重要事項説明書の交付について

法的には区分所有者全員（全戸）への交付が義務付けられています。

全戸の分を、理事会が、配布せずにしまいこんでいることなんて、まさかないとは思います。

法的には定期総会等で管理業務主任者が説明し、組合員の承認を得なきぁいけないよね。
また、管理業務主任者が署名・捺印した「重要事項説明書」を全戸配布する事もしなきゃね。
もし実行していない管理会社があるんだったら、どんどん国交省に連絡すれば資格の取り消し
を含む対応もできるので、相談したら良いと思いますよ。

＞５さん
　厳密だと従前の管理委託契約と同一条件であれば総会等での承認は必要ないですね。
　（法第７２条２項）もちろん、交付（配布等）は必要ですが・・・。
　もっとこまかくいえば、重要事項説明に承認が必要なのではなく、管理委託契約に対して
　承認が必要かと思います。

＞６さん
同じ管理会社と、まったく同じ契約内容ならば、総会での決議なしでも契約更新できるのですか？ちなみにうちのマンションは、総会の議案にもあげられずいつのまにか契約更新されておりました。

誰がどのようにして契約更新手続きしたのかもわかりません。

これって法的には問題ないのでしょうか？気にしない方がいいのでしょうか？

＞０７さん
　貴殿のマンションが改正後の標準管理規約に則した管理規約であるならば、
　第４８条（総会決議）十四に管理委託契約の締結がありますので
　総会決議は必要かと思います。（自動更新の条項も削除されています。）

　契約更新手続きについては、管理会社が理事長に対し、署名・捺印を行っているので
　誰が行っているか契約書を確認すれば分かるかと思います。（契約については管理会社から
　いわれるがままかと思われます。但し、理事長を責めるのはちょっと酷かと・・・。）

　現管理規約に自動更新の条項がそのまま残っているのであればそちらが優先されそうですので
　問題は無いのかもしれませんが不親切ですね。一度指摘してみては？

　国土交通省の定める標準管理規約に改訂するといろいろなことが解消されそうです。

＞07さんへ
法的に当然問題です。
契約というものは意思と意思との合致があって成り立つものです。　「管理組合の意思」は理事長が勝手に決められるものではありません。　管理組合の理事長は単なるお世話係りに過ぎません。　「管理組合の意思」確認のために総会で組合員の総意を確認するのが筋です。　しないで理事長が勝手に契約してしまえば、それは理事長の独走、暴走といえます。　管理委託契約は安い買い物ではありません。　月に１００万円としても１年契約で１２００万、２年契約で２４００万円です。　これを理事長が勝手にやったとしたら裁判沙汰になっても不思議ではありません。
しかし、輪番制でやっている管理組合だと理事長は殆ど素人です。　悪質な管理会社だと素人相手に好き勝手をやってきます。　管理会社を変えたほうが良いと思います。　とくにデベ系の管理会社だと彼らの都合の良いように管理規約を作っている場合がありますのでご注意。

念のため、現行の管理委託契約書を確認されてみては？
第２０条か第２１条くらいのところに契約の更新に関する事項の記載があるかと思います。
自動更新のままになっているならば、標準管理委託契約書に基づく更新方法に変更すれば
契約期間満了時には必ず総会決議が必要（現行でもしなくてもよいという意味ではありません。）
かと思います。
一般的に旧管理委託契約書ですと、どちらかの申し出がないかぎり同一条件で更新となって
いますので、気づかないうちに更新ってなってしまっている可能性が高いですね。
ただ、これですと申し出するタイミングって誰が何時行うか難しいですね。（総会で発言？）

管理委託契約については、管理適正化法で、同一条件でないときは、管理会社が集合を呼び掛け、重要事項説明書を全員に配布し説明するか、同一条件の時は、役員に説明し、全員に書面配布が必要となったので、従来、管理会社主導の自動延長の考え方とは矛盾することになった。従って、現在は、組合と管理会社は対等契約の原点に帰り、契約期間は双方の合意による一方、委任契約上、解約は双方がいつでも出来るが、理由無く解約すれば損害賠償の対象となるので、契約書上で３ヶ月前に書面通告で解約できる様にするのが一般である。
従って、総会日より３ヶ月余り後に契約満期日を設定し、契約期間を１年とすれば、毎年総会で、管理会社を継続契約するかが審議でき、その結果次第で、解約の書面通告が出来る。
勿論、理事会案が継続であっても、否決されたり、逆に、管理会社から解約通知を受ける場合も役員は念頭に置く必要があるのは当然だ。

