マンション管理士に質問しよう！ Part2

標準管理規約第５３条
理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者並びに
一親等の親族に限り代理出席を認める旨を規約に規定することができる
となっています。

理事の代理出席は任意規定ですので、各マンションで規約を作成
することが可能となっています。
うちの規約では、理事の範囲はマンションに居住する区分所有者、配偶者、
及び一親等の親族並びに理事会が承認した者となっています。
厳密にいえば理事に事故がある場合となっていますが、拡大解釈をして
代理出席者が毎回出席しても認めています。当然理事名は区分所有者です。
殆どのマンションがそうだと思いますよ。
３～４人の理事の場合は代理出席とかはないんでしょうが。

>4351

おまえさー　なに読んでるの？

その解釈解説は>>4345に書いてあるじゃん

ふつうは規約制定時に削除する

嘘なんて投稿していません。
勤務先の社員もマンション住まいが多ぐ、親族、友人、知人殆どがマンション住まいです。私は理事なので、色々話を聞きます。
奥様が代理出席してますよ。期全て奥様が出席することもありますし、仕事や予定がある場合のみ
奥様が出席していることもあります。
私も仕事や予定がある時は、妻に出席してもらってます。

理事会って区分所有者の財産を保存する為の執行組織でもあるのに
権限のないジジババに出席させるとは相当マヌケなマンションだろ

規約で代理出席が定められています。

そんなおっかさんや爺様が理事会に出席するようなマンションが
大規模修繕で設計監理方式で施工したいとか、アタマ悪いこと言いだすんだな。

>4349
又決めつけだね。
人を批判だけしているが、何で他のマンションのことまで知っているのか
ということだが、あなたは代理出席を認めないマンションの数を知って
いるんですか？
全く話にならない人だね。
４３５１の書き込みをしっかり読みなさい。何回も読めばあなたにも
分る筈ですから。

＞規約で代理出席が定められています。

それが普通と思ってるお前の脳ミソが腐ってるんだよ
標準管理規約そのままのパクリで、ままごとでもやってろや

>>4357
私はマンション管理のプロですから、知ってて当然ですがどうかしましたか？

そういうマンションもあると白状しているのだから仕方ないでしょう。
億ションは億ションで、タワーはタワーで、８９３集団は８９３集団で、
安物マンションは安物マンションで、それぞれのマンションで組合運営
すればいいのでしょう。

うちなどはベランダの幅は１ｍ、雨水管は３戸に１つ、エアコンの室外機置場はないので、
共用廊下にはエアコンの室外機が置かれ、焼肉用の鉄板、趣味の悪い花鉢、自転車やバイ
クが置かれている。

管理人はカイゼル髭をはやして管理室で自治会長等と酒とたばこを吸いながら談話して
いる日が多い。

この荒れたマンションを一組合員が悪い組合員と共謀している管理会社に戦いを挑んだの
である。

７年がかりで相当改善はしたがやはり最初からの取り巻きは住んでいるからここら辺が限度。

８９３、不法ものの入居者等の掃き溜めみたいなマンションであった、管理会社１０９の
当時の品質管理課長は００ね００江である。

>4352
またまた頭の悪い者が書き込んでいるね。
規約に代理出席を規定することができるとだけなっているだけだよ。
規約に規定しなければ区分所有者限定ということ。削除する意味はない。
分譲時に規約改正してその項目を削除するマンションがある訳ないだろう。
分譲マンションに住み始めてすぐに規約改正とかする者なんていないよ。
規約や細則の全面改正するにはあなたみたいに知識がない者には絶対
できないことだからね。僕にはできるけど。

標準管理規約でも同居親族限定で理事会への代理出席を認めたのは最近のことです。

現実にそれを取り入れている管理組合を知りません。

このスレにはそんな最近変更があった標準管理規約をすでに取り入れているとか嘘つきい多いね。

これは国交省のコメントにも理事会の出席率の低下を危惧しての記載。

すでに全マンションの４割が３０年超の老朽マンション、住人も老朽化で出席率が悪いのでしょう。

>4359
ではその根拠となる資料を提示してください。

＞分譲時に規約改正してその項目を削除するマンションがある訳ないだろう。

標準管理規約をそのまま流用するマンションなどない、お前は馬鹿か？

該当するマンションに合わせ逐次追加削除して、そのマンションの事情に合う規約をつくるのが当たり前。

おまえ、マンションに住んでないのに見栄張るな無知が。

>4363
おまえに無料でもの教えるアホはいない

>4362さん
最近といっても、もう７～８年も前のことですよ。
区分所有法や標準管理規約の改正があったら、すぐに改定案を
総会に提出する規定になっていますけどね、うちの場合ですけど。

