【幕張ベイタウン】幕張ビーチフロント街区について

現時点では設備や構造などの具体的な情報が不明なので、
お買い得なのかどうか判断できません。

でも、スーパーゼネコンの設計・施工だから、
マンション本体の品質については問題ないでしょう。

本物件は、千葉県が土地を所有している、いわゆる定期借地権付きマンションです。
だから専有面積が広くても分譲価格的には低く抑えた価格が期待できるかもしれませんね。

詳しくは、
　http://d.hatena.ne.jp/flats/20050521

他でも案内されていますが、設計は

http://ecg-man.com/architects/work_h2coordinate.html

同じ三井、浦安のモアナのイメージでしょう。

ベイタウンのマンションは一部を除いて、土地が転借地権の準共有、建物は区分所有だと思います.
定期借地権付きマンションとは違うのでは

確かに海側は一長一短ですね。湾岸の騒音と潮風・強風はマイナスですね。
これは買い手にとっては難しい選択かもしれません。

定借は、期限が来たら契約更新が無いので立ち退かなくてはなりません。幕張は契約更新があります。

なんでＢＦ（ビーチフロント）はこんなにも情報を公開しないんですか？
外観もわからないなんて・・・

定期借地権ではなかったと思います。

分譲後の権利形態 / 敷地は転借地権の準共有、建物は区分所有
土地権利・借地権種類 / 普通賃借[借地権の期間：建物竣工後30年(更新可能)地代：未定]

とチラシにはでていますね。

親戚が三井不動産に勤めているので、いろいろ聞いてますが、
やはり丸紅物件を相当意識しているようです。

あとは、第二湾岸の問題も。

第二湾岸は目の前になっちゃうもんね。どんな配棟になるのか楽しみだな。丸紅のはサプライズが無かった。イマイチ。

10さん、やっぱりそうなんですか。
丸紅の方の板に、三井は前は竣工予定→20年と表示されていたのに、いつのまにか19年になってる云々の書込みがありましたが、もしかして丸紅の竣工に合わせて早めたのかな？なんて思っちゃいました。

逆です。三井は初めから19年の予定。丸紅が20年の予定を19年に変更したようです。
現地の看板には今でも14階3棟で20年竣工、と書いてあります。実際には4棟で19年竣工
になってますね。

基本的な質問に、どなたかお答えください。

借地期間が終了したら（更新しない場合）、
建物代金、土地代金は、地主すなわち県から
返戻されるんですか？

建物はゼロ価値の可能性もあるのでしょうが。

下記は読んだものの、いまひとつ理解不十分。

http://d.hatena.ne.jp/flats/20050521

そのサイトの人、大勘違い君ですね。その物件は定期借地権じゃないですよ。

ベイタウンの物件は定期借地権ではないです。
転借地権です。

今日三井のＭＬからメール来てました。ＢＦの情報の前に、ＰＡＲＫシリーズの
施工例集を送って、その後ＢＦの情報をお送りいただけるとの事。
７月頭までにはある程度わかったらブエナとの競合で検討できるんだけどなぁ。
ＨＰも少しずつですが更新されていますね。配置図も見れたし、立体的だからイメージしやすかった。
やっぱり皆さんブエナと競合させるのでしょうね。ブエナよりは安くなるというのが
大方の見込みですよね。三井ブランドは強いし、こっち狙いでいこうかなぁ・・・。

三井はイメージ戦略がよい。みんなその気になる。しかしモアナビラを見ていると間取りもよい。しかしあくまで浦安で
ハワイではない。うーん三井恐るべし。

えっ、ブエナより安くなるヨミですか？
三井は坪当たり単価が高いっていうイメージだったので、ブエナより高いと思ってた。。

パークシリーズは人気あるし、新浦のモアナビラしかり超強気の値付けしますよね。
アフターも三菱とかの物件とは比較にならないくらい良いみたいですし。
ただし、ＢＦ地区に関しては勝手が違うと思います。
転借地権もありますが、いつもの三井物件よりは
ターゲットとしている客層が少し若年層（普通の年収程度）なのだと思います。
平気で５０００万円住戸群をを売り切る会社ですからね。
ブエナの値付けと完売具合を見て、小出しに一期の情報を出すのだと思います。

