マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>2700
目的の金額が集められなかったら、大規模修繕やめるんですか？
大規模修繕がマンション法で特別決議ではない理由は理解できますよね
合意形成も必要ですが、個々人の損得勘定だけでは集合住宅の管理は不可能
合理的な規約をつくって運用しましょうね

区分所有法
（共用部分の管理）
第十八条 　
　　　　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、
　　　　保存行為は、各共有者がすることができる。

＞*２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

（共用部分の負担及び利益収取）
第十九条 　
　　　　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、
　　　　共用部分から生ずる利益を収取する。

＞共用部分の負担に任じ

６１条も参考までに読んでみてね

マンションに住んだことのない者の書き込みが多いようですね。
一時金の徴収は分譲時には、物件を販売しやすくするために修繕積立金の額を
抑える必要があるので徴収します。そして第１回目の大規模修繕工事は何とか
工事ができます。
しかし問題はそれからです。１回目の工事終了後には長期修繕計画の洗い直しを
行いますが、それには大型設備（サッシ、玄関扉、消防設備、ＥＶ、給排水管等）
を含めなければなりません。そうすると大幅な積立金の値上げをしなければなら
なくなりますので、できるなら早めに段階的に積立金の値上げをしておく必要が
あります。
一時金の徴収とかは夢物語です。借り入れしかないのですよ。
マンションは買い替えはした方がいいでしょう。その場合でも、例えば３５歳で
マンションを購入した場合、２０年で買い替えをすれば終の棲家となります。
工事の前に買い替えをするとかいっている者がいますが、１回目の工事分は既に
一時金と積立金で支払っているので買い替えをしても得はありません。
買い替えをする場合は、それまでにある程度の蓄えをしておく必要があります。
私はマンションは２軒目で通算３４年住んでいます。現在のマンションが終の棲家です。

長い間修繕積立金が安くて、費用が不足するのは管理組合の責任だ。
修繕してグレードアップするなら嫌だともいえるが、建物の保存費用だからな。

>2702
失礼な書き方はやめなさい、マンション居住者ですし、少ないですが貸してもいます
数棟のマンションの区分所有者であり組合員でもあります

一時金の額は様々ですが有るのが現実、修繕積立金を長期修繕計画に沿って積算し
それなりの額に値上げをし、調整する管理組合でしたら積立金の範囲内で大規模修繕も十分可能です
竣工販売時からそれをする管理組合は少なく、デべ設定の安い積立金額のまま、購入時の一時金など
数十万程度、15年後には費用不足になって当然
10年ほどで住み替える方が得をするわけ

借り入れ？　借金してまで修繕するならその前に売って住み替える人にはうれしい！
みんなで管理するような建物はいつまでも住むもんじゃないよ。

借り入れ借り入れって、そんなに簡単に借りれないし、
借金あるマンションなんて資産価値下落でリセールしにくいわい。
スマイル債もってると借りやすいとかいうが、借金なんて愚かな行為。

実際例として、築４０年以前のマンションはしっかりした大規模修繕工事は
できないというのが実情です。
というのは、まず耐震基準を満たしていません。それに積立金の額が低く抑え
られており途中での値上げがされていませんでした。
こういったマンションは外壁はひびだらけ、メールボックスは投函口と受函口が
一緒、タイル張りでないため汚れ放題のマンションとなっています。
工事をする時は本当に困った場合、屋上防水とかの部分工事しかできていません。
こういったマンションは、売ることも貸すこともできず、老人の住まいとなっています。
当然値上げにしてもごく僅かな値上げしかできません。
建替えは当然できません。こういうマンションは全国にかなりの数ありますよ。
こうならないようにしっかりした建物設備の維持保全を行っていかなければなりません。
ただだれがそういった問題解決の為に立ち上がるかです。

組合員でも理事の経験が無い又は浅いのかな？
ペーパー試験合格者的な物の考えでは
合意形成は難しいよ。
貴方の言っている事が正しくても皆さん納得されましたか？
仮に強引に多額の一時金を徴収することを決めても
全員きちっと払ってもらえるかな？
それが出来たならば是非ともここでそれを主張してください。

国交省が出した望ましい修繕積立金の額は１戸当り月１７，５００円です。
当然これには大型設備分が含まれます。この額は平均的な規模のマンション事例です。
しかし、専有部分の配管工事は各区分所有者負担としていましてこの金額には
含まれていません。
同じ管材を使用している配管ですので共用部分だろうと専有部分だろうと必ず経年劣化
はします。
漏水がしだしたとき（築３０年頃から）又は前もって配管の更新工事を全員ができれば
いいのですが、中々現実は難しいものがあります。
因みに個人で専有部分の更新工事を行えば７０万円程度かかります。中には賃貸に出して
いるマンションもあるでしょうし、そういったところは部屋の改装等は行いますが、見えない
部分には投資はしません。
私どものマンションでは、建築士とシビアな検討を行い長期修繕計画の洗い直しを行いました。
その結果総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を設定し値上げに踏み切りました。
今後大幅なインフレとか消費税の大幅アップ、地震とかでの突発的な支出等がなければ値上げ
する必要はないように設定しております。
早めに値上げに踏み切ったお蔭で、専有部分の更新工事も管理組合として行うように設定
しましたが、１８，０００円程度の積立金で納まりました。

合意形成できないなら工事できないだけ、積立金が足りないんでしょ。
借金するも一時金も同じ事。
管理者が説明してわかってもらうしかない。
普通決議で可決なら全戸が嫌でも払うことになるね、借金してでもね。
集合住宅ってそういうことだけど、アパート暮しさんには理解できないのかな？

