マンション管理士に質問しよう！ Part2

おたくにもお薬出しておきますね、無知に効くお薬ですよ、毎食後に飲んでくださいね（笑

輪番制で居住者が理事になり、理事の中から理事長を選び、理事に資格を与え理事長としての権限を与えるのは間違っています。
全くやる気のない居住者もいますし、仕事が忙しくて出席できない居住者なら順番を変わってもらうことも可能ですが、受けておきながら出席しない居住者や、面倒だからと適当に物事を決めてしまう居住者などが理事になった場合、規約を守らなかったり総会決議を無視したり、管理会社から提案された作業内容や工事内容を分りもせず、管理会社が言ってることだからと言われるがままに決めてしまう事が起こります。
お恥ずかしい話ですが、実際にうちのマンションで今問題になっている事です。
管理会社は規約や総会決議を守らなくても知らん顔していまして、理事達はろくに説明も聞かないので適当に説明すれば所謂「めくら判」で認めてもらえるので、合い見積もりを取る事無く言い値で好きな工事が行え、好き勝手な作業が認められるので、楽でいいのです。
実際に、理事会で決めてしまった事は合法となってしまうので、意図的に管理会社が理事会を騙したとしても、実施された後ならどうしようもないのです。
実例として、後でわかったのですが、管理会社から機械式駐車場の2度めの塗装塗り替えで、本当はウレタン塗装であったのに「ローバル」と言う塗料を使う提案をされたのですが、理事は何の疑問も持たず前回の塗り替えの事も調べず、前回の工事費用の2倍以上になっているのも知らず認めてしまったのです。
突然工事日程が知らされ、駐車場使用者の代替場所などの指定がされ工事は行われてしまいました。
実際に工事は行われた後に議事録が配布されました。
見積りの時点では、既存の塗装を剥がすのに3日間、そして塗装の仕上げまで2日間、最低でも5日間の予定でしたが、実際の工事は3日間で終わりました。
不思議でしたが理事達の中に疑問を持つ人はいませんでした。
仕上がってから半年後、膨らんでいる塗装の一部が自然に剥がれ、中をみてみると錆びの塊がありました。
他にも塗装が膨らんでいるところがあり、つついてみると割れ、中には錆びの塊が見えました。
おかしいので詳しい人にみてもらうと、元の錆を落とさずに塗装をしたようで、仕上がりはウレタン塗装でしたが「ローバル」と言う塗装にウレタン塗装は塗れないと分りました。
塗料を剥がしていないので「ローバル」は使えないと言うことや工事費が2倍以上になっていると言うのも後で分りました。
仕上がってしまえば、ばれないと思ったのでしょう。
しかし理事会で認めていて支払も済んでいたのでどうしようもないのです。
こんな事が起きるのは、輪番制で無責任な居住者が理事や理事長になる仕組みがあるからです。
この仕組みを変えないと管理会社の思う通りにマンションの金を使われ奪われてしまいます。
今、この問題をどうしようかと取り組んでいます。
皆さんのマンションは大丈夫ですか？

うちも輪番制ですが別に問題はないようです。といいますのは理事会主導でマンションの
管理が行われていますのと、管理会社のフロントも誠実な方ですので。
しかし輪番制ですのでいい人材の時もあればそうでない時もあります。
ただ半数は継続理事となりますので、マンション管理に大きなブレは生じていません。

鉄部塗装の場合は下地処理（ケレン作業）がされていないと後になって不具合が
生じてきます。所謂手抜き工事だったんですね。
大規模修繕工事の場合は、設計監理会社に監理を委託しますので手抜きはおこらないの
ですが、通常の工事の場合はチェック機能がなく業者を信用するしかありません。
対策としては信用のある業者複数社に相見積を提出させることが必要でしょう。
その場合は必ず同じ条件での見積もりでなければ意味がありません。
材料とか平米数が分からなければ、どこか１社に見積もりを出してもらい、他の業者
にはその見積書を使って見積もりを取ればいいと思います。そうすれば同じ条件での
見積が取れるでしょうから。

