センチュリーつくばみらい平【住民専用掲示板part16】

>>299
既に裁判所の現地調査による不動産鑑定も終わってるそうだから近く公示されると思う。
そしたら部屋番号が公開される。
今回の競売、裁判所の基準価格がいくらになるのか興味深い。
なぜなら、広い部屋で不動産売買でも滅多に出ない物件だから、転売で儲けられるから近隣の不動産屋が虎視眈々と狙ってるとの噂。
競売は裁判所作成の「物件明細書」「現況調査報告書」「評価書」が公開される。
これは俗に「3点セット」と言われているが、これほど詳しい不動産資料はない。

>>300
議事録に書く分には問題ない。管理組合組織内開示だから。
滞納者の未払い管理費分は一体は誰が負担しているのか？
それは規約通り毎月管理費を納付している大多数の組合員である。
だから滞納者は許せないのである。議事録で晒して当然なのだ。
ただし棟内掲示板に貼りだしたりすると、損賠請求訴訟起こされると管理組合は負ける。
棟内掲示板は組合員以外の第三者も目にするから。
これは昨年、管理組合便りで判例が紹介されていた。

公売担当者　経験者
これはおいしい。

>297

書き込む板を間違えてますよ。
やり込められて慌てちゃったか（笑）

>301

未収納金は誰も負担してないよ。

>>300
総会議案書の決算報告の中で、管理費修繕積立金未収金として部屋番号と滞納金額をリストにして開示している管理組合はあります。

>>302
公売は競売と違うので３点セットの評価書がないですね。
役場に問合せても見積価額の根拠を教えてくれません。
その場合は固定資産税課税評価額を聞いて判断するしかありません。

>>303
戸建と違い集合住宅の共用部分の管理は組合員の義務で、そのために必要な費用の負担は組合員の義務です。
その義務を果たさない組合員（債務者）に対しては、他の組合員（債権者）がその分を肩代わりしていることになります。肩代わりとは義務とそれに伴う金銭支払です。
だから滞納者に対するペナルティーが規約で種々定められています。
滞納者（債務者）に対する債権者は管理組合です。管理組合は区分所有者全員で構成されています。
従って、滞納者（債務者）に対する債権者は、期日通り正しく支払ってる残りの全組合員なのです。

だから、誰も肩代わりなんかしてないよ。

君は税金や年金を肩代わりしているのか？
肩代わりの意味を正しく使おうな。

>これはおいしい。
そうだと思う。駅前のセンチュリー中古は良く売れるから。
単に売買の仲介して両手で数パーセントの手数料得るよりも、
競売で安く仕入れて数十万円で原状回復して転売したら大儲けできる。
手数料ビジネスではなく鞘抜きビジネスの方が儲けが大きい。

>だから、誰も肩代わりなんかしてないよ。
滞納者の持分だけの部分を残して共用部分を維持管理することは不可能。
共有持分は権利の割合であって、不動産を物理的に特定しているのではない。
維持管理は管理費未収に関わらず共用部分すべてを均一に行う。
その維持管理の費用を組合員は管理費で支払ってる。
払わない人の分まで払ってる人が維持管理しているのである。
これが「肩代わり」の意味だ。

良くリゾートマンションが公売に出るが、見積価額が10万円でも滞納管理費が数十万〜100万円超えてる場合がある。管理組合が落札者に請求すると書いてあるから、たとえ10万円で落とせても滞納管理費払ったら高い買い物になる。
ところで議案書にあった競売関連の未集金11ヶ月も請求できるの？

>306

>払わない人の分まで払ってる人が維持管理しているのである。 これが「肩代わり」の意味だ。

また勝手な解釈を。他所で自信満々に波及事故を語って言い負かされて今度は日本語を語るわけか。懲りないね。

↑負かされたのはあなたじゃないですか？

スケルトンリフォームといっても、これは、、、
http://public.auction.rakuten.co.jp/sys/item/detail.jsf?shop_id=200009...

