マンション管理士に質問しよう！ Part2

参考になることは書いてあるけど範囲が広すぎる。
ポイントを絞るべき。

第1回目の大規模修繕が、1戸あたり150万円は高額ですか？

>>8202さん
マンションのグレードによって工事費は大きくかわってきます。
当然修繕個所にもよるでしょうが、その工事費の中に大型設備分が
含まれていれば、工事費は大きく変わってきます。
一概に高い安いの判断は難しいですね。

タワーマンションでは考えられます。

40階以上の高層マンションならともかく、20階程度なら、戸当たり150万は高いです。

第１回目の大規模修繕工事としては高いでしょうね。
１戸当り１００万円程度が相場だと思います。

>７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
>５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

１２５万以下が７０％でそれ以上は１０％しかありませんからね。
これからみても１００万円前後が圧倒的に多いということです。

ペット対策に悩んでおられるマンションに対して裁判例を掲示します。参考にしてください。
１．ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例

　　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を
　及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を
　禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨
　で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の
　犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違
　反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求
　を容認した。

２．ペット飼育に関して、現に飼育する一代限りに限って認める旨の規定に従って、その後に飼
　　育するに至った区分所有者に対し、犬の飼育禁止を求めた事例

　　　　判例趣旨・・・東京地方裁判所　　平成６年３月３１日判決

　　被告らは、現在飼育を許されている者との対比において、管理規約の効力を否定するが、本
　規定が小鳥・魚以外の動物を飼育することを禁止している管理規約に違反している者がいたこ
　とに対する具体的な妥協策として、現に飼育し、管理組合に登録した犬・猫一代に限ってのみ
　飼育を認めることを総会において決議し、時の経過に伴い、犬・猫を飼育するものがいなくなる
　ようにしたもので、現在飼育を許されている者であっても、新たな犬・猫を飼育することは禁止
　しているのであるから、本規定の効力が被告に及ぶことは明らかである。

　　又、犬・猫の飼育に関しての原告の運用についても、右決議に違反した事実は認められない。
　　従って、被告らの犬の飼育に対し、本件規定の順守を求め、飼育をやめるよう要求することは
　共同生活の秩序維持を図る原告の自治的活動としてなんら不合理ではない、として原告の請
　求を容認した。

３．規約を改正して、ペットの飼育ができない旨定め、規約が改正される以前からペットを飼って
　　いた者に対して、ペットの飼育の禁止を求めた事例

　　　　　判例要旨・・・東京高等裁判所　　平成６年８月４日判決
　　被告は、区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」とは、動物を飼育する行為を一律
　に含むものではなく、動物の飼育により他人に迷惑をかける行為で、具体的な被害が発生する
　行為に限定され、本件マンションにおいて、動物の飼育を一律に禁止する管理規約は無効であ
　ると主張する。

　　しかし、区分所有法６条１項は、区分所有者が、区分所有の性質上当然に受ける内在的義務
　を明確にした規定であり、その１棟の建物を良好な状態に維持するにつき区分所有者全員の有
　する共同の利益に反する行為の具体的内容、範囲については、区分所有法は明示しておらず、
　区分所有者は管理規約においてこれを定めることができる。

　　そして、マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及
　ぼすおそれのある行為であり、これを一律に共同の利益に反する行為として管理規約でするこ
　とは、区分所有法の許容するところであると解され、具体的な被害の発生する場合に限定しな
　いで動物を飼育する行為を一律に禁止する管理規約が当然に無効だとは言えない。

　　本件マンションで、改正後の管理規約において動物の飼育を一律に禁止する規定をおいた趣
　旨は、区分所有者の共同の利益を確保することにあったことがうかがえるから、被告が本件マン
　ションにおいて、ペットである犬を飼育することは、その行為により具体的に他の入居者に迷惑
　をかけたか否かに係らず、それ自体で管理規約に違反する行為であり、区分所有者の共同の利
　益に反する行為に当たる。

　　また、被告は動物の飼育全面禁止を定める本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を及ぼ
　すから、区分所有法３１条１項の規定により、被告の承諾が必要であり、その承諾なくして行われ
　た規約改正は、無効であると主張する。

　　しかし、マンション等の共同住宅においては、戸建ての相隣関係に比べてその生活形態が相互
　に及ぼす影響が極めて重大であるため、他の入居者の生活の平穏を保証する見地から、管理規
　約に自己の生活にある程度の制約を強いられてもやむおえない。

