港南地区の今後について

不動産会社は多少苦しくても
常に土地を買い開発しつづける宿命。
そうでないと１円の売上げも立たない。

その格好のターゲットが港南。
現状何もないし、大規模な土地の取得も簡単
マンション建設につきものの住民の反対運動もない。
そもそも住民がいないんだから。

その結果の大量供給。

それ以上でも以下でもないと思うんだが。

大手5社で港南でワリを食っているのは大成さんだと思います。
ソニー生命の16万平米を受注で巻き返しを狙っているのでしょうが、
プランテックが5社に厳しい札入れさせて決めるのでしょう。
予断はさておき、絵を描いたと思うのは、港南エリアには、国有地が
いくつもあって、施設廃止があって売却が一斉にはじまっている点
その土地は競争入札ですから、一番高い札を入れたところが落とす。
都営住宅の裏手の港南大橋の根方の土地は、合同庁舎の跡地
青海移転で、売却になって、大型物件ばかりを手がけるゴールド
クレストさんが落札しました。
郊外大規模低価格路線から、タワーへの転進をはかる戦略が
あったのでしょう。
ポルトチッタ　フェィバリッチは竹中さんの仕掛けです。敷地　連担
と総合設計をうまく組み合わせ、複数の敷地を開発することなく
超高層　高層　中層ワンルーム　と３つ並べることで、供給公社の
高層ハイツへの日影をかわしています。
ただ、予定より1年近く出遅れていて苦戦でしょうね。

コスモポリスの敷地は某大手ポンプメーカの所有地です。朝日新聞の
号外印刷所として貸していたのですが、地下に輪転機があるという
ことで相当に撤去費用がかかるということで7年ほど野ざらしになっていた
土地です。
ビューロ品川、都営建て替えとあわせて、進出をねらったリクルートさんが
大手とは別個に計画した流れです。
品川駅東口から攻めていこうという意図でしょう。
錢高組さんの設計施工です。
品川ベイワードは、ソニーさんが物流センターと倉庫を伊藤忠さんの倉庫
とベイワード敷地と同時に移転させた動きにあわせて出てきています。
竹中さんが伊藤忠倉庫をしかけたなかから一緒に移転が出てきた。
それと、都営の高層化、定期借地の４０階　コスポリと並ばれたら
物流倉庫は　移転せざるをえない。　絵の波及効果かもしれません。

＞１２１さん
その通りですね。裏読みする必要はないかもしれませんが、この展開の
速さ・・うまく　ひとつおきに　建ものが建つ海岸通り
いろいろ考えてみたくもなるのです。ジャーナリストではないから完璧な
裏をとった話ではないけど、関係者の事情やデータは集めてます。

面白く読ませてもらっています。
大量供給だから暴落・・そういう論理に対して、人が集まる→住宅地として
人気が出てくる→安い価格も人気のひとつになる
そういうお考えですか？

そこまでは言いません。みなさんデベロッパーの意思で港南の大量建設
が動いているとお考えですが、そういう見方以外の見方もあるでしょう
と申し上げたいのです。
デベロッパーに物件や計画を持ちかけるのはゼネコンですからね。
仕事を作らないと食っていけないのはゼネコンの方が深刻
だいたい住宅デベとゼネコンでは資本力も営業力もプロジェクト企画力も
政治力も桁が違います。

大体、そんな絵を書いている人間がいるなら
もうちょっと、ましな絵を書いてくれと思う。

現在、天王洲住民ですが
昼はマクドナルドでさえ大行列の数十分待ち。
レストランや居酒屋もあるにはあるがレベルは低い。

隣の駅までいかないとスーパーもないし
美容院も理容店も病院もない。
あるのはコンビニくらい。

ちょっとした買い物でも銀座まで行く始末。

とはいえ
コンビニさえあればいいという層（単身者やDINKSなど。私も）
には悪くないですが

＞９４
大量供給で価格が下がってよろこんでいるのはエンドユーザですよね。
いくら大量供給でも、価格をさげれば購入者はあります。
事実ブランの２０００万円台７０㎡には殺到しましたし、３０００万円の
ＷＣＴでも同様の人気。
タワーの場合、下げてうるのは低層階と方位の悪い中住戸だけです。
高層階は、希少性をどこまで下げずに売るか、は日頃の販売力です。