>>310
130万円近い滞納に室内全焼、更に公売の追い討ち、管理組合は100万近く債権放棄するようですね。

競売の場合、普通は配当要求書を裁判所に出す。配当が無理でも区分所有法で競落者に請求できる。
競売の３点セットに管理組合の未納管理費等が記載され、裁判所の売却基準価額は初めから未納債権分が減価されて算定されている。
だから入札参加者は管理組合にいくら請求されるかわかる。

賃貸に出してた場合、競売で落札されて貸主の区分所有者が代わった場合、借主は追い出されるのですか？

競落者の新区分所有者が引き続き賃貸を継続するなら、借主は出て行かなくてもいい。
ただしオーナーチェンジという訳にはいかない、新な契約を締結させられる。
そうなると敷金・礼金を新たに納めなければならない。賃料も変更になる可能性もある。
前の貸主に預けていた敷金は恐らく回収不能になってるはず。
借主が裁判所に配当要求書を出していたか否かだけど。

ところで、新区分所有者が自身で使用収益する場合は追い出される。
ただし、建物明渡猶予（民法395条）の6ヶ月間は居座れる。
でも、出て行かないとかなり面倒なことになるから速やかに退去することだろう。
賃借人の追い出しを専門にやってる業者もいると聞く。手荒いらしい。

でも賃借権利は強いはず、借主保護だから。

一般に住宅の賃貸借契約では、借主に対しては貸主からの契約解除・解約の条項はありますが、貸主の破綻に対する競売に関する条項は一切ないですね。
事業用（事務所等）の賃貸借契約では、貸主の競売に関する条項はあります。それは民法の建物引渡猶予の条項です。事業用で借りてるのですから、いきなり追い出されたら困ります。

結局は賃借権と抵当権の対抗要件だと思う。
賃借人の利益と担保権者の利益は相反しているので、競売になった場合はどちらの権利が先かによる。
抵当権設定以前に賃貸借契約が締結されていてた場合は、賃借人は競落者に対抗することが出来るので出て行かなくてもいい。
ということは、逆の場合は出て行かされる。但し民法の建物引渡猶予制度があるから6ヶ月は猶予される。

多額のローンが返せなくなって競売にかかって家失うのは分かるけど、
税金の滞納くらいで公売になってって実際に家失うのってあるの？

2000万円近い住宅ローン組んで2000万円の不動産が競売にかけられて所有権失うのは仕方がないですけど、
数十万～100万円台の税金滞納で公売にかけられて2000万円の不動産の所有権失うのはバカみたいですね。
でもそういう人はローンもあるのではないですか？
ローンは取り立てが厳しいから優先して払って、税金や管理費は督促が緩いから後回しにしてるのかも。

実際に、税金滞納→市役所の差押→公売→落札→所有権移転、の実例を知りたい。

税金滞納で不動産資産を失う、税金滞納を甘く見ない方がいい。
差押と公売は国税徴収法に則り行われる。
下記の例は、差押で公売になり、不動産が所有権移転した例である。
これで某市は滞納税金を回収した。納税は国民の義務である。
日本国憲法第30条「国民は、法律の定めるところにより、納税の義務を負ふ。」

差押は怖いですね。滞納には注意します。
固定資産税・都市計画税は4回の分納なので忘れがちになります。

私は固定資産税等は一括で銀行で払ってますが、

分納でも確か口座引き落としができたと思います。
口座引き落としにしてれば忘れることはないと思います。
管理費等も口座引き落としを拒否してる人に限って滞納するそうですよ。

軍師勘兵衛のスタッフロールにつくばみらい市のみなさんとあったのですが
みらい平でロケをしたんですね。
セットを作って去年の夏に撮影したらしいですがワープステーションかな？

NHK木曜時代劇　「鼠(ネズミ)江戸を疾る」主演:滝沢秀明
これも ワープステーション で撮影しています。

ＮＨＫ大河ドラマ「軍師官兵衛」はワープステーション江戸を使ってるよ。
ワープステーション江戸は、現在はＮＨＫエンタープライズの持ち物。
ワープステーション江戸は、かつては伊奈町や県が出資する三セクだったが、
経営破綻して最終的にＮＨＫエンタープライズに売却された。

時代劇でも大がかりになると専用のロケセットがいるね。
「桜田門外の変」は水戸に、「のぼうの城」は苫小牧にロケセット作ったよ。

「のぼうの城」は先日ＴＶでやっていたので見ました。なかなかおもしろかったです。

「のぼうの城」の舞台は戦国時代の忍城。
これが映画の苫小牧の忍城ロケセット。

「のぼうの城」は、本当は2011年秋に封切られる予定だったが、3.11東北地方太平洋沖地震により映画の水攻めシーンが震災の津波を彷彿させるとのことで、時節柄不適切との判断で1年延期された。
同時期に封切予定だった20世紀最大地震の中国映画「唐山大地震」も中止になったが、こちらはその後も上映されることはなかった。

のぼの城の水攻めシーンはすごいね。
ロケセットでは18tの水を使った高さ10mの水落とし装置が使われた。
映像の10分27秒あたりから水落とし装置が見れる。
http://www.youtube.com/watch?v=DLWfMwPgKDQ