モアナは随分お安くて、あっという間に売り切っちゃいましたよね。
モアナを見に行った際三井の人に言われましたが、これから
ベイタウンにも同じようなものが建ちます、との事でしたので
モアナ路線の広くて安くてびっくり！でも設備は並って感じの
ものが出来るのかなぁ？と思って首を長くしてまっております。
多分、丸紅よりお安くなると思いますよ。でも設備は期待薄かな？

>21
お安い？
すごーい。
無理すんなって
結局買ってないんだろ。

あっという間でもなかったけどね。

あの平均面積で価格押さえたらさぞかし隣と比べて貧相な内装と設備になるんだろうね。
まぁ、どっちがいいかは考え方次第。
豪華高級路線が好きな人にはブエナのほうが分があるね。

モアナは三井としてはアウトレット価格だったでしょう。まあ物もアウトレット相当だったと思いますけど。
そういう意味では、さすが三井はあまり阿漕な商売をしませんね。ここではどっちに振るのか、立派な値段の
立派な三井物件になるのか、それとも…

いずれにしても、注目しています。

>三井関係者ですか？

うわさのガソリンスタンドは三井の横にできるんですか？

海に面する棟は1棟だけなのですよね？
その棟は割高なのでしょうか？
オーシャンビュー物件は、３４９戸中何戸位なのでしょう？

# 管理人 『■お詫び■
本物件は、定期借地権付きマンションではありませんでした。
敷地に「転借地権」が設定（存続期間30年）されています（更新可能）。』

早く詳細を明らかにして欲しい。
隣の丸紅とじっくり比較して決めたいです。

じらすのがあえて三井の戦略でしょう。わかりませんけど。ただ丸紅の印象が強いので
みんな丸紅に行ってしまう気がします。

CFがまだ残ってるみたいですからね〜
その辺の影響もあるのでしょうか・・・

ブエナも売れそうもないところは最初から賃貸設定ですし
三井もここには最高ランクの力の入れ方はしないでしょう。

知り合いの話では、海浜幕張側のマンション販売はどこも強気のようです。丸紅のモデルルームを
見てきましたが、設備は良いかもしれないけど借地であの値段はちょっとどうかと思います。
まあ、客は「海浜幕張マンション郡」ブランドを盾に完全に手玉に取られるのでしょう。
知り合い曰く、今提示されている予定価格は下がるどころか、上がる可能性も十分あるとのことです。

日本人って下手に安いより高い物の方が好きだもんね。

三井のここのマンション、いいみたい！

転借地権なので一定は保有していないといけないから賃貸設定は必須でしょう。

ベイタウンは、賃貸を設定させることで分譲のみよりも居住者の入れ替えをしやすくし、
街が高齢化しないようにするという狙いがあるそうです。

↑　そういう理屈もあるわな。
しかしやはり売れにくそうなところを賃貸に設定しているのも
事実だわな。

リンコスの上にビーチフロントの看板立てたんですね。
以前サウスコートのときもそこに看板があって下はＭＲでしたが、ＢＦはそこにＭＲをつくるのでしょう？

そんな感じがします。元MR入り口のガラスには、ずっとサウスコートの写真が貼られたままになってましたよね。それに、ベイタウン内でMR建設中の様子、ないですし。

いやモデルルームありましたよ。

今の丸紅の横らしいです。

ラフですが、８０平米・100平米・130平米の各棟の間取り見ました。
これを見ると日照が確保される限り見浜園ＶＩＥＷの両面バルコニーが使いやすそうで
気に入りました。ブエナよりは日照的に公園側棟は良さそうです。
情報があまりに小出しで焦らされている感もありますが、倍率も高そうなので
頑張って購入に向けて待ちたいと思います。

浴室ＴＶやミストサウナはいらないので、吸音性に優れた物件になるよう望みます。
ＨＰは三井の方がイメージし易くて好きです。

>>44さんへ
情報早いですね〜。
間取り図はどうやって手に入れられたのですか？
三井関係者さんかな？

関係者ではありませんが、私も普通に間取り見ましたよ。
雑誌とか見ない人ですか？

リクルートの無料の住宅情報タウンズに３タイプ載ってます。

>46 47さんへ
そうでしたか。。。
どうもありがとうございます。
早速拝見させていただきます。

7月中旬のプロジェクト発表会是非行きたいと思います。ただ、プリンスホテルでやるってことは
結構派手ですよね。

オータニやマンハッタンよりは安いかもしれないけど。
でも、お金をかける発表会は好感持てませんね。「これ販売経費に乗ってるんだー」と思っちゃう。

この物件って、最終名称はパークシリーズの名前になるのかしら？

転借地権の記事
http://d.hatena.ne.jp/flats/20050618

50> この辺は　販売会社に取って土地の取得価格がかからない割には、いい価格で売れるので販売コストは
かけられると聞きました。建築コストからすると　本来はもっと安く売れるのでしょうが、周りのバランス
もあるので　そこそこの価格をつけるでしょうね。　