>4365
分らないんでしょう。
総合調査報告書にもそのことは記載されていませんからね。

>4364
標準管理規約の改定があっても改正もできないおたくのマンションが
管理規約や各種使用細則の全面改正ができる筈はないしね。
全面改正したことのあるマンションなら、毎年変更や削除をしても
それに増減すればいいんだけど、やったことがないマンションはたとえ
一部改正したとしてもその時の議案書に記載してあるだけなので、時の
経過と共に分らなくなってしまうんだよね。
全面改正をしたマンションであれば、改正が多くなってきた時点で管理
規約を作り直すことも簡単だからね。印刷費だけの経費で済むから。
改正のあった条文は出来るだけ現在の条項の追加とするが、現在の規約
にないものであれば、最後の条数の次の条項にすればいいしね。
それがなければ第何条にすればいいのかも分らないからね。
管理規約の全面改正は難しいよ。

理事の資格が現に居住している組合員で代理出席は認めないから、全く組合員と関係のない
第三者でも資格を与えて、はたして区分所有者はそれでいいのでしょうか。

マンションの資産価値は益々下がるのではないでしょうか。管理者を金で買う時代になるん
でしょうね。

>4369さん
第三者に管理を委託するのはそれだけであって、理事の権利を
委託するのではありません。
当然議決権はありません。
理事のなり手不足が深刻になれば、プロに管理を委託することに
なるでしょうね。
しかし、あくまで決議は理事全員で行いますし、プロには議決権は
ありません。

>4364
あのね、規約の改正をその都度やるのは当たり前だけど、
例えば１０年間その都度改正をしたばあい、その記録は総会の
議案書だけにしかないよね。
それに第何条何項の改正とかが明確にされていればいいけど、
中々それはできないよ。一つ条項が変わればそれ以降は全て
条項が変わるから。
それに規約改正のチェックをする場合１０年分の議案書をみる
のも大変だしね。
新しく入居する者には管理規約や細則を配布するでしょう。
それを渡さなくて細則や規約を守りましょうとかはいえないので。
多分おたくのマンションではやってないでしょうが。

議案書だけでは規約が設定、変更、廃止が区分所有法３１条の区分所有者総数及び議決権総数
の四分の三以上の賛成を得て可決されたかの確認は出来ないでしょう。

議事録が配布されていないと組合員は確認できません。

年寄りの屁理屈は新しいマンションでは相手にされない。

せいぜい老朽化したボロマンションで好きなように修繕してな。

現役世代は管理も修繕も信頼できる会社に任せればいいこと。

管理会社や施工会社に騙されるなど、被害妄想病の老人には呆れる。

知識もないくせに、暇だからと管理や修繕に口出しは無用だ。

５０円の物を５００万円で買う管理組合に文句は言えない。

滅亡しませんように。

４３６９は真っ当だ

現役世代は年寄りのような屁理屈は語らない。

マンション生活は楽に楽しく快適に暮らすのが目的。

何十年も住み続けるつもりなんて誰もない。

３５年ローンで必死に買う人は別、選択しない貧乏さんってこと。

金利が安いからね。現金は別の投資に向けている。借り入れは目いっぱい借りた方が得ですよ。

住替えするからローンは短期。
マンションなんていつまでも住むものじゃない。
老朽化してからでは将来売却するにも苦労する人口減。
貧乏さんはボロマンションと心中、死んでも管理費払い続ける。

日常の管理をただし帰すればマンションは４０年～５０年での建て替えは愚の骨頂。
グレードを上げながら８０年は住める。あきたら住替えればよい。

マヌケ、国は今のマンションの建替えて規制値は築４７年としている。

どちらにせよ、築３０年超えたマンションなど、都心の一等地以外は二束三文で売却不可。

誰も買わない、スラムになっても貧乏さんは住み続けるしかない。

子どもも迷惑だろうし相続放棄、知能の低い高齢者の末路。

すでにマンション全体の４割が築３０年超の老朽マンション
今後世帯も減るのにボロマンションなんて買う奴いない
売れなければ管理費修繕費永遠に払い続ける、安物買の銭失い状態
一戸建てなら解体するなら土地は売れるし賢い高齢者