マンションは借り入れは案外簡単にできます。住宅支援機構もスマイル債は
購入していなくても融資してくれます。
しかし、借りるということは返済しなければなりません。
そのためには修繕積立金の値上げをしなければならないのですが、その値上げ幅が
大きいと中々合意形成には至りません。
マンションの工事は積立金ではなく、借り入れてからやればいいとかいう者もいま
したが、現実は難しいんですよね。
やはり前もってこつこつと積立金を積み立てていくやり方が一番ですよ。
早く取り組めば値上げ額は少なくてすみますから。

>>2707
そのような団地や古いマンションが今後多くなります
開発業者が待ち構えてタダ同然で買い取るでしょう、それも合法に
例えば古い団地全体、マンション全体としての資産価値が20億あるとしても
一戸一戸の流通価格は10億を戸数割りした額の２０％～多くて５０％

昔の団地などは敷地が無用に広い、一戸当たりの持ち分換算すると40坪以上というのも珍しくない
土地の流通価格だけで2000万以上あってもその居室を売ると500万とか普通の事

高齢で資産が無いと終の棲家にはならないかもね

総会決議で承認されたら、区分所有者はそれに従わなければなりません。
普通決議ですから、議決権行使書、委任状での出席者を含めてその過半数で承認
されますので、総会決議になればほぼ承認されるでしょうね。
しかし、マンション管理はそういう訳にもいきません。できるだけ事前に説明を
して合意形成に結びつけていく努力をしていかなければなりません。
ただそれをやる人材がいるかどうかということでしょうが。

古いマンションで価値がでそうな場所に建てられたマンションは開発業者等が
買いあさってはいます。
しかし、取り壊すにしろ、建て替えを行うにしろ議決権の４分の３と削減は
されましたが、それだけの数を買い占めることは難しくそのまま放置されて
いるマンションも数多くあります。
空きが多くなりマンション管理の維持をできなくしていき最終的には住民が
あきらめて売却に踏み切るのを待つしかないでしょうね。
そして売却した者はアハート住まいとなる訳ですが、そこにいくまでは時間が
掛かりすぎます。
開発業者の資金がもつかどうかでしょう。

>>2713

上に書いたように総会決議、普通決議＝過半数で可決…　　とは限りません

国は集合住宅の修繕を極力行いやすく（悪く言えば強行できるよう）法整備しています

区分所有法
（共用部分の管理）
第十八条 　
　　　　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、
　　　　保存行為は、各共有者がすることができる。

＞*２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

これは過半数とは書いておりません、それ以下でもそれ以上でも規約で決められますし
あらかじめ規約に修繕する旨と費用の負担を取り決めても構いませんということです
規約で定めれば、集会で決めなければならない訳でもありません

19条も参照してね

集合住宅は皆の物、費用出せないなら出ていくしかありません

もし建て替え決議が成立したとしても、マンションを取り壊し建て替えが完了するまでには
３年ぐらいの期間が必要です。
それまではアパートを借りて住む訳ですが、それまで待てるかどうかです。
個人の建て替え費用も必要ですからね。２，０００万円前後は当然必要ですし。
建て替えをしてもそれまで住んでいた者が戻ってくる比率は３０％程度ともいわれています。
だから建て替え決議は中々通らないんです。

>>2714
立地次第です、業者も都合の良い物件から食べていきます。

景気の良かった昔の話ですが、新聞にも記載されたことです。
団地のパイオニア高島平団地の分譲された物件の建替えを提案したゼネコンが
高層化し余剰分を分譲する計画で、地権者は無償で入居できたうえ、
建替え期間の補償として一戸に対し当時500万の支払いを提案、相当儲かるんですね
その後のことは知りませんが、高島平団地は受け入れず見送ったと聞きました、勿体ない

>2715
保存行為とは突発的な修理等をいいます。
それは法的には区分所有者であれば誰でもできることにはなっていますが、
勝手に見積もりも取らず自分の知っている業者に頼まれては困りますので
細則で理事長（専有部分内の共用部分はそこの区分所有者）とかに限定
している所も多いでしょう。
それに突発的なものは殆ど保険の適用対象内ですからね。
大規模修繕工事については総会の普通決議が必要です。勿論規約で過半数
以外の決議内容にしても構いませんが。例えば出席者だけでなく区分所有者
並びに議決権総数の過半数以上とかに。
修繕積立金の取り崩しが必要となりますので総会決議が必要です。

>2717
高島平団地は建替えが行われた稀有な例です。
敷地に容積率が十分あり、高層化することによって業者は利益が
出るとの試算で建て替えが行われたんでしょう。
ただ、５００万円の準備金をもらってもアパートの場所探しが大変で
マンション内での友達とかの繋がりがなくなるとかの問題もありますからね。
それに老人であれば、出来上がるまで３年というのは長いですから。
だから反対したところもあるんでしょう。

>>2718
＞修繕積立金の取り崩しが必要となりますので総会決議が必要です。
おたくの規約ではそうなっているだけではないのかな？

私が書いているのは保存行為のことではありません、保存行為は他の規約などで
禁止することが多いんですよ、標準管理規約21条は実質保存行為の禁止事項です。
（敷地及び共用部分等の管理）
第２１
　　　条敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負 担において
　　　これを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うもの
　　　については、専用使用権を有する者がその責任と負 担においてこれを行わなければならない。

これ書いておかないと区分所有者が勝手に保存行為として共用部修繕して
費用を他の区分所有者に請求することになりますからね。


わたしは大規模修繕も通常の修繕もすべて規約で取り決めることができます
ということを書いているのです。
あらかじめ規約で定めれば、必ずしも大規模修繕だからと集会を開く必要もないわけです。
あなたの言う保管口座の取り崩しも同様です、マンション法で決まっているわけではなく
各々のマンションで好きに決めていいことですよ。

