中古 シティタワー品川を買いたい!!

マンション前では時々、引っ越しの車を見かけます。

パーティールーム近隣の部屋は安く交渉出来るかもしれません。

最近パーティールームあまり使われてないようだし、前みたいに規約違反の利用者も、
うるさくて騒ぐ人たちもみかけないので平和ですよ。
というわけで、パーティールーム近隣だからといって安くなるとは思えないです。

ちなみにマンション内に結構知り合いがいるのですが、
売りに出すといってる人は１人しかいません。中学生以下がいるお宅はあまり引っ越さないように思えます。
単身世帯に期待ですかね？

売りに出して買い替えも考えましたが、引越したいような買い替え物件がないので住み続けます。
マルエツプチがあるから雨でも買物便利だし、イオンバスでイオンも行けるし。

安く買えたからって、安く売り出すわけではないでしょ。
結局相場の値段。
借地なので、その分買いやすい値段ではあるけど。

最近ワールドシティタワーズもずいぶん安くなってきた感じですが、迷いますね。

シティタワー品川は広いリビングのお宅が多く、遊びに行くたびに羨ましく感じてます。

でも外廊下のせいか、廊下側の部屋が多く、廊下側の部屋は暗いですね。

不動産屋の営業マンに安く購入する方法を聞いたら、事件部屋やトラブル部屋をアドバイスされました。
パーティールーム近隣の部屋は以前に相当トラブルしていた様なので、安く交渉出来るみたいです。
なので、パーティールーム近隣部屋が狙い目かな？

サイデリアの上の低層回はどうでしょうか？

サイゼの前では夜遅くまで子供達がキャーキャー騒いでて、高層階だけど窓開けてるとうるさいです。

嫌悪施設と迄はいかないけど、深夜迄飲食店が営業してたら騒音は仕方ないね。
サイデリアの上の位置とパーティールーム近隣の位置が安く出そうかな？

サイデリアのかなり上の高層階だと逆に眺望が海側だから高く出そうかなと。

エレベーターはどんな感じですかね。
高層階と低層階では混み具合が違うのでしょうか？
台数は確か一緒でしたよね。

>最近ワールドシティタワーズもずいぶん安くなってきた感じです

http://www.nomu.com/mansion/library/1094/#b_block

今見てきたけど、全然安くなってないよ。もっと高い時もあったのかも
しれないけど・・・

少なくとも、ここを売って、WCTに買い換えるというのは無理だなあ・・・

安く買うなら、
パーティールーム近隣
サイデリア上の低層階

プレミアがついて高そうなのは
高層階の海側

住みやすそうなのは
中低層階の南側

こんな感じかな？

品川に買うなら、Vタワーがいいね。なんといっても、雨に濡れないで、
駅に行けるのが素晴らしい。

ただ、どっちも2m程度の津波でも水没だろうな・・・・・・。倒れることは
ないにしても、土台が津波に浸かるとすごく傷む。

喉元すぎればあつさを忘れるというけど、東日本大震災から２年しか経ってない。
忘れるには早すぎる。

Vタワーは高いからね。
港南３〜４丁目がバランス的にちょうど良いです。

シティタワー住人です。

港南３，４丁目のマンションの中では
・バス停が近い
・２４時間営業のマルエツプチが同敷地内
・２４時間有人管理でこの８月からコンシェルジュサービスも２４時間対応に
（コンシェルジュのお姉さんではなく管理人のおじさんですが）
・管理費が安い
といった点がいいところです。

さらに、このマンションの隠れたメリットは、固定資産税都市計画税の安さです。
借地で土地代にかかりませんし、分譲価格がやすかったことから
建物の評価額も低めのようで、現状年間８万円台です。

周辺の２５坪クラスの新築マンションの販売センターで営業マンに聴いたところ
新築後の軽減適用後で年間２４万円くらいだろうとのこと。
現在の軽減処置は新築後５年間は半額というものですから五年後は４８万円（！）です。

当然、定期借地物件なので地代、解体積立金が管理費や修繕積立金以外にかかりますが
地代＋解体積立金で18,000〜20,000円くらいですので、
年間20〜24万円の計算です。