何処もかしこもそうなる訳ではない。利便性がよくて便利なところは資産価値は維持できる。

人口が減るのは仕方ないでしょう。都市の中心部には人口が集中して、郊外は錆びれていく

のは仕方ない。労働力の減少は経済を衰退させるので労働力の受け入れがあちらこちらで進

行している。外国人の労働者をよく見掛けるようになった。すたれていくマンション群は民

泊を考える時期に来ている。

現役世代ですけど、4373のような方は同じマンションにいてほしくないです。

それがあちらこちらにいて正常な管理の邪魔をするんだ。厄介です。

じゃまするのはわがままな高齢者ですよ、無知なのに目立ちたがる。

>4376
あなたの２０年後はどうなるの？
どこに住むの、理事会の役員もいなければならなくなるよ。

悪い連中が分譲マンションの組合員の為だと嘘を言ってマンション管理に入り込まない様にし
なければいけません。

マンション管理士はその一端を担うべきだのに悪い事を企むマンション管理士もいると聞く。

各マンションにおいてはこういう連中が管理者になれないような役員選任方法を規約に盛り
込まないといけません。

１１月２６日と１２月３日に連続でマンション管理士と管理業務主任者試験受けたけど
この板で言ってるほど難しくもないよね、民間の解答速報で答え合わせしましたが
どちらも４０点超えるくらいでした、この程度で合格なんですね。
難易度はどちらも同等かな、受験者の人種が多少違う感じ、管理士は高齢者とニートっぽい若者。
管業は大学卒業前の学生や女の子も多かったように思う。

理事長になったついでに受けてみたんですけどね、マンション購入時に少し勉強したくらいですが
ほかに民法や建築関係の問題も多くて、自分の持ってる知識だけでも十分合格できる程度ですよね。
自慢するような資格じゃないですね。

>4380
又知ったかぶりしてるね。その４７年は減価償却の期間であって
建替えの期間ではない。それこそマヌケ。

>4381
戸建てはよほどいい場所じゃないとまず売れないよ。団地はまずアウト。
解体費用も３００万円はかかるしね。
マンションの方が借りても買い手も見つかりやすいのが現状というのが
分らないんだね。戸建ての借り手はまずいない。

4388です

4389
国交省はマンションの建替え推奨時期を築４７と定めてます。
３０年以降の大規模修繕は想定していません。未知ですから。

4390
平均的な２００㎡以下の住宅の解体費用は１００～２００万程度ですよ。
更地にした住宅地は地方でもすぐに売買成立しますし不動産屋自体が買い受けます。
古いマンションは売るのは難儀、仲介しても買い手がつかないのが現実ですよ。

匿名掲示板だからと、デタラメはよしましょう。

>4388
合格おめでとう。
私ももう７年前になるけどマン管受けたけど、勉強期間は約７ヶ月
ユーキャンの通信教育を活用しました。
何とか１回目で管業とマン管が合格できたけど、マン管は３８点
でした。管業は合格通知書しかありません。登録していませんので。
２年前に５年講習を受講しましたが、３年後の講習は受けません。
私も理事になる前にとっておこうと思い自己啓発の意味も含め
受験しました。
建物設備は今まで勉強とかしたことがなかったので難しかったですが、
民法、区分所有法は大学が法学部だったので意外と楽でした。

ずっと投稿を読んでいる者ですが、4385さん色々投稿されていますが不快です。
マンションを楽に楽しく快適にとか色々言われていますが、ご自分の都合のよいように考えていませんか？
先ず、マンションはどのマンションも色々な世代の方々が住んでいます。現役世代とのことですが、住んでいる住民全てを考えなくてはなりません。高齢者、高齢者と批判されていますが、不快です。

4392
まだ合格と決まったわけではありませんが、ありがとうございます。
私は建築系の事務管理が仕事で法学部出身です、受験料約２万の出費が良かったのか不明ですが。
今後の肥しとして知識を蓄え、理事会総会で皆にわかりやすく説明できるように努められると良いですね。

>4391
うちの家は大きかったので４００万円かかりました。
相見積を取りましたが、５００万から７００万円でした。
それを更に値切って４００万円にしてもらいました。
建坪総数が７００㎡以上ありましたから。
アパートも併設していましたのでそれと一緒に解体したから高かった
んですね。
土地は１８０坪なんですが、最初は不動産会社に売却をお願いしていたん
ですが、県が売ってくれといってきたので県に売ることにしました。
１１月に契約を済ませ、マイナンバーの書類を作成すれば年内に振り込み
されるとのことです。
県に売れば所得税２０％が免除されますので助かりますよ。収用証明書を
準備してもらい税務署に申告します。
大通りに面しており完全に商業地域だったので買い手が多かったですよ。
親からの相続です。相続税はかかります。

>4394さん
折角取った資格ですので、マンションのために役立ててください。
私は当マンションの管理規約と各種細則の全面改正、長期修繕計画の
洗い直し（建築士を雇っての検討）、それに大規模修繕工事の進め方の
勉強をしていまして、工事前にはマンションの住民に対してセミナーを
行うべく現在一生懸命勉強しているところです。
このスレには私が作成している資料の一部をところどころに貼付して
おります。
折角勉強した内容ですので、できることなら皆さんに少しでもお役に
立てるかなと思ってカキコミをしていますが、皆さん方の批判も多い
ようですね。ちなみに設計監理方式のことを書き込んでいるのは私です。
建築士ともかなりやり取りをしました。
私の役割はこのセミナーで終わりにします。それでもうマン管の資格は
いりませんので３年後の講習は受けないつもりです。