まずは法律から勉強してはいかがですか？　

例えばだけど、大規模修繕工事の総会決議は総会出席者の４分の１以上で可決というのもありです。
管理規約に大規模修繕の条項を設定するなら集会決議すら無用ですよ。

修繕工事を妨害、延期したいなど個人的な理由から悪意を持つ者がいては困りますから。
国の資産としてのマンションは健全に保存しなければいけません。
修繕は所有者の義務、スムーズにできる法律になってます。

>2720
規約に定めていれば大規模修繕工事はいつでも理事会で決議すれば
修繕積立金だろうと工事の期日だろうと住民の意見は聞かずに実施できる
マンションなんて現実的にあるんですか？
修繕積立金でも全て使ってしまうとか、余分な工事とかしても住民は
関係ないんですね。
標準管理規約でも修繕積立金の取り崩しは総会の普通決議が必要となって
いますけどね。
それにね実質保存行為の禁止事項なんて言葉聞いたこともありませんよ。
２１条の通常の管理というのは専有部分でいえばベランダの清掃とかガラス・
網戸の張り替え等ですよ。

>2720
最初のうちはいろいろ書き込んで勉強することですね。
そうすることによって自己研鑽していき成長していくものですから。

＜参考＞
第２１条（敷地及び共用部分等の管理）
【第３項】
区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要するものであるときは、この限りでない。
【第５項】
第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。

>2721
大規模修繕工事の総会決議は管理組合で規約で変更は可ですが、
通常の管理行為と差別するために、議決権の過半数とかではなく、
３分の２にするとか加重にするのが普通です。
但し、規約に記載すれば総会決議は不要というのはないですけどね。

>2725
第５項はちょっと行き過ぎですね。
保存行為には、急を要するものと、急を要しないものがあります。
急を要するものは理事会決議は不要ですが、急を要しない保存行為については
金額が大きくなれば理事会決議が必要とするといいでしょうね。
但し、保険適用分は除くとかですね。
専有部分の急を要する保存行為（ガラスとか網戸の張り替え）は当然区分所有者の
責任と負担ですよね。
サッシとか玄関扉の交換は理事会決議とか届け出制にしておかないと、全体のバランスが
とれなくなります。（同じものはないと思いますので色やデザインが違ったら困りますから。）

>>2727
>第５項はちょっと行き過ぎですね。
>保存行為には、急を要するものと、急を要しないものがあります。
>急を要するものは理事会決議は不要ですが、急を要しない保存行為については
>金額が大きくなれば理事会決議が必要とするといいでしょうね。
>但し、保険適用分は除くとかですね。
>専有部分の急を要する保存行為（ガラスとか網戸の張り替え）は当然区分所有者の
>責任と負担ですよね。
>サッシとか玄関扉の交換は理事会決議とか届け出制にしておかないと、全体のバランスが
>とれなくなります。（同じものはないと思いますので色やデザインが違ったら困りますから。）

>>2725 は、マンション標準管理規約（単棟型）からの抜粋ですが、コメントするなら、全項を確認してからにしてくださいね。

>2728
ちょっと前までは３項・５項はなかったんですけど、最近変更になったんですね。
但し保存行為以下の分は私の考えです。
３項はあなたが考えたものと思っていたんですよ。
中々まとまっていると思いました。

昼休憩終わったらさすがに素人さんが自由に解釈始めてますね。

基本はマンション法ですから、従いなさい。

>>2724
勉強するのはあなたのようですよ。

保存行為の解釈すらできない人が知ったかぶりでデタラメ書くのは迷惑なんですが。

やめてもらえませんか。　２７２３　２７２５

管理（修繕も含）の集会決議や議決数の割合は決まっていません。
自分のマンションの管理規約で好きなように決めなさい、無知すぎですよ。
標準管理規約はあくまでも参考資料、ひな型的存在です。

【参考】　　マンション法　１８条解説　

管理に関する事項、は大きく、重大な変更、重大ではない変更、保存行為に分けることができます。
この内、重大な変更については17条に規定されています。

次に最も重要ではない保存行為については、民法でも、区分所有法でも、各自単独で行うことができます。保存行為とは現状維持のための行為、と言われます。車の例では、ガソリンを継ぎ足すことなど。マンションの場合には、廊下を掃除するとか、廊下の電気が切れたので付け替えるとか、いう場合です。誰かの了解なんていらない、という点はご納得いただけるでしょうか。

では重大ではない変更とは何か、ですが、性質を変えない範囲で利用したり、価値を増加させる行為とされています。具体的には、車であればシートカバーを買ってきてつける、マンションであれば廊下に新しく夜間灯を設置する、ということが挙げられます。
このような変更を行うことは基本的にはみんなにとっていいこと、のはずですが、費用も全員で負担することとなるのであれば、そこまでしなくてもいいのに、と思う人も当然出てきます。
そこで、民法では持分の過半数で決める、ことになっています。
一方で区分所有法も同じく過半数が原則ですが、区分所有者の過半数、議決権の過半数、の2つの過半数が必要です（この2つの要件が必要、という点は17条と同じです）。

なお、以上の点については規約に記載することで条件を変えることができます。過半数を更に少なくしてみたり、保存行為も同意を得てから進めるようにルールを決めたり、できるのです。それと、17条でもありました特定の専有部分の区分所有者に迷惑がかかる場合にはその人の了解を得ておく、というルールはここでも健在で、誰かに迷惑がかかる場合にはその人の承認が必要です。