周辺の固定資産税軽減の無い中古や、新築でも居住して５年後以降と比較すると、
ランニングコストは低くなります。

パーティルームに関するトラブルは、
最大利用人数を制限したりしたことで
最近ではなくなっています。

もし、パーティルーム周りであることを
理由に安く交渉できたとしたら「買い」だと思います。

近隣マンションやオフィスビルとのお見合いの部屋であれば、
少し安いかなと思うのですが、
実際のお見合い具合はどうなんでしょうか？

コスモポリス、ビュロー、リバージュ。

5年縛りまで、あと1カ月半ですが、売り出しはいつから始まるのでしょうか？
第１号になるのは、どの様なお部屋でどの様な値段になるのか、興味しんしんです。

すでに、賃貸し物件が数件ありますので、売り出しも間もなくでしょうか？

水面下ではもう売り出し始まってるんじゃない？
この土日で何組か、不動産屋と家を見に来ているファミリーをみかけましたよ。

知人のところももう買主が決まり、あとは期日をまって引き渡すだけだと言っていました。

もう、水面下では始まっているのですか。

競売物件 34階3LDK4859万円

↑この位の値段で買えたら良いですね。

法人が落札したようですが、リセールしたのでしょうか。

過去の取引事例を整理しました。
間違いやこれ以外の事例があればご指摘ください。
部屋番号特定はあえてしません。

2012年3月　43階北向き　4660万円（売り出し価格）　73.9㎡　＠208万円
→これは地権者所有住戸のようです。
2013年３月〜　競売→転売状況
34階北向き　73.9㎡　競売落札価格3,800万円＠170　4490万円で転売売出→4460万円で成約＠199.5万円
34階南東向き　89.18㎡　競売落札価格4,859万円＠180　6,180万円で転売売出→6100万円で成約＠226万円　

また、賃貸ですが、
2013年９月時点で　34階南東向き　89.19㎡が　32万円（管理費込）で５年定期借家、１１月上旬入居で出ています。
（競売になった住戸とは別の住戸で、地権者住戸ではなく、一般に分譲された住戸のようです）

どうすれば情報得れるのでしょうか?

最近、TVで湾岸マンションの報道が多いですね。

オリンピックとリニアとアベノミクス。
今後の動向が気になります。

坪200万だったら迷わず買いって感じですが、売り出す人がそんな安値で売り出すでしょうかね。
近隣の価格はどんなもんなんでしょうか？
参考になる価格は有りますか？

某S氏は、山手線新駅で周辺の地価上昇を予想しているそうですよ。
フジの特ダネにて。

それにしても、売り出し見ませんね。

１x階に住んでいる知り合いが売却予約(？)したと聞きました。
不動産会社によると、買い希望が多く、広告媒体を使うまでもないらしいです。
希望の場合は不動産会社にリクエスト出しておくと紹介してくれるみたいですよ。

実際にはあまり数がでないのでは？

他に自宅がある人は少ないでしょうし、自宅があったとしても同じ品川という
人はまれでは・・・。ここを売って、田舎に戻るとか・・・。そんな手のこん
だことをやる人はいるのかな？

差額がもうかるといっても、売買費用は業者にかなり取られてしまう。

私が業者なら、飯田橋とか、皇居周辺の億ションを買って、億単位の儲けを
狙うな・・・・。

>>31さん

確かにそれほど売りが出ないのではという感じはしますね。

仮に坪200万円＝5000万円くらいで売れたとしても、追加資金無しで、
同じ面積を維持して品川周辺買い換えは不可能。
60㎡くらいまで面積を縮小しないとダメでしょうね。

売りに出る典型的パターンとしては、
①自宅を持っていてそこを現状賃貸、自宅に戻ったほうがいい訳があって、
ここを売却して戻る。→なんとなく少なそう。
②単身者で、50㎡くらいの小さいのに周辺で買い換えるパターン。
5000万円で売却して、東京ベイシティタワーの45㎡4500万円を買うとか。
③DINKSなど二人家族でシティタワーに住んでいる間に貯金に励む。
5000万円で売却して、もうちょっと良い立地の5000万円以上のマンションを買う。
とかですかね。

ちなみに私はどれにも当たりませんので売りに出せそうにありません、、、（泣）

ただ
＞差額がもうかるといっても、売買費用は業者にかなり取られてしまう。
っていうのは基本的に仲介手数料３％ですよ。
それを「かなり」というならそのとおりですが。

