マンション管理士に質問しよう！ Part2

瑕疵担保責任の期間と範囲を明確に契約しておくことが必要です。
中古物件の場合は、この契約がないと問題がこじれますので。

新築住宅においては、住宅の瑕疵担保は１０年だが責任期間は２年以上１０年以
下とする事が出来ます。

ただし、平成１１年６月に施行された　住宅の品質確保の促進等に関する法律を　
ご参照ください。

中古住宅は売主の瑕疵担保責任は売買契約で負わないとすることができます。
ご注意。

売買契約責任期間が明記されていなければ民法の規定で責任期間は１０年です。

民法上、売買契約の売主は、隠れた瑕疵の損害賠償責任を負い、瑕疵のために契約の目的を達成できないときは、買主に契約の解除権が生じます。
　この売主の損害賠償責任と買主の解除権については、原則として、法の定めと異なる特約が可能です（民法570条本文、566条1項）。
　しかし不動産の売買に関しては、宅建業法、商法、消費者契約法が、民法の原則に変更を加えています。これらの法律に基づき、売主が、宅建業者であるか、商法上の商人であるか、消費者契約法上の事業者であるかにより、それぞれ瑕疵担保責任に関する法的な制約が異なってきますので、以下に概要を整理します（なおこれら3つの概念は、宅建業者は商人に含まれ、商人は事業者に含まれるという関係（宅建業者＜商人＜事業者、という関係）に立ちます）。
１．売主が宅建業者の場合
(1)買主が宅建業者ではないとき
　宅建業者は、瑕疵担保責任が目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法に定める責任と比べて買主に不利な特約を締結することができません（宅建業法40条1項）。これに違反する特約は無効です（同条2項）。

売主が瑕疵担保責任を負う期間
買主が瑕疵を発見した場合、民法の規定では「瑕疵を知ったときから1年以内」に損害賠償請求もしくは契約の目的を達せられない場合には契約の解除を請求できるとされています。

このとき、引き渡し後の年数については何ら規定がありませんから、たとえ10年後であっても「瑕疵を知ったときから1年以内」なら権利を行使することができます。ただし、売主が瑕疵担保責任の消滅時効（10年間）の主張をして、それが認められた最高裁判例もあるようです。

しかし、民法の規定は強行法規（必ず適用されるもの）ではありませんから、個人同士の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」とすることも、あるいは権利行使の期限や対象範囲などを定めることも有効です。

実際問題として、一般の中古住宅では引き渡し後1～3か月程度の期限を定めることが大半で、とくに古い物件のときには「瑕疵担保責任を負わない」とすることも多いでしょう。

マンションの重要な点検
半年点検、1年目点検、2年目点検、5年目点検、
7年目点検、10年目点検

分譲後の瑕疵担保責任は１０年ありますが、売主は積極的には
しませんからね。
契約で点検年を決めるか、マンションが独自にやるかしかないでしょう。

当組合は、理事会で外部に依頼しました。

それが清潔だな。

>>8107 匿名さん
その流れをぜひ教えていただけませんか？

>>8104 匿名さん
大体の場合、
宅建業者は、瑕疵担保責任が目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、
この部分の特約を設定していますよね。
アフターサービス2年とうたって。法律上最低限の期間をアフターサービスとしています。やはりいやらしいですよね。

文句を言おうものなら、ジヤー、買わなきゃいいじゃないかと居直る。
不動産は大体の物件は売り手市場です。新築の売買契約書には瑕疵担保
責任は２年としている。

マンションに瑕疵はありますから、きちんと点検しているかで差はつきますね。

どんな差がつくのでしょうか、具体的にご説明ください。

具体的といわれてもねえ。
兎に角差がつくんですよ。

マンション管理士に聞けよそういうスレだろ
シロウトがデタラメ書いてると迷惑だろ

>>8115
あなたもしつっこい性格なんですね。
ここは匿名掲示板であり、スレ主旨にもあるように誰でも書き込んでいいんです。
そして、その判断は各人の責任でやればいいんですよ。
あなたが書き込んでもいいんですよ。
もう一度スレ主旨を掲載しますね。

>マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
>ここで質問してみませんか。
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。
>マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