最後に、共用部分に保険を損害保険を掛ける場合、この保険を締結すること、保険金を請求することはそれぞれ管理行為になります。その結果、過半数ほか、規約で定めた割合で承認されないと、手続きが進まないこととなってしまいます。

＞以上の点については規約に記載することで条件を変えることができます。過半数を更に少なくしてみたり、保存行為も同意を得てから進めるようにルールを決めたり、できるのです。

【参考】　　マンション法　１７条解説　

共用部分の重大な変更をするためには、
(1)区分所有者の3/4が賛成する
(2)議決権の3/4が賛成する
の2つの条件が両方とも整うことが必要、というのが原則です。条件が整っていることは集会で確認します。

この共有物の重要な変更についての民法のルールは全員の合意による、です。一人でも反対する人がいる場合には変更することができません。先の車の例では、シャコタンしたい！と思っても後の二人がうん、と言ってくれなければできません。区分所有法ではこの点が多数決に変更されています。

次に、共有部分の重大な変更とは、例えば、今まで階段があった部分にエスカレーターを設置するような場合をいいます。あまり細かい変更（階段の色を塗りなおすとか）まで、集会を行うのは大変なので、細かい場合はここまで面倒な要件で決議する必要はありません（こちらは重大ではない変更といいます）。
次に、条件のうち、(1)は区分所有者の過半数が賛成する、ところまで軽減することができます。軽減するためには規約に記載する必要があります。逆に(2)は軽減することができません。

また、変更によって専有部分を使うときに、特別に影響が生じる人がいる場合には、その人が賛成していることが必要です。先のエスカレーターの例では、エスカレーターの動力が部屋のまん前に置かれてとてもうるさい思いをする人がいる、と言う場合には、その家の人の賛成を得る必要があります。もちろん、その動力が2つ以上の専有部分に迷惑を掛けるのであれば、その全ての専有部分の区分所有者が賛成している必要があります。

＞*(1)は区分所有者の過半数が賛成する、ところまで軽減することができます。軽減するためには規約に記載する必要があります。逆に(2)は軽減することができません。

区分所有法（マンション法）は民法の特別法ということをお忘れなく。

集合住宅は、その内部だけで通用する特例措置があるのよ。

そして、皆さんで決めた規約はマンションの憲法と言われています。

＞規約はマンションの憲法

ぷっ。
知ったかぶったど素人ですか？

↑
知ったかぶったど素人ですか？

>>2735

ぷっ。 じゃなく　ﾌﾟｯ な

道具は上手に使えよおじいちゃん

知識ないのは知ってるから

2735のおじいちゃん
ど素人 じゃなく ド素人 な

わかったかいド素人 笑

>>2731
は、区分所有法の18条を知らないのだろう。

2732、2733の人はここの最近の常連の素人とは比較にならない論客だね。
なんで突然登場したのか知らないが、
芦屋に区分所有者全員が理事ってマンションがあるんだけどね。
興味があったら調べてみたらいいでしょう。

↑
それはいつもおたくをロンパしてるおいらですが、勝手に想像しないように

で、そんな事には興味ない

おたく知識はもう少し深いところの学習しないと実務では役に立たないよ　ニセ者さん

>>2740 マンション管理士試験上位合格者さん

あんた人を評価したりするとか勘違いも相当だね。
知識もモラルもない人が言う事じゃないよ。

↑あー、単なるコピペなのか。要するに受け売りねｗ
私が書くのは持論なので、おたくとはレベルが違います。

>>2742
おたくも区分所有法の枝葉末節に拘らず、ワイマール憲法あたりから勉強してみてみるべきであろう。
民主主義の最後の砦は表現の自由、知る権利の徹底重視だと気がつくはずである。

2742はそんなに自身があるならしばらくコテハンにしてみたらどうだ？
「おいら」って名前にｗ

恥をかきたくないから匿名を通しているのだろうが、
お宅のマンション内でもそうなんだろうな。
2742は、匿名投書でしか理事長に文句が言えない＊＊野郎であろう。

ペーパー試験合格しただけの方より
実務経験があるマン管さんの話しがいろいろ聞きたいな

↑「おいら」くんににきいてみたらどう？

どこの掲示板もくだらない事で言い合いしてるね。
ストレス社会だもんね。

少し読んでみたけど、どうでもいいよ。そもそも何を論破したのかさえ分からん。
誰が1番賢いかを競ってるんかな？？

見ててもう少し笑える書き込みをすればいいのに。。ここ全く面白くなかった。
以上、レスは見ないので不用です。
書きたければどうぞ。笑

また管理士でもないお爺さんが悔しくって連投かな
知能低いのがバレバレですよ
あんたの持論は社会では通用しないのよ自覚なさい

>>2743 マンション管理士試験上位合格者さん

誰でも知ってる区分所有法の解釈を、比べられない論客とか、相当な無知だな
恥かくからもう書かない方がいいぞ

>>2749 マンコミュファンさん

はいご苦労さん
笑いたいなら他のスレね
さようならぁ〜〜〜

笑いたいなら雑談板がおもしろいよ
なんでおもしろい事マンション管理士に聞けると思ったんだろ不思議

2732 2733
何を書き込んでいるんだろうね。
自分でも何言ってるのかわかってないんじゃないの。
それで最終結論は何なの。
整理することができないんだろうな。

>>2754 匿名さん

理解できないならわざわざ書かないの
誰が見てもわかること
総会決議が過半数だと決めつける無知でもわかる解説っしょ

>>2754 匿名さん

あー おたく区分所有法も知らないのね
残念、また来てね

>>2756 匿名さん
え〜っと
結論は何？何が言いたいの？
誰に向けて何を主張したいの？
ボクちゃんが区分所有法を知っていることを皆に主張しているの？
よく理解出来ません