＞１２６
絵というのは、儲け話の魂胆であって　まじめな都市計画ではないです
ゼネコンがどうやってどんどんデベに開発させるかです
住宅ができれば、こんどは商業施設をひっぱってきて工事受注を
たくらんでますからご安心を

ビュータワーですか？公団さんのモノ作りまでは責任もてませんね

冷たい言い方してすみません。（陳謝）
天王洲が居住地区として不十分だからこそそこから、南と北へ伸ばして
いこうという動きがある。ラグナタワーは厳しそうなのは、シーサイドとの
間だあきすぎて、その間に地区15年以内の堅固な建物が建ちすぎて
いて、同調開発をひきだせない点です。海上公園もネックですね。
その点、ビュータワーさんやシーフォート住民（億ション）さんは、ＷＣＴの
マルエツが利用できて便利になりますよ。

それにしても近い将来でもマルエツだけとは・・・

ここの書き込みもそうですが、安くなって喜ぶのは購入者。
売主さんも、原価割れしてまで売らないから売れ残りは賃貸にまわします。
問題は、建て込んでしまって眺望や低層階の明るさが損なわれること
ですが、そこは皆織り込み済みの価格設定ですね。
買い手が、なぜ供給過剰を心配するのか私は意味がわからなかったので
書かせてもらいました。
市場としては買い手市場になって有利ではないか・・そう思うのが普通
でしょう？

＞１３２
ビュータワーさん駐車場がなかったんでしたっけ・・
普通あのくらいの距離に300坪のスーパーあれば十分でしょう。
自転車でジャスコにもいけますし

それより他人事ながら心配なのは保育施設
ＷＣＴの販売中だから自粛しますが　４００平米ってのは建築屋の目から
みても区立で乳児から年長さんまでいれて80名の収容人数です。
ＤＩＮＫＳ子供生まれたらどうするか。
みたて保育園というのも近くにありますけど、ベネッセスタイルケアが
受託していてそれほど詰め込むとは思えませんね。

＞135
そういう話はＷＣＴスレでお願いします

実際にジャスコ行くと天王洲からだと遠かった。
車でしかいけないよ。
一応ジャスコの巡回バスとか言うのも出ているみたいですが。

×みたて保育園というのも近くにありますけど、ベネッセスタイルケアが
受託していて
〇みたて保育園というのも近くにありますけど、（ＷＣＴの認可保育園は、）
ベネッセスタイルケアが受託していて

＞１２２
ソニー生命の新芝浦開発は　清水建設　一社特命で受注

中日新聞東京本社跡を商業施設にする計画は、やっぱり大林さんが
営業中なのでしょうね。

ここは　ゼネコン　トピですか

＞１４１
すみません。
肝心なのは、芝浦アイランド計画　芝浦4丁目　沖電機跡４７階10万平米
など　住宅はどんどん作られます。
建てこんで土地のない芝浦4丁目より、港南4丁目に芝浦・天王洲
北品川を商圏にした店舗施設は出てきますよ。
ホームセンターも衣料品スーパーもレンタルビデオも5年以内には必ず
できますよ。（天王洲エリアか、芝浦アイランドか、港南4丁目か
いずれかにですがね）
それというのも、芝浦シヤリングの土地のように、マンション隣接空地
はもはやマンション用地としてデベが買うとは考えにくい
それこそ供給過剰で売りにくさを痛感しているし、地主も安値売りは
しない。
となると、投資も少なく短期で回収するに郊外型のホームセンターなど
に建貸し　土地建物をＳＰＣでという話（素人さんにはわかりにくくて
すまん）になると思う。
ちなみに　コスポリの裏手にタワー建てたいというデベいたら手をあげて
ほしい。

