住友不動産の完成物件はどうですか？

みなさ〜ん”警告(関連業者様)”良く読んでくださ〜いね（笑）

＞自分の住んでるマンションが1割も売れ残って、
＞いつまでもあちこちに看板立てたり、チラシ入れられてるのって、
＞住民の皆さんはどんな気持ちなんでしょう。

毎度毎度、同じレスの繰り返しですが、ガンガン値引きされて完売される
よりはずっとまし。

売れ残り物件を値引きしないで買ったのは、要するに、
市場価値よりも高値で買ってしまったということ。

でも、自分で“本当に”満足してるんなら、それでいいじゃん。

「ガンガン値引きされて完売されるよりまし」とかいう
言い訳がましい発言は、潔くないというか、見苦しい。

たとえば、
１年前に4000円で買い手がつかなかったトヨタの株が、
１年持っていたら、今じゃ6790円でも買いたいという人がいる。
１年前、トヨタの株は今後上がるから安値で売るのはやめようと
判断してホールドした人は、経済合理性にもとづいた判断をし、
それが的中しているだけ。言い訳でもなんでもない。
ただし、それができるためには資金的な余裕がなくてはならない。
資本主義の企業が、ミエや体裁で資産をホールドしたりしないよ。
小市民的な発想をビジネスにそのまま適用するのは社会人失格。

念のために付け加えておくけど、
「株価の上昇」（の予測）を「地価の上昇」（の予測）に
置き換えて考えるんだよ。

あはははは、まあバブルの再来を祈願して、
勝手に夢を大きくふくらませてなさい。

何なら、住友の物件すべて買い占めて、
値上がり後に転売すりゃあいいんじゃない？ｗ

５６の奴。大京でも出てる奴だ。こいつマンションオタクやで。
キモチ悪い。

大京のスレなんて書き込みしたことないけど、
何でも都合の良いように決め付けるの得意そうだね。

結局のところ、そんな程度の低い人格攻撃しかできないの？

５６。だったら、邪魔するなよ。建設的な話合おうとしてるのに、目障りなんだよ。
おまえ、１日スレ監視してるんか。暇人だなあ。
日曜日なんだから、もっと外に出て、デートでもしたらどう？

>>57
何でもかんでも文句つけるわけじゃなくて、
さも立派そうに、穴だらけの理屈を言ってるから、
それを指摘した。>>54とかさあ、自分ですごいこと
書いてるとかとんでもなく勘違いしてない？

トヨタの株が上がったからどうしたの？
それで住友のマンションが連動して値上がりするとでも？
トヨタの株と住友のマンションの相関性があるのなら、
立証してみてくださいな。

結局やっぱり穴だらけの理屈を書いただけじゃん。

「たとえば」のたとえ話を、
「トヨタの株と住友のマンションの相関性がある」
と理解する頭がワシにはわからん。

将来に対する経済予測のもとづいて企業は動いている。
事実として都心の地価は上昇に転じてきた。
結果として、住友は物件をホールドしていて何も損をしていない。

それだけの話。

このコメントに62のレスを求めていないから、書くなよ。

>トヨタの株と住友のマンションの相関性があるのなら、
>立証してみてくださいな。

こんなスレにも出没しているんだね、少しは進歩してくださいよ！！
住友とトヨタの株はたとえばなしでしょ、小学校の国語の時間に習わなかった？

>>66
だからさあ、君みたいあっちこっちのスレに出没する暇人じゃないって。

トヨタの株が値上がりした「過去の事実」を例に出して、
住友の物件も同様に値上がりするという「将来の憶測」を
勝手に同列扱いにして正当化しようとしてるわけじゃん。

でも、トヨタの話は事実だけど、住友に関する話は単なる予測で、
経済的合理性を現時点で同列に評価できるわけはない。
ゆえに事実と憶測をごっちゃにした欠陥理論だと指摘したまで。分かる？

