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匿名さん
[更新日時] 2015-10-29 18:53:44
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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彩都みのお 一戸建て パート5
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701
匿名さん
>>696
ガーデンテラスから彩都西、小野原スタバ付近から北千里、どっちも徒歩15分では無理だろ。
それと小野原スタバ付近から小野原西バス停まで10分は無理。
私はいずれも実際に歩いたことがあるから。
間違ってますか?
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702
匿名さん
>>701
小野原スタバから遊歩道を通って小野原公園経由で小野原バス停まで10分あれば十分。小野原西バス停は良いルートが無いので遠回り。
小野原スタバから千里北公園経由であれば北千里まで15分で着く。
ガーデンテラスからならメイン通りでなく、南側の阪大沿い道路を通れば15分で彩都西。但し行きは良い良い帰りはシンドイ。
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703
匿名さん
>>702
私もそのコースでした。可能ですか、相当な早足ですね。
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704
匿名さん
駅から徒歩20分を不便ではないと思う人なんて居るの?
春や秋なら心地よいかもしれないが
真夏の炎天下や極寒の真冬もあるからね
普通はバスに乗る距離でしょう
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705
匿名さん
>>704
小野原スタバから小野原西5丁目バス停は徒歩1分、小野原南バス停は徒歩5分、ガーデンテラスからはトンネル開通か地下鉄延伸すればバスできるかも。
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706
匿名さん
690以降書いてる方、スピガの新しい情報はどこからの情報ですか?
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707
匿名さん
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708
匿名さん
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709
匿名さん
>>707
5丁目、6丁目でしょうか?トンネル開通したら千中行きが出来て、新箕面が出来たら新箕面止まりのバスが出来ますよ。
千中行きは阪急の人が明言していましたし、新箕面はだいぶ前のスレで確か箕面市か何かの資料も貼られていましたよ。
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710
匿名さん
>>709
私が確認した阪急の人は、通る予定は無いってことだったけど。
資料で検討中と書かれていても決定でもなんでも無い。
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711
匿名さん
>>709
千里中央のバスターミナルは飽和状態なので、新規路線の乗り入れはあり得ないです。
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712
匿名さん
>>711
もし出来るとすれば、既存路線の延長と思いますよ。但し、粟生団地より奥のバス停となると、箕面森町より不便なバス便となるのに本当に通すかな?
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713
匿名さん
>>710
そりゃ残念な担当者に当たりましたね。現在のプライムテラス担当者もトンネル開通後してからと言っていましたが。同じグループ会社なので間違いがあるのでしょうか?千中のバスターミナルは飽和状態と言われ続けて増便繰り返しだから、別に今更の事でしょう。
昔貼っていた資料って、批判者が自爆して載せてしまった資料の事ですね。交通計画網の内容から見て、ごく一般的な考え方でしょう。
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714
購入検討中さん
夏になるとよる遅くまではしゃいでいる輩もいるね!
ガーデンもそのれべるかな?
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715
匿名さん
バスが走ったとしても彩都西や北千里あたりとの周回バスでしょ
モノレールと二分して乗客確保出来ないような路線を作る方がおかしい
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716
匿名さん
中部地区も28年には幾つか物流が立ち並ぶだろうけど、彩都西から新たにできる山麓線で中部〜茨木なんてのも出来るのかな?