ついでに書くと　超高層マンションの設計は９８％ゼネコンが設計しています。
構造・工法がきまらないと事業計画が立たないからです。
ここが　専門マンション企画会社が作る中層マンションと大きく違います
タワー建てましょうと仕掛けるのは大手スーパーゼネコンです
その露払いや、下準備するのもみんなゼネコン　となりにうるさい住民
いれば厚いカバン抱えて折衝にいきます。

＞１４３
だから　ゼネコントピでせうか？

＞144
すみません　もうやめますね。

その程度の規模のもので
わざわざＳＰＣつくるんですか？

コーナンのホームセンターは豊田通商さんが土地取得から元請まで
やっていますがすべてＳＰＣですね。
小さくても数がありますから。

プロジェクトファイナンスとしてのＳＰＣではないです。
エクィティ投資家のニーズも、資金回収の早さもねらいのひとつです。
もちろんひとつのビークルにためてまとめて証券化という手もあります
小口流動化は今や不動産トレンドの重要な流れです。
パチンコ屋もラブホも老人ホームもみな、建物保有と運営わけたがります
外資のファンドもラブホ買いあさっているようですしね。

＞１４８
証券化のトピれすか？知識あるのはわかったから他でやってくれたまい

ここは、販売会社の社員の方と若手の一次取得者が情報集めと
宣伝をしにくる場所だから　高度な話は不要とオモワレ

＞１４８
あんたに　港南地区にコーナンを誘致してもらいたいと思うのは
私だけではないだろうと思うが・・いったい何者

このエリアは郊外（23区ではない）の典型的な住宅地が
そのままやってきたような発展の仕方をするのでは。

よくあるじゃないですか
郊外にやたらとでかいヤマダ電機とか
ホームセンターやファミレスやツタヤ。
いまのジャスコも車での買い物が大前提のつくりだし。
そういうものが点在するような形。

恵比寿とか目黒になるのではなく、よくて幕張。

>151
＞いったい何者
この地区の某マンションを購入した1人ですよ。
高い買い物でしたからいろいろ調べていくうちに、他の販売員と
思われる中傷書き込みの根拠のなさに　ちょっとひとこと
言いたかっただけです。
販売会社はゼネコンからみたら利幅も薄いし、でもゼネコンはいちばん
腰低いし、苦労もしているでしょうが　販売会社が不当に非難されたり
書いてが　非常識や貧乏人だとか物件が不良債権よばわりされるのは
ちょっと我慢がならなかったので。
正しい知識と豊富な情報で見えないものが見えてきますよ。と
言いたかっただけ

＞１５２
職場まで歩いていける幕張なら　おおいに結構
銀座からタクシーで帰っても１７００円
そういう幕張なら好きだなぁ

幕張が本当は晴海あたりにあれば私にとって理想的ですよ
ミサワホームの再開発とか、ずっと狙ってきましたからね。晴海のタワー
の生活も月島のアイマークも食い物がもんじゃ焼きに変わっただけで
こことさしたる違いはないです。
港区ビジネスエリアに職場があるならここか芝浦がベストの選択肢で
しょう。

わたしは　へそまがりなので、皆が悪くいうものほど注目します
いつの時代も脚光と賞賛を浴びるものは、逆に廃れ
みんながやめろとかけなすものが、実は価値あるものに変わったり
します。
港南地区では、残された国有地の処分先と中日新聞
これで　もう他は変わりようがないじゃないですか。
もう　いっきに未来像はゼネコンとデベが描きおえていますよ

あとは　せいぜい無鉄砲な中堅デベが、隙間にタワーを建てそうに
なったら、ｈ　２ｈの住民団結して反対運動でも起こしますか。
あるいは、隙間土地の人を巻き込んで建築協定をつくるとか
それで完璧にいい街できますよ。

