くらい前検討）の長谷工物件で言うと
標準的な田の字型３〜４ＬＤＫでは
入り口廊下側の部屋の梁が大きめで、リビング＆他の部屋は
壁沿いに小さなものってのが多いと思いますので、
このタイプであれば価格的にも納得の範囲だと思うので
その辺り基準に検討するとイイかもしれないですね。

>132
実際見ていないのでなんとも言えませんが、12年前の物件ですよね？
部屋の端にある梁と混同されていないでしょうか？
10年前くらいまでは梁を端に作ることで部屋の中から目立つことのないように解消していたので
12年前となるとその頃の端に梁を作ってたタイプのものかと思います。
部屋の端に梁のあるタイプと部屋の中ほどに出てる梁のタイプとでは違うのでご注意下さい。
後者のタイプは5,6年前ごろから主流になったLD対面キッチンを作るようになってから
見るようになった造りです。
リフォームに関しては細かくはわかりませんが、大幅なリフォームであれば
数百万は違ってきます。

長谷工でも二重床採用で、見放された直床信仰者はこの先どうするのだろう・・・
この先中古市場でも人気薄だろうし。

>>128
> 長谷工お得意の直床＆天井高２４０で１０階だてを
> 全高同じで二重床＆天井高２６０で作ると８階建て
> になってしまうと思います。
> ここで戸数が２割減、コストにすると２割アップ。。。

240x10/260=9.23
どういう計算してるの？

床厚と二重天井の厚さの合計約30cmを含めた階高で計算しても
270x10/290=9.3

端数を切って９階としても、コストは１割しか変わりません。
それに長谷工は土地の仕入れ値が高いので、実際の差はもっと
小さくなるよ。

ちょっと勘違いしてました。
「直床＆天井高２４０」に対して「二重床＆天井高２６０」なんで
二重床の高さを15cmとすると、階高は大体270と305だね。

270x10/305=8.85

でも普通はキリのいい数字に調整するから、天井高さを２５５にして

270x10/300=9

にするだろうね。

偽関西人出てこないね。

単純に戸数が減るだけではないよ
階高が高くなるってことは一戸あたりの材料も労務も増えます
それと二重床の材工費もプラスとなる（普通に直床でやる場合の2倍）
その上で重量衝撃音は直床のほうが優れています
まだまだ二重床は発展途上です
もっと安くてよいものがでてくるまで待つべきかと思います
それと二重床の可変性とか言ってるけど
なかなかリフォームをすると上下間の間取りが変るため
それによる生活音の問題が浮上する可能性がある
そう簡単にはいかないと思いますよ

>階高を減らして戸数を稼ぐ

建物は土地の容積率で決まります。階高を減らしても戸数は稼げません。

遮音性は建物の構造（順梁、逆梁や小梁の入り方など）で違いがあり、
単純な直床、2重床では判断できません。

一番コストアップになるスラブの厚さが重要です。元々、2重床はコスト
をかけずに遮音性を向上するために編み出された苦肉の策なのです。

なお、長谷工さんも物件によって以前から2重床を造っていますよ。

長谷工関西の施工では室内中央には普通梁は出てきません
そういう工法（アンボンドＰＲＣスラブ）を使ってます

>重量衝撃音は直床のほうが優れています
という事は長谷工の広告は嘘だという事ですね。