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717
匿名さん
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718
匿名さん
物流と言っても様々
無人倉庫じゃ話にならないけど
宅配便の荷分けみたいに沢山の人が働く施設が
中部~東部にいくつも出来て
モノレールが延伸しなければバスが走るだろうね
けど、JRや阪急茨木に出たいならサニータウンやタマスマの方が早いと思うが
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719
匿名さん
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720
匿名さん
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721
購入検討中さん
ニュースで箕面と池田がえらいことになってたけど彩都は大丈夫ですか〜?浸水してたのは箕面のどこなんでしょう
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722
匿名さん
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723
匿名さん
彩都で浸水の心配はあまりないでしょう
それよりも土砂崩れや不同沈下が心配ですね
川や排水池は茶色い水が大量に流れてるはずです
それだけの量の土が流れ出たと言うことです
盛土は柔らかいので大量に流出します
地中の土が流れれば、空洞が出来ます
いずれはその部分は沈下してふさがります
大雨のたびに繰り返し5~10年である程度落ち着きます
そのため何年も寝かせた後に建築物を建てる方が良いと言われます
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724
匿名さん
広島の大災害でもはっきりしたことだが、
土砂災害警戒区域外=安全な場所
とは言えないということ。
むしろ警戒区域と比べて防災対策がおざなりにされる分不利な扱いを受けていると言える。
盛土を始めとした不安要因は、無いことに越したことはない。
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725
匿名さん
今年は彩都に限らず、木造の建築中の建物は雨を吸い込んで心配。
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726
匿名さん
いま建築中は確かにかわいそうだね
鉄骨でも水には弱いからダメージ受ける
養生しても完全に防げる訳ないからね
壁貼る前に晴れが続けば少しはマシかな
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727
匿名さん
>>723
彩都は、盛り土多いから確かに心配ですね。先日見に行った際に茨木側寄りましたが、某眺望良いトコ(多分盛り土)のアスファルトのヒビ割れが凄かったです。あれ見たら10年後、家の基礎大丈夫か心配になります。
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728
匿名さん
アスファルトがひび割れとは酷いですね
コンクリートと違って、アスファルトは粘りがあり簡単にはひび割れしません
それが割れてるとは地盤の変動で大きな力がかかってるか
激しく沈下してる可能性が高いですね
売れる売れない以前の問題ですね
既にお住まいの方がいらっしゃるようですし
早急に点検すべきですね
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729
匿名さん
>>728
アスファルトのヒビ割れは応急処置なのか補修してました。ヒビ割れは道路の端から端までかなりの本数が入っており、道路なら補修出来ても基礎大丈夫?と思うレベルでした。その場所は地形的にはガーデンテラスの様な感じなので、ガーデンテラスも10年後はあんなヒビ割れ入るのかな?
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730
匿名さん
無理な開発をすると、その歪みが見える形で現れてくるのでしょうね。たとえ最新技術を投入したとは言えど、自然の力の前には無力ということなのだと。
決して安全な場所ではないことは行政も認めていることなので、この先広島のようなことにならないといいのですが。
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731
入居済み住民さん
住民専用スレで
>彩都なんてもともと、賃貸と2800万マンションが8割を占める低所得者向けに開発された街なのに、何を必死になっているのでしょうね?
また、久しぶりに粘着くんを釣り上げました。大物ゲットです!粘着くんは余程彩都が気になるらしく、ちょっと盛り上げたらまた釣れるかなと思っていたら、早速食いつきました。
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733
匿名さん
茨木側も土地を売ってた頃はヒビ割れ無かったです。箕面側もあと5-10年ぐらい経てばヒビ割れてくると思います。特に箕面側は造成方法の影響で盛土が多いようなので、ヒビ割れも多いと予想されます。
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735
匿名
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736
匿名さん
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737
匿名さん
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738
匿名
たしか森町スレに以前、森町は盛り土150万トンという書き込みあったと記憶します。
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739
匿名さん
>>738
箕面森町 150万m3
彩都 3500万m3
盛土は彩都の圧勝です。箕面側の麓からの山並みを配慮した段々の造成が影響してるのでしょうね。
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740
匿名さん
>>739
盛土のデメリットは、基礎に費用がかかる。
それだけと思います。
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741
匿名さん
>>740
>>723を読んでください。
基礎に金掛けると言っても、戸建でできることは限られますから。
不同沈下の前には無力でしょう。
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742
匿名さん
>>740
盛土に建ってるひだまりとかは、地下杭を50m以上打っています。ここまで対応すれば確かにデメリットは費用だけでしょうが、戸建てでここまで出来ません。大阪府でも盛土マップの作成を急いでますが、費用だけでは無いと言うことです。
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743
匿名さん
地割れしてる造成地はあまりない
千里や泉北でも聞かないしな
マップは大型分譲地売り切ってからの公開じゃないかな
影響大きそうだしね
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744
匿名さん
彩都って最近売れて無いのかな?
