穴吹ハウジングサービスについて

組合理事長の不在について穴吹さんに質問したところ、返事が返ってきました。当マンションは管理者方式といって、理事長がいないマンションにおいて第三者に理事長の権限を委託することができるそうです。その第三者が管理会社でもある穴吹さんなのです。管理会社は当事者であり、第三者とは言えません。通帳と印鑑を管理会社が管理しているのです。不正経理をやろうと思えばいくらでもできます。これってありですか。

>>2734 >>2735
管理者管理方式というのがあるのですか。
少し調べたけど、管理者管理方式の制度そのものがやばいし、その方式が採用されていることをオーナーなるまえに知らなかったというのはもっとやばいような。販売者からの重要事項説明に含まれて無かったですか？含める義務があるのかはしらないです。
やばいけど、買ってしまったものはしょうがないと諦めるか、監事は理事会が正しく判断しているかチェックする役目があるので、不正を防ぐ最後の砦となるのでは？
管理者管理方式ならば、水道/通帳/印鑑含めて、違法らしきものはないけど、穴吹は聞かれた時点でしっかり説明すべきと思います。よくわかってないから即答できなかったんだろうけど。空き家かどうかは各オーナーの責任だから穴吹は関係ないのでは？
投資色の強い分譲マンションと推測していて、投資マンションにも詳しくないけど、穴吹が入居者確保のために代理営業までする契約になってたりしますか？

＞穴吹が入居者確保のために代理営業までする契約になってたりしますか？
その通りです。営業能力が低いせいか空き室が目立ちます。穴吹の投資型アルファ分譲マンションシリーズは他物件と比べ空き室も多く、物件の売買も目立ちます。この方式であれば、管理者の利益が優先され、管理組合は管理会社のために存在しているようなものです。家賃総収入2.3万円の内、1.15万円は管理会社に入ります。投資型といえるのかどうか、組合員の利益がどうであろうと管理会社は安泰です。まるで、蟻地獄といえます。蟻地獄型投資マンションといえます。

追記、
空き室が多くなれば、当然家賃設定も下がるでしょう。家賃設定は下げても管理費等は下がるどころか上がる一方です。空き室に関しても、賃貸マンションであれば空き室に家賃収入はありませんが、投資型分譲マンションは空き室関係なく、管理会社に管理費を引き落とされます。その内、家賃収入より管理費の方が高くなるという逆転現象が生じてきても不思議ではありません。当然、オーナーも売りに出すでしょうけど、売れなければ地獄です。

多くの空き室オーナーは穴吹管理会社のためにボランティア活動しているようなものです。

標準管理規約の第三者管理者方式を危惧するマンション管理士の一人です。
管理会社を第三者管理者方式を採用して管理組合が管理会社を管理者（理事長）として委任する、
等よりも、それに加えたさらに悪質な隠れ区分所有者を送り込み、まさしく自分のお金を使わずに，
他人（マンション購入者）に金を出さして管理までを受任する。

このシステムを標準管理規約に盛り込んでマンション管理士等がマンションに第三者管理者として送り込めるシステムです。
組合員はここら辺のシステムが自分のマンションにとって良いか悪いかを判断できるように勉強してください。

管理組合における管理会社はあくまで当事者であって、当事者が第三者と偽って管理組合理事長代行をしているのは違法行為ではないのかな。法で定める第三者とは管理会社とは利害関係のないものだと思う。

>>2741 匿名さん
お尋ねします。
法で定める第三者とは、
組合員は利害関係のないものだと思うのでしょうか。

＞2742
2741です。
2742さんはどう思っているの。
まさか、組合員を第三者とは思っていないでしょうね。
誰が基準になるかで第三者も違ってくる。
分譲マンションは組合員のものであって管理会社の所有物ではない。
そこは理解できるよね。
組合員は本人そのものだから第三者云々の質問は間が抜けている。
本来なら理事長は組合員の役割。
色々な事情で組合員が理事長になれないなら、利害関係のない第三者に理事長代理を委任することができるが、管理会社は残念なことに利害関係が大ありで第三者とは言えない。
何故なら、管理会社は組合員の財産を飯の種にしているからです。
悪く言うと、その気になれば組合員の財産をむさぼり続けることができる。
悪質な管理会社が理事長代理をすると組合員は骨の髄までむさぼられるということです。
だから、理事長代理は管理会社以外の利害関係のない方にお願いしないといけないという事です。

穴吹ハウジングさんに当マンションの過去の議事録や様々な疑問点をフロントに質問しても一向に返事が返ってこなくて困っています。1か月が経過しました。ホームページでの営業姿勢はきれいごとを並べていますが、実際はその反対です。当マンションが第三者管理方式システムですから管理組合の理事長がいないことを逆手にとっているようです。何かいい方法をご存知の方がいればご教示ください。