4396
投稿してくださってありがとうございます。
批判される方がいらっしゃいますが、私は投稿内容、大変勉強になります。
どうかこれからも投稿してください。
色々教えていただきたいです。

4396

4394です、声援ありがとうございます、職業柄施工方式も多々あるのは理解していますが
それぞれに可もあり不可もあり、建物や様式に合った施工が最善と思います。
私はマンションというのは所有者ぞれぞれの大切な財産の集合体と思っています。
建設建築の知識のある者が誘導するのではなく、住人の気持ちを最優先に管理にあたりたい
と思っています。
あなたの活躍も応援したいと思います。それでは…

>4397さん
しつっこいようですけど、もう一つ言わせてください。
私は７年前に資格を取ってから自己研鑽に努めました。一番いいのがマンコミュ
のスレに参加することでした。
いろんなスレに参加していろいろ書き込みをしました。当然最初のころの書き込み
は今になって考えると自動車の若葉マークのようなものでした。
しかし、一生懸命調べ書き込み又指摘され又勉強して書き込むといった状況の繰り
返しでした。
医者でも弁護士でもなり立ての頃は大した力はありません。経験を重ねていくうちに
力がついてくるんですよね。
あなたも間違いとかを恐れずどんどん書き込めばいい勉強になりますよ。
誰でも間違い、知らないこと、勘違い等はあるものです。
それにここは匿名掲示板ですから。

私もマンションは所有者それぞれの大切な資産だと思います。
マンションのことを本当に大切に思い、色々勉強なさって尽力されていること伝わりました。
私のマンションにそのような方はいませんので、私のマンションにそのような方がいてくださったらと思いました。住民全てを大切に色々されていること、尊敬いたします。

4400ですが、4398の方に投稿いたしました。

>4400さん
あなたのいう通りです。
例えば大規模修繕工事についていえば、専門的、技術的なことは専門家に任せ、
我々住民は何を知り何をやらなければならないかのポイントを知ることが大切
なんですよね。
専門委員に工法とか材料とかの専門的な知識は必要ありません。そういったことは
設計コンサルタントや業者の方が詳しく説明してくれます。私たちはその説明を聞
いてどれにするかの判断をすればいいのです。
問題なのはいかにいいコンサルタントや元請会社をどのように選定するのかの手法
を知ることが必要なんですよね。
業者選定方法については、それぞれのマンションの実情を勘案して決めていけば
いいと思います。
ただ、ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションについては管理会社
の存在、影響力がどうしても大きくなると思いますが、それでもできることなら
設計コンサルタントを雇い、共通仕様書（要綱書、金抜き計算書）で管理会社推薦の
会社も含め相見積を取れば間違いなくそのコンサルタントに支払う報酬分ぐらいは
安くなると思いますので、それができるといいんですが。管理会社と理事長とかが
親しくなればなるほど、理事会を管理会社主導で行っていればいるほど管理会社以外の
業者を選定するのは難しいのかもしれませんが。

４４０２さんの語りの価値も意味も根拠もそれぞれよくわからない

それができれば苦労しねーよってね。

４４０２さんのいわれていることは良くわかります。
批判に負けず頑張ってください。

語り口は「我々住民は」なのだけれども、ちゃっかり「専門家に任せ」とあって、
専門家（＝マンション管理士）が書いたんじゃないか？

管理士の需要を生み出してくれる「住民」の、管理士業界から見た理想的思考か。

悪い奴もキレイゴトは言うよ。

理解できない、理解したくもない形態で管理されているマンションだが、
「資産価値」の維持や向上のためにそうなっている可能性がある。

専門家の方が投稿されたのではないでしょう。

>4460さん
専門家というのはマンション管理士ではありません。
建築士とか直接工事をされる方、塗料やシートとかの販売会社、建設会社の
皆さんを工事に携わる専門家といっています。
そういう技術的なことはその道のプロでないと分りませんからね。
建築士でも足場の組み方、電気配線工事、塗装とかの技術はできませんしね。
４４０２の書き込みはそのまま読んでもらえばいいんです。
ただ今まで経験とかしたことがない方にとっては理解しずらい所もあると思います。
私の書き込みは設計監理方式を採用していく考えのあるマンションに対して、あるべき
論を述べているのです。
皆さん随意契約がいいとか管理会社方式がいいとか言われていますが、当然その方法
で１回目の大規模修繕工事を経験された方なんでしょうね。
では２回目も同じ方法でやられるのか、他の方法も検討してみる価値はあるんでは
ないでしょうか。
設計監理方式は、例えば大規模修繕工事で検索をすれば殆どがこの方式の説明と
なっています。
ということは、大規模修繕工事の進め方では一番ポピュラーな方式といっていいんで
はないでしょうか。
ゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンション、小規模なマンション以外
ではこの方式を採用しているマンションが多いと思われますので。