輪番制が悪いというのではなく、毎年半数交替にされていますか？
それから理事長経験者で会社をリタイアされた方でやる気のある方に顧問になって
もらったらどうでしょう。但し顧問も任期は必要です。
それと理事会も理事会主導で運営できるようにしなければならないでしょう。
時間と知識との兼ね合いで難しいかもしれませんが。

返事頂きありがとうございます。
「ローバル」という塗料は、塗装などする前の鉄部に直接塗ることで亜鉛メッキと同じ効果を出す塗料だとホームページに書かれています。
「ローバル」を塗るには、現在がウレタン塗装なので、錆を落とすケレンどころではなく、塗装を全て剥がし、鉄の素材をむき出しにして「ローバル」を塗るのです。
そして本来なら、「ローバル」を塗り重ねて仕上げるのでウレタン塗装の仕上げにはならないのです。
このような専門的な事を知らなければ簡単に騙されてしまうのです。
議事録が遅くなったのも意図的でしょうが、それを証明する事はできません。
おっしゃるように当初は理事会では相見積もりを取っていたのですが、フロントが変わって引継ぎが成されていないこともありますが、相見積もりを事は引き継がなくても管理会社の人間なら理事会をアシストする役目がありますので助言するべきですが、言われなかったので相見積もりをとらずに行ってしまったのです。
あなたのマンションの管理会社はまともなようで羨ましいです。
どこの管理会社ですか？
リプレイスする候補に挙げたいとおもいますので教えて下さい。

大変勉強になります。引き続き知識のある方の投稿をお願い致します。
外壁の塗装方法や塗料の材質、給排水管の更新時に床や天井を剥ぎ取らないでできる
給排水管の工法など、例えばサヤ管ヘッダー、など。その他、給排水管の工法で最も
最先端の工法がどんな工法が有るかを教えて下さい。

>3121さん
うちが管理を委託している管理会社は互光グループです。全国どこでも
ありますので検討されてはいかがですか。委託料は安いですよ。
それに、委託料中心で管理をされているということで、互光名義からの請求書
以外は手数料はとられないということです。全国かどうかは分りませんが。
だだ問題点は手数料が伴わないので逆に工事の提案にたいして積極性は
みられません。
理事会からの提案とか急に補修しなければならない時以外は動きが鈍い
ように思われます。
大規模修繕工事でも一生懸命されますが、管理会社へのバックリベートとか
手数料はゼロのようです。
インターホンの更新工事の時も、アイホン社の担当者が取り付け業者に納付
するときに管理会社への手数料は考慮するのかと聞かれましたが、その時
親密にしている所長が必要ありませんので、その分は安く卸してくださいと
いわれたとのことでした。
ただ、フロントの方もそれぞれです。いいフロントばかりではないでしょうから。

現在のマンションの配管は殆どが塩ビ管といわれています。
これをステンレス管にすれば寿命はかなり延びるといわれています。
ただ値段は高いそうです。

私のマンションでは給排水管は塩ビ管を使用していますが、更新工事時には床を
剥ぎ取らなければ更新できませんし床の這い替え費用も掛かります。
ステンレス管は耐久性は高く、高価ですが、次回更新するする時は塩ビ管と同様
に床を剥ぎ取らなければいけないとアドバイスを受けなした。

その他の方法で床の貼り替え等をしないで簡単な方法で給排水管の更新ができる
工法はないのでしょうか。？

ステンレス管なら５０年以上はもちますよ。
更新工事の時は床や背板等を外し養生をして工事をしなければ
ならないでしょう。
うちのマンションで、もし個人で配管の全てを交換した場合の
見積額を出してもらいました。
給水管、排水管、給湯管、汚水管ですが、価格は７０万円程度
とのことでした。
排水管の場合は継手部分の交換だけでもいいのではといわれました。
勿論塩ビ管での見積もりでした。