>>52

定借と転借の違いも知らないで批判記事書いてたバカが、やっと学習したか。

敷地4300坪くらいあるから　坪８０万として本来取得に３４．４億かかるか〜
戸数で割ると１件あたり９３０万位は普通ならばCost必要と言う事。
通常のマンション価格から　９３０万は安くてもいいとはずです。

> 50
> 55
なるほどーー

↑ちがうちがう。> 53&55だった。

両隣の駅や新浦安を見ると　まとまっているので坪８０万よりは高いと思います。
月１．８万の土地代とすると３０年で６４８万追加で　払うことになります。
せめてこの分は・・・

三井からDMきた？
もうすぐBF街区の資料送りますっていうメールだけは来るんだけど。
ブエナが7月上旬に販売開始だろ？全く放置？

やっぱブエナはいらんもんが沢山付いていて割高だから、三井にしよう！
という気にさせてくれ！！

>>59

イライラする気持ち、私も同じです。無料の住宅情報タウンズには間取りが掲載されているのに、
資料請求した人達には未だに間取り情報すら送られてこないとはどういうこと？なめられてる？
三井がどういう戦略を考えているのか、教えて！と言っても、本音は聞こえてこないでしょうが。

>59

昨日、DMが来ていました。3つのブロックそれぞれの代表的な間取りも示されています。
後はモデルルームでの印象と価格かな。さぁ〜て、ブエナとどっちを選ぼうかな〜

来た来た。ついでにメールで事前発表会の案内も。
参った。何で7月の連休なんだ！！
やっぱりど〜しても、お隣さんとかち合いますね。
隣はその頃登録でしょ？

ＤＭ見たら、ムズムズと三井の物件の株上昇中。
ベイタウン内は公共のトレーニングルームとかが少ないから、セントラルと提携のジムは
嬉しい！
防音に関してはブエナより上だと思う。２戸１ＥＶも好き。

ここって情報なかなか出ないですねー。
折角比較検討してからって思ってたけどあんまり待たされると
もういいかげんブエナいっちゃいそうです。

19年なのでここも気になります。
http://www.shinurayasu-navi.com/information/block38/index.html
ＭＥ２１内なので、値段は高そうだが

いよいよ今週末にブエナが価格発表。三井はこれを見てどう出る？

それにしても、ブエナの正式価格発表は遅すぎ！客の出足を見て吊り上げるのか、
落とすのか、見所ですね。三井さんは、そんなセコイやり方しないでくれ〜。
ド〜ンといさぎよく早い段階で発表して欲しいと思うのは、私だけかな〜？？

全住戸に要望書入ったってよ、ブエナ・・。

え〜〜本当？？と眉唾だけど、少なくとも我が家の第一希望には
要望書段階で３つピン刺さっています。
裏倍率ってあるみたいだけど、ブエナは

予定価格発表→要望書提出→収入証明提出（提携ローン借審査用）→正式価格発表
→登録→抽選→契約

この流れです。
明らかに
１．ローンキャンセルない客を捕まえて
２．要望書の多く出ている部屋を正式価格までじりじり値上げ
３．登録段階で資金力ナシ客を振り落とす
という風に見えます。
てか、その流れに身を任せてブエナ難民になったら三井にチャレンジしようと
思っている一般庶民です・・・。

商社がらみ物件はコネ枠多くてキツイですね。
かくいうBFも大財閥系ですので同じでしょうが。

BFの準備室の電話対応良かったです。
丁寧だったし、横柄でもなかった。正直隣も検討していますと言ったけど、
「丸紅さんは丸紅さんの販売戦略があるでしょうからね。
どちらも見て良いお部屋にご縁があると良いですね」と言っていました。
さすが・・・。
（私はよくこの掲示板で話題になる「三井の仕事人」ではないですよ（笑））
「倍率？当然どこの部屋も付きますよ〜〜」なんていうブエナの営業の高飛車さに
最近ムカついてるのもあり、久々に良い営業マンと話せたなと思いました。