上に追加しますと、
大規模修繕工事にマンション管理士は必要ありません。マン管士は工事の
専門家ではありませんので。
マン管士に進め方のノウハウを手伝ってもらうのなら、設計コンサルタント
を雇った方がずっといいと思いますので。
段取りの段階でどうすればいいのかの説明を聞くことはいいと思いますが、
それ以降は建築士を雇うべきです。

説明ありがとう。了解したよ。
かなり良質な住民が集うマンションでの話かな。

新築当時の管理会社、初めての大規模修繕工事からきちんとした公募でなく
送り込まれた特定の設計会社等との契約のレールが敷かれている物件だから
絵空事のように思えるわけよ。ごめんな。

>4411さん
一人でも理解して頂ける方がおられたのが非常にうれしいですね。
私は何かボランティア活動がしたかったんですが、自分がマンションに
住んでいたものですから身近なものをと思って資格を取りそれに取り
くんできました。もう少しこの活動を続けていきたいと思っています。

皆さんに質問します。知っている方がおられたら教えてください。
総合評価方式の計算方法が下記のようになっていますが、この計算式あってますか。
この計算式で計算すると、入札額に殆ど影響はなく、入札額が１，５００万円高ければ
評価点はいくら良くてもその業者に勝てないということになりますので。

　＊入札評価の計算方法
1） ①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点
③技術評価点　　　１００＋　②
④入札額（円）　　消費税抜き
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

2） ①技術・能力合計点（ヒアリング・資料選考）
　②技術評価点　　　①÷100×30
　③入札額
　④価格評価点　　入札最低価格÷③×70　
　⑤入札評価点　　　②　+　④　１００点満点

うちのマンションも設計監理方式で大規模修繕をしたよ。私は理事でもないし、委員でもなかったけど、この方式でよかったと思う。

今までは全然設計監理方式批判のオンパレードだったけど
理解している方、実際その方式で工事を行った方の書き込みが
出てきてホッとしています。

「点検保証期間等」
　　定期点検時は住民にアンケートを取っておくことが必要です。
　　工事終了時に元請会社との契約を交わしておきます。

　 １年点検、２年点検 　　　　　 １年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） 　　　　　２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

>>4413
>この計算式で計算すると、入札額に殆ど影響はなく、入札額が１，５００万円高ければ
>評価点はいくら良くてもその業者に勝てないということになりますので。

この計算式からは、そのようなことは導き出せない。

>4417さん
検討して頂いたのですね。ありがとうございます。
私の計算の仕方が間違っているのかもしれません。
もう一度考えてみます。

私の計算では、入札額１８，０００万円で評価点が70点の場合は500万円の差が
あれば85点以上の評価値が必要となります。
1,000万円差なら90点以上でもアウトとなります。

　　評価点 ７０点 75点 ８０点 ８５点 ９０点

技術評価点 121点 122.5点 124点 125.5点 127点
18000万円 0.6720 0.6778 0.6889 0.6972 0.7056
18500万円 0.6540 0.6622 0.6703 0.6784 0.6885
19000万円 0.6360 0.6447 0.6526 0.6605 0.6684
19500万円 0.6210 0.6282 0.6359 0.6436 0.6513
20000万円 0.6050 0.6125 0.6200 0.6275 0.6350

＜上段の計算式＞
○業者Ａ：技術評価点…１３０（加算点…３０）　入札額…ａ円
Ａの入札評価値…（１３０／ａ）×１，０００，０００
○業者Ｂ：技術評価点…１００（加算点…　０）　入札額…ｂ円（最低入札額）
Ｂの入札評価値…（１００／ｂ）×１，０００，０００

（１３０／ａ）×１，０００，０００＜（１００／ｂ）×１，０００，０００
の時、つまり、１．３ｂ＜ａ　であれば、業者Ｂの方が確実に入札評価値は高くなる。

＜下段の計算式＞
○業者Ａ：技術評価点…３０（満点）　入札額…ａ円
　価格評価点…（ａ／ｂ）×７０
Ａの入札評価点…３０＋（ａ／ｂ）×７０
○業者Ｂ：技術評価点…０　入札額…ｂ円（入札最低価格）
　価格評価点…（ｂ／ｂ）×７０
Ｂの入札評価点…０＋（ｂ／ｂ）×７０＝７０

３０＋（ａ／ｂ）×７０＜７０
つまり、１．７５ｂ＜ａ　であれば、業者Ｂの方が確実に入札評価点は高くなる。

>4420さん
ありがとうございます。
得点評価の加算点３０点の意味が良く分かりません。
上段の計算式の場合、下記の条件の場合は入札評価値はあっているでしょうか。