3126ですが、排水管は共用部分は含まれていません。
うちの場合は、専有部分の配管も共用部分の工事と一緒にするという
ことが総会で承認され、それに伴う値上げもされていますので一緒
にすることを前提に書き込みました。

http://www.himawari.com/yamanakako/room/62724.html

富士山近くでロケーションバツグンの名観光地山中湖
この物件購入しオーナ経営考えてるんだけど

誰か良きアドバイスして頂けたら助かります…

捨ててもいいような金額だよね。手放すときはスムーズにいきましでしょうか。？

そんな物件借りる者はいませんよ。
当然売却も絶対無理。いくらで不動産会社に頼み手数料は
いくら払うんですか？
永遠に固定資産税を払い続けるだけです。補修費も。

不動産手数料は３％+６万円が相場です。

３１２５ですが、質問の趣旨は、専有部分の給排水管の更新工事時に床の剥ぎ取りが
必要でない工法を質問しております。

塩ビ管、ステンレス管の更新は床の剥ぎ取り（貼り替え）が必要ですよね、この工事
が不必要な給排水管の更新工事の工法を教えて下さい。

３１２８さんみたいな物件は意外と多いですよね。現地を調査してみてください。
全体とは言わないが、かなり、ヤバい物件が多いです。金額は問題ないが、後に
トラブルに巻き込まれるケースが多いです。特に、管理が閉鎖的でしょう。

共用部分の給水管は外付けだから、部屋の中に入る必要はないけどね。
床も剥がないで配管の交換とかできる訳ないでしょう。

最近、就業時間や残業時間に対しての認識が厳しくなってきていますね
例えば通いの管理人さんの勤務時間が、朝8時～17時と契約上規定されているとします

この場合、住民としては17時までは管理事務室を開けて、対応可能な状態でいて欲しいのですが、
17時前に管理事務室受付カウンターのカーテンを閉め帰り支度を始め、
17時ピッタリに管理事務室を出るような状況は、もう仕方ない事なのでしょうか？

>>3135 匿名さん
まあ日本のマスゴミがブラック企業を探すのに必死なのでちょっとでも
サービス残業させると大騒ぎ。
マスゴミに踊らされる国民も悪いけどね。。。
ピッタリに仕事終わらせるのはしょうがないね。

管理員の終業時間を狙ってか知らないが、仕事を言いつける住民もいる。
決極、ニワトリが先か、卵が先か、だけどね。管理員は５時ピタリで仕事
を終了する事。時間外勤務が生じたら、その原因者の住民の部屋番号を
雇用先に報告し、残業代を請求する事。その残業をさせた住民に雇用先か
ら残業代を求償するように、規約や契約書に明記しておくこと。

>>3135です
レスありがとうございます
やはり、このご時世ではもう仕方ないことですか
それにしても、うちの管理人さんはカーテン閉めるのが早いです（苦笑

管理員は管理会社の従業員ですからね。
管理監視する者はいないから気楽なものですよ。

マンション管理士に質問しようのスレが管理員の話か。とんでもないスレ違いだ。
俺は、２０年間単身住込み管理員を務めたマンション管理士、宅地建物取引主任士、
管理業務主任者、日商簿記２級、の資格保有者である。悪徳管理会社、悪徳管理士、
悪徳管理組合役員からの嫌われ者である。区分所有者一人一人の事を考えている。