　　もちろん、盲導犬のように飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する場合は、当然
　ながら飼い主の権利に特別の影響を及ぼすといえるが、ペットに関しては、飼い主の生活を豊か
　にする意味はあるとしても、飼い主の生活・生存に不可欠のものではない。

　　従って、本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を与えるものではなく、その承諾は不要
　である、として原告の請求を容認した。

長い書き込みになりましたが、ペット問題で悩んでおられる
マンションは是非参考にしてください。

投稿されている方がいますが、第1回目の大規模修繕は戸当たり100万円程度でしょう。
管理会社に丸投げした場合は、第1回目の長期修繕計画の大規模修繕工事費が工事費となると考えてよいでしょう。
管理会社は自社利益を相当額見込んでいますので、理事会・修繕委員会主導で大規模修繕を進めて下さい。

>>8216さん
第１回目と２回目の大規模修繕工事費は殆どかわらないと思います。
>７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
>５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
この部分は国交省のアンケートでの回答です。
大規模修繕工事については、管理組合主導で行うのが一番いい方法ですが、
その人材がいないというのが実情です。
設計監理方式を採用すれば、設計コンサルタントがいますけどね。

コンクリートの状態からいえば、１回目の時より固く締まっていますので
単純に比較すれば、１回目より２回目の方が同じ工事個所であれば安く
なるといわれています。

うちのマンションは、1回目の大規模修繕を管理会社にまかせて大失敗しました。

管理会社に丸投げするから、そうなる…

管理会社に丸投げした、管理組合のせいだよ。
理事会責任。
理事会に責任を追及して。

>>8221 通りがかりさん
管理組合の責任というのは分かりますか、理事会責任というのは状況次第ですよね。

総会でちゃんと説明した上でそうしているのなら理事会だけに責任追及してもだめでしょう。

管理会社に値下げ要求をして値下げに成功した方、どういう風に交渉したか教えていただけますか？

また、このサービスは不要だから外してコストダウンしたという項目があれば教えてください。

うちのマンション、問題が起きたとき
「理事会は責任を負わないことを決議した」と理事会で勝手に決めて
あとで総会で事後承諾させた。

なんだそりゃ。

>>8224 匿名さん
ほんとですか？
だってすでに問題は起きたあとですよね？
それを理事会以外の組合員が承諾するとは思えないんですが。

>>8223さん
管理費の値下げについては、最も手っ取り早いのが雑排水管の高圧洗浄、
エレベーターの保守点検、植栽管理費ぐらいのものでしょう。
後の項目は毎年殆ど変化のないものなので値下げのしようがないですよ。
そして一番肝心なのが、管理会社の委託管理費です。
委託費は１戸当り月７００円からですので８００円程度ですので、あなたの
マンションで計算してみてください。
管理員費用や清掃費用は時給計算してみてください。それで異常に高け
れば交渉の余地があります。

大規模修繕工事を管理会社に丸投げしているマンションというのは
デベ系のマンションですよね。
デベ系の管理会社は親会社の建設会社に対して大規模修繕工事の仕事を
取らなければ出世にも響きますからね。
こういうマンションは相見積を取らず管理会社の親会社に対して随意契約を
してますね。
競争がない分工事費が高くなるのは仕方ないでしょうね。

管理会社の顔色も窺わないとね。
理事会や総会の対応をしてもらうんだから。
管理費は税金みたいなもんだから、公務員がむだづかいするのと同じ感覚だよ。

管理費の無駄遣いはいけません。
税金の無駄遣いもだめ。

理事会の議案に対しての責任は組合員全体で負うのが
当然です。
例えその議案がマイナスだったとしても、その結果責任は全員で
負います。

管理会社の顔色も窺わないとね。理事会や総会の対応をしてもらうんだから。
↓
管理会社に管理組合は、管理を委託してるよね。委託費用として、管理組合は管理会社に管理委託費を支払っている。
理事会や総会の準備は、管理委託業務の一部。
管理組合が管理会社の顔色をうかがう必要ある？

管理費は税金みたいなもんだから、公務員が無駄遣いするのと同じ感覚だよ。
↓
あなたは、公務員？公務員は、無駄遣いしてはいけない。
管理費と管理委託費は違うって理解してる？管理委託費の内訳知ってる？
管理費は税金とは、違う。
そんなことも理解できない人は、マンションに住まないでね。