のぼうの城の忍城は三成が水攻めしたけど、水攻めは秀吉の備中高松城が有名。
この奇抜なアイデアの水攻めを秀吉に献策したのが軍師官兵衛。

日本における三大水攻めは、いずれも秀吉による、備中の高松城、紀州の太田城、のぼうの城の忍城。
このうち余り知られていないのが太田城の水攻めです。

大河ドラマ「軍師官兵衛」の前半のハイライトは、
備中高松城の水攻めとそれに続く中国大返しでしょう。
秀吉の水攻めで水浸した高松城を模型で再現しました。

↑の写真にある対岸に布陣する花房助兵衛の助兵衛は「スケベイ」と読むのですか？

助兵衛→すけびょうえ

花房助兵衛は宇喜多家の重臣、「すけべい」とは失礼だ。

粗大ゴミが、4個出ている、管理費で処理するのか？

多分、越して来たかなんかで、つくばみらい市のごみ出しルール知らないのでしょう。
捨てた人は引き取って粗大ごみの回収方法を防災センターに聞いてくださいな。
居住者は皆ルール守ってますよ！

のぼうの城の忍城水攻めを模型にしました。
石田三成の本陣は古墳上に設営されました。
水浸した忍城は「浮き城」そのものです。

>>338
粗大ごみ、引き取ったみたいですね。
ごみ出しルールは守りましょうね！

うちのマンションでの粗大ごみ（有料）の出し方は2年前に決まってます。
マンションは戸建とちがい特殊なので、つくばみらい市と協定も交わしてます。
詳しくは防災センターに聞いてください。

>ごみ出しルールは守りましょうね！
その通りですね、
　段ボールの出しかたが、まだまだのようです。
　箱のままや、縛らずに出しているのが多いです。

ケーキ屋の4階にあるクラブ・アヴェンタ、まだ開店してないね。

昼間は開いてないのでは？20:00～Last、キャバクラ？
http://dokidokinet.jp/ca/dokipoke_j/ib_011/index.php

ゴミの出し方が守れない奴は見つけて理事長に怒鳴り込んでもらえばいい。

>>344
みらい平でキャバクラやって人はいるの？ここは住宅街でしょ？

みらい平を歓楽街と間違えてるのでは？

でも、

日払いOK、週１～OK、自由出勤、ノルマ無、各種バックあり、貸衣装有
WワークOK、お酒飲めなくてもOK、体験入店何度でもOK

なら主婦のバイトには手軽かも。マンションから近いし。

準商業地区なので大体の商売はできます。

３４８間違いました
近隣商業地域でした

正確には「近隣商業地域」だね。
http://www.city.tsukubamirai.lg.jp/sec/tosikei/pdf/miraidaira.pdf

そうなると、マンションの店舗でキャバクラやホストクラブの開店も可能ですね。
駅前ですから立地に申し分ありません。しかも傍に交番もあるので安心です。
ところでTXが開通する前の、みらい平駅が出来る前から「バー・ポルシェ」がありましたね。
とりせんの向かいにありました。ロシア宮廷料理「ミッシェル」に併設されたバーでした。
残念ながら両方とも、みらい平駅が出来て区画整理の換地で閉店になりましたね。

陽光台の保育園建設予定地の横の角の空き地にはなんかできるのかな

建設予定地？もう保育園の建物完成してるよ。4月開園とか。

８期の理事長はどなたに決まったのでしょうか？知ってる方いますか

他所のマンション管理組合では管理費の値下げを検討しているが７期の理事長は前期に右習いでなんの検討もしていない、検討の積算も出来ないのではないか、それとも東急からの袖の下でもあったかな。

↑あなたは本当に居住者ですか？
去年の議事録に突然管理費が平均で月千円以上値下げが可能な理事長の検討書が添付されてて住民をびっくりさせましたよ。
この間の総会でも理事長は決算説明で、一般会計の剰余金が管理費値下げの原資になると説明してました。
そして消費税増税の影響まで数字で示していましたよ。総会出席した人にはこれらの資料が配られました。