皆さんも一度電話してみると良いですよ。ちょっと感動します。

サイト更新されてる。P-130Kぐー。

見た見た。食洗機標準は嬉しいな。
高級感はブエナに軍配だと思うけど、三井のシリーズにしては
内装に金かけてない分、分譲価格が安そうだ。

防音等は三井勝利だね。
多分新浦の３８街区に全力投球でこっちは二の次な感じ。
でも間取りは使いやすそうだし、　ブエナより魅力ある。

↑71　の「防音等は三井勝利だね」の根拠は？
ブエナ、ＢＦの構造説明資料でどちらも同レベルで大差ないでしょ？
スラブ厚も2重床の構造もフローリングも、同じレベルでほぼ標準。残念ながら飛びぬけた防音性、
遮音性は感じれれないですが？

三井さん、さようなら〜　貴方たち業者に振り回されるのに疲れたので、
ブエナ一本に絞りました。いつの日か、またご縁があったらヨロシク！

どうしたの？
三井の物件で門前払いでもされたの？

どちらかというと振り回してるのは、三井でなくて、丸紅じゃない？

いや、丸紅は振り回してなんかいませんよ。徹頭徹尾、高飛車一本やり。

丸紅の今回の売り方は「振り回す」以外の何者でもないよ。
三井の方が良心的だと思える。

勝手に周りがくるくる廻ってるだけだと思われ。

営業の対応だけなら三井の方が丁寧だったぞ。
丸紅というか東京建物はブリリアシリーズだったら懇切丁寧なんだろうけど
この物件に関してはどうも雑。
放っておいても売れるからだろうけど、感じ悪いよ。

↑ごめん、ブエナ板と間違えた。
でも本当に売り方ひとつ取っても、三井の方が客のこと考えている。

そうなの？三井って客のことを考えているの？単純な質問だけど、
なぜブエナと競合しているのが分かっているのに、情報を出して
行かないの？だって、本当に、真に客のことを考えているのなら、
気になっている客が多いことを恐らく分かっているだろうから、
もっと事前に多くの情報を出せばいいじゃん。間違ってる？
自分たちの物件と接客に本当に自信があれば、情報の開示時期で
争わなくてもいいじゃん。本当の意味での力があれば、客は絶対に
ついていくと思うけどな〜。少なくとも私はついて行きますよ。

間違っている云々ではなく、79さんが三井の方がと言っているのは
販売時期が９月上旬なのに７月中旬のプロジェクト説明会で
全戸間取りプラン・予定価格・分譲戸数など客の欲しい情報を出してくれると言っているからでは？

81さんがいつブエナの予定価格・サウス間取りプランを知ったかは解りませんが、
一番早く予約が取れた方でも５月最終週の土日でしょ？
しかも小出しの情報で、パークの間取りも予定価格も今回は全く情報ナシ。
ブエナの設備は気に入っても、パークの情報が何もないじゃないですか。

立地や躯体、設備、間取りなど総合的に比較したいのに
そう言った面では丸紅は不親切だと私も思いますよ。

もともとね、両方のマンションともに２０年３月入居だったの。
それを小学校の入学者調整のために三井を１９年３月に変更。
今年秋の販売としたんだけれど
様々な制度の問題で丸紅も同じ時期を希望。
県、三井との協議で１９年３月入居の許可を得た。
それで競合を一歩リードする予定での販売を計画したってわけ。
三井、丸紅ともにこんなに反響が大きいとは予想していなかったのが本音。
三井は丸紅に引きずられてホテルでの発表会を急遽やらなくては
いけなくなったし、
こんな人気なら丸紅も販売価格をもっと上げておきたかったというのが本音。
だから三井も急遽、グレードアップの装備を標準にしたり
恐らくはタイル張りの外壁に変更するのではといわれている。
ただ、三井にとっては相手のない販売（ブエナは北のみ）だから
かなり強気の販売（価格とも）が予想される。

準備室で大体の価格教えてくれたけど、そんな「かなり強気」な価格だとは思えない。
ブエナのサウステラス上層階の方がよっぽど強気な気がするが。
三井の南棟は１００平米が主で８８〜９６平米位の間取りが１パターンしかない。
でもブエナより平米単価は聞いた限りは安かったよ。