>3140
マンションに関するものは全てこのスレで扱うんですよ。
管理員に関することもしかり。

では貴方はマンション管理士ということで、ご自由にご回答ください。

3123さん、ありがとうございました。
リプレイスする時には候補に挙げるようにします。

互光グループの管理物件はバランスが良い。中古物件も安心して購入できる。

互光グループは委託費が安いのと工事を無理に進めないこと。
それぞれ別会社だがみんな同じ方針かどうかは分からない。
ただ従業員の労働条件はあまり良くないのでは。

労働条件の改善は必要です。

　居住者名簿の作成について

　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

居住者名簿を一番活用しているのは管理員さんでしょうから
管理員さんには管理会社を通して名簿の扱いについては慎重な
対応を取るよう指導をしておく必要があります。

自治会が名簿を作成しているマンションもあるだろうけど。
やはり組合と自治会は完全に別物としなければならないでしょう。

災害の時には、支援物資をマンションに直接届けることも要請すれば
できるようだね。

災害による怪我等（事故死含む。）が心配です。その悲惨さは報道等で知ることができるが、
マンションの事故等の報道が少なく、マンションの住民等の怪我等（事故死含む。）の実態は少
ないのではありませんか。マンションの倒壊事故は時々報道されますが、怪我等の報道は１戸建
に比較してほとんどありませんよね。ほとんど、個人の情報は必要ないと思いますが。？

むしろ犯罪に属する事件事故は多いと思いますので、その方向での個人情報の活用は必要でしょ
う。反社会的住民の入居者を個人情報保護法を盾に保護している管理会社も有りますよ。

瑕疵担保責任保険について
　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。
　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。
　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
＜保険の仕組み＞
　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。
　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

>3151さん
名簿については名前と電話番号程度でもいいと思います。
連絡が全く取れないと、復旧工事に取り組む場合、総会の案内が
できませんからね。

それくらいでいいでしょう。
最近反社会的住民を個人情報保護法を盾に保護らしき事をしていた管理会社TCは、
組合員の証拠を添えての組合員等への告発で、警察を各戸訪問させ住民調査をする
ようになった。今後は反社会的住民も入居し難くなるでしょう。

名簿を取る時にはできるだけ簡素にしないとみんなに協力は
してもらえない。
特に年齢と職業は絶対タメだな。
子供の学校名も嫌がられる。

大規模修繕工事の時に瑕疵担保保険を業者に
掛けてもらったことのあるマンションはありますか。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやる予定の
マンションはありますか。
そういうマンションはどうやって組合員の民意を得ましたか。

災害等の非常時に於ける管理会社の対応に関して質問です

私のマンションでは3.11当時、管理人が何をしているのか？
一住民として全く分かりませんでした
その経験から管理会社には
「災害時等の管理人対応を情報公開して欲しい」と何度も要望しましたが
「社外秘の非常時対応マニュアルを管理人に支給済みと」だけ回答がありました

非常時こそ情報の共有が必要、と考える私には納得できないのですが
このような事例は結構あることなのでしょうか？

管理会社はプロとしてマンション管理の維持保全のお手伝いをするのが
当然であり、管理員はマンションが自分の職場です。
しかし、大震災とかが発生すればみんな自分のことが可愛いでしょうから
より身近なものの対応が優先されます。
しかし震災直後は自宅も気になるでしょうが、自分が勤めている会社や商売を
している所も当然対応しなければなりません。
うちのマンションも管理会社との具体的な災害時の対応マニュアルは
ありませんが、非常時のマニュアル作成を検討していきたいと思います。

管理会社任せではなく、自分たちのマンションは自分たちで
守ることも考えていくべきです。
理事が中心になり災害対策本部を立ち上げなければなりません。
自治会との対応も考慮すべきです。

>>3159です
レスありがとうございます

・マンション防災に関しては「倒壊しないこと」を前提に、まず自助を徹底的に強化する事
・被災時には、管理人も被災者になるわけですから、度を越した対応を押し付けられる訳ではないという事
・同様に管理人休日や不在時に、管理人の被災状況を無視し、マンションに駆けつけるうような要望は論外だという事
当然これらは理解しているつもりです

また管理会社の中には、例えその通りにできるか否かは別問題として
「非常時対応」をアピールし、様々な提案をしているところも有るようです

それらを踏まえても私には「社外秘」と隠す理由が分からないのです
極論めいてしまいますが、「何もできないから当てにしてもらっては困る」なら、ハッキリそう言ってもらった方が、よほどスッキリする、という話なのです