>>2757 通りがかりさん

年寄りは朝早いね〜
理解できない人に説明しても無駄
孫に教えてもらってねお爺ちゃん

>2755
普通決議は規約で定数を変更できることぐらい
マンション管理に携わっている者ならだれでも知ってるよ。
これは任意規定。
ただね、大規模修繕工事を規約に規定していれば総会決議は
不要というのが理解できないんでね。
修繕積立金の取り崩しに関しては、全管連の標準管理規約には
理事会と総会に同じ条文が規定されており、理事会判断だけでも
可能となっているが、総会決議にも全く同じ条文があるのは不思議
でならないけどね。
そこから論じているのかな？

>>2759 匿名さん

大規模修繕も通常の修繕、突発事故での修繕どれも同じ
大規模だからとマンション法では特例扱いは無い

積立金の取り崩しについても管理組合が独自で決めること
マンションそれぞれ保管口座の扱いが違う、使途限定の口座を持つ組合もある
標準管理規約を神と思う愚か者では理解できないかな

国は極力簡単スムーズに修繕管理ができるように法整備している
建て替えについても同じ考えで方を緩和する方向

お爺ちゃん勉強しようね

>2760
標準管理規約をひな形としているマンションが殆どなのに、わざわざ
リスクの伴う修繕積立金の取り崩しを理事会だけでも可とする規約に
するのは理解できないね。
それこそＮＰＯ全管連の標準管理規約をひな形にしているマンション
なんだろうね。
ＮＰＯ全管連の標準管理規約には、総会決議事項と理事会決議事項に
全く同じの修繕積立金の取り崩しの文言が明記されている。
この場合、修繕積立金の取り崩しは迷うね。組合員が反対しそうな時は
理事会決議だけなんだろうが。
適正化法が改正になり保管口座の扱いを明確にした背景には、管理会社
の不正に対応するために制定したもんだよ。
建替えも緩和する方向とか決まってもいないことをあたかもそうなると
信じて発言するかね。

規約設定があるということは特別決議で可決しているという事だよね。皆が賛成したこと。
大規模修繕でも大方の実施時期や周期、施工内容や相見積もりの開示や費用の拠出方法など
決められていれば総会での決議は要りませんよ、ただ説明は要るよね。
突発での修繕などは管理者に決裁権が当てられてるだろうし、、それぞれ規約で決めると簡単。

管理組合が工事に関して悪意を持つようなことがなければ、また普通に修繕するならいいんじゃないの。
国は大規模修繕も自己判断にまかせ、民法の基本である過半数での決定という事柄を撤廃しているんだしね。
区分所有法は便利に使わせてもらいましょう。

大規模修繕工事を総会決議なしに実施できるとの規約の定めがあったとしても、区分所有法第１７条第１項に規定する「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）」に該当するものがあれば、個別の特別多数決議（ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。）が必要である。

区分所有法はマンション管理に特化した民法の特別法だし、かなり優遇されてる。

なんのために特別に特権を与えられてるのか、若い人の柔軟な脳ミソならわかる。

高齢では無理かな、多数決とか、民主主義最優先とか、染みついてるもんね。

建替え決議についてもそうだよね、かなり残酷な法律になってるよ。

建替え決議成立したら、反対者、（費用が調達できない者）は専有部を流通価格で買い取られ
追い出される構図なんだよね。　流通価格なんて安いよ、建替え前だから。

こうして国は、大きなコンクリートの箱が廃墟になることを未然に防ぎたいのよね。
その金がないなら分譲のマンションのは住むなと言う事、どこでも住むには費用が掛かる。

大規模修繕工事で１７条に関わる工事しますか？　　不思議（笑）
おたく重大な変更ってわかってます？

【参考】　　マンション法　１７条解説　

共用部分の重大な変更をするためには、
(1)区分所有者の3/4が賛成する
(2)議決権の3/4が賛成する
の2つの条件が両方とも整うことが必要、というのが原則です。条件が整っていることは集会で確認します。

この共有物の重要な変更についての民法のルールは全員の合意による、です。一人でも反対する人がいる場合には変更することができません。先の車の例では、シャコタンしたい！と思っても後の二人がうん、と言ってくれなければできません。区分所有法ではこの点が多数決に変更されています。

次に、共有部分の重大な変更とは、例えば、今まで階段があった部分にエスカレーターを設置するような場合をいいます。あまり細かい変更（階段の色を塗りなおすとか）まで、集会を行うのは大変なので、細かい場合はここまで面倒な要件で決議する必要はありません（こちらは重大ではない変更といいます）。
次に、条件のうち、(1)は区分所有者の過半数が賛成する、ところまで軽減することができます。軽減するためには規約に記載する必要があります。逆に(2)は軽減することができません。

また、変更によって専有部分を使うときに、特別に影響が生じる人がいる場合には、その人が賛成していることが必要です。先のエスカレーターの例では、エスカレーターの動力が部屋のまん前に置かれてとてもうるさい思いをする人がいる、と言う場合には、その家の人の賛成を得る必要があります。もちろん、その動力が2つ以上の専有部分に迷惑を掛けるのであれば、その全ての専有部分の区分所有者が賛成している必要があります。

