マンション管理士に質問しよう！ Part2

おたくにもお薬出しておきますね、無知に効くお薬ですよ、毎食後に飲んでくださいね（笑

輪番制で居住者が理事になり、理事の中から理事長を選び、理事に資格を与え理事長としての権限を与えるのは間違っています。
全くやる気のない居住者もいますし、仕事が忙しくて出席できない居住者なら順番を変わってもらうことも可能ですが、受けておきながら出席しない居住者や、面倒だからと適当に物事を決めてしまう居住者などが理事になった場合、規約を守らなかったり総会決議を無視したり、管理会社から提案された作業内容や工事内容を分りもせず、管理会社が言ってることだからと言われるがままに決めてしまう事が起こります。
お恥ずかしい話ですが、実際にうちのマンションで今問題になっている事です。
管理会社は規約や総会決議を守らなくても知らん顔していまして、理事達はろくに説明も聞かないので適当に説明すれば所謂「めくら判」で認めてもらえるので、合い見積もりを取る事無く言い値で好きな工事が行え、好き勝手な作業が認められるので、楽でいいのです。
実際に、理事会で決めてしまった事は合法となってしまうので、意図的に管理会社が理事会を騙したとしても、実施された後ならどうしようもないのです。
実例として、後でわかったのですが、管理会社から機械式駐車場の2度めの塗装塗り替えで、本当はウレタン塗装であったのに「ローバル」と言う塗料を使う提案をされたのですが、理事は何の疑問も持たず前回の塗り替えの事も調べず、前回の工事費用の2倍以上になっているのも知らず認めてしまったのです。
突然工事日程が知らされ、駐車場使用者の代替場所などの指定がされ工事は行われてしまいました。
実際に工事は行われた後に議事録が配布されました。
見積りの時点では、既存の塗装を剥がすのに3日間、そして塗装の仕上げまで2日間、最低でも5日間の予定でしたが、実際の工事は3日間で終わりました。
不思議でしたが理事達の中に疑問を持つ人はいませんでした。
仕上がってから半年後、膨らんでいる塗装の一部が自然に剥がれ、中をみてみると錆びの塊がありました。
他にも塗装が膨らんでいるところがあり、つついてみると割れ、中には錆びの塊が見えました。
おかしいので詳しい人にみてもらうと、元の錆を落とさずに塗装をしたようで、仕上がりはウレタン塗装でしたが「ローバル」と言う塗装にウレタン塗装は塗れないと分りました。
塗料を剥がしていないので「ローバル」は使えないと言うことや工事費が2倍以上になっていると言うのも後で分りました。
仕上がってしまえば、ばれないと思ったのでしょう。
しかし理事会で認めていて支払も済んでいたのでどうしようもないのです。
こんな事が起きるのは、輪番制で無責任な居住者が理事や理事長になる仕組みがあるからです。
この仕組みを変えないと管理会社の思う通りにマンションの金を使われ奪われてしまいます。
今、この問題をどうしようかと取り組んでいます。
皆さんのマンションは大丈夫ですか？

うちも輪番制ですが別に問題はないようです。といいますのは理事会主導でマンションの
管理が行われていますのと、管理会社のフロントも誠実な方ですので。
しかし輪番制ですのでいい人材の時もあればそうでない時もあります。
ただ半数は継続理事となりますので、マンション管理に大きなブレは生じていません。

鉄部塗装の場合は下地処理（ケレン作業）がされていないと後になって不具合が
生じてきます。所謂手抜き工事だったんですね。
大規模修繕工事の場合は、設計監理会社に監理を委託しますので手抜きはおこらないの
ですが、通常の工事の場合はチェック機能がなく業者を信用するしかありません。
対策としては信用のある業者複数社に相見積を提出させることが必要でしょう。
その場合は必ず同じ条件での見積もりでなければ意味がありません。
材料とか平米数が分からなければ、どこか１社に見積もりを出してもらい、他の業者
にはその見積書を使って見積もりを取ればいいと思います。そうすれば同じ条件での
見積が取れるでしょうから。

輪番制が悪いというのではなく、毎年半数交替にされていますか？
それから理事長経験者で会社をリタイアされた方でやる気のある方に顧問になって
もらったらどうでしょう。但し顧問も任期は必要です。
それと理事会も理事会主導で運営できるようにしなければならないでしょう。
時間と知識との兼ね合いで難しいかもしれませんが。