Ａ業者　　合計点　７０点　　入札額１８，０００万円　入札評価値　．６７２２
Ｂ業者　　合計点　８０点　　入札額１９，０００万円　入札評価値　．６５２６

お手数をお掛けしますが宜しくお願い致します。

>うちのマンションも設計監理方式で大規模修繕をしたよ。
>私は理事でもないし、委員でもなかったけど、この方式でよかったと思う。

大規模修繕に匹敵する２億円の給排水管交換工事を設計監理方式でやった。
完工から２年だが、最近、漏水事故が多い。

考えさせられるのは、先に誰かが書いた、管理組合の「総意」というやつ。
具体的には「契約」だ。
上記の工事では施工監理を受注した会社と施工会社とはグルの関係だった。
組合側の理事、専門委員の「同じ見積書でいいから数字だけ変えて出して」
という管理会社への露骨な談合的発言を私は耳にしてぶったまげた。
うるさい住民が数名いるから仕方なく、と考えての発言なのだろう。

見かけ上の公正さを装った修繕ビジネスの裏事情（真相）を知らせても、
理事会も総会も「それでいい」と承認して不問に付す。・・・というか、
企業や有力住民の圧力がかからない真に自由なアンケートは行われない。
文句を言えなければ、黙っていれば承認が「総意」とみなされる仕組み。

【上品で良質なマンションの管理組合】←活気あり。
次回の大規模修繕等の課題が視界に入ってくると、住民有志などで自主的に
勉強会を開催したり、プロのアドバイスを聞いたりする。その成果は説明会
をやるなどして全組合員に還元しようと努める。

【下品で悪質なマンションの管理組合】
修繕委員会、専門委員会の名の下に勉強会を何度か開くも、中身もゴールも
特定業者への丸投げに終わる。その業者から金品をもらわないと誓えない。

【正直者の多いマンションの管理組合】
各種委員会などは組織せず、高値も不正も承知で従来の１社に丸投げ。

工事だけでなく、管理規約等の（全面）改正でも同様の差異が認められよう。
特定の管理士と規約改正を主導した理事長だが、規約原本の紛失を後に発表。
誰も口では言わないが「いいよ、構わないよ、そんなこと」が当組合の総意。

結露に関する質問です。
サッシを個人で複層ガラス等に変える場合、管理組合の対応は
どうしていますか。
うちの場合は届け出さえ出せば認めていますけど。

>>4422

ご自分で >>4413 を書いておきながら、
>得点評価の加算点３０点の意味が良く分かりません。
とは情けない限りですね。
「決め事」の世界ですから、推測するしかないのですが、「ヒアリング時に１００点満点で採点した点数（合計点）を、１００点満点から３０点満点に換算して価格以外の加算点を決定し、標準点の１００にこの加算点を加えて技術評価点とした。」のでしょう。

>4423さん
まず給排水管の単独工事の場合、設計監理方式は普通取らないですよね。
インターホンとか玄関扉、エレベーター等の更新工事を単独で行う場合は、
給排水管の鋼管のメーカーとか品番、設計図書からその使用分さえ分かれば
まず１社に見積もりを取り、それをもとに金額の単価欄だけを各社から書き
込んでもらえばいいと思いますけどね。
同じ見積書でもいいからそれを使って同じ条件で相見積を取るというやり方
はありだと思います。
又、原始規約の紛失の場合、分譲時に皆さん規約をもらっていると思います。
改正分については、議案書や総会議事録を見ればすぐわかると思います。
給排水管の更新工事が専有部分までを含んでいるのかは分かりませんが、
２億円とは高額ですね。うちの場合、計画では塩ビ管ですが、専有部分の配管
の更新工事は１戸当り３５万円で計画されています。３５０戸のマンションです。
共用部分の縦管については、交換する必要はないというので継手部分だけの
交換となっています。現在共用部分、専有部分共塩ビ管を使用。
共用部分の配管の更新工事費だけだったらかなり安いですよ。
ただ工事をするときには共用部分と専有部分の工事を一緒にすれば効率的です。
専有部分の配管の更新工事部分は、給排水管、給湯管、汚水管、ガス管となって
います。まだまだ先のことです。長期修繕計画の予定。

>4425さん
計算式がそれで正解かどうかが分りませんでしたので
質問をしました。
あの計算式では、委員の評価点は殆ど関係ないように
思えたものですから。

>>4427
>あの計算式では、委員の評価点は殆ど関係ないように思えたものですから。

一般的には予定価格と最低制限価格を定めているので、この範囲に入らない入札は無効となる。

>4428さん
行政の総合評価方式ではそうなんでしょうが、我々の場合、相見積を取る場合は
予定価格とか最低見積もり価格とかは設定しませんからね。
やはり行政が行っている総合評価方式をマンションの大規模修繕工事に採用する
のは無理があるんですかね。