>>2763

>>2765を　みてね（笑）

現実問題として大規模修繕工事を住民の声を無視してやるのは問題があるでしょう。
こういえば総会決議で承認したじゃないかということだろうが、それ以前に
具体的に大規模修繕工事は理事会決議でオーケーといって規約改正したのかどうか。
又、修繕積立金の取り崩しも理事会で自由にいくらでも使えるというのも問題が
ありますよ。
マンション管理はいい方向に行くように、又できるだけ全員の声を反映して
運営していけるように方向づけしていかなければなりません。
工事に関して悪意をもつようなことがなければいいんじゃないのという考え自体
間違っているでしょう。
そうならないようなシステムづくりが必要なんです。
管理費は通常のマンションの管理に使うもの。よって毎年殆ど支出額は変わらない。
修繕積立金はみんなの積立金。この区別はしっかりしておかないとダメでしょう。

ついでに前レスの区分所有法１８条解説も　ホイヨ↓

【参考】　　マンション法　１８条解説　

管理に関する事項、は大きく、重大な変更、重大ではない変更、保存行為に分けることができます。
この内、重大な変更については17条に規定されています。

次に最も重要ではない保存行為については、民法でも、区分所有法でも、各自単独で行うことができます。保存行為とは現状維持のための行為、と言われます。車の例では、ガソリンを継ぎ足すことなど。マンションの場合には、廊下を掃除するとか、廊下の電気が切れたので付け替えるとか、いう場合です。誰かの了解なんていらない、という点はご納得いただけるでしょうか。

では重大ではない変更とは何か、ですが、性質を変えない範囲で利用したり、価値を増加させる行為とされています。具体的には、車であればシートカバーを買ってきてつける、マンションであれば廊下に新しく夜間灯を設置する、ということが挙げられます。
このような変更を行うことは基本的にはみんなにとっていいこと、のはずですが、費用も全員で負担することとなるのであれば、そこまでしなくてもいいのに、と思う人も当然出てきます。
そこで、民法では持分の過半数で決める、ことになっています。
一方で区分所有法も同じく過半数が原則ですが、区分所有者の過半数、議決権の過半数、の2つの過半数が必要です（この2つの要件が必要、という点は17条と同じです）。

なお、以上の点については規約に記載することで条件を変えることができます。過半数を更に少なくしてみたり、保存行為も同意を得てから進めるようにルールを決めたり、できるのです。それと、17条でもありました特定の専有部分の区分所有者に迷惑がかかる場合にはその人の了解を得ておく、というルールはここでも健在で、誰かに迷惑がかかる場合にはその人の承認が必要です。

最後に、共用部分に保険を損害保険を掛ける場合、この保険を締結すること、保険金を請求することはそれぞれ管理行為になります。その結果、過半数ほか、規約で定めた割合で承認されないと、手続きが進まないこととなってしまいます。

＞以上の点については規約に記載することで条件を変えることができます。過半数を更に少なくしてみたり、保存行為も同意を得てから進めるようにルールを決めたり、できるのです。

>>2767

それぞれのマンションの自由ですよ、古くて老朽化が激しく費用が掛かりそうなマンションでは
住民の多くも高齢化、貯えが少なく死ぬまで修理なんてしなくていい。と言う人もいるのでは？
それより管理費修繕費値下げしろ！　なんていうほうが多いかもですね。
そのようなマンションでは大規模修繕で借り入れをしたり一時金を徴収するのは無理。

このようなマンションと、そうではないマンションがありますので規約設定はご自由にと言う事。
区分所有法ではかなり広い範囲で融通の利く法律になってます、便利に使ってください。

若い人は集合住宅の将来や危険性もある程度ネットなどで学習してから買いますからね。
マンションは買い替え住み替えがお得、という事。

＜重要＞
> 17条でもありました特定の専有部分の区分所有者に迷惑がかかる場合にはその人の了解を得ておく、というルールはここでも健在で、誰かに迷惑がかかる場合にはその人の承認が必要です。

２７６３ではないけど
区分所有法の話しで十分なのに民法の話までは必要ありません。
大規模修繕工事に特別決議が必要な場合もあるでしょう。
うちの場合は子供用プールをロータリー駐車場にする時大規模修繕工事
でやりましたから。
その時は特別に影響を及ぼす者の承認は一人ひとりには確認しませんでした。
プール取り壊しに反対の方は理事会に申し出てくださいと通達はしましたけど
一人も申し出はありませんでした。
重要変更を大規模修繕工事でやることもありますよ。決めつけはいけません。

ハイそうですか、さようなら

>>2770 匿名さん

だからなに、当然ですが
すぐ上のレスでもコピペあるでしょ
変更があって迷惑で承認取れなければやめればいい
同じ仕様の修繕では迷惑は絶対にかからない
もし迷惑かかると言うなら何が迷惑？(笑)

長期修繕計画の洗い直しは総会の普通決議が必要となっています。
その計画には工事の周期や予定価格等が記載されています。
その計画案が承認されたら総会決議は不要というのも問題がありますね。
それには特別決議が含まれている可能性もありますし、工事によっては
共用部分の重大変更に該当するかもしれません。
しかし、長期修繕計画の洗い直しの総会ではそこまでは具台的に説明は
されませんし、第一長期修繕計画の数量計算書等の内訳書まで読み切れる
者はいないでしょう。又、その資料を見ることもないでしょうから。
大事に管理組合の事務所に保管されているだけですよね。
理事長も見ることはまずないでしょう。
その時は総会決議をすればいいというでしょうがね。
大規模修繕工事や修繕積立金の取り崩しは総会決議事項としているマンション
が殆どなんでしょう。それでいいじゃないですか。
何か問題がありますか？