いくら管理会社にお金を払ってるといったって、横柄な態度は
いけないよ。
やってもらっていることに感謝しなくちゃ。
管理費と管理委託費は同じだよ。管理費の中に委託費がある。
公務員は予算を使い切るよね。節約とか予算を余らせることはしない。
やはり無駄遣いだね。

8229の方、あなたの考え方は間違えです。

8233の方、あなたの知識や考え方は間違えです。無知をさらしているようなものです。
マンション管理士の方がおっしゃってました。管理費と管理委託費を混同している人がいると。
管理費と管理委託費は同じではありません。

それと、公務員以下の投稿。
自分本位の勝手な考えは、改めましょう。

>>8234さん
管理費と修繕積立金を混同してはいけないじゃないですか。
管理委託費は管理費の中の一つですよ。
管理費には、電気料金、委託費、管理員人件費、清掃費とかがあります。

８２３４さん
あなたは理事長なんですか。
マンション管理に関する本を１冊読んでみてください。
役に立ちますよ。
それとお宅の管理規約と使用細則も是非読んでください。

理事長だったら、自分とこの規約と細則ぐらいは
読まなくちゃね。

マンションの管理費が税金みたいなもんって、そんか考えの方っているんだね。

うちのマンションの組合員は大半が管理費＝管理委託業務費。
自治会総会＝管理組合総会。自治会＝理事会。管理費＝管理費等。
と思っている。

管理組合用語集を全く知らないで運営している理事会である。
知らない事をひた隠しにしたいため言葉に出さない知恵だけは一人前である。

このさい無口な組合員は知識や知恵のないダダのノー００ンと思うようにしている。

理事長でありながら、管理費＝管理委託費と思っているような理事会は
どうしようもないね。
そういうマンションは管理費と修繕積立金を一緒と思っているんだろう。
修繕積立金の取り崩しにしても、理事長判断でやっているんだろう。

分譲当時から７年位は荒れ果てていたマンションでしたが、規約などは過去に
居住していた理事長が率先して整理してくれた。

処がその理事長はその後に買い替えて他のマンションに転居した。
それからは、役員が順番制で安定しないのかは解りませんがマンションが荒れ
ていて漏水等のトラブルが増加しているようです。

築２０年前後になると漏水が発生してきます。
最初は水栓とか洗面所したの配管の継ぎ手部分の緩みがその
要因です。
しかし、それ以降になると専有部分の配管の劣化からの漏水に
発展していきます。
最初は保険で賠償はできますが、頻発してくると保険会社は支払いを
拒否してきます。
そうなると当事者同士での話し合いでの解決となります。
被害者と加害者の折り合いがつかなければ裁判となります。
そうならないためにどうすればいいかを管理組合として検討しなければ
ならないのでしょうが果たしてそれができるかどうかでしょう。

「専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について」

　①専有部分内にある共用部分
　　　窓枠・サッシ、網戸、玄関扉、インターホン（共用部分の規定はないが交換や修理は組合負担）
　熱感知器
　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければならない部分
　　　給水管・排水管の枝管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線、熱感知器、ガス警報器

　　管理規約では、第２２条の２項で、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった
　部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこ
　とができるとなってはいますが、その工事費の負担については標準管理規約にも規定はされて
　いません。

　　今回の規約改正では、これに対応するために、管理組合として一斉に工事をするときは、先行工
　事者に対して、公平の観点から工事費の平均額を支給すると提案をしています。

　　つまり、管理組合として一斉に工事をするとき以外は、各区分所有者の責任と負担で工事等を
　行わなければならないということです。

　※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

　　又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
　漏水が発生した場合は、２回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。

　　そうならないためには、配管の交換をしなければならないのですが、個人で工事をする場合は、
　かなり割高になります。

　「現状の管理規約での経費負担について」 ※間違えないようご注意ください。

　　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸、専有部分の配管類の修理や取替については、各区分所有者の責
　任と負担で実施しなければなりません。
　　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸については共用部分ですが、管理組合として一斉に工事をするとき
　以外は各区分所有者の責任と負担で取替や修理をしなければなりません。

専有部分だが管理組合が管理している箇所
　　給排水管の高圧洗浄、熱感知器の定期点検
　　ガス警報器は専有部分であり、点検は管理組合がやるが、その結果不具合箇所
　　が出た場合は、その補修や取替は各区分所有者負担