プライムテラスも先着順のままで更新ないし・・・。
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745
匿名さん
盛り土の話題で盛り上がってますが、リスクを数値で語れなければ、何の意味もないと思います。「統計学が最強の学問である」という本、面白いというか、そうですねと納得させられます。
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746
匿名さん
>>745
よく言われる高盛土が15m以上。
彩都は40mの盛土なので、余り事例が無く統計で語れないと思います。
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747
匿名さん
高盛土部分はほとんど戸建て用の宅地にはなってないと思うが。
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748
匿名さん
散々既出ですが、ガーデンテラスやプライムテラス含め数十mの盛土造成がされたエリアが普通に戸建て分譲地になっています。
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749
匿名さん
>>748
「ほとんど」って言ったんですが。彩都みのお全体でもごく僅かってことです。
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750
匿名さん
>>749
山の斜面をほぼフラットに宅地造成すれば、ほぼ半分が盛土。宅地部分で盛土が高いところで30〜35mぐらいだから10m以上の盛土は僅かでは無いよ。
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751
匿名さん
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752
匿名さん
>>751
URで資料見せてもらうより、国土地理院の地図とGoogleアースで差分計算した方が、正確と思うよ。
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753
匿名さん
ここの住民は盛土大好きだね~。
戸建の盛土部分なんて一部と言いたいが、プライムテラスほぼ全部、ガーデンテラス南側空地部分+南側道路一列、スピガ南側は盛土だよ。他は山を切崩して切土だよ。その大量に切崩した土砂の処分地が陽だまりの丘と彩都西公園だよ。小学生が見ても明らかに判るよ。
盛土より山を崩して切土を作る方がコストはかからないからね。一番困るのが残土処分でその為にあんなただっ広い公園が出来たんだよ。陽だまりと、公園の所は50メートル超えているからね。
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756
匿名さん
>>754
道路+道路外側の森+建築中の自治会館の上に家を建てるなんて、斬新な発想。あそこが数十メートルの盛土なら等高線では表示されていない切り立った断崖絶壁だったんだね。
最西側の土地は切盛り半分の土地だったから、断崖絶壁だったのかな?
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773
匿名さん
最近あまり売れてなさそうですね
やっぱり割高感ありますね
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774
入居済み住民さん
お聞きしたいことがあり、初めて投稿します。
2丁目の空き地の草刈りをして下さっている方はどこかの業者さんでしょうか?
もしくは個人でされているのでしょうか?
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775
匿名さん
作業されてる方に直接聞くか
住民スレで聞いた方が良いかと思います
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776
入居済み住民さん
>>775
しまった!
スレ違いでしたか(>人<;)
すみませんでした。
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777
匿名さん
ガーデンテラスの広告入ってたので、久々HP見たら、ガーデンテラスの建売と土地の残りが26戸って2ヶ月前から全く変わって無い。この間に売れたのはプライムテラスの6戸だけだから、眺望優先の人多いってことか。それにしても、彩都殆ど売れなくなっちゃったね。
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778
匿名さん
ここの土地価格、本来いくらぐらいが妥当なんでしょうね?
駅からの距離、盛土などを考えれば
今の価格では暴落するのではないかと危惧しています
坪単価20万位が妥当なのですかね?
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779
匿名さん
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780
匿名さん
40は今の売値でしょう
20~25万ぐらいが妥当かな
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781
匿名さん
建築条件無しで、駅から徒歩15~20分で坪35万、20~25分で坪30~35万、25分以上で坪28~30万(70坪2000~2100万)が適正価格でしょう。電線地中化がある場合はプラス2~3万。
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782
匿名さん
そもそも一度の売り出し数が少ないですね。
同じ阪急でも、宝塚山手台は1度に100戸単位で売り出しがあり、住宅地の規模の差を考えたら少ないです。
まだこれだけ土地が空いているのに数を増やさないのは、そうするといい場所ばかり先に売れて、微妙なところがずっと残って値下げしないと売れない、売る側にとって最悪のパターンになりかねないからでしょう。
小出しにして、なるべく高値で売る販売戦略と見てます。
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783
匿名さん
駅と言ってもモノレールの支線ですからね
その駅から20分なら25万ぐらいかな
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784
匿名さん
彩都粟生北は完全に非徒歩圏(しかもバス無し)なので、モノレール駅からの距離と利便性の低さ相応に、坪単価安くした上で土地も大きめにでもしないと厳しいでしょうね。
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785
匿名さん
>>784
彩都粟生北の場合、タマスマの様にタウンバスを走らせて、千里中央や新箕面に直行便を出す手も有りますね。徒歩15分以上でバス無しエリアよりマシなような気もします。
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786
匿名さん
>>785
運行主体は?
果たして、デベがお金出すでしょうか?
自治会で出資して運行することになるのでしょうか?