準備室で南側を聞いたら4000万円台中盤なら中層階（５〜６？）は
選択肢はあるといわれました。
4300くらいではと聞いたら、これ以上は・・・とのことでしたが・・・
どうなんでしょうか？

>86
もう少し教えて！4000万円台中盤とは、何平米のこと？100平米？

4500万だったら選択肢有りと聞いたのは南向き100平米でした。
北はと聞いたら青図のプランしかいえないが両面バルコニーだから
それほど安くは無いと。
それ以上は発表会以降にということでした。
良くは分かりませんが2度電話し担当者によって話してくれるレベルが違うから
何度かかけてみては？

やっぱり線路沿いより全然高いねえ〜

ここと隣は、低層階でも景観に抜けがあるからね。
駅からの近さは別にベイタウン内ではさほど問題にならないし、最新設備もある。
個人的にはエリストが好きだけど。
見た目は・・・三井の外観はリーフレット見た限りでは「ダサ」くはなかった。
団地っぽくはなかったですよ。

そうですね〜。只海側と、美浜園側は道路騒音ひどそうだし、私的には公園側が
ねらい目です。エリストの設備はいいですよね。眺望が
高層階に限りますが。ここは価格も高めだし、線路沿いでも良かったかなぁ。
でも、発表会楽しみですね。

環境的には絶対線路沿いでしょう。でももう買えないからしかたない。
なんでこんな価格が高いかわかんない。新浦安の方がいいな。

新浦安は変な商業施設がゾロゾロ出てきたのがちょっとね。自分の住む街に
健康ランドなんて冗談じゃない。

禿同。
ベイタウンに温泉物語できたら、住民は死ぬ気で反対すると思う。
距離的にはららぽーとの湯と同じくらいの場所に、葛西「湯の郷」があるんだけど作っちゃう
恐ろしい松崎市長なのだ。

今日、予定価格の書いてるリーフレットが届きました。
週末の説明会で配られるのかと思ってたからびっくり。
価格は上のほうで書いてあるとおりで，ブエナより割安感あり！

家にも予定価格付きプラン集が届きました。
ビーチフロント改め「ビーチテラス」？？ブエナに引きづられた名前にしたものですね。
予定価格を見ての感想は下層階を中心に安め・・・
平米単価重視の低価格路線のようですね。
お洒落さはブエナが優位だけれど・・・悩みます。
ただ、価格をみてもビーチテラスは僕的には南はないですかね。
南はマリンフォート、ミラマールの高層が連なって「抜け」は期待できない。
公園を挟んでマリンフォートまでの50メートルだけですものね。
家は日差しとともに抜けを重視しているから・・・
とすると、ベイとパーク・・・でも中層階以上は平米単価もブエナに近くなるし・・・
騒音はどの程度なのかとか悩めど悩めど・・・

９６さんはブエナのサウスが第一希望ですか？
正に、抜けは期待できますし。
三井を検討するのは抽選落ちた場合？騒音考えるなら絶対ブエナのどこかに
ひっかかかった方が良いのでは？かく言う我が家も抜け重視なので。

全体的に安くてよかった・・・とはいえ、建具とか安めのディスカウント路線なのかもしれませんね。
ただ、５畳の細長い部屋が多いのは気になりました。

うん。
２つくっつけてマスターにする位しか思いつかない。
６畳ない部屋はいずれ物置になりそう。建具は不明だがあの値段で
必要最低限の設備があるのは魅力。
共同施設も、たまにしか使わないゲストルームの維持管理費や管理人の焼くパン屋より
ジムの方がよっぽど助かる。

そうですよね。我が家は、１９年には、中学生２人なので、各部屋　２段式の机＋ベットでは嫌がるので、そうゆう
５−５．２畳の部屋はパスとなりました。　リビングは２２−２４畳もいらないので　６．５畳くらいの子供
部屋が欲しかった。

上層のリビングとかすごい広い部屋でも、5畳の部屋だとか、部屋のバランスが？？？と思ってしまいました。
あと、収納が少ないですね。

海側はマリンフォートの友人に聞いたところ、やはり騒音がうるさいそうです。
抽選結果が出る前に、予定価格表など送ってくるところ、かなりブエナを意識してますね。