私が住んでいるマンションの『重要事項説明書』には
定額委託料以外の支払いは管理会社が支払い確認後支払い証明書を
発行し個々の支払い先の領収書に代えると記載されています。
その為　各業者がいくら本当に受け取ったのかという事が
不明確です。　こういうものなのでしょうか？
今、国会でも領収書の添付を言ってる時代にこんなに不透明で
いいのか・・・。　不信感ばかりです。
今年理事をする事になり管理会社とも話す機会が増えました。
総会に提案するにしても　知識がありません。
突然の割り込みで申し訳ないのですが　どうか教えて下さい。

マンション管理業者への全国一斉立入検査結果の概要
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/01/010614_2_.html

分譲マンションの管理業務等に関する行政評価・監視
http://www.soumu.go.jp/kanku/kanto/kanto20f.html

↑訂正
http://www.soumu.go.jp/kanku/kanto/pdf/kanto070425.pdf

マンションの管理費や積立金は、国がヨダレたらしてオスワリしている。
税金だけでは太りすぎた豚犬を食わせていけないのが現状です。

国土交通省が出している重要事項説明書は、当然マンション標準委託契約書の抜粋ですが、特に別表1の基幹事務（3）本マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整の、右側に記入されている2〜3項目をよく検討すべきです。
管理会社に、おんぶにだっこ方式であり、理事会が独自で相見積を取って
建物診断を行い30年間の長期修繕計画書を作成することが出来ない契約と
成っています。（高くつきます）
契約ですから、違反すると管理会社から損害賠償の請求を受ける場合もあります。
上記の業務は、管理会社だけでなく複数の建築設計事務所から相見積を取り、業者と面談して金額や信頼性の判断をすべきものであります。
特にこの作業は、大規模修繕工事にも繋がりますので大切です。
（修繕積立金を管理会社の利益誘導資金とせず、効率的に使うべきで有る事は言うまでもありません。）

従って、私のＭは別表1の基幹事務(3)を管理組合主導型とし
管理会社も相見積に参加できる。とした内容に変更して契約しています。

重説書のは標準委託契約書の抜粋ではありません。単なる作成例ですし、全ては委託契約書が基本です。
長期修繕計画（案）の作成は、その費用については別紙１で内訳明示に含まれており、６条の月額定額委託業務費に含まれます。従って、管理会社が外注するか否かに関係なく、別紙１の事務管理業務費か管理手数料の多少で判断すべきで、外注費用を加味する様な管理会社はさけるべきです。
＞管理会社に、おんぶにだっこ方式であり、理事会が独自で相見積を取って建物診断を行い30年間の長期修繕計画書を作成することが出来ない契約と成っています。（高くつきます）
これは誤解です。
標準委託契約書
(3) 本マンション（専有部分を除く。以下同じ。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整
一乙は、甲の大規模修繕の修繕周期、実施予定時期、工事概算費用、収支予想等を記載した長期修繕計画案を作成し、甲に提出する。当該長期修繕計画案は、○年ごとに見直し、甲に提出するものとする。
二乙は、甲が本マンションの維持又は修繕（大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。）を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整を行う。
２１ 別表第一関係コメントより
⑫ (３)②の「本マンションの維持又は修繕(大規模修繕を除く修繕又は保守点検等。)を外注により乙以外の業者に行わせる場合の企画又は実施の調整」とは、管理組合が自ら本マンションの維持又は修繕(日常の維持管理として行われる修繕、保守点検、清掃等)を第三者に外注する場合において、マンション管理業者が管理組合に代わって行う維持又は修繕の企画又は実施の調整(見積りの精査、発注、履行確認等)をいう。
⑬ 管理事務として以下の業務をマンション管理業者に委託するときは、必要な年度に特別に行われ、業務内容の独立性が高いという業務の性格から、本契約とは別個の契約とすることが望ましい。
一建物等劣化診断業務
二大規模修繕工事実施設計業務
三マンション建替え支援業務

＞18さんへ
標準委託契約書の別表1基幹事務（3）に於ける長期修繕計画書の作成とは、建物等劣化診断もせず、机上での作成を前提としていると言うことですね。標準委託契約書研究会委員の方々も本当にその様に考えたとは思えません。

＞長期修繕計画案を作成
総会決議の為の長期修繕計画（案）ですぞ。
わざわざコメントまで引用したのに、標準契約を活用する場合は、想像するのではなく、その日本語をよく理解しましょう。

役所の方とは話が合いませんのでもう結構です。
くだらないので、私も撤退させて貰います。