>3162さん
管理会社が社外秘とすることは全く理解できませんね。
恐らく具体的な対応策は取られていないのではと思います。
管理会社と災害時の対応を一緒に検討会を行い、その中で
管理会社、管理員、理事会、その他の役割等を話し合って
いけば自ずと管理会社の対応も明確化してくるのではない
でしょうか。

名簿に関しては管理業務委託の管理会社は社外秘だろう。
名簿の原本を所有しているのは管理組合。理事長に聞け。

>3164さん
管理会社が社外秘としているのは名簿のことではないんでは
ないですか。
当然名簿の管理は組合ですよ。
災害時に管理会社や管理員がマンションに対してどういう対応を
するかのマニュアルが社外秘ということでしょう。

管理会社のマニュアルなら社外秘は当然だと思う。
管理組合には自身のマニュアルがあるのだからそれに従えばいい。

>3166さん
災害時に管理会社や管理員がどういう対応をしてくれるのかを
知りたいのでしょう。
だから、管理会社と一緒に話し合い、管理会社、管理員、理事会等の
役割を決めればいいでしょう。
災害時の管理員や管理会社の対応がどこまでしてくれるのかが分かり
ませんからね。
管理会社ができないことは当然管理組合がするんですよ。

>>3167
それ管理業務委託契約の範囲内かどうか調べた方がいいよ。
契約範囲外だとあとで請求されるかもしれない。
2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時は、管理会社は契約の管理範囲内のことしかしなかったよ。

都内のマンションだけど、以前に豪雪時の除雪で管理会社ともめたよ。
管理委託契約に除雪業務がないから。
しかたがないので、以降は有償で管理会社に除雪してもらうことにした。

>3168さん
だから管理会社も含めて話し合いましょうといっているんですよ。
それに災害時でも、管理員は契約で勤務につかなければならないとなって
いるでしょう。
委託契約に災害時はいつから管理員は勤務につくとか規定されていますか。
委託料は通常通り支払ってください。しかし管理員は家庭の都合で出勤は
分りませんとか管理員次第とか。
東北や熊本でも、災害があった時は管理会社は被災のなかった県から応援が
出て対応していましたよ。

>3169さん
除雪の程度にもよりますが、常日頃の管理員さんと管理組合の
関係にもよると思います。
除雪作業で通常の業務に支障をきたしたり残業が発生するようで
あれば別途交渉になりますね。

>>3170
3.11の時も管理委託契約通り、管理員は勤務していた。
ただし交代要員が震災で来れないので、一人の管理員が4日間徹夜勤務していた。
かわいそうなので住民で飯の差し入れしたけど。

徹夜勤務とかは残業対応でしょう。
管理組合が負担すべきものです。
それに災害時の取決めはされていませんので、管理員さんは
勤務時間がきたら帰ればいいでしょう。
住民の差し入れは常日頃のお付き合いであり別問題です。

マンションの被害より管理員さんの家の方が大変でしょう。
時間外勤務はさせずにかえってもらいなさい。

>徹夜勤務とかは残業対応でしょう。
うちは24時間常駐勤務で、日中は管理員、夜間は警備モードに入り警備員に切り替わります。そして3.11の時は、交代の管理員、警備員が来れなかったので、地震当日勤務していた管理員が4徹夜になったのです。

うちのマンションは年中無休なんですが、１日の勤務時間は
ＡＭ８：００～ＰＭ８：００までです。
４日間連続で２４時間勤務は可能なんですか？

上は２交替です。

>>3159 >>3162　です
皆さま、レスありがとうございます

代表して>>3163さん
私が想定している答えに一番近いです
その管理組合で検討するきっかけになれば、と考え管理会社に要望しましたが
理事会での説明すら、言葉を濁し明確な回答をもらえませんでした

当管理組合には、未だ防災マニュアルはありません
管理組合側で動くにしても「管理会社が何ができて何ができないか」
しっかりと理事会や住民に情報公開して欲しいと言う要望は
そんなに不自然なことなのでしょうか
それが分からないので質問した次第です