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787
匿名さん
>>784
見晴らしのいいスーパー銭湯でも作ればいいのに!!と思ってしまいます。
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788
匿名さん
>>786
タマスマの場合、初期投資(バス購入)はデベで、一定期間経過後、自治会運用に切り替えて運賃を徴収し、次の車両更新を賄う予定の様です。下手に彩都西駅徒歩15分エリアより、バス停が近く、直通シャトルバスで御堂筋線直結の方が便利でしょうね。
彩都もこのままだとジリ貧なので、何か工夫必要でしょう。
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789
匿名さん
バスは新箕面直結するのを待つしかないと思うよ。路線だけは決定しているから、別にそれまでは自治体のバスなんて走らす必要なんかないでしょう。彩都粟生北はトンネル開通後の暫定的な千中線と同時に売出しかないでしょう。
現在の適正地価は、駅から20分以上の間谷東や外院の公示地価から見て20分以内で40万程度で、学校が近い分現在は若干高め推移だが、バスの本数次第では維持の可能性もある。
ここに書き込む人間は公示地価と土地相場形成要因すらわからないのか不思議でしょうがない・・・・・
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790
匿名さん
千里中央行のバスが通るってまだ本気で信じてる人、いるんだ(´゚д゚`)
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791
匿名さん
最初の分譲価格は多くの場合、新品プレミアムがのってるから、適正とは限らない。
バブル崩壊しきった以降に分譲された多くのニュータウンでも、新品効果が消えて中古タウンになった時の坪単価相場が分譲時に対して大幅に下がった事例は頻繁に発生している。
間谷住宅はバスがあるし、外院は場所がぜんぜん違う。
そもそも公示価格は、取引相場の後追い。
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792
匿名さん
>>790
もしかして知らないの?業者間では出回りつくした情報なのに・・・。だから彩都粟生北の売出が次年度以降にづれこんでいるんだよ。阪急お得意のバス便セット売出!いつものお決まりパターンで、誰も驚きもしないようなネタなのにこんな素人がいるから、面白い!
>>791
こんな人がいるから、うちの賃貸は利回り良くて助かるわ。因みに間谷住宅も過去のニュータウンだから大暴落した相場が今の相場じゃないの。1年もたてば同じバス便地だよ。関西圏の相場を見ても妥当じゃないの。たかだか40~50万の土地に何故皆目くじら立てるのか?ここに書く住民は超貧乏人の集まりで、見ていて超面白い!
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793
匿名さん
新箕面駅が完成したら、箕面森町と彩都徒歩20分以上非徒歩圏(新箕面バス便エリア)はガチのライバルになるのは間違いありませんからね。新箕面駅へは、公共交通機関(バス)の所要時間においても、車のアクセスにおいても箕面森街が優位です。
新箕面駅の完成に向けて、彩都の坂道2km超(徒歩表示25分以上非徒歩圏)の坪単価が、箕面森町の坪単価にだんだん鞘寄せしていくのはほぼ確実でしょう。
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794
匿名さん
>>792
その面白い人達の血税で開墾された街なんですよ彩都は!彩都西側のトンネルだけで44億円も使われているんですよ。住民の為だけに!感謝しないといけませんね~。
まあ、とてもまともに税金払っているレベルの人達とは思えませんがね~。
子供が高校に通うまでに新箕面駅が出来てバスが通るのはほぼ確定みたいだからそれで十分。千里中央までの中途半端なバスなんて無くても十分!
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795
匿名さん
駅までの距離だけで土地の値段が決まるなんて斬新な分析。
日本の土地相場では、川を渡る以上に、山を越えるのが最大のマイナス点なのに・・・。然も有料は最大の決定打!
残念ながら相場としては彩都も田舎だが、森町は未開の地ぐらい埋められない差がある。無料になれば差は開かずに済むが、現状では森町と彩都では先に森町がゴーストタウンと化し、次に彩都がゴーストタウンになる。
次に初期購入層の所得格差によって、ある程度町の相場観・イメージが決まるから茨木彩都にも引っ張られる事もあり箕面側は堅調だが、森町は初期購入層の安いイメージが定着する傾向があり、下落率としては森町の方が高いとみるのが一般的。
森町のライバルをあえて探せば猪名川あたりと相場観が合致する。彩都を比較するならば山手台の上のほうかな。彩都と小野原ががちライバルなんて言っているみたいで超超面白い!残念ながら幾ら屁理屈こいても、相場は正直!
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796
匿名さん
新箕面って本当に2020年にできるの?
地盤が悪くて当初予想より難工事になりそうだし、建設資材が高騰しているので、市が費用の増加分を負担しきれないかもという話。
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797
匿名さん
>>789
そもそも相場観がズレているかと。粟生真谷東で彩都西徒歩12分、バス便ありで昨年実績で平均坪38万。
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798
匿名さん
現に建築条件付とはいえ、彩都西徒歩20分エリアで坪20万半ばという所もあるので、仮に今中古市場に出てきても30万円台後半はあり得ないのでは?
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799
匿名さん
大都市近郊の土地所有者として最大のシェアを占める団塊(男)が平均住民を迎えるのが2025年頃。
団塊の大量死と人口減で家あまり土地あまり時代が今以上に本格化している15年後(2030年前後)は、彩都の徒歩20分超は二束三文になってる事は覚悟しておくべきでしょうね。
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800
匿名さん
訂正 団塊(男)が平均寿命を迎えるのが2025年頃。
もっと条件の良い場所を開発したエリアの土地が大量に不動産市場に放出されるからね
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