｢二子玉川ＶＳ武蔵小杉｣〜首都圏人気路線再開発対決〜③

>>541 マンション掲示板さん
世田谷の川べり、な。

二子玉川だと確かに大差がついているのでこのスレッド的には勝負ありだが、世田谷と言っても桜新町あたりだと逆転し、しかも上昇率も武蔵小杉の方が上なので、世田谷区と川崎市の比較が「論外」というわけではない。

武蔵小杉駅の中古マンション価格の推移
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/kanagawa-pref/00657-st/sale/ma...
築年別の価格相場
築3年 6,850万円
築10年 6,349万円
武蔵小杉駅の標準的な物件の価格は直近の3年間で10.89%程度上昇しています。

二子玉川駅の中古マンション価格の推移
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/05090-st/sale/mansi...
築年別の価格相場
築3年 7,629万円
築10年 7,170万円
二子玉川駅の標準的な物件の価格は直近の3年間で10.19%程度上昇しています。

桜新町の中古マンション価格の推移
https://lifullhomes-index.jp/info/areas/tokyo-pref/05094-st/sale/mansi...
築年別の価格相場
築3年 6,617万円
築10年 6,288万円
桜新町駅の標準的な物件の価格は直近の3年間で6.55%程度上昇しています。

>>543 匿名さん
は？
桜新町と武蔵小杉が比較になるわけないだろ
桜新町検討する層が、武蔵小杉を比較対象にせんだろう

は？知らんよ。

坪単価で　世田谷＞＞川崎　だって話だったから
駅別だと　二子玉川＞武蔵小杉＞桜新町　だと教えてあげたにすぎない。

ありがとうは？

>>545 匿名さん
そのデータ当てにならないな。よく見たらAIが予測したとか書いてあって全然正確じゃない。
ちなみに桜新町で築10年、6,300万の物件は存在しないよ。最低でも7,500万くらいからだね。
間違った情報ばら撒いてドヤってて恥ずかしいね。

>>546 マンション掲示板さん
「物件がない」というのは今だけでしょ。
レインズで過去の実績確認した？
してないなら単なるあなたの主観。

どこの馬の骨ともわからんあんたの主観じゃなく、データ出してよ。
ほれ。

データは手書きじゃなくてURLでよろしくね。
こんな感じで。

武蔵小杉、好調。
https://www.fudosantoushi.net/news/view/004633

武蔵小杉駅周辺中古マンション流通マーケット安定化
https://www.atpress.ne.jp/news/232204

>>545 匿名さん
へ？
武蔵小杉と23区内なんて、比較対象にすらなるわけないだろ？

ほれ、武蔵小杉のマンション相場（70平米）7640万
https://www.sumai-surfin.com/price/stations-areas/tokyutoyoko-line/new...

桜新町は8450万
https://www.sumai-surfin.com/price/stations-areas/tokyudenentoshi-line...

ここまで世間の相場知らない奴は初めて見たけど、本気で言ってたのかい？それとも単に川崎市民の願望だったのかい？

>>548 匿名さん
そんな誰が買いたかわからん記事をエビデンスという当たり、さすが川崎市民ですね。
そもそも川崎の川べりの武蔵小杉と旧来からの高台高級住宅地、桜新町を比べるのがお門違いだわな。
東京に異動になったと聞いて住所見たら川崎なんて書いてたら、あーやっぱり都内には買えないんだなって思っちゃう。実際には違うのかもしれんが残念ながらそんなイメージ。
あと、二子玉川との比較だけど、川崎の川べりと世田谷の川べりだったらどう考えても世田谷の方が良いだろ。出来ることなら都内に住みたいんだろ？文章からそれが滲み出てる。

>>543は、なんで桜新町になら勝てるなんて思っちゃったんだろうね。
用賀・桜新町エリアに、武蔵小杉が敵うなんて普通は思わないだろ？
どうしても都内に対抗したいなら、立川辺りならいい勝負じゃない？
街の雰囲気も似てるし。

確かに他のサイトでも桜新町>武蔵小杉で、分が悪いことは認めよう。
東京に住みたいんだろ、という質問にはNOと答える。興味がないから知らなかったわけで、実家や職場の関係で東京に住むつもりなど最初からない。

負け惜しみになるが、同じデータでも桜新町でなければ武蔵小杉より若干安いところはあるようなので、世田谷と川崎が「比較にならん」ということはない、という点は譲らない。

東急大井町線の中古マンション(70㎡)価格相場
https://www.sumai-surfin.com/price/stations-areas/tokyuoimachi-line/ne...