　マンション管理士の皆さんに、質問します。　マンション管理士は、本当にマンションに必要ですか？　専門的知識者としての、専門性をすべて持ち合わせていますか。　私は、マンション管理士ではありません。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社社員のマンション管理士の上級フロントの不正行為に憤りを感じている者です。

組合員の為に損得なしに尽くすことが、マンション管理士の役目です。
お宅の仰る悪徳マンション管理士は必要ありません。退治しましょう。

>3178さん
管理組合が防災マニュアルを作成しようとする際、管理会社が何を
して何ができないかを知ることは大切なことです。
それを管理会社に求めて答えてくれないということは、フロントに
問題があるのか（多分そうだと思います。）管理会社そのものに
問題があるのか分かりませんが、そういう管理会社はリプレイスの
対象にしてもいいですね。私どものマンションでは理事会の要望を
管理会社が受け入れないということは考えられません。
フロントでだめなら管理会社のホームページから管理会社の社長
宛に質問状を送られたらどうでしょうか。
案外スムーズにいくと思いますので。

>3179さん
有資格者に問題がある訳ではありません。
どんな資格の保有者もピンからキリまでの方がおられます。
マンション管理においてはマン管の資格はないよりあった方が
ずっといいのは当然のことです。
マン管の資格保有者が全ての知識をもっている筈がありません。
内科医が外科手術ができないとか、弁護士でも分野が広いので
当然知らないことも多々あります。
不正行為をするマン管士がいたらそれは法的に罰せられます。

私の知る限り大半のマンション管理士は損得なしに動いております。
真面目な管理組合はマンション管理士の知識を活用してくれるでしょう。

マンション管理士の有資格者が一番多いのは管理会社の社員です。
士業として営業している方はまだまだ少ないようです。
そしてマンションの住民で自分のマンションのために資格をとられた
方もおられます。
資格を取っただけでマンションにも住んだことがなく、当然理事会や
総会に出席したこともないペーパー資格者もいます。
マンション管理士の有資格者も千差万別です。

３１８４さんの仰る通りです。うちのマンションは組合員の役員がマンション管理士です。
定年後に副業でマンションの管理員をしているようです。

>>3185
マンション管理士は名称資格です。
職業資格の管理業務主任者の方がマンション管理では使い道があります。

その理事長も管理業務主任者の資格は一回目で合格して登録しています。
マンション管理士の資格者は、ほとんど管理業務主任者の資格は保有しております。
私の周りのマンション管理士で管理業務主任者の資格を保有していない管理士はいません。

マンション管理に関する事務所を立ち上げる場合、何の資格も
ない者とマンション管理士の看板を掲げて開設するのではどちらが
有効でしょうか。
資格のない者は単なる知ったか君ですよ。
名称独占資格ではありますが、資格のある者とない者では雲泥の
差がありますよ。
いくらマンション管理に詳しいといっても資格がなければ相手に
その実力が伝わりません。
現に事務所を開設しているマン管士はいますが、資格のない者が
マンション管理の事務所を開設している者はいないでしょう。
管理会社の社員は何故名称独占資格であるマン管の資格を取るのでしょう。
中小企業診断士や気象予報士と同じ名称独占資格ですが。

マン管の試験は管業と試験内容がダブッているところが多いので、
１週間前に管業の試験が行われるので腕試しに受ける方が多いようです。
当然マン管に合格できる実力がある方は１００％近く管業は合格します。
同じような試験なんですが、合格率は８～９％と２０％の違いですから
当然管業は合格できる筈ですよね。
又、管業合格者は５点のハンディキャップがもらえます。

>管理会社の社員は何故名称独占資格であるマン管の資格を取るのでしょう。

「マンション」という名称を冠してるからだよ。　笑

マンションの理事の方でマンション管理をしっかりやっていくためには
資格というより知識は必要です。
特に理事長をされる方は、マン管か管業の受験勉強をされるといいですね。
合格できなくてもそれだけでも知識は格段に身につく筈ですから。
結果として資格が取れればそれにこしたことはありませんが。