>357

検討書と言う名称のいたずら書きだろ。

新しい理事長に期待だな。

>351
昔、駅の傍にあったロシア宮廷料理ミッシェル宮殿ですね。
マンションが出来たころには解体されて移転しましたよ。

総会で議長が説明している最中に理事会席の後ろの方で「異議あり」を連発してたいがぐり頭の人は誰ですか？見てて異様に思いました。

>360
たしか第5期だったかの元理事長だと思う。違和感を覚えた。

>>360
5期の2代目理事長だ。有能な初代女性理事長と事あるごとに比較されている。
理事としての立場をわきまえない言動が多い。
この理事長は5期の臨時総会で、議長として議案に反対すると宣言し、理事会を裏切って反対票を投じて皆を唖然とさせてしまった前歴がある。

なんか悔しさがにじみ出てる？

総会決議を無視した理事長が他人の事をとやかく言えるの？

>なんか悔しさがにじみ出てる？
6期の総会決議ひっくり返されて7期で多数決で可決されたから悔しいのでしょうね。
6期理事会の面目丸つぶれです。異議ありと喚き散らす気持ちわかります。
でも、この理事は立場を弁えてないですね、総会議事進行を平気で妨害する。
この人は6年も理事をやっていながら資質に問題のある理事のようです。

>>364
その通り。
総会で議長が言ってたけど、3期で管理規約違反して修繕積立金を勝手に運用したり、5期で臨時総会決議無視して内容変更して工事したり、かなりデタラメやってるから他人のこととやかく言う資格はないね。それを指摘できない監事も無能だし。

資質の問題だったら前期の理事長の右に出る者は居ない。

そうだね。総会聞いててすごいと思った。
質問や意見には的確に答えるし、総会屋が糾弾しても鋭く切り返す。
プロを感じさせる。

>>367 そんなことないよ!!
君は >なんか悔しさがにじみ出てる？ だな。

>360
Oh理事だね。
彼が元第6期S理事長のマリオネットだということは理事会も管理会社も見抜いてたよ。
普通は操り糸を見せないようにするのに、彼は糸まる出しなんだから。

上の誹謗中傷はどうでもいい、8期の理事長は誰？

先日の総会の様子を見る限り、今回、継続して理事長を務めるのは無理でしょう。
内部がボロボロ。リーダーシップが取れてない。
主張はあるけど、周囲をまとめきれてない。

まさか７期の理事長は理事としても残るの？

あれだけ留任を非難していたのに。

許してあげて。
やる気のある人なの、ただやり方が幼いの。
規約違反については過去もあったから、許される。
その程度なの。

総会議案1も、意見が出尽くしてから裁決。ではなく、時間がきたから裁決。って小学生レベルなの。

規約違反ってなんですか？
議案は可決されたって貼紙出てましたが。

議長の後ろで騒いでた理事が小学生レベルなので仕方ないでしょう。

内部がボロボロでもないし、リーダーシップが取れてなかったのではありません。
総会で見せた理事長のあの弁舌で、理事たちが催眠術にかけられたのです。
理事会でみな術をかけられて賛成の挙手をしてしまい、気づいた時には前期の総会決議をひっくり返す理事会決議を取ってしまったのでした。
だからみな催眠から覚めて大騒ぎし出したのです。でも後の祭でした。

>>359
ミッシェル宮殿の移転先は常総市大塚戸町のハーブハーモニーガーデンだ。

午前7・30頃Ａ棟エントランスに救急車と消防車が来ていたけれど何があったんだろう。
火事ではないみたいだし。

救急車が出動する時はレスキューに備えて消防車も同時出動するよ。
今日のは急病人だった。
８時前なので警備員が誘導して７時４５分頃にＡ棟２号エレベーターにストレッチャーと救急隊員が乗り込んだ。
去年は誰も気づかず部屋で若年層の死亡が発見されている。
この時は事件性有無の調査から救急車と消防車以外に警察も出動した。

A,B棟の3基あるエレベーターの真ん中の号機は、かご内部の奥にトランクルームがあり、蓋を開けるとストレッチャーを突っ込めるようになっている。C棟にエレベータにはない。

>去年は誰も気づかず部屋で若年層の死亡が発見されている。

気軽にこう言う事を書かない方がいいね。配慮が足りない。

↑このマンションで2回目ですね。
独居者の安否確認の仕組みがないからです。

8期の理事長は誰になったのですか？

北海道網走郡の2.8ha(28,000㎡)の山林。
内、天然林2.0ha、カラマツ0.3ha。
買うかどうか迷ってます。

航空写真で見るとマークしてあるところです。
林道（町道）に接道しているので車で入れます。

>>382
近所付き合いのない「隣りは何する人ぞ」がマンションだから発見が遅れてしまう。
戸建の自治会みたいに安否に関しては隣組のような機能が最低必要になる。
去年亡くなられた方は、隣り近所は全く気付かなかった。
連絡が取れなく不審に思った近親者が訪問して初めて発見した。