スレ違いの話題かもしれませんが投稿します。
週末に都内の住友不動産が販売した、築35年のマンションの
オープンハウスを見てきました。

110㎡程度で、フルリフォーム済みで5,500万円（坪/162万円）という価格でした。
近所の新築相場がだいたい、坪/300万円位ですから、55％の残価率という感じです。
駐車場は、外車が多くエレベーターも2戸に1つという当時としては豪華な作りでした。
リフォームに多分800万円位はかかっていそうなので、原価：坪/140万円
位だと思います。
売り出し価格1,600万円、バブルの頃は2億8000万円位の相場だったそうです。

担当者が言うには、けこう同じマンション内の人が買う場合が多いらしいです。
土地代も高いということもありますが、住友だから他の同グレードのマンションより
20％程度、強気の値付けが出来るそうです。

こう考えると、住友の物件が割高とか、売れ残りが多いとか言われますが
それなりの、資産価値は残るのかと思いました。

2006年3月24日 日経朝刊 より引用

　二十三日に国土交通省が発表した公示地価で、首都圏の下げ止まり、
反転傾向が鮮明になった。「あまり値上がりしないうちにマイホームを」。
週末のマンションのモデルルームには若い家族連れが詰めかける。

地価上昇、物件価格上昇は、「予測」「憶測」ではなく「事実」。
日経に限らず、すべての新聞で報道されていたはずだけどなぁ。

資産価値として語るのが住不の物件なのか〜ショボショボ

>>69
こういう誰もが知っている直近の事実に矛盾する書き込みをする人から
「欠陥理論だ」って罵倒されるのって、ある種のエンターテインメント
のような気がしてきた。ゾクゾクするよ。もっと罵倒されたいよ。
今度はどんな屁理屈で罵倒してくれるのかな？

>>69
ずいぶんと不可思議な思考回路をお持ちのようで。
そんな欠陥理論を正当化するために引用されるんじゃ、
日経新聞も浮かばれないよ。

君の大好きな日経には「首都圏」の地価が下げ止まったと書いて
あったんだよねえ？　それで？

住友の物件の相場が特段に値上がりしたってどっかに書いてあるの？

> 週末のマンションのモデルルームには若い家族連れが詰めかける。

一応念のために言っておくけど、別に「住友のマンション」の
モデルルームの話だなんて、どこにも書いてないからね。

「首都圏」の相場が全体的に上がってるんなら、当然ながら、
三井や三菱の物件だって、同じように上昇基調にあるってこと。
何でそれが特に住友の物件を肯定する材料だと考えているのか
不思議でならないよ。

>何でそれが特に住友の物件を肯定する材料だと考えているのか
>不思議でならないよ。

まったくですね。
三井や三菱の物件なら、住友のように完成後いつまでも
売れ残ってる不安もないし、ますます人気が出るかもしれませんね。
価格と価値が適正ならいつの時代も売れ残るなんてことはないんです。

>>73　価格と価値が適正なら
そうで「ない」不動産を商っているとあなたが仰る住友が
最高益をガンガン更新しているということは、住友は相当
悪辣な詐欺的商法をして愚かな国民から浄財を巻き上げて
いるんでしょうなぁ。こりゃ大変だ。

>>72 一応念のために言っておくけど、別に「住友のマンション」の
　　　モデルルームの話だなんて、どこにも書いてないからね。

記事は引用した部分よりもっと長いし、「はっきりとした」写真も
あったよねぇ（意味深）。

住友のマンション販売も頑張っていますよね。
1200もあった在庫を500戸売って700戸まで減らしたんですから。
それでも供給数第一位の大京の3倍近い水準の在庫ですが。

>住友が
>最高益をガンガン更新しているということは、住友は相当
>悪辣な詐欺的商法をして愚かな国民から浄財を巻き上げて
>いるんでしょうなぁ。

住友の主な稼ぎ頭はビル賃貸業で、
そもそもマンション販売の住友不動産に占める割合は非常に少ないのです。
基本的な情報ですが、どうもご存知ないようですので、念のため。
それを知ったうえで、住友が「悪辣な詐欺的商法をしている」などとおっしゃるのなら
もう私は何も申しあげることはありません。