>3190
管理会社にはマン管保有者が多数います。
試験が簡単な管業だけだと肩身が狭いからではないでしょうか。
マンション管理に関する仕事を生業としている管理会社のフロントにとっては
マンション管理に関する資格では最高であるマン管はぜひとも取得したい
資格なのです。
現在は理事の中にもマン管保有者がいますからね。
管理会社の委託業務の中には、理事会・総会の支援業務があります。
マン管の有資格者がいるマンションでは管業だけでは気おくれしますからね。

管理会社のフロントでもマン管はおろか管業さえもってない方もいます。
プロとして仕事をしていくためにはせめて管業ぐらいは勉強して取って
欲しいですね。

マンションは、共有財産を持ちながら価値観が
全然違う人どうしの集まりということ。
だからいろいろ決まらない事が多いよね。
一番重要なのは案件のプレゼンと組合員に説得力がある人が理事にいる事。
マン管までの知識は必要ないね。
逆に知識を出しまくって感情のもつれになった時は決まるものも決まらない。
ある程度は必要だけど細かいところは餅は餅屋で。。。
資格ありきで話しをしても人は動きません。

>>3191
勉強しないと理事長が務まらないようなら理事長の成り手がいません。
理事長はジャンケンやくじ引きで決まるのが殆どですから理事長に質を求めることは不可能です。
マンション管理は管理会社主導で理事長は判子押しがベストな選択でしょう。

>3195
小規模マンションの人材の少ないマンションでは管理会社主導にならざるを
得ません。
しかし、大規模マンションには人材がいます。
大規模マンションで組合を運営していくためには知識が必要です。
理事会のメンバーも２０名とか３０名います。
そういった中にはマンション管理に詳しい者も当然います。
だから理事長は勉強しなくては理事会をまとめていくことが難しいのです。

小規模マンション担当のフロントは管業の資格がない者もいますが、
大規模マンションとなるとそういう訳にはいきません。
管理会社のトップクラスのフロントが担当するのが常です。
当然マン管の資格ももっています。
そういう者が管理会社の将来を担っていくのです。
マン管は名称独占資格だ紙資格だといっている場合ではありません。
資格を保有することは死活問題でもあるのです。

管理会社でも大きな会社、優良な会社ほどマン管の保有者が
多いんですよ。
小さな管理会社には管業の有資格者も少なく、マン管は殆ど
いません。
マンション管理業協会で検索して協会の登録管理会社を検索
するとすぐわかりますよ。

理事会での委任状や理事の代理出席についてですが、こういう法律になっているんですね。

民法第１０４条
　　委任による代理人は本人の許諾を得た時又はやむおえない事由があるときでなければ復代理
　人を選任することはできない。
　　理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人を
　選任することはできないからです。
　　理事会で理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が必要。

民法第５５条（理事の代理行為の委任）
　　理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の
　　代理を他人に委任できる。・・・理事が第三者に包括的に代理権を与えることは認めていない。

４９条の３（理事の代理行為の委任）
　　理事は規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人
　　に委任することができる。

>>3199
うちは規約にない理事会欠席委任状を運用しています。
欠席する理事が理事長に委任します。
これは、理事全員が総会で組合員から委任されているので、理事間同士の委任は組合員から見ると委任された理事だから問題ないと。

理事会での委任状については法律では難しいようですが、マンションの規約で
決めればいい問題のようにも受け取られます。
ただその際、委任状は誰に委任するのかがポイントになります。
ある議案について反対だけどどうしても理事会に出席できない事情が出たので
同じ反対している理事に委任することができるようにしておくべきです。
出席できなければ委任状は全て議長というのはおかしいですからね。

議決権を行使することもできます。
理事会の決議は出席理事の過半数で決するとなっていますが、
総会と同様出席者には直接出席者、委任状や議決権行使書での
出席者を出席者とすればいいのです。

