マンション管理士に質問しよう！ Part2

＞管理会社に大規模修繕を任せることのまとめ

普段から組合と管理会社の間で信頼が構築されていれば、管理会社に任せるのも一つの手でしょう。

実際に、『費用がかかっていても管理会社に任せる方が安心だ』そうおっしゃる理事の方もいらっしゃいます。

しかし、大規模修繕のコストを下げたい、管理会社に任せきりにはできない、そう思うのであれば、コンサルを利用する、みずから工事を発注する方法をおすすめします



ということで、大規模修繕はそれぞれのマンションの事情で都合の良い施工方式を選択すればよろしい。
偏った意見は聞く耳持ちません。

>3048さん
完全に管理会社に洗脳されているかゼネコン系管理会社に勤めている方の
発想ですね。
アフターメンテナンスに関しては、部位ごとに施工会社と契約を交わすのですよ。
そして、その年次がきたら施工会社、設計コンサルタント、理事会の立ち合いで
点検を行い、不具合個所については無償で施工会社がやることになっています。
もし、施工会社が倒産していたとしても、瑕疵担保契約を施工会社に加入して
もらいますので、その補償は心配ありません。
漏水に関しては、工事の不備なら施工会社が補修等やってくれますが、下階の
損害賠償については保険で対応できます。それに殆ど管理会社が保険の代理店
をしていますからね。
大規模修繕工事のイロハも知らないで管理会社任せといっても、そのフロントも
素人でしょう。
管理会社も施工会社も商売ですよ。
管理会社に全て任せるやり方では競争原理は働きません。
同じ修繕積立金をいかに有効に活用していくかは住民の努力にかかっています。

追伸ですが、当然管理会社方式というのもあります。
私はゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションや
小規模マンションはその対象ではないといっているのです。
設計監理方式とかを採用していないマンションは対象外となります。

3052
設計監理方式をしつこく押し付けているようですが、それぞれのマンション自由です。
自分の思考に誘導するような投稿はおやめなさい。
洗脳しようとしているのはおたくのほうですよ。
現実に、現在マンションの大規模修繕は管理会社主導、責任施工方式がほとんどです。
おかしなこと書かないように。

カネがあるマンションは、安心も労力もカネで買うんですよ。

設計監理方式は暇な所有者が多いマンションなら可能。

>3054さん
私は何も設計監理方式を押し付けている訳ではありません。
大規模マンションでは当たり前の手法ですからね。
管理会社に任せると何もしなくていいし、工事もしっかりやって
くれるとかいってますが、その会社は大手ゼネコンではあるんでしょうが、
私どもが依頼する業者も超大手ゼネコンですよ。大成建設とか清水建設、
安藤建設とかですよ。勿論地元の大手建設会社も見積もりには参加しますが。
しかしどちらにしても直接工事をするのは下請け、孫請け会社ですけどね。
設計監理方式を採用しているマンションの住民の方の意見をききたいんですよ。
例えば設計監理業者を選定するときにはどういう基準で選定されているかとか、
設計監理業者への報酬は工事費の何パーセントとかを。
又、建設業者選定は何を基準にしているのか、見積はどうやってとっているか
等をね。

設計監理方式を採用するのは、住民は時間と知識がないので報酬を支払って
プロにその監視をしてもらうのですよ。
仕様どおり工事がされているか、手抜き工事はないか等を。
例えば、塗装工事では決められた塗料を約束した見積もりでの使用量通り
使用しているか。窓枠のシーリングでは古いものを完全に取り外して
行っているかとか、鉄部塗装の場合は下地処理がされてから塗装しているかとかの
チェックを点検してもらうために設計監理業者を雇うんですよ。

批判されている方も、こういったやり取りをしていく中で自然といろいろ勉強して
いっているんですよ。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。
　大規模修繕計画の進め方については、技術的なことはプロに任せ、我々住民は工事の進め方
の過程において、何を知り何をやらなければならないかのポイントしることからスタート
しなければなりません。

私の選考は経済学部でしたので完全に文系であり建築設備等については全くの素人でした。
しかし、理事長をやることによりマンション内の設備や点検、漏水とか補修工事については
馴れてきました。当然見積もりの取り方や保険についても。
又、建築士と長期修繕計画の洗い直しを行いまして計画表だけでなく、それに至る積算書
の過程についても勉強してきました。
大規模修繕工事に関しても、建設業者や設計コンサルタントと意見を戦わせてきました。
やはり知識や情報はないよりあった方がいいですし、経験を積むことによって今まで知らな
かった分野まで勉強させられました。
現在は大規模修繕工事の進め方についてはかなり成長したと自負しています。
しかし、更なる研鑽を高めていくには同じ境遇にお住まいの住民の方の経験とかが必要なのです。
工事を行うに当たってこういうことをやったらいいとかの情報があればぜひ教えて下さい。
技術的なことは専門家にお金を払って工事とかをやってもらいます。