>>77
落ち着け、この投稿はirony（反語）でしょ。
文字通りに理解したら、73と同水準の知性になるよ。

>>78

住友のマンションが売れ残るのは価格に見合う価値がないからだ、というのは
事実に基づく消費者の一意見です。
価格に見合う価値があると思えば迷わず買えばいいのです。
それも消費者の判断です。
しかし、住友の「マンション」に対する一意見を勝手に敷衍して、
住友不動産全体が「悪辣な詐欺的商法をしている」
などというのは憶測にもとづく誹謗・中傷でしょう。
誰もそんなことをいっていないのに、自らそう書いてしまうのは
あきらかに行きすぎです。
ひとさまの知性を揶揄する前に、掲示板で書いてよいことか否か
判断する知性をもってください。
住友を応援したい（擁護したい）なら、なおさら。

住友は価格設定が多少下手なのかもね。
金持ちをターゲットにしている割りには、あまりいい場所に建てない。

まあ、今は用地を高値で仕入れているらしいから結果が出るのは
2〜3年後だろうな。

「消費者・消費者・消費者・消費者・消費者・消費者」
と連呼するのは、買えなかった恨みを、消費者という隠れ美濃で
代弁させているだけでしょう。

竣工まもなく90％以上は売れているんだから、残りの10％程度を
叩き売りしないと言うだけでは？

大京さんをはじめとして、大手でもけっこう無理な売り方を耳にしますよ、

>隠れ美濃

やれやれ・・・

首都圏では、ここにきて
長いこと「棟内モデルルーム」をかかげていた
マンションの看板がなくなったのを目にしました。
売れ残りも徐々に減ってきてるのかもしれませんね。
住友の立地選択の悪さは首都圏では結構有名です。
「こんないい場所に！？」という三菱地所とは対照的。
あれがちょっと気の毒ですね。
いくら金持ち相手にしたくても、あの周辺環境ではね・・・
という物件が多いです。
これが関西あたりだと事情が違うのかもしれませんが。

>>82
『いくら金持ち相手にしたくても、あの周辺環境ではね・・・
という物件が多いです。』

・・・素朴な疑問として、あなた「金持ち」ですか？
もし「金持ち」でないなら、あなたには住友物件の良し悪しを
判断できないのでは？

だってそもそも住友は「金持ち」以外相手にしていないんですから。
あなたの言い方だとね。

見学に行ったKGHは庶民的な雰囲気でしたよ。
あの立地にしては高いと思ったけど、価格自体は普通でした。

武蔵境シティハウスもごくごく庶民的な雰囲気でした。
駅近ですが、お寺のそばで、周辺環境はあまりいいとはいえませんでしたね。
長いこと売れ残っていたみたいですが、もういいかげん完売したんでしょうか？

＞だってそもそも住友は「金持ち」以外相手にしていないんですから。

シティハウス成増も金持ち相手なんでしょうか
ウルトラ庶民の町、イタバシで？？
港区あたりにお住まいの金持ちを呼び込むとか？
なにせ天下の住友さんのオマンションですから、
さぞや大挙してお金持ちがイタバシの成増になだれこむのでしょうね。

あらあら、86さん、
レスがなくて残念ですね。かまってもらいたかったのに、スルーされちゃったんですね。
許せませんね。
めげずに、また大好きな日経をよく読んでレポート、もといコピペしてくださいな。
市場の評価を妄信して、ライブドア株みたいなのをつかまされないように気をつけて。