2771

＞重要変更を大規模修繕工事でやることもありますよ。決めつけはいけません。

知らないって怖いわ、そのプール云々は大規模修繕ではないよね、ただ一緒にやるだけでしょ。

その共用部の重大な変更については総会決議が必用よ、それだけで決議しなよ、それもわからないの？

多くの大規模修繕は傷んだ部分や施設設備の修復は重大な共用部の変更じゃないから関係ないの。

理解できないならここで噛みついてないで勉強なさい。

>>2774 匿名さん

あなたの勝手な解釈でしょうが、そのような決まりはありませんよ。

マンション各々の都合で決めることです。

自分のマンション規約や標準管理規約を当たり前と思うのは団塊世代以降人かな。

タワーマンションの管理費や修繕積立金は高層階も低層階も専有面積割で同じなのかな。
タワーの大規模修繕は費用が超高額との予想だけど、高層だからの高い修繕費よね。
一緒なら低層階の安い部屋の人は損ですね、販売価格差３倍以上あるみたいだし。
タワー住んでる人いたら参考のために聞きたい。

>2776
標準管理規約をひな形としてないマンションは、ＮＰＯ全管連に
加盟している又はその指導を受けているマンションぐらいしか
ないんじゃないですか。
標準管理規約では不都合がありますか？
大規模修繕工事はマンションの経年劣化に合わせて計画的に行う工事
であり、建築基準法でいう建築確認の必要な大規模な工事とは違います。
建物の適正な維持管理による資産価値の維持を図ったり、生活水準向上
のグレードアップ、居住性、機能性を向上させ資産価値を落とさない為に
やるのであり、プールを解体し、ローターリー駐車場にするのも大規模
修繕工事で実施することもありますよ。
建築確認の必要はありませんしね。単なる工事ですよ。

大規模修繕工事をする場合、１４階以上の高層階は足場を組んでの工事は
できないようになっていますので、ゴンドラでの作業となります。
当然専有部分の面積比での計算になってます。

標準管理規約通りでは不都合がある問題点を具体的に出してもらい
それについて論じあいませんか。
抽象論では何が問題があるのか分かりませんので。

修繕や管理を簡潔に済ませたいマンションと
何事にもものを言いたい古い組合員のいるマンションでは
同列にはかたれません

【買う時には誰も教えてくれなかった大規模修繕のこと①】来たっ、1回目の大規模修繕！

　　http://www.homes.co.jp/cont/press/reform/reform_00033/

こんなのも見て現実を見てはいかがですか　↓

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【買う時には誰も教えてくれない大規模修繕③】修繕が必要となるマンションの弱点とは？
【管理組合で変わるマンションの価値①】あなたは、集合住宅に住むことに向いていますか？
　10年後には築30年超マンションが4割に。それでもマンション建替えが進まない理由
　修繕積立金が不足する？ 新築マンションでも安心できない修繕積立金問題

>>2779 匿名さん

>>2779 匿名さん
それなら富裕層が多く住む高層階はお得ですね。
エレベーターの使用にしてもタダではないし
東京タワーでも料金かかる、スカイツリーなら一人５０００円以上。
メンテナンスも高いだろうね。
タワマンの2階とか3階に住む人も同じ負担なのね
ありがとう。

>2781さん
ざっと読ませて頂きましたが、ごくごく当たり前のことが書かれています。
大規模修繕工事をする時には、総会での発意からスタートしていきますが、
専門委員会の設置と建物診断、設計監理業者の選定、元請会社の選定と
相見積を取り説明会を実施し業者選定をしていくというのは当然のことです。
そして相見積をとる場合は、同じ条件で見積もりをとらないと何の意味もないということも。
そのために設計監理業者に見積要綱書等を作成してもらい、同じ条件での相見積を
出してもらいそれから業者に説明をしてもらうんですよ。
そして、設計監理業者には長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。
それを基に１戸当り月の必要修繕積立金の額を知ることも大切です。それを知り
値上げするかどうかは別問題ですが。
確かに買う時には誰も教えてはくれませんし、買う側にも大規模修繕工事のことを
意識する者は殆どいないでしょうしね。
買う時には、管理費や積立金の安いのもその条件にするぐらいですから。

個々の設計監理業者の選定方法やその目的、元請会社の選定方法とかも本当は
書き込みたいんですが、皆さん嫌がりますしね。
一つ言えることは、大規模修繕工事をする時にはスケジュールを立てるのが一番
最初の仕事です。
それに専門委員のメンバーについても、会議とかに参加できるかがそのポイント
なんですけどね。

>2782
エレベーターの使用は１階の者は使用しないのに、保守点検費用を
しはらったり、更新費用も必要になる。
管理費に差をつけてもいいと思う方も多いでしょう。
しかし、全国でもそれで運営されています。
それを承知で１階を買われたんでしょう。マンションは上に行けば
行くほど値段は高いですからね。

>>2783
あなたちょっとしつこいね、その修繕方式をなぜ押し付けようとするの？
マンションそれぞれ修繕方法もその考え方も違うの、いろんなマンションあるのよ。

＊設計監理方式（特別な資格が必用でもない現場監督雇うようなもの）

＊責任施工方式（丸投げで補償も一括で一番楽で安心）

＊コンストラクション・マネジメント方式（コンサルに相談するとメリットあるとの説明）

だいたいこの三種の方式から各々マンションが選べばいいこと。押し付け無用。

>2785
設計監理をするには１級建築士又は１級管理技士の資格がいるんだよ。
それにあの書き込みは２７８１さんに答えたものだよ。
マンションでそれぞれ修繕方法もその考え方も違うといってるけど、
大規模修繕工事を進めていくにはいろんな方法があるというのをあなたは
知らないんでしょう。だったら勉強しなさいよ。
責任施工方式＝丸投げで補償も一括で？一番楽で安全とか書き込んでるじゃない。
笑われるよ。
だから情報の提供をしているだけだよ。各マンションはそれを読んで判断すれば
いいだけのこと。
現在ここの書き込みは大規模修繕工事に関するものになっているんだよ。
あなたは何を書き込んでいるの？別にあなたの書き込みを邪魔している訳でもなし。