知らんがな（笑）

もういいよ、うちは管理会社に頼むから、押し売りは要りません。

批判だけしてないで何か情報とかは書き込めないのかな。
私の書き込みが嫌ならほかのスレにいけばいいでしょう。
若しくは問題提起をしたらどうなんですか。

結局自分でスレ立てもできず、問題提起も情報を提供することも
できないんですね。
しかし批判だけはできる。

情報は、大規模修繕は管理会社、又は信頼できる施工害すあに一任するのが安心です。

面倒なやり方で安く仕上がっても、補償含めアフターメンテが面倒という情報ですかね。

設計監理方式が良いと思うマンションはそうしたらいいだけです、どうぞどうぞ。

＞結局自分でスレ立てもできず、問題提起も情報を提供することも

大規模修繕に関して問題提起など必要ありません、3種ある手法の中から選ぶだけ。
スレを立てる必要も皆無。

総会で組合員から緊急提案があり、その提案に出席組合員が賛成し
それが承認されてしまいました。
その内容は非常階段に手すりをつけるものでした。
総会後見積もりを取り工事をやることになりましたが、５００万円近く
かかったので修繕積立金を取り崩しました。

総会で理事なり組合員が提案する場合、どの範囲までなら修正とかが
できるのでしょうか。

各々の管理組合で考える事かと思います。
ここで聞かれても回答不可能です。

>3066
総会での別件議案は全組合員が出席しない限り取扱不可なのだが、
常識の無い管理組合なら仕方ないね。
それとも作り話でしょうかぁ？

>3066
ついでだが、総会で関係の無い別件の議案が議決され成立しても無効なのは知ってるよね。
区分所有法でも認められない条項が明記されてるからね。

>3069さん
　議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
　ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
　誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
　お解りになられましたか。

一つ修正をしておきます。
理事長判断ではなく議長判断です。

↑
誤字脱字程度なら緊急提案ではないから嘘は駄目よ。

＞ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
それもダメでね。理事長が勝手に判断できることではないのよ。


＞＊第三十七条　（決議事項の制限）


【第三十七条】
集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

２　前項の規定は、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項を除いて、規約で別段の定めをすることを妨げない。

３　前二項の規定は、前条の規定による集会には適用しない。

＞【解説】
区分所有建物の大事な事柄を決める場として、区分所有者が集まる集会が規定されています。この集会を開くためのルールは、区分所有者がちゃんと参加できるように、言い換えると自分の知らない間に集会が開催されていたということがないように、決められています。
区分所有法第３７条も、区分所有者が集会で区分所有建物についての大事なことを決め、みんなが納得してその決定に従うためのルールの一つを定めています。
この集会で決めると言っていたこと、それ以外のことをその集会で決めることはできない、ということです。

このように事前に連絡しておいた事柄についてのみ、集会で決めることができる、というルールを設定することには2つの意味があります。
一つは、集会の目的が予め聞いていたことなら書面で意思表示するなり、代理人に行かせるなり、あるいは興味がなく出席しなかったり、それぞれの判断をした区分所有者に、それも決めるんだったら出席しておけばよかった、と後悔させない、という意味です。そしてもう一つが、出席した集会で突然の話を持ち出されてびっくりすることを避けられる、という意味です。
このように、区分所有者を守ってあげるためのルールですので、区分所有者自身がかまわないのであれば、絶対に守るべきルールとまでは言えません。
法律では、このことを、2つの規定で示しています。

一つは、区分所有者の全員が同意して開催されている集会で、全員がそれでいいというのであれば問題ない、というものです。
そしてもう一つが、規約において、事前に集会で決めたいことを連絡しなくても集会で決めてもいい、ことが決まっていれば、事前連絡のない内容について集会で決議することができる、というものです。規約は全区分所有者の同意はないものの、ほとんどの区分所有者が認めているものですし、全ての区分所有者が知っているものですし、問題ないものとされています。
ただ、後者、つまり規約で事前の連絡をなくすことができるケースについては制限があって、法律で集会の決議に特別な定数が書いてある場合には適用されません（事前に通知していないと決議しても無効になります）。
「法律で・・・定数が書いてある」とは、共用部分の重大な変更や、規約の設定・変更・廃止等、法律で過半数で決議できるとされている事柄以外の事柄を言います。