デベとゼネコンって違うものなんですか？

>155
ということは
ここやWCTスレなどで賞賛相次ぐ港南はダメと言うことですか

>156
マジレスでいいですよね？　釣りじゃないですよね。

デベロッパーは〇〇不動産　◆京　▲▲・・モス　など土地を買ってマンション
分譲する人
ゼネコンは　ゼネラルコントラクター　デベロッパーから工事を請負う会社です

スーパーゼネコンなど、開発事業部があって、自ら施工もするけど売主
つまりデベロッパーになるケースもあります。でも鹿島さんでも販売は
専門会社に委託します。販売ノウハウまでは持っていないから。
工事をやっているうちに全部自分でやってしまえとなったのが、長谷工さん
設計・施工・販売・管理（子会社）まで一貫してやるので、入札強気です。
他にも山田建設（マイキャッスルが屋号）　新井組（ニューウェルテラス）
とゼネコン出身組はいろいろいます。

＞１５７
これも釣りかなぁ・・
港南の物件の賞賛はあいついでいますが、大量供給で価値さがるとか
この地区は永遠にダメ。変わらないという人が絶えない。
車が多くて危険・・とか　子供を育てる環境ではない・・とか
この地区が、親水公園の景観がいい　とか朝の凪いだ海面に朝日が
反射したオレンジ色の鮮烈な輝きが忘れらない
とか、都営住宅の人たちは下町出身の人情家ぞろいだとか
夜景見に入っていっても　階段の外からみたほうがいい景色だよ
とか教えてくれたとか・・そういう地域のいい話する人少ないですよ
やれ　ウンコだのカラスだのダンプだの牛だの・・・もう言いたい
ほうだいでしょ
誰が地域誉めたですか？
誉めていたら　こんなこと書かないですよ

＞93
＞どこに需要があんだ
＞一年たっても完売できないぶっけんばかりじゃねえか
どの時点から1年たっても・・ですか？
この地区で、完成後1年たっているタワー物件はＶタワーだけです
ブランファーレは8月竣工

１３階程度の中規模物件ばっかり扱っている中小デベさんは
気づかないけど、高層タワーの工期は、短くて2年はかかります
確認申請が下りないと着工も販売できないですから、
住宅情報に顔出してから2年なんてのはざらですよ。特に
超高層の場合、
人気があって高値　方位階数は悪いがお買い得　を１期で売ります
普通の価格で普通に売れる部屋は、要望を調整してじっくり売ります。

４００　６００のの規模なら必ず買い換え不調でキャンセルは発生します
それらをうまく完成まで売っていくわけで、ダイヤモンドのアホ記者が
聞いてまわったという「値引き」など無いですよ。
購入者には、第1期から最終期までの価格表がわたっていますから
同じタイプで、あとから出た上階が下階より安かった・・なんていう話は
バレたら大事ですしね。
需要はありますよ。
公団賃貸を含めて、月額２０万円程度の賃貸に入居している人は
同じ額で、もっと広い部屋が買えますからね。
バブル前に２０坪のマンションを買った人など、売り時買い替え時では
ないですかねぇ。若者好みのゴミゴミした街を離れ、もっと開放的で
広い家を求めていると思いますよ。
誰だって、安くて新しくて広くて眺めがよくて通勤が便利なら
買いたくなると思うけど

で、足元の住環境については
大きく見解の分かれるところでしょう

＞１６１
そうですね。
私は、価格云々より高級感のある外観のマンションがたくさんたつ
ことで、街としての空気や、夜間の雰囲気は大きく変わると思って
います。
正直、夜はじめて現地を歩いたときも、早朝水処理場の近くに
浮浪者が立ち尽くしていたのを見たときも　大丈夫かなぁと
思いました。
けれど、よく見れば、都営、シティハイツ港南（供給公社）
　公団賃貸　消防庁社宅の
ほかにも、デュープレックス天王洲、グランシティ天王洲アイル
港南ハイツ　リバージュ品川（賃貸）　港区の職員住宅
メイツ品川など　分譲マンション賃貸マンションがあります
現在の居住人口はおそらく６０００人弱でしょう。
数は多いのですが、１．２ｋｍ四方に分散していますから人口密度は
５０人／ｈａ以下と極めて希薄です。
商業施設が立地できない理由はここにあります。
あと６０００世帯増えれば、人口密度も100人／ｈａを超えて、黙って
いてもさまざまな生活機能は充実します。