駐車場には結構コンパクトカーや軽自動車が多いよね。

目白ガーデンヒルズも、内装がイマイチ、建物配置がきつすぎるというのもありましたが、
一番の欠点は、南側(北棟は個人的には対象外なので）
の周辺環境の悪さでした。目の前の道路は、抜け道になっているのでうるさく、
道の向こうのマンション群ともそれほど距離がなく、ちょっと遠くの大きな通りの音が
特に深夜はよくきこえるので・・・　それで、結局購入に至りませんでした。
ただ、免震構造、駐車場のカバー率とその安さ、あのグレードにしては管理費がリーズナブル、
エントランスが豪華、駅に近く、駅までの道も並木などあってきれい・・・
など魅力もあったので、残念な物件でしたね。
もちろんマンションですから、欠点はいろいろあります。
要は自分にとって、何が一番大切か、なんですが、
やはり住友は周辺環境が悪い物件が多いですね。
躯体はしっかりしてるので、物件そのものだけを重視する人には申し分ないのではないでしょうか。

売残のある物件に住むっていうのは...

昨年4月非住友の大規模マンション（23区内）に入居。近所にも住不の同時期入居の大規模
マンションありました。
私のマンションの売残り物件は、南面がないとか、日当たりの悪い低層でしたが
やはり売れ残っていると、なんとなく心穏やかではないですね。＞住民としては気になります
売れ残っていればいるほど「割り高で買っちゃたかなー」「私の価値って他人と
かなり違う？」と心配になりますね。「長期売残＝不人気」という考え方をする
方もいらっしゃるでしょうし、転勤等の事情で貸すとか、売るとか考えると
早く、借り手、買い手が見つかる物件の方が「個人的には」嬉しいです。
（現実はわかりませんが）

「縁」という言葉で片付けるのは乱暴かもしれませんが、売残るということは
その時点では「ニーズと価格がマッチしていない（市場価格に即していない）」
ということだと個人的には思っていますので、売れ残りを値引いて売るのは
致し方ないと思っています。
物理的にまったく同じ条件はありえないですからね。良い条件で値引きで買えれば
ラッキーですが、それは「運」「縁」だと思ってあきらめています。

ちなみに、私の住むマンションは竣工後4ヶ月位で完売しましたが、近所の
住不物件はまだ、1年経った今でも、両手では足りない住戸が残っているようです。
いくら虚勢を張っても「長期売残がない」方が住人の本音として嬉しいのでは？

92さんのおっしゃるのが消費者としてはごくまっとうですよね。
普通に自分のマンションの売れ行きは気になるものです。
マンションって、わりあいライバル物件というのがでがち
（たとえば、竣工時期がだいたい同じ、規模・グレードがだいたい同じ、
ＭＲ開設時期がだいたい同じ）ですが、
住友の場合は、ライバルが次々売り切れる中、いつまでも残っている物件が多い気がします。
・　インザパーク荻窪(三○）vs久我山ガーデンヒルズ
・　プラウド成城(野村）vsシティハウス成城
物件自体に欠陥があるわけでもなく、ねづけも他物件より際立って高いわけでもない。
ほんと、「住友のマンションはなぜ売れ残りが多いの」なんてスレがたつのも
わかる気がします。

＞会社をリストラされた人が
＞住友のＭＲで冷たくあしらわれた恨みをぶちまけている執拗な書き込みに

管理人もいっていますが、「これを書いてるのはこういう人だろう」
みたいなスレの主旨に反しますし、当らないので意味がありませんが、
ひとつだけ。
住友のMRで冷たくあしらわれた、
などと書くと、いかにも住友の営業が相手を差別というか区別してるみたいですが、
経験からいうと、そんなことはありませんよ。
そりゃまあ、ものすごく気が利いて商売上手、とは言いませんが、礼儀正しい言葉遣い、
身だしなみもしっかりしてるし、悪印象を与えるようなことは基本的にないと思います。
シティハウス成城での経験ですが、あっちの部屋がみたい、こっちの部屋がみたい、と
あれこれ気まぐれにお願いしたのですが、嫌な顔ひとつせず、長々とつきあってくれました。
ま、たまたまヒマだったのかもしれませんけど（笑）。
さかんに、MRで嫌な思いをした人が書いている、とか冷たくあしらわれてうらんでる、
などと書くのは、逆に住友の営業がそういう人間だという誤った印象を読む人に与え、
住友の営業マンに対して失礼だと思います。