>>8115
ここのスレは匿名掲示板であって、マン管士や建築士等を名乗って
書き込んでいる者はいません。
あなたはそう思い込んで書き込んだのに、違っていたのでその腹いせで
嫌味な書き込みを続けているんですよね。

瑕疵担保責任による契約の解除または損害賠償の請求は、法律関係を早期に安定させるという趣旨か
ら、買主が目的物に瑕疵があることを知った時から1 年以内にしなければならないとされています。
上記の期間制限は、買主が目的物に瑕疵があることを知った時から起算するため、買主が目的物の瑕
疵を知らない間はいかに期間が経過しても責任を負うというのでは、売主にとって酷な場合が生じます。
この点について、最高裁平成13 年11 月27 日判決は、瑕疵担保による損害賠償請求権には消滅時効の規
定の適用があり、売買目的物の引渡しの日から10 年の経過により時効消滅すると判示しています。

ご参考になれば、
当組合理事会で決議し、外部に依頼して2年目、10年目点検の調査を実施。
結果、かなりの指摘あり、管理会社に報告しました。
そして、無償修理をしてもらいました。
住民は安心しましたし、高額な修繕費の出費がなくなりました。
点検の無償修理にあたる指摘が全くないマンションなんてありません。
それに、管理会社がきちんと報告するなんてことはないでしょう。

マンション管理士に聞けって、無資格シロウトのデタラメはダメダメ！

>>8120さん
せっかく親切に教えて頂いた８１１９さんに対して失礼でしょう。
いつまでも続けると荒らしとして通報しますよ。

↑どうぞ、荒らしではなく不確かな情報を書くシロウトに警告しているだけ。

だいたい外壁の打診点検報告義務に関してもデタラメな回答、大迷惑。
シロウトがデタラメ書いては迷惑ですよ。

瑕疵や品確法の観点では竣工から10年になりますが、
別の論点（法令）を使えば、
竣工後10年を超えていても瑕疵求償できる場合があるので
経験豊富な専門家に相談すべきだと思いますよ

点検義務は放置しておけば督促が来るからそれから対応すればいい？

こんなこと言う管理のプロはいない、ドシロウトが不特定多数が見る場でウソ書いてはいかんな

8121さん、ありがとうございます。
事実です。当組合は、住民からの要望もありましたので。

>>8126さん
貴重な書き込みありがとうございました。
ここはマンションの住民や理事の方等も自由に書き込みできるスレです。
これからも経験談等の書き込みをして頂いて、皆さんに是非情報を流して
ください。

>>8125
ここに書き込むのにマンション管理士とか建築士とかいって書き込む者がいますか。
匿名かＨＮでの書き込みですよ。
そして書き込まれたものに対しての判断はそれぞれの者の自己責任です。
いろいろその問題について書き込まれていくうちに正解に結びついていくのです。

点検義務のあるものは放置しておけば督促がくるというのが何か問題がありますか。
問題があるんなら、その理由とか、点検義務についてあなたが知っている情報を
ここに書き込めばいいんですよ。
間違っていたり、勘違いしていたり、補足説明が必要なものは、皆さんが書き込みを
してくれますよ。そして、各人がそれぞれ判断すればいいんです。あくまで自己責任
ですよ。
繰り返しいっておきますが、ここに書き込まれた内容は、プロばかりではありません。
匿名さんです。
それで不満であればここにくる必要はありません。

重要点検は、限られた年度です。
理事会できちんとやりましょう。
理事会できちんと確認したり、できなかったら外部に依頼すればいいのです。
組合員に責任を問われたらどうしますか？
点検をしているかしていないかでも、中古売買にも影響するのです。
理事の方々だって、該当箇所は放置したくないでしょう。
理事会できちんとやるべきです。

法定点検表を管理員室に掲載しておいて、その年度にそれぞれ業者に
依頼すべきでしょう。
当然消防点検費用や、雑排水管の高圧洗浄等については、予算化して
総会で承認をもらうでしょう。
殆どのマンションではそうやっているでしょう。
法定点検の届けをしなければ行政から督促状がきます。勿論それからでも
点検して報告をすればいいんですけどね。