返事頂きありがとうございます。
「ローバル」という塗料は、塗装などする前の鉄部に直接塗ることで亜鉛メッキと同じ効果を出す塗料だとホームページに書かれています。
「ローバル」を塗るには、現在がウレタン塗装なので、錆を落とすケレンどころではなく、塗装を全て剥がし、鉄の素材をむき出しにして「ローバル」を塗るのです。
そして本来なら、「ローバル」を塗り重ねて仕上げるのでウレタン塗装の仕上げにはならないのです。
このような専門的な事を知らなければ簡単に騙されてしまうのです。
議事録が遅くなったのも意図的でしょうが、それを証明する事はできません。
おっしゃるように当初は理事会では相見積もりを取っていたのですが、フロントが変わって引継ぎが成されていないこともありますが、相見積もりを事は引き継がなくても管理会社の人間なら理事会をアシストする役目がありますので助言するべきですが、言われなかったので相見積もりをとらずに行ってしまったのです。
あなたのマンションの管理会社はまともなようで羨ましいです。
どこの管理会社ですか？
リプレイスする候補に挙げたいとおもいますので教えて下さい。

大変勉強になります。引き続き知識のある方の投稿をお願い致します。
外壁の塗装方法や塗料の材質、給排水管の更新時に床や天井を剥ぎ取らないでできる
給排水管の工法など、例えばサヤ管ヘッダー、など。その他、給排水管の工法で最も
最先端の工法がどんな工法が有るかを教えて下さい。

>3121さん
うちが管理を委託している管理会社は互光グループです。全国どこでも
ありますので検討されてはいかがですか。委託料は安いですよ。
それに、委託料中心で管理をされているということで、互光名義からの請求書
以外は手数料はとられないということです。全国かどうかは分りませんが。
だだ問題点は手数料が伴わないので逆に工事の提案にたいして積極性は
みられません。
理事会からの提案とか急に補修しなければならない時以外は動きが鈍い
ように思われます。
大規模修繕工事でも一生懸命されますが、管理会社へのバックリベートとか
手数料はゼロのようです。
インターホンの更新工事の時も、アイホン社の担当者が取り付け業者に納付
するときに管理会社への手数料は考慮するのかと聞かれましたが、その時
親密にしている所長が必要ありませんので、その分は安く卸してくださいと
いわれたとのことでした。
ただ、フロントの方もそれぞれです。いいフロントばかりではないでしょうから。

現在のマンションの配管は殆どが塩ビ管といわれています。
これをステンレス管にすれば寿命はかなり延びるといわれています。
ただ値段は高いそうです。

私のマンションでは給排水管は塩ビ管を使用していますが、更新工事時には床を
剥ぎ取らなければ更新できませんし床の這い替え費用も掛かります。
ステンレス管は耐久性は高く、高価ですが、次回更新するする時は塩ビ管と同様
に床を剥ぎ取らなければいけないとアドバイスを受けなした。

その他の方法で床の貼り替え等をしないで簡単な方法で給排水管の更新ができる
工法はないのでしょうか。？

ステンレス管なら５０年以上はもちますよ。
更新工事の時は床や背板等を外し養生をして工事をしなければ
ならないでしょう。
うちのマンションで、もし個人で配管の全てを交換した場合の
見積額を出してもらいました。
給水管、排水管、給湯管、汚水管ですが、価格は７０万円程度
とのことでした。
排水管の場合は継手部分の交換だけでもいいのではといわれました。
勿論塩ビ管での見積もりでした。

