NPOマンション再生ナビってどうなの？

古いスレッドでトピ主さんには既に必要なくなっているかも知れませんがが、検索でここに来る人もいると思いますので、参考に書き込んでおきます。

ホームページには「あなたのマンション再生の初期･中期段階の合意形成をサポートします」と書いてますが、実際には、小規模なマンションで、組合員のほとんどが建替えに気持が固まっているけど、「具体的に何をどう進めていいのか分からない。」という状態なら、国交省の再生マニュアルにそった手続きのアドバイスを貰うにもはいいまも知れませんが、実績を見ると分かる通り、大規模マンション（分譲団地）では、合意形成に至るような仕事はできていません。

表向きは中立をうたっていますが、再生イコール建替えがにじみ出過ぎているため、これから合意形成を進めようという初期段階のマンションにはお勧めできません。建替えを推進したいと思っている人も、こんなところに頼んだら、建替えに懐疑的な住民の反感を煽ることになり、まとまるものもまとまらなくなります。

例えば、旧耐震と新耐震に対する説明が客観的とは言えず、大地震が来た場合に、旧耐震は倒壊するほど危険、新耐震なら安全という説明に時間をさきますが、それなりに知識を持った人たちに数々の間違いを指摘され、専門家を名乗っているけど、専門家としてレベルが低いか、建替えに誘導するために意図的に情報を取捨選択しているのではないかという疑念を多くの人からもたれ、また、そのような再生ナビを連れてきた役員に対する不信感も生まれました。

例えば、「既存不適格」を「違法建築」という言い間違いをしました。専門家が言い間違えるような言葉ではなく、意図的に「違法建築」という言葉を使って、建替えに誘導しようという疑いが生じました。

再生プランは、耐震補強を含む大規模改修プランは、現実性のないものを用意し、大規模改修をやるくらいなら、建替えを選択した方がマシというよな提案を示してきました。
築６０年までの長期修繕計画が元々ありましたが、その計画にそって、使い続けるという選択肢は示されません。

耐震については、例えば、UR都市機構のホームページ
http://www.ur-net.go.jp/kozo/
では、
「１．機構分譲住宅の耐震性について」の中で
「阪神・淡路大震災においては最大で震度７の大規模地震を経験しましたが、機構住宅（旧耐震を含む）の住宅階において大きな被害を受けた事例は無く、また人命に係る被害はありませんでした。」
ということを謳っています。

また、阪神・淡路大震災では、新耐震でも被害を受けた建物はあり（但し、統計上は旧耐震の半分程度。被害を受けた場合に旧耐震の方が被害の程度は大きくなりやすい。）、新耐震といえども震災による建物被害で建替えに至ったマンションがあるにも関わらず、旧耐震は倒壊するほど危ない、新耐震になれば大地震が来ても安心だから、旧耐震にこのまま住み続ける選択肢はないということを時間を掛けて繰り返し何度も説明し、建替えに誘導しようとしました。
ちなみに、鉄筋コンクリートは柱が破壊し階がつぶれるようなことがあったとしても、床と天井の間には空間が残るので、梁の下にいない限りは、押しつぶされるような可能性も低く、家具などをしっかり固定さえしておけば、戸建てと比較して、旧耐震といえどもかなり危険が低いということは、阪神・淡路大震災が証明しています。

例えば、断熱性能にしても新しいマンションと比較して数字上は劣るものの、日当たりがいいために冬は温かく、また、北側に廊下がないため、南北の窓を開けて風を通せるので夏は涼しく、冷暖房費という面ではそれほど劣っていませんが、そういう視点はもっていないようです。

専門家として、メリット・デメリットを証拠を示して説明し、建替えに掛かる負担も客観的に説明したうえで、組合員が自ら考えて選択するというようなやり方ではありませんでした。
詐欺のような訪問セールスと契約してしまうような高齢者ばかりのマンションなら、あのやり方でもうまくいくかも知れませんが、旧耐震であることを仲介業者による重要事項説明事項で説明を受けて、それを承知の上で中古で購入しているような組合員が一定割合でいる場合には、あのやり方は、再生の検討のためのコンサル費用としては貴重な管理費を無駄遣いするだけで終わってしまいます。

もう一点付け加えておきます。
国交省の再生マニュアルに従って、ワークショップを開催しますが、説明者をいっぱい連れてきて、人件費がけっこう掛かりますが、ワークショップの進め方はかなりレベルが低いです。自分自身は、行政関係の３回、仕事関係で１回、小グループに分かれて意見を出し合っていく形式のワークショップに参加したことがありますが、それらと比較して、あまりにも酷いので、他のワークショップを研究したことがあるか質問してみましたが、独自のやり方だという答えが返ってきました。
形式上、マニュアルにそって「ワークショップを実施しました。」という実績作りが目的で、組合員同士が率直に意見交換をして、マンションの将来について真剣に話し合いの場をつくるという目的は感じることが出来ませんでした。

ちなみに、管理費が年間４０００万円規模で、約５００万円を再生ナビに支払いました。当初、補助金が出るからと、あまりお金が掛からないような説明をして、一部の役員をその気にさせ、結局、補助金が出ないので、全額、管理組合負担で払って契約しないかと持ち掛けてきて、理事会判断だけで予備費に手を付ける形で、契約に至りました。
それを許してしまう管理組合側の体制の問題もありますが、そういうことをそそのかすということが、良心的なＮＰＯとは言えないと思います。大規模マンションの合意形成を進めるにあたり、石橋を叩くような慎重さが求められると思うので、
「補助金が通らなかったので、翌年、管理組合総会で、組合員に十分な説明をして納得してもらったうえで、契約しましょう。その方が長い目でみて、合意形成を早く達成できますよ。」くらいのアドバイスがあってもよさそうなものですが。

たぶん、ＮＰＯマンション再生ナビは、大規模マンションの合意形成の難しさを理解しておらず、その部分のノウハウを蓄積しようという気持もないというように感じました。

↑大変に実戦的な意見と思います。（立替に限らず大規模修繕でも）
非営利団体を名乗って、当初廉価な契約をチラつかせ、中立を装い、後でゴッソリが渡世の団体は沢山あります。

一度契約の議決を取り、締結さえすれば、後で変更は臨時総会が必要で大変に難く、その取り巻き（理事会）だけで議決で持って行くやり口は多いです。
不具合があれば、その団体は住民間を平気で揉めさせ対立させます。（中立で無い正体が現れます）