山の手線でも　品川　田町間が最も長い。ここに泉岳寺駅ができて
地下鉄とつながると、かなり便利になるだろう。
今の一方通行のタクシートンネルのあたりがひろがって、芝浦４丁目
に抜けるあたりが一気に便利になる。
貨物の線路敷に地下道に抜けるビルや高層マンションが建つと
面白い
コスポリ　ソニー本社予定ビルの先を巨大陸橋でつなぐ話も
面白い。それこそ内需拡大ゼネコンウハウハ。
新宿南口や目黒みたいに橋上駅ができると　本当に変わるだろうなぁ
ソニーはそこまで見越してないかなぁ
八つ山橋のアンダーパスも、

冷静に考えて
巨大マンション群と車の使用を前提とした大型商業施設、
それに倉庫群、嫌悪施設などが
渾然一体となったエリアになると考えるのが最も自然。
現状のまま、あるいはバラ色の未来、両極端はないのでは。

八つ山橋のアンダーパスも、じきに開通するだろうし・・
大崎の高級超高層の東京サウスパークタワー　ラグナのモデルルーム
みた人は知ってるだろうけど、大崎近辺の環境なんて、もっと
雑然としているように思えたなぁ

街なんて人が増えれば変わるんだよ。

>>160
はぁ？
販売始めてから一年たっても完売できねーってことだろ

Vはともかく

＞１６４
ブラン住民だけど
現状のままで、港南にオレは十分満足だけどね。
タワーマンションは快適だし
もうほとんど毎日カウチポテト＜死後か
うちの前の道まっすぐに直すとか区が言ってるらしいが、やめてくれ
帰るのが遠くなる。
せいぜい街灯ふやすだけでいいよ。
嫌悪施設？　誰が最初にいいはじめたの？失礼じゃないかそこで
働いている人に。　都も金かけて迷惑及ばないようにしているはずで
嫌悪なんて人の感情だろう。
おめえだって　恩恵こうむっているはずだしな。
じゃ聞くけど　好感施設って何よ
ひとによっては　ピンサロ　パチンコ屋が好感施設ってのもありだし
オレにとってはＷＣＴみたいなカッコいいタワーマンションは好感施設
の最たるものだけどな。
最大の好感施設はレインボーブリッジだな。
まさか　あれなくなることはないだろうなぁ

＞166:
竣工までゼネコンに金払わないんだから　1年で完売しなくていいんだよ。
今の世の中買い替えが止まっているのだから、若年とシニアに
二極分化している。
買いたい人はやまほどいるけど買えない人が多すぎる
所得はそこそこあっても　今の住宅が売れない
そういう時期で、1年で完売は、超高層ではｗコンファートタワーくらい
でしょう。
５００戸クラスで２３区内で1年で売り切った物件あったら教えてくださいな
あなたが言うのは　１００戸以下の中型物件でしょ。
中野哲学堂の野村さんの物件とか、地主売主の物件ばかりでしょ
短期即完は。　

ブランは1年以内に9割売ったと記憶している。キャンセルがいっぱいでた
だけ。買い替えがまとまらず、客も三井のリハウスもねばったがついに
あきらめ　というのが、今年に入ってから少しずつでてきた。
ことに5月以降は5件の残戸数がときおり入れ替わった。
みな６０００万円以上の部屋だったと記憶している。
４０００万台までは1次２次で即完でしたよ。
当時はまだ、公庫意識しての抽選がありましたから。それをさけて
かなりムリして広い部屋にしたのを覚えています。

＞１６８
ハゲ堂
代金はいるのは、引渡し後だもんな。焦って売ると、値付け安すぎとか
売主に叩かれるしな
確かに即日完売自慢する時代じゃないよな
完売したって次の物件ないし、
手数料稼ぎの販売代行会社は別だろうけど
物件でかいと広告経費なんかも余裕あるし、鹿島さんの場合
三井不動産販売は最後までＭＲを移転させなかったね
経費固定でうけたんだろうか。
コスポリなどとっくに移転したのにね。