第三者でもない穴吹ハウジングが第三者管理方式を採用していること自体が違法なのではないかな。行政と相談すれば。

>>2744 匿名さん
各期に総会議案書、議事録、重要事項説明書、管理委託契約書は
組合員に配付されているはずですが、それがないということですね。

＞2746匿名さん
それらの書類の提出を要求しているのですが、書類が見当たらないの一点張りで、1か月近くも経ちました。そんなこと管理会社として許されることなんですか。穴吹ハウジングは管理会社としての責務を放棄しているとしか思えない。何かいい知恵をください。

追記
重要事項説明書と管理委託契約書のひな型は貰いましたが、印鑑の座っている委託契約書の原本の写しは貰っていません。重要事項説明書の内容に至っては、「○○に定める通りとします」の羅列で、何一つ具体的な内容は書かれていません。管理業務主任者の印鑑は座っています。説明する側も説明を聞く側もこれではちんぷんかんぷんです。これっておかしくないですか。唯一、保証契約に関する事項だけが具体的に書かれていて、既に保証期限切れの平成30年９月30日となっています。

４月から駐車場区画１つに空きが出ていたことを６月に入ってから知らされました。
６月中に抽選会、7月はほか駐車場の解約期間とし、８月頭から駐車場利用開始となります。
これにより、４月から７月の４ヶ月分の管理組合の駐車場収入を失ってしまいました。

４月に空きがでることは、手続き上２月末にはわかっていたはずなので、
もし順当に３月中に抽選会をしていれば、ほか駐車場の解約期間として４月を充てたとしても、５月頭から駐車場収入が復活する見込みでした。

差し引き、３ヶ月分の駐車場収入の機会損失について、
あなぶきに責任があると考えています。

あなぶきのフロントは問題を認めて遅れを謝罪したけど、
契約上、駐車場収入を保証していないことを理由に、
「賠償や補てんはできかねる」と言ってきています。

あなぶき相手に少額訴訟しようかと思うのですが、
知見のある方いらっしゃいますか？
もしくは他にもっと簡単な方法をご存知の方いらっしゃいますでしょうか。

>>2749 怒りの理事長(2731)
この問題について貴方に訴訟を起こすための当事者適格の有無を弁護士に相談してください。私の意見では実質上無理と思います。
余談になりますが、駐車場の使用料については管理費会計か修繕積立金会計のどちらの収入にしているかは各マンションでまちまちでしょう。
私のマンションでは分譲当初から20数年間の間は管理費会計の収入としてその剰余金を修繕積立金に繰り入れていました。
ところがこの収入について最近はまちまちになり駐車場収入の未収金等が曖昧になり闇に葬られて必要に疑心暗鬼になる会計報告がなされるようになりました。
これは駐車場の区画別使用料一覧表を組合員には配付せず管理会社だけが知る事態でしたので、これを公表する動きを察したので過去の不正を闇に葬るための操作をしだしたと思います。
管理会社１０９などは担当等が不正をしやすかったのでそれを公開するように一組合員が動き出したのを察したのです。

>>2750
せっかくのご返信ですが、管理組合は民事訴訟の原告にも被告にもなりうるし、管理組合と管理会社間の契約履行に関する話なのに、どうして当事者適格かどうかを気にされるのか理解できませんでした。あなたのご意見では「実質上無理」なのですか。その根拠を書いてくださるととても有益な投稿になったでしょうに。余談がメインなら独立したレスにしていただいても構いませんよ。

>>2751 怒りの理事長(2731)
勘違いしていました。失礼しました。
貴方個人が管理会社か管理組合を提訴するのだと思っていました。
組合が委託先の契約不履行の話でしたか。
管理組合は原告にも被告にもなれます。

>>2752
それなら良かったです。私も主語が足りていなかったかもしれません。
あなたの「弁護士に相談」というアドバイスは役立ちました。

実際に弁護士に無料相談してみたところ、
・善管注意義務違反であなぶきの責任を問える
・管理組合の総会で、あなぶきを訴える決議が必要
という予想通りの回答でした。

こんな損害（１回あたり４万円弱）が
毎年、駐車場区分が空くたびに発生しているなら、
長期で見ると大変な損害です。

そのたびに訴訟おこすのはだるいので、
国交省（マンション管理業の許可を与えている）から指導してもらうなどの、
楽な方法を探しています。
あなぶきは以前、横領で指導されていましたよね？

>>2750
＞駐車場収入の未収金等が曖昧になり闇に葬られて
＞必要に疑心暗鬼になる会計報告がなされるように

弊マンションでも、過去にも（あなぶきの責任による）未収／空き期間が存在する可能性があるため、新築時から現在までの全ての期間の駐車場賃貸状況を、書面で提出するよう要求しました。裁判にも使う資料になるので間違いのないように念を押しました。