間違いました。

＞みたいなスレの主旨に反しますし、

→みたいな投稿はスレの主旨に反しますし。

ちなみに、一部の人が疑ってるみたいですが、管理人とつるんで
住友を貶めよう、なんて意図は皆目ないですよ。
ここの管理人はかなりデベよりです。
別の物件ですが、苦情を書き連ねた人がいたら、スレッド閉鎖してましたし（笑）。

>90 目の前の道路は、抜け道になっているのでうるさく、
道の向こうのマンション群ともそれほど距離がなく、ちょっと遠くの大きな通りの音が
特に深夜はよくきこえるので・・・　それで、結局購入に至りませんでした。

先日、目白ガーデンヒルズ南棟上層階に入居したものですが、建物の中は抜け道の音や
遠くの通りの音なんかはほとんど聞こえませんよ。勿論南側の部屋で。深夜ほど静かです。
あなたは実際に中で確認したわけじゃないでしょ？？
この部分は訂正させていただきます。

>残念な物件でしたね。

とっても大きなお世話です。

現在、都内の住友の物件に住んでいます。
うちのマンションも長いこと売れ残りがありました。
でもなんだかわかるような気がします。
住友の営業は皆さん、人が良いというのでしょうか。
他社の営業と比べるとそれをすごく感じます。
はっきり言って売込みが下手です。
でもだからこそ、安心して購入できたのですが。
客を騙してまで売ろうということはしません。
結構、他社では確実に売るための、法に触れない巧みな嘘を
つくことがありますから。
大手でも。
うちもそれで散々なめに遭ったことがありますから。
住友は入居後もすごく親切でしたよ。
こちらの要望・不満に出来うる限り対応してくれました。
小規模マンションではありますが、入居後７年、今のところ
出て行った家が一軒もないというのも、満足しているという
証拠では。
同時期にできた近所の大手の同規模マンションでは、既に何軒も
売りに出ていますから。

＞あなたは実際に中で確認したわけじゃないでしょ？？

もちろん、竣工前に検討し、検討外としましたので、
中にはいっていませんが、建物前には何度も足をはこびましたよ。
深夜、早朝に行ってみたこともあります。

＞音なんかはほとんど聞こえませんよ。

南側の場合、合わせガラスを採用し、
サッシュの遮音性は高かったと思いますから、
窓を閉めれば問題ないでしょう。
窓を閉めて問題なければそれで気にならない方にはよいと思いますが、
問題は窓をあけたときの音です。
私は個人的に音には敏感なので、南側が道路の物件は
あまり評価できないのです。
目白ガーデンヒルズの場合は、クルマのとおりがずっと少ないと
思って見に行ったら、案外多かった、ということです。
しかも、かなり道路に張り出して、距離も狭く、空気も汚いと判断しました。
また、深夜は大通りの音が案外聞えます。
テニスコートであいている部分は特にですね。
音というのは案外のぼってくるものなので、高層でも聞えるでしょう。
そう判断して検討外としました。
別に個人的に音にこだわる、というだけですから、この物件を選択した人を
悪くいうつもりはないですよ。
気に入ったのならそれでいいではないですか。

でもワールドシティタワーズって素敵ですね。

目白ガーデンヒルズは外観はともかく現状、大規模では地域一番の良いマンションですね。
少し先に、18階建ての住友のマンションが平成20年に出来ると予告看板がありました。
空気が悪いとか、音がうるさいとか言う人がいますが目白ガーデンヒルズあたりに
住めないなら、山手線内はほとんど住めないと思いますよ。