>>3070
自分勝手な法解釈は通用しませんよ。

＞理事長判断ではなく議長判断です。

どっちも同じ、たいした変わりはないし法律変える権限もない。

>3072さん
議案書に誤字脱字があった場合、それを修正する場合はその案は保留として
次回の総会か臨時総会を開催して再度承認を得なければならないということですね。
例えば、議案で・・・決めるが・・・決るとなっていた場合もその案を決めるにすると
いってもだめなんですね。変更する場合は総会決議が必要なんですね。
完璧が完壁になっていたのを訂正するのもできないんですね。こりゃあ大変だ。

私のとこのマンションでは、３０７０に則ってやってますよ。

↑　どこの村のマンションですか？　お好きにどうぞ　笑

>3074
誤字脱字は議案の内容に直接変更を加えたりしなければ訂正すればいい。間違えでしょ？

議案の内容、数字なども変えたり関係ない議案を突然出すことも不可能。

おたくね、そういうのを、世間では、トロイ屁理屈っていうのよ。　笑

解説読んで理解できない人に、何を解いても無駄ですからお引き取り下さい。

法律には従えよ。

>3077
>議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
　ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
　誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

総会での議案の修正（訂正）は上記文面に記載したんだけど、誤字脱字の修正も
できないという者は上の文面の読解力がないのかな？
そしてちょっとでも批判する者がいると何もわからない者がすぐ同調する。
3078なんかはその典型。

「元フロント」さん、お久しぶり！！

議案の誤字脱字の修正は無いようにお変更が生じないならできますよ、常識。
議案内容を変えたり数や量や大きさを変えることはできません。

3081訂正
議案の誤字脱字の修正は内容に変更が生じないならできますよ、常識。
議案内容を変えたり数や量や大きさを変えることはできません。

結局３０７０通りじゃないか

３０７０の書いてあることが理解できず３０７２が同じことを書き込んだのが

読解力がないと言われたんだよ

　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）１０年とか２０年改正が行われず
そのままになっているマンションについては管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
望まれます。

　１０年、２０年経過すればその間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
度改正が行われています。又不要になった規約や修正しなければならないものも多数ありま
すが、議案書だけの改正でなく規約全体を作りなおす必要が出てきます。
　
　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり原始規約はそのままなの　　　　　　　　　　
で活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

ただ規約や各種細則の全面改正をするとなると、誰がどのようにすれば
いいのかがわからない方が多いのではと思います。
単純に標準管理規約に基づいてやればいいという方もおられますが、
実際やるとなると難しいですよ。
実際全面改正をやられた方がおられましたら、是非そのノウハウを教えて
ください。

>3083
読解力ではなく、3070さんが区分所有法37条の決議事項の制限を理解していなかったのですよ。

>3072のコピペは専門家の解説です。

基本総会での議案の内容やその量や質を変えることはできません。
誤字脱字はその内容を変えるものではないので変更可能ですよ。
3070さんは
＞実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
と書かれていますが、範囲内など抽象的な表現は法律にはありませんし、できない事です。
議長や理事長が許す許さないの問題ではないですね。

ただ一つ、全部の組合員が委任状や議決権行使書ではなく集会に本人が出席し、
その場で全員が否定せず、意思の確認が取れるのなら、議案の内容変更も新たな議案等も
審議できることになります。

>3086さん
>誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
>実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

詳しく説明しているんですけどわかりませんか。
実質的同一性の範囲内も具体的に解釈してますよね。
法３７条ぐらいは常識の範疇ですよ。そんなことも理解してなくて、問題提起は
しませんよ。

>>3085
おたくの管理委託契約している管理会社に相談すると標準管理規約をもとに
あなたのマンションの事情に合ったおおよその管理規約作ってくれますよ（有料）
それを理事会や規約改正委員会など組織して審議し、手直ししたらいいと思いますが
そののち理事会が承認した改正済み管理規約を管理組合総会で決議してもらえばOK
総会での決議も条項ごとの議決ではなく、改正規約全部を承認してもらう事になります
総会前には事前に規約の内容を理解してもらうように詳細を配布しましょうね
20年に一度は全面改正は必要かもです

マンション内の理事さんに管理に詳しい方がいるなら管理会社ではなく
その方にひな型頼んでも良いと思います。

私はここで書き込みをしていますが、スレが停滞した時は、マンションの
住民が知っておいて欲しい情報として問題提起をしているんです。
空き駐車場問題、大規模修繕工事の進め方、長期修繕計画について、規約の
全面改正、専有部分の配管について、保険について等
問題提起をして皆さんが知ってもらうのは勿論なんですが、それについて
いろんな意見や情報とかも議論して欲しいんですよ。
簡単なことでもいいんですよ。理事の方の知識とかは千差万別ですから。