>まず給排水管の単独工事の場合、設計監理方式は普通取らないですよね。
初耳。やられた？ボられた？

>更新工事が専有部分までを含んでいるのかは分かりませんが、２億円とは高額ですね。
各戸（縦１列５戸すなわち５階建て）６日間、８時３０分～１７時、立会い必須でした。
遠方の親類に言ったら「そんなに！？」と驚かれました。トイレが使えんで困った。
陰で「きつい・・」とグチる人はいた。１戸あたり１００万円近くの積立金取崩し。
基本は専有部分の管で「共用部分の縦管は替える」がセールスポイントだったと思います。
それで「あぁ、今回も他のマンションがやれない特別の工事で資産価値が上がるんだ」と
喜んだ住民もけっこういた。工事推進派の住民は反対派の人に向けてだろうか「この工事
をやらないで漏水になったら保険は適用されないぞ。その場合１００万円出せるのか」と
吠えとったよ、説明会で。

>4430さん
各戸の工事が６日間はそんなものでしょう。その間水道やトイレの使用制限
も当然あります。朝９時から午後５時までとかの制限。
専有部分も含め配管の更新工事ができれば漏水の心配もなくなり資産価値も
騰がるのは事実でしょう。
漏水の場合は、階下の部屋に対しての保険が適用されないことはありません。
ただ原因元の経年劣化による配管の交換については保険の適用はありません。
共用部分の配管は排水管だけで給水管は専有部分内にはありません。
給水管の共用部分は開放廊下の扉の中にあるメーターのところにあります。
共用部分の排水管は縦管だけですし、３０～４０年程度では交換の必要は
ありません。やるとしても継手部分の交換だけでいいと思います。
配管の交換は３５年以上経過したマンションではやるところもあります。
１戸当り１００万円とは又高いですね。まさかステンレス管を使用した
訳でもないと思います。
うちの場合、各戸が単独で業者に配管の取り替え工事をした場合の見積もりを
取ったことがあります。給排水管・給湯管・汚水管・ガス管
そのときの工費は７５万円でした、値引きなしの場合。それを管理組合として
一斉に取り替え工事をすれば３５万円程度という見積もりでした。

合理的な説明をいただきました。
貴方様のマンションとの比較で「高い買い物」だったことは間違いなさそうです。
・・後の祭りじゃが。

専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として行うことは
すばらしいことですよ。内容は別としてですが。
その工事を計画しているマンションはごくごく少ないのが現実
です。
やはり水漏れが発生すると居住者間のトラブルの原因となり
資産価値にも大きく影響してきますから。

築年数の経過したマンション、特に築１５年以上のマンションの保険料は
大幅に値上げになっています。
築２０年経過したマンションであれば、三井住友の場合同じ内容で２倍以上の
大幅値上げとなっています。
他の東海上や損保ジャパンも２倍近くの値上げとなっています。
この大幅値上げの要因は、漏水があげられます。
築年数が経過していくとどうしても漏水事故が多くなってきます。その措置
として保険料の大幅値上げとなったのです。
２～３年前までは築年数が２０年以上のマンションの保険の契約については
継続以外は拒否されていました。大手損保会社で。
しかし行政の介入で保険の拒否はできなくなりましたが、その結果大幅値上げ
となったのです。

管理組合のレベルで保険料が安いと言うことは有りますか。

当マンションは今まで積立て型と掛け捨て型の併用で保険に加入しておりましたが、
今回の総会で積立て型の配当が少ないのと、保険会社の倒産等で積立部分が被害を
被る危険性が有るとの理由で、廃止して掛け捨てのみの保険加入に切り替える事が
普通決議で承認されました。掛け捨て部分は約５０％の値上げでした。

後日正確な詳細説明を投稿します。

>4435
理事会は管理組合の皆さんを代表して管理をしていく
そのお手伝いをしていくのがその役割です。
今まで５００万円の保険料が１，０００万円になりますといわれても
どうせ管理費だしという考えは官僚とかと一緒ですよ。
税金や管理費は住民が支払っているんですけど、直接は関係ないので
節約は関係ないという考えですよね。
皆さんの代表であり、任されているのであれば責任をもって対応する
気持ちはもたなくてはいけません。

>4436さん
うちも今までは５年の積立型の総合保険を東海上と契約をしていたのですが、
２倍前後の大幅値上げになっていましたので、日産火災のドクター保険の
審査をうけました。
その審査結果が最高評価がされまして、今までの積立金より逆に安い保険料
で契約できました。
積立については、マイナス金利の影響があり、積立型にするより掛け捨て
だけの契約にした方が逆に安くなりましたので、掛け捨てだけにしました。

>専有部分の給排水管の更新工事を管理組合として行うことは
>すばらしいことですよ。内容は別としてですが。
>その工事を計画しているマンションはごくごく少ないのが現実
>です。