旗の台駅 7,580万円
上野毛駅 7,560万円

>>552 匿名さん
そこはたぶん大きな勘違いで、桜新町や上野毛って、一種低層の戸建てエリアなんだよね
つまりマンションの供給は殆どなく、中古価格の「推計値」なんて、>>546 マンション掲示板さん書かれているように、まるで意味がない机上の価格なんだよ

上野毛なんて、世田谷屈指の高級住宅地である瀬田や深沢を含むエリアで、そのURLの新築戸建てのタブ開くと分かるけど、平均8340万円
（前提となる平米数が書いてないから比較する意味はないけど、だいたい上野毛アリアに住むとなると、この価格が平均だと思う）
https://www.sumai-surfin.com/price/stations-areas/tokyuoimachi-line/ne...

なおマンションは、今年2月に8年ぶりの上野毛アドレスで出たピアース上野毛が、駅8分で坪単価だいたい450万程度で、速攻完売した
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/668652/

あと、旗の台は品川区な

ちなみに、桜新町にも最近2つほどマンションの供給があった

ブランズ桜新町が、2020年9月竣工、駅1分で、平均坪単価475万（70平米換算で1億75万）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/662884/

ザ・パークハウス 駒沢レジデンスが、2022年2月竣工、駅7分で、坪単価456万（70平米換算9672万）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/664595/

武蔵小杉で最近供給されたマンションだと、コスギ サード アヴェニュー ザ・レジデンスってのがあるのかい？
こちらは2020年6月竣工、駅2分で、平均坪単価360万円（70平米換算7636万）のようだね
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/641970/

まあ桜新町と武蔵小杉比べるのは流石にお門違いだわな。せいぜい川崎とか、都内なら亀戸とか東側だろうね。

直近、都内田園都市沿線駅近は全て坪450万円以上というイメージです。
用賀駅前のディアナコート、ピアースも坪450万円でした。
ちなみに現在分譲販売中の二子玉川徒歩4分、シティハウス二子玉川 ザ・グランドは坪600万円ですよ。
武蔵小杉で坪400万円越えてる物件ってどこかありましたっけ？
二子玉川とか桜新町とか、さすがに武蔵小杉が対抗する相手は間違ってるかと思います。
対抗するなら、東は亀戸、足立、西なら立川、八王子あたりでしょ。ごちゃっとした飲み屋や風俗街、ホームレスの多さとか少し似てますよね。

確かに都内の東側なら、武蔵小杉でも勝負になるかもね。
と思って見てみたら、プラウドタワー亀戸クロスが@370万、スカイコートプライム亀戸が@390万で、やっぱり全然勝てなかったわ。

プラウドタワー亀戸クロス
最小値301万円～中央値354万円～最高値501万円。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/656288/

コスギサードアベニュー
最小値301万円～中央値359万円～最高値527万円。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/638637/

ほぼ同格じゃないの。

ただ、武蔵小杉のフラッグシップは3年前に分譲が終了したシティタワー武蔵小杉。
最小値353万円～中央値405万円～最高値435万円。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/561743/
今分譲開始してたら中央値500に迫ってただろうね。

それ加重平均されてる？という疑問はあるけど、概ね亀戸と同格ってのには同意する

>>558 匿名さん
たしかに武蔵小杉は亀戸とか小岩と同格だろうね。
ただ、今分譲開始してたら坪500と言うのは無い。
都内で言うと、例えばここで比較されてる二子玉川、用賀、桜新町の中古はほとんど出回らずかなり価値も上がってるが、武蔵小杉はダブついてて値段も変わらずコロナ前と並行線。大量供給で希少価値がないのと地盤の悪さ、下水逆流での洪水が尾を引いてるのかな。

武蔵小杉めちゃめちゃ玉不足で成約価格上がってるよ。
レインズ見れるなら見てみな。

見てみたけど、例えば駅徒歩5分以内、築5年以内で、前の半年が@306万円?412万円で27件。
直近の半年が@313万円?405万円で11件。
ライバルの亀戸は、この1年で同じ条件で1件のみしかなく、@363万円。
確かに出物は減ってるけど、ダブついてるし、価格も平行線だね。