3126ですが、排水管は共用部分は含まれていません。
うちの場合は、専有部分の配管も共用部分の工事と一緒にするという
ことが総会で承認され、それに伴う値上げもされていますので一緒
にすることを前提に書き込みました。

http://www.himawari.com/yamanakako/room/62724.html

富士山近くでロケーションバツグンの名観光地山中湖
この物件購入しオーナ経営考えてるんだけど

誰か良きアドバイスして頂けたら助かります…

捨ててもいいような金額だよね。手放すときはスムーズにいきましでしょうか。？

そんな物件借りる者はいませんよ。
当然売却も絶対無理。いくらで不動産会社に頼み手数料は
いくら払うんですか？
永遠に固定資産税を払い続けるだけです。補修費も。

不動産手数料は３％+６万円が相場です。

３１２５ですが、質問の趣旨は、専有部分の給排水管の更新工事時に床の剥ぎ取りが
必要でない工法を質問しております。

塩ビ管、ステンレス管の更新は床の剥ぎ取り（貼り替え）が必要ですよね、この工事
が不必要な給排水管の更新工事の工法を教えて下さい。

３１２８さんみたいな物件は意外と多いですよね。現地を調査してみてください。
全体とは言わないが、かなり、ヤバい物件が多いです。金額は問題ないが、後に
トラブルに巻き込まれるケースが多いです。特に、管理が閉鎖的でしょう。

共用部分の給水管は外付けだから、部屋の中に入る必要はないけどね。
床も剥がないで配管の交換とかできる訳ないでしょう。

最近、就業時間や残業時間に対しての認識が厳しくなってきていますね
例えば通いの管理人さんの勤務時間が、朝8時～17時と契約上規定されているとします

この場合、住民としては17時までは管理事務室を開けて、対応可能な状態でいて欲しいのですが、
17時前に管理事務室受付カウンターのカーテンを閉め帰り支度を始め、
17時ピッタリに管理事務室を出るような状況は、もう仕方ない事なのでしょうか？

>>3135 匿名さん
まあ日本のマスゴミがブラック企業を探すのに必死なのでちょっとでも
サービス残業させると大騒ぎ。
マスゴミに踊らされる国民も悪いけどね。。。
ピッタリに仕事終わらせるのはしょうがないね。

管理員の終業時間を狙ってか知らないが、仕事を言いつける住民もいる。
決極、ニワトリが先か、卵が先か、だけどね。管理員は５時ピタリで仕事
を終了する事。時間外勤務が生じたら、その原因者の住民の部屋番号を
雇用先に報告し、残業代を請求する事。その残業をさせた住民に雇用先か
ら残業代を求償するように、規約や契約書に明記しておくこと。

>>3135です
レスありがとうございます
やはり、このご時世ではもう仕方ないことですか
それにしても、うちの管理人さんはカーテン閉めるのが早いです（苦笑

管理員は管理会社の従業員ですからね。
管理監視する者はいないから気楽なものですよ。

マンション管理士に質問しようのスレが管理員の話か。とんでもないスレ違いだ。
俺は、２０年間単身住込み管理員を務めたマンション管理士、宅地建物取引主任士、
管理業務主任者、日商簿記２級、の資格保有者である。悪徳管理会社、悪徳管理士、
悪徳管理組合役員からの嫌われ者である。区分所有者一人一人の事を考えている。

>3140
マンションに関するものは全てこのスレで扱うんですよ。
管理員に関することもしかり。

では貴方はマンション管理士ということで、ご自由にご回答ください。

3123さん、ありがとうございました。
リプレイスする時には候補に挙げるようにします。

互光グループの管理物件はバランスが良い。中古物件も安心して購入できる。

互光グループは委託費が安いのと工事を無理に進めないこと。
それぞれ別会社だがみんな同じ方針かどうかは分からない。
ただ従業員の労働条件はあまり良くないのでは。

労働条件の改善は必要です。

　居住者名簿の作成について

　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

居住者名簿を一番活用しているのは管理員さんでしょうから
管理員さんには管理会社を通して名簿の扱いについては慎重な
対応を取るよう指導をしておく必要があります。

自治会が名簿を作成しているマンションもあるだろうけど。
やはり組合と自治会は完全に別物としなければならないでしょう。

災害の時には、支援物資をマンションに直接届けることも要請すれば
できるようだね。

災害による怪我等（事故死含む。）が心配です。その悲惨さは報道等で知ることができるが、
マンションの事故等の報道が少なく、マンションの住民等の怪我等（事故死含む。）の実態は少
ないのではありませんか。マンションの倒壊事故は時々報道されますが、怪我等の報道は１戸建
に比較してほとんどありませんよね。ほとんど、個人の情報は必要ないと思いますが。？

むしろ犯罪に属する事件事故は多いと思いますので、その方向での個人情報の活用は必要でしょ
う。反社会的住民の入居者を個人情報保護法を盾に保護している管理会社も有りますよ。