>>2782
参考までに、４０階超えるようなタワーマンションでは
高層階専用のエレベーターがあることが多いよ、低層階では止まらない。
そのエレベーターは高層階の人が管理するのかな、と思うよ。
タワマンはひとつのマンションに港区と足立区あたりが上下で存在する街だよ。

高層階専用エレベーターでも共用部分だから誰でも使えるからね。
友達やマンションの住民、配達員等。
タワーマンション以外の１階に住んでいる者と同じ条件ではないの。
１５階程度のマンションでのルーバルも住んでいない者も工事のために
積立金を払っているし。

>>2786 　そんなデタラメどこで教えてくれたの？　嘘は迷惑だっていったでしょ！
　　　　　それぞれのマンションの勝手なのよ。

設計監理に必要な資格

大規模修繕工事を行う場合には、建築基準法により『大規模な修繕や、大規模な模様替え・増築』などの場合に、建築基準法で規定された「建築確認申請」が必要です。しかし、一般的なマンションの大規模修繕工事では、「大規模な修繕や、大規模な模様替え・増築」に該当する工事はほとんどないのが現状です。つまり、「建築確認申請」の必要がありません。

この場合、建築士又は建築士を有する設計事務所でなくても設計・工事監理業務ができるということになります。

これに対し、平成20年の建築士法改正により、「建築士事務所が設計又は工事監理業務の委託を受ける契約を、発注者（管理組合等）と締結する場合は委託契約前に、必ず建築士又は建築士事務所に所属する建築士が、建築士を証明する書面の提示と共に、委託契約内容に係わる法令事項を含む所定の内容(重要事項)について、発注者（管理組合等）に説明し、内容を書面にて交付し捺印すること」が、建築士事務所の開設者に対して義務付けられました（建築士法第24条の７）。

これにより発注者（管理組合等）は、設計監理業務等の委託契約前に、有資格者による業務の遂行であることが目に見えて判断できるようになりました。

管理組合は、設計監理業務を委託する場合には、事前に設計事務所に対し、設計監理業務が、有資格者による業務の遂行なのかを確認することをおすすめします。

参考文献：
国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」
国土交通省「ＣＭ方式活用ガイドライン」
公益社団法人 日本建築家協会 近畿支部「設計監理の資格と建築家」

＞一般的なマンションの大規模修繕工事では、「大規模な修繕や、大規模な模様替え・増築」に該当する工事はほとんどないのが現状です。つまり、「建築確認申請」の必要がありません。
＞この場合、建築士又は建築士を有する設計事務所でなくても設計・工事監理業務ができるということになります。
（建築士法第24条の７）これ改正しても建築士向けの法で、資格など無用の業務なんだよ。
悪質な業者を見極めるだけのほうほうね。

勉強しなよ、お爺さん。

タワーマンションのエレベーターを上層階の者が管理して更新工事や
メンテナンスも上層階の者が支払っていれば、それ以外の者が使用
する時には１回いくらの使用料を取るといっても何にも云えないしね。
これについては、通常のマンションの下層階の者がエレベーターの使用に
関しての裁判例があるよ。
下層階の者は共用部分だから黙って支払いなさいとね。

>>2788
１５階？　タワーマンションって何階以上なのかなぁ　(笑)

配達員や来客が使うのは当然だけど、共用部の管理の取り決めは
区分所有者相互間での決め事なの、外部の人は関係ないのよ。

とりあえず低層階の庶民の人が高層階専用エレベーター使ってどこに行くの？
高層階と地階や地下にしか止まらないのに、低層階のボタンすらついてないのよ、

　　　　　　　　
　　　　　　　　　まさか知らないの？(笑)

高層階の人は低層階で幾度もとまるとうっとうしいのよね、時間かかるし。
大きな総合病院とかで一気に個室病棟階まで行くエレベーターと同じよ。

＞低層階のボタンすらついてないのよ、

低層階は階段ですか？
そんな建物ないぞ！

大規模修繕工事など瑣末な話である。
おいら君のコピペでの知ったかぶりはみっともない限りだ。

>>2793
低層階用のエレベーターもついてるよ、普通だろ。
タワーマンションが何戸の居室があると思ってんだ？

>>2794 マンション管理士試験上位合格者さん
知識のないお爺さんが反論すらできずにイヤミ投稿だけならやめときなさい。
また恥さらしますよ。

３日前、２６２８さんは書きました。

>私は、マン管の資格をとってから自己研鑽の意味も含め徹底して書き込みを
>してきましたし、管理会社のスレ以外は全て読み込んで勉強してきました。

「管理会社のスレ以外は全て」
マンション管理士は管理会社の傘の下でしか生きられない現状を自ら語っている？
逆転の発想が必要で、管理会社のスレ「だけ」でも読み込むべきではないか。

↑
何を書いているのか意味がわかりません、出直してください。

>>2797
このような匿名掲示板で私は管理士と名乗りたいなら
登録番号と実名を書いて投稿しないと管理士とは認められないよ。
誰でも私は管理士と書けますから。

>>2796
とか2799とかの知識は
コピペだけだろう。
解説記事のコピペに何を反論しろというのだｗ
人材豊富なタワマンなど大規模マンションの修繕工事など何の問題もなかろう。
必死のコピペの意味が分からんが、試験勉強がてらにやってるのか？
今年こそ受かるといいねｗ