>387

全く反省の色が無いな。だから、理事長下ろされるんだよ。

総会で6期理事長が議案に反対してましたが、7期の議長にコテンパンにやられてましたね。
6期理事長はもっと勉強して反論しないと、あれでは簡単に叩きのめされますね。
力量の差を感じました。

総会で第3期の修繕積立金定期預金運用が総会決議を取らなかった管理規約違反だと突然議長に指摘されたけど、その時の監事が第6期理事長なんだから面目丸つぶれだったね。監事としての資質が疑われる。全く反省の色が無いく、第6期で保証期間内の防水工事を議案化したのだから、レベルは知れてる。叩き潰されて当然だと思う。

>389
>390

自分の胸に手を当てて自分の過去の行いを思い出してみるといい。

思い出させる意味で総会で議長が指摘したのですね。
特に3期の管理規約違反は、とぼけて質問する当時の元理事長がいましたので、
管理会社にその場で過去の議事録確認されて、証拠突き付けられてしまいましたね。
質問者もへたくそですね。

もう過去の失政や理事長の力量の話は止めせんか？
資質の問題は持って生まれた本人のものですから、ここで議論してもどうにもなりません。
去年の副理事長は「最初数ヶ月は理事会で何を話してるかさっぱりわからない！」と公言してました。
今年の総会でも議長の議事進行を妨害する立場を弁えない理事もいました。
資質ですから仕方がないです。

なるほど。総会は6期の理事長と7期の理事長が激しく議論した訳ですね。
それを新任の8期理事の方が、ふさわしいと思う人を理事長に選んだんですね。
389の書込みだと7期理事長が「コテンパン」にしたと書いてありますので、当然、8期も継続ですよね。
今期も楽しみです。

【諏訪原城（静岡県島田市）】
諏訪原城は静岡県島田市金谷にあった戦国期の武田氏築城の山城。

独裁理事もまずいだろ。

↑管理組合の理事経験がない方ですね。
管理組合は総会も理事会も多数決による意思決定の合議制です。
先週の総会出なかったのですか？多数決で決議がとられましたよ。

>去年の副理事長は「最初数ヶ月は理事会で何を話してるかさっぱりわからない！」と公言してました。
自ら「アホ」って公言しているのですね。呆れます。

>今年の総会でも議長の議事進行を妨害する立場を弁えない理事もいました。
総会の経験がない初心者でしょう。教育しないとダメですね。

　今からおよそ150年前、京都は反幕府勢力の過激な尊王攘夷派が横行し、緊迫した政治状況にありました。そうした中、幕府は京都防衛のため、淀川と男山丘陵に挟まれた現在の楠葉中之芝（大阪府枚方市）に、関門機能を兼ねた西洋式の要塞「楠葉台場」を築造しました。表向きには淀川をさかのぼって京都に侵入する外国船の襲来に備えることを目的としていましたが、京街道が台場内部を通るように付け替えられるなど、過激派の志士が京都へ侵入するのを取り締まろうとする意図があったと考えられます。

　台場とは砲台を持つ要塞のことで、通常は外国船の襲来に備えて海岸線に造られるのに対し、「楠葉台場」は河川に面して造られているのが大きな特徴です。「稜堡式築城」という西洋式技術を採り入れており、設計の総責任者は勝海舟でした。
　築造には北河内の大工職人も動員され慶応元年（1865年）に完成しました。土塁と堀で囲まれた約3万平方メートルの台場は、3カ所の砲座や番所、火薬庫を備える大規模な施設で、京街道の関門としての機能を併せ持つなど、軍事施設と交通施設が同居する珍しい特徴を持っていました。

　慶応四年（1868年）の鳥羽・伏見の戦いで、高浜砲台を守っていた津藩藤堂家は、幕府軍の不利を見て官軍に内応し、小浜藩酒井家が守る楠葉砲台に砲撃を加えたので、淀川を挟んで両台場は交戦状態になりました。楠葉砲台は、伏見、淀から敗走した幕府軍で混乱を極め、砲弾が尽きたので砲を破壊して退去しました。
　久修園院の南西方に砲台跡の土塁が残っていましたが、明治末期の京阪電車の敷設に伴い土塁の土砂は運び去れてました。
　海に面してではなく内陸の河川沿いに築造された台場として全国的に珍しく、幕末の軍事を知るうえで貴重なものとして、2011年（平成23年）2月7日に南北約280m、東西約150mの範囲が国の史跡に指定されました。