↑そこまでするなら総会と同様に理事会議決権行使書の形式にすればいい。
そうしたら理事長以外の理事は全員議決権行使書出して欠席できる。
理事会は理事長と管理会社の差しでやれる。

>3203
3202はそんなに大袈裟なことではないでしょう。
欠席理事に自分の意思が反映できる参政権を与えるだけのことですよ。
反対なのに委任状は理事長の意見になる方がおかしいでしょう。

>3203
理事会と管理会社は何の関係もないでしょう。
何を指しでやるんですか？
管理会社に議決権でもあるとか？
完全に管理会社主導で理事会が運営されている
典型的なマンションなんでしょうね。

>3203
理事会は月１回開催されていると思いますが、毎回決議事項がある訳
でもないし、決議事項があったとしてもそれ以外の議題はたくさん
あるんですよ。

>理事会と管理会社は何の関係もないでしょう。
管理組合と管理会社は管理業務委託契約を締結していますが何か？

理事会の成立や決議に委任が認められるとすると、理事長が理事全員の委任を受けることができれば、すべての事柄を理事長一人で決めることができることになる。

理事全員の委任を受けられればといっているのに、理事長が全て
一人で決めることができるとはどういうことですか。

理事会での委任状は民法第１０４条ではできないとなっています。

規約に別段の定めがあれば理事の代理出席は可となっています。

以前、こちらで質問した者です
その節はお世話になり、ありがとうございました

その際に頂いたアドバイスが色々分かれたので迷いました
無料電話相談を４件試してみましたが、これも見事に分かれました
内容にもよるのでしょうが、管理士さん毎に諸々御見解は違うんですね
こちらで回答やアドバイスをもらう方が混乱しないよう参考までに
お伝えしておきます

テレビの弁護士の無料相談という番組がありますが、同じ案件でも
弁護士によって有罪、無罪と見解が分かれているようです。
又、マンション管理士によっても経験の差とかで見解が変わるものです。
医者にかかる時も中々直らない時は、医者を代えれば直る時もあります。

でもここにはマンション管理士がいて回答しているわけではありません。

投稿者は皆さん素人です、知識レベルもアドバイスできる次元ではなく、過信禁物ですよ。

弁護士ドットコムや他の相談スレのように、板に登録された資格者が答えてはいません。

ここは単なる掲示板です。　ですから投稿者の氏名も公表しておりません。

間違えた情報のほうが多いと思ったほうが被害は少ないですよ、ここは遊びの掲示板です。

マンション管理士はここにはたくさんいますよ。
ただ、マン管士というと名前と登録番号を記載しないといけないんでしょう。
全く非常識な者がいるので名乗らないのですよ。うざいですからね。

弁護士ドットコムとかは自分の名前を売り込むことにより商売に
結びつけるために名前とか電話番号、住所までも記載するもんだよ。宣伝だよ。
それと営業をしていない者は名前とか電話番号とかは記載する筈はないんだけど、
それと一緒にしている者がいるからね。
管業が重説を説明する時は名札とかをつけて説明しなければならない
けど、それは商売をしているから。
マン管士は証明書を掲示・提示する必要もないのが分からないんだろうが。
マンカン士でない者がマン管士と名乗ったり、看板をつけたりしてはいけ
ないというだけのこと。
匿名掲示板で名前と登録番号を記載しないでマン管士といったら罰金とかいう
次元の低さ。
もしそうなら国交省、マンション管理センターが取り締まっている筈だけどね。
ついでに言えば、マンコミュではマンション管理士を営業していることを宣伝
してはいけないことになっているんだよ。
特に住所とか電話番号を記載して、マンション管理に関する相談は○○マン管
事務所にどうぞとかはダメですよ。

弁護士ドットコムは完全に商売のためにあるもの

無料相談もあるけどそれも商売に結び付けるためのもの

弁護士事務所とかの検索の場所でもある

当然弁護士事務所名や電話番号は記載する