>>8119 匿名さん
経験談をありがとうございます。

お聞きしたいのですが、管理会社に報告して、すんなり売主は瑕疵を認めて修繕していただけたのですか？

また、修繕後の確認はどのようにされましたか？

ウソやデタラメかくのはやめようね、知識ないなら書くなよ迷惑。

瑕疵があれば修繕は無償でしてくれるでしょう。
修繕の確認は、業者を信用するしかないですよね。
手抜きとかの確認まで、別の業者に依頼することはないでしょう。

8131さん、ご参考になれば。
まずは理事会に外部依頼先に調査報告書を提出してもらい、
次回の理事会に出席いただき理事及び管理会社のフロントに調査結果を報告してもらいました。
管理会社に調査報告書を提出。
管理会社の施設担当者が確認し売主に報告したようで、該当箇所は全て修繕してもらえました。
修繕後の確認は、外部依頼先で報告書もきちんと提出してくれました。

管理会社と管理組合は共存共栄でなければだめですね。
この精神がなければ、お互いを警戒し、工事とかに対しても
疑心暗鬼になりますので。
やはり人を信じ、信じられる人間にならなければいけませんね。

>>8134 匿名さん
詳しくありがとうございます。
何度もすみませんが、外部に依頼する時に総会での承認が必要かと思いますが、事前に説明会は開催しましたか？
総会ではすんなり承認されましたか？

修繕後の確認についてですが、完全に修繕後の確認なのか、修繕中も確認しにきていたか分かりますか？

実務面の体験談は、マンション管理士や建築士、弁護士の
書き込みより価値があるね。

>>8135 匿名さん
もちろんそうですが、建築関係って素人には全く分からないじゃないですか？

で、管理会社って大体売主の系列ですよね。そうすると周りをかこって素人集団の管理組合から利益を多く取ろうとしてくると思います。

自分がデベロッパーならしますね。
余計な知識は与えず長期間毟り取っていけるのならそうします。

>>8133 匿名さん
瑕疵と認めてくれないことがあるようなんですよ。めっちゃお金がかかってしまうから。

いや、修繕の確認はしないとだめではないですか？調査会社が引き受けてくれると思いますけどね。

大規模修繕工事であれば、設計コンサルタントに設計監理業務を
依頼しますけど、通常の工事ではそこまではしないでしょう。
素人、特に文系の者にとっては、工事関係は苦手ではありますが、
それでも判ろうと努力すればなんとかなるものですよ。
今はネットで大概のことは調べることができますからね。

8136さん、理事会で決議をして予算案に記載すれば大丈夫ですよ。
管理組合にとってよいことですから、反対などありません。むしろ、きちんと実施してほしいという要望がありました。
説明会は不要。総会で承認されました。

修繕確認は、外部依頼先がしてくれます。理事が希望すれば、立ち会えるようです。
写真で前後の報告がありますので、安心できます。

8136さん、追記
修繕中は、外部依頼先は立ち会いません。
修繕後の確認となります。

心配なら、理事が立ち会うこともできます。

8136さん、度々追記
次期予算案だけでなく、次期事業計画にも記載してください。

総会の議案として提案しなければだめでしょう。
普通決議ですので否決されることはまずないでしょう。

大規模修繕工事で設計監理方式を採用しているマンションはすくないのでしょうね。
殆どは管理会社系列の建設会社が主導権を取ってやっていると思います。
所謂随意契約というものです。
その場合は建設会社の相見積は取りませんからね。
修繕積立金に応じてそれなりの工事をするということになります。

>>8140 匿名さん
教科書と現場は結構違うものではないですか？
建築ではない専門職をしていますが、今の仕事をしててそう思います。

>>8141 匿名さん
詳しくありがとうございます。
なるほど、意外と皆さんの理解を得れるものなんですね。

ならばどんどん進めていこうかと思います。

ちなみになんですが、その検査から修繕確認の費用はどのぐらいだったか分かりますか？
またマンションの規模も大体でいいので教えていただけたらと思います。

>>8146さん
勿論技術的なことはそれぞれの専門業者や技術者に依頼しますが、
われわれとしては、大規模修繕工事の進め方や工事業者の選定に
関して、何を知り何をやらなければならないかを理解することが
大切なんではないでしょうか。

文系の者でも、建物設備に関心をもてばある程度は
分るようになりますよ。

>>8142さん
修繕とかいてありますが、どこの修繕なんですか。
それが分らないんですよね。
是非教えてください。