瑕疵担保責任保険について
　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。
　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。
　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。
＜保険の仕組み＞
　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。
　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

>3151さん
名簿については名前と電話番号程度でもいいと思います。
連絡が全く取れないと、復旧工事に取り組む場合、総会の案内が
できませんからね。

それくらいでいいでしょう。
最近反社会的住民を個人情報保護法を盾に保護らしき事をしていた管理会社TCは、
組合員の証拠を添えての組合員等への告発で、警察を各戸訪問させ住民調査をする
ようになった。今後は反社会的住民も入居し難くなるでしょう。

名簿を取る時にはできるだけ簡素にしないとみんなに協力は
してもらえない。
特に年齢と職業は絶対タメだな。
子供の学校名も嫌がられる。

大規模修繕工事の時に瑕疵担保保険を業者に
掛けてもらったことのあるマンションはありますか。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやる予定の
マンションはありますか。
そういうマンションはどうやって組合員の民意を得ましたか。

災害等の非常時に於ける管理会社の対応に関して質問です

私のマンションでは3.11当時、管理人が何をしているのか？
一住民として全く分かりませんでした
その経験から管理会社には
「災害時等の管理人対応を情報公開して欲しい」と何度も要望しましたが
「社外秘の非常時対応マニュアルを管理人に支給済みと」だけ回答がありました

非常時こそ情報の共有が必要、と考える私には納得できないのですが
このような事例は結構あることなのでしょうか？

管理会社はプロとしてマンション管理の維持保全のお手伝いをするのが
当然であり、管理員はマンションが自分の職場です。
しかし、大震災とかが発生すればみんな自分のことが可愛いでしょうから
より身近なものの対応が優先されます。
しかし震災直後は自宅も気になるでしょうが、自分が勤めている会社や商売を
している所も当然対応しなければなりません。
うちのマンションも管理会社との具体的な災害時の対応マニュアルは
ありませんが、非常時のマニュアル作成を検討していきたいと思います。

管理会社任せではなく、自分たちのマンションは自分たちで
守ることも考えていくべきです。
理事が中心になり災害対策本部を立ち上げなければなりません。
自治会との対応も考慮すべきです。

>>3159です
レスありがとうございます

・マンション防災に関しては「倒壊しないこと」を前提に、まず自助を徹底的に強化する事
・被災時には、管理人も被災者になるわけですから、度を越した対応を押し付けられる訳ではないという事
・同様に管理人休日や不在時に、管理人の被災状況を無視し、マンションに駆けつけるうような要望は論外だという事
当然これらは理解しているつもりです

また管理会社の中には、例えその通りにできるか否かは別問題として
「非常時対応」をアピールし、様々な提案をしているところも有るようです

それらを踏まえても私には「社外秘」と隠す理由が分からないのです
極論めいてしまいますが、「何もできないから当てにしてもらっては困る」なら、ハッキリそう言ってもらった方が、よほどスッキリする、という話なのです

>3162さん
管理会社が社外秘とすることは全く理解できませんね。
恐らく具体的な対応策は取られていないのではと思います。
管理会社と災害時の対応を一緒に検討会を行い、その中で
管理会社、管理員、理事会、その他の役割等を話し合って
いけば自ずと管理会社の対応も明確化してくるのではない
でしょうか。

名簿に関しては管理業務委託の管理会社は社外秘だろう。
名簿の原本を所有しているのは管理組合。理事長に聞け。

>3164さん
管理会社が社外秘としているのは名簿のことではないんでは
ないですか。
当然名簿の管理は組合ですよ。
災害時に管理会社や管理員がマンションに対してどういう対応を
するかのマニュアルが社外秘ということでしょう。

管理会社のマニュアルなら社外秘は当然だと思う。
管理組合には自身のマニュアルがあるのだからそれに従えばいい。

>3166さん
災害時に管理会社や管理員がどういう対応をしてくれるのかを
知りたいのでしょう。
だから、管理会社と一緒に話し合い、管理会社、管理員、理事会等の
役割を決めればいいでしょう。
災害時の管理員や管理会社の対応がどこまでしてくれるのかが分かり
ませんからね。
管理会社ができないことは当然管理組合がするんですよ。