>>3087
議長が判断することはできません。実質的同一性の範囲内
>実質的同一性の範囲内
書いたあなたがその文章を簡単に解釈できるように書いてみてごらんなさい。

例えば理事会に不手際があり、修繕に過程見落とした部分が発覚、しかしその見落としによる
追加工事に費用に差がなく、結果目的達成する結果が同一というなら可能という程度ですよ。
これは議案の変更には当たらない。数字類の変更は不可の言うですよ。

私が言うのは前レスで総会中に突然違う動議が出されたという場合のことを書いてるのであって。
意味の違うことで議論を引っ掻き回したり、おれは知ってるぞ自慢でもしたいのでしょうかね。
ふつうに解釈して投稿してもらいたいものです、話はふくらまさない広げないでください。

難しい問題の間に少し簡単な質問をしてすみません。文言の表現について可笑しいのではと思
い投稿してみました。

※当該組合員の負担に係る管理費及び修繕積立金等の月額並びに滞納額が有るときはその金額
との表現ですが、管理費及び修繕積立金等の表現を、管理費等若しくは修繕積立金等で良いの
ではないでしょうか

議案書や議事録、重説、管理委託契約書のいたるところにこの二文字が登場します。目障りです。

実際に管理規約の全面改正をしたことがない方の書き込みですよね。
規約を改正するには、現行規約に対して条文ごとにどう変わるのかの
左右対称比較表を作成しなければならないのですよ。
それを基に理事会、総会で説明し承認をもらうことになるのですが、
決議は最終的には規約全部を承認決議をする訳ですが、条文ごとに
説明をしなければなりません。
説明する時は比較表が必要になります。それに全条を全員に配布するとなると経費
もかかりますし分りにくいですよ。
現行管理規約の条数も全て通しナンバーにしなければなりません。
その左右対称表を作成するのが大変なんです。
左に現行規約、真ん中が改正案、そして右に標準管理規約までの比較表が作れれば
いいんですが、これをつくるのが大変です。
変更になる条数や追加項目のあるものに比較表を作り直さなければなりません。

>私が言うのは前レスで総会中に突然違う動議が出されたという場合のことを書いてるのであって

>誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
>実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。

これ以上でもこれ以下でもありません。

>3092
3088ですが、うちは全面改正したから書いているのですが、なにか？

掲示板でそれまで細かく説明するほど書いていません、いけませんか？

簡単に改正する手順を書いたまでですよ、対照表は当然作成し、それを見ながらも作業します

竣工時から管理規約は全部の組合員に冊子として配布済みですから新しい規約と

見比べるために総会前の説明文書で対象比較できるように簡単に説明していますよ

ここでそれを事細かく解説するとか？　私はするつもりありません、やりたいならおたくがどうぞ

あなたの書いていることが正しいわけではなく、マンションごとに都合よくすればいいことです

決めつけはよろしくありませんね

規約改正の手法に方程式などありませんから、やりやすいようにやってください

>>3093
はい、あなたに知識がないのはわかりましたから、もう結構です。

管理規約の全面改正は、そんなに法改正や標準管理規約の改正はされて
いないので意外と簡単にできると思います。
しかし、各種細則については分譲時のものはそんなに作られていないと思います。
ひな形は他所のマンションの細則を参考にされたらいいと思います。
これこそ管理会社のフロントに頼めば手に入ると思います。
使用細則には、理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場細則、規約改正専門委員会細則、
大規模修繕委員会細則、監視カメラ運用細則、一般の使用細則、ペット細則、
ゲスト駐車場細則、集会室運用細則等いろいろありますからね。

>>3096
3094だがマンション管理センターの会員なら細則のひな型も見ることができるよ
うちは会員だから参考にしている、ほぼそれだけで細則のひな型は用意はできる

>3094さん
>対照表は当然作成し、それを見ながらも作業します
　見ながらもではなく、それで比較しながら作業をしていくのでしょう。

現行規約と新規約を比較しながらといいますが、新規約はまだできあがって
いないでしょう。総会の承認前に新規約をお金を掛けて作成するんですか？
実際全面改正はした経験はないでしょう。
管理規約や各種細則は簡単に改正できると思っておられる方がおられるので
問題提起したんですよ。
管理会社のフロントも経験者は殆どいませんよ。それが実情です。

>>3098
屁理屈はもういいよ
現実に改正しているんだら
あんたにガタガタいう権限もない

>3099
私は別にあなたを批判しているんではないんですよ。
全面改正をしたことがある方の意見ややり方等を
披露してみなさんに教えてほしかったんですよ。
具体的にどうやって改正をしたかとかを。