当マンションは「ごくごく少ない」うちの一つのようですね。
近隣の団地は交換ではない新工法で安くやる、と見学会とか
やっていたが、そんなのお構いなしで高額の交換工事をした。
業界、産業的にも絶賛されることなのかもしれないけれども、
住民、所有者としてはかなり強権的な運営をされた。確かに
理事会も管理組合も存在しますが長期修繕計画の立案・改訂
を委託している設計コンサルタントへの大政翼賛型と言える。

>やはり水漏れが発生すると居住者間のトラブルの原因となり
>資産価値にも大きく影響してきますから。

最近、各棟で漏水事故が起きています。
２年前に設計監理方式で２億円の給排水管交換工事をやった
のに。あるいは、やったから、か。

管理組合の責任の問題かもしれないが、管理会社が指し示す
方針や契約先を組合で変えたことは過去に無いし、今後も半
永久的にないだろうと思われます。１人２人が反主流ではね。

>4439さん
給排水管の補修工事には、更新工事と更生工事があります。
更生工事はエポキシ樹脂の塗膜でライニングして延命を図るものですが、
工事費は安くてすみますが、その寿命は１０年程度で、再度更生工事を
することはできません。
おたくの場合は更新工事で配管を交換する更新工事でやられたものと思います。
工法としてはそれでいいんですが、２年で漏水事故が発生するということは
完全に工事に瑕疵があったと思われます。
共用部分の縦管の継手部分は亜鉛メッキ継手となっていますので４０年以上
もつといわれています。
専有部分の配管が塩ビ管を使用していなければ１５年程度での交換となりますが、
塩ビ管使用であれば、３０年から４０年での交換が多いようです。
ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションは、完全に管理会社主導
で理事会とかが運営されていますので、管理会社以外の業者の選定は難しい
のでしょうね。
大規模マンションではゼネコン系管理会社から他の管理会社に委託先を代えて
いるところも最近どんどん増えてきています。
工事の進め方のプロジェクトを設けて大規模修繕工事やその他の工事はその
プロジェクトで検討するというやり方ができればいいんですが、そのためには
理事会の承認が必要です。一人では動けませんので同志を募ることですね。

ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションは、例えば大規模修繕工事を
計画する場合、どうしても管理会社を意識せざるをえません。
管理会社も親会社である建設会社の顔色を窺わなければなりませんので必死です。
一番いい方法は、設計コンサルタントを完全に組合主導で選定し、建設会社の選定
に関しては、管理会社の親会社の参加も含め競争させたらいいんですがね。
同条件での相見積に参加してもらう方法です。そのためには、色に染まっていない
設計コンサルタントをどうして公募なりして選定するかということになります。
それができれば、設計コンサルタントの報酬ぐらいは簡単に出てきますよ。
それをさせないように管理会社は常日頃から理事長にはうまく取り入っているでし
ょうから。
管理会社を変更するのに理由はいりません。ただ気にくわないからという理由でも
いいんです。しかし、３ヶ月前に契約解消を文書で通知しなければなりません。
それだけのことですが、中々理事長も動かないでしょうね。

管理会社に大規模修繕工事には一切関知しないでくれ
といえる理事長、理事会の台頭が待たれます。

やはりゼネコン系の管理会社のやり方には無理があるよね。
そういった管理会社から工事を取り上げたらやっていけなく
なるんではないだろうか。

管理会社が建設業の許可を受けて大規模修繕工事が出来るなら、管理会社に大規模修繕工事やってもらった方がメリットがあるだろう。工事と管理業務のシナジー効果が期待できる。

管理会社自体は、工事はしません。

>4444
相見積も取らないで丸投げってこと？
工事とマンション管理は関係ないのでは？
管理会社も参加してもいいけど、見積に参加すればいいんでは。
それで選定されれば何もいうことないけどね。
それでもし管理会社推薦の建設会社が選ばれたとしても、何も
しないで丸投げした時よりも確実に工事費は下がるだろうから。
何も管理会社を儲けさせることはないでしょう。管理会社には
管理委託費を支払っているんだから。

管理会社推薦の建設会社ですね。

管理会社の利益は、管理委託費だけで充分。

本来は管理会社は管理委託費だけでいいんだが、工事での紹介料とかの
キックバックの利益が大きくなってしまったから、今さらそれを止めると
人件費とかにも大きく影響してくるし、人員も減らさなければならなくなる。
だから管理会社はどんなことがあっても、親会社のため又管理会社の為には
工事の受注をしなければならなくなっている。
その源はマンションの住民の修繕積立金ということになるんだが、住民は
ややこしいことには関心を示さないというか、関わりたくないと思っているし、
理事長はおだてられると木にも登るしね。改革のできる人材は？

管理会社に工事を狙い撃ちされたマンションの末路って恐ろしいですよ。