良い材料が揃っていると思います。

アベノミクス
新駅
リニア
オリンピック

これから、数年は、いつでも売りどきなのかも知れませんね。


自分が売却した後、それをはるかに上回る値段で売り出されると悔しいので、
売り時は、慎重にならざるを得ないとは思います。


売った後、どうするか？
私なら、湾岸は、楽しんだので山の手に移動ですかね。

お台場カジノが万一実現したら、
芝浦港南の不動産まで外国人が買いにくるとの記事もありましたし。

この連休も引っ越し予定らしい人が来ていましたね。
まだ11月まで１ヶ月以上ありますが、水面下では賃貸や売却の話が進んでいるってことでしょう。

小さいトラックでの引越しが多いようなので、
単身のリセール目的の方々が出て行ってるように思えます。
実家に戻って賃貸に出すとか？

http://www.axel-home.com/000974.html

賃貸。

今、手放してしまうにはまだ惜しいですものね。
自身が住まないなら賃貸にして、しばらく様子見した方が良い結果になりそう。

>38
確かに、5年賃貸して、5年後に今より高く売れるならすごいね。
景気やインフレによるけど、今売るのが惜しい気が私もします。

5000万円以下で、南向き3LDK中層希望です。

そんな安値、もはやありえんですな…
近隣に他のマンションがまだそれに近い売りが残っているので、ぜひそれを買ってあげてください！

>>37さん

確かに定期借家の人が多いですね。
しかも５年とか。

一月30万円で10年賃貸に出して、5000万円で売れれば9000万円くらい入ってきますね。

>一月30万円で10年賃貸に出して、5000万円で売れれば

これが一番いいかもね。たぶん、10年後にはもっとあがってますよ。

ただ、15年以内には売ったほうが良いでしょうね。20年くらいたつと、
売れなくなる可能性あり。品川の他のマンションと同じ賃貸料なら、
競争力はないかもしれないし・・・。

そうですね、15年以内で
リニア開業前後が最後の売るチャンスになるのでは。
品川駅周辺も変わるでしょうし。

別冊ダイヤモンドで、品川が１位に輝いていました。
やはり、リニアと新駅の影響で、大幅ランキングアップでした。

売る人は、強気になれるような。
欲しい人は、より欲しくなってしまう内容でした。

青海に豪華客船が停泊できるようになり、お台場カジノがもし実現したら、
更に強気になれそうですね。

>>41さん

「近隣に他のマンションがまだそれに近い売りが残っている」ってどの物件のことでしょうか？

「5000万円以下で、南向き3LDK中層希望」でそれに近い売り物件が港南や芝浦にはあるとは考えられないんですが。

東品川とか南品川のことですかね。

近くのマンションを見学の時にこちらのマンションを知り、
色々と調べてます。

ご存知でしたら教えてください。

子育てファミリーが多いようですが、ファミリー同志での交流はさかんでしょうか。
子育てサークルのおうなものはあるのでしょうか。
エレベーターは朝8:30前後混みますでしょうか。
ゲストルームやパーティールームは予約取りやすいでしょうか。

よろしくお願いいたします。

エレベーターは朝の時間帯は込みます。
ゲストルームは比較的空いている様です。
パーティールームは問題があります。パーティールーム近隣住民でクレーマーが存在している様です。
過去スレでかなり問題視されていましたが、パーティで酔った参加者に対して風紀を乱している。等といい始めて
２５人の定数のルールが出来た後も撮影をして２５人以上参加しているのではないか？等と騒いでいた過去がある様です。
そのため、当マンションのパーティルーム近隣は安く購入できると噂されているようです。

>>49さん

50さんの書き込みは掲示板の情報をまとめたもので実際とは違うなと感じます。

朝のエレベーター混雑は8時丁度くらいが混みます。

ゲストルームの稼働率は高いです。住人用サイトから確認したところ約８割くらいです。
パーティルームはゲストルームほどではありません。

パーティルームをめぐるトラブルは現在ありません。

以上、お役に立ちましたでしょうか。

フジテレビが撮影にくるそうですよ。
何の番組か知りませんが、検討者の方もテレビで中を見られるかも。

TV撮影気になります。
どなたか番組名が分かったら教えて下さい。
お願いします。

50さん、51さんありがとうございました。

エレベーターは8時位は混むのですね、
共用施設も稼働率が高いようせ参考になりました。

ファミリー世帯の関係が気になりますが、前向きに検討したいと思います。

近隣マンションより駅に近いのと、コミュニティバスも使えそうで、
立地が気に入ってます。

テレビ撮影があるのも気になります。

うちは未就園児がいますが、児童館での集まり等を通じて友達が沢山できました。
集会室でサークル活動をしている人達もいます。同じ幼稚園の人達はバスの送迎時によくおしゃべりしているし、我が家もそうですが、家族ぐるみでのお付き合いしてるかたも沢山いらっしゃいますよ。
もちろん、そういうのが苦手という人はうまく避けて暮らせると思いますが。
あと、キッズルームもあるのでそこに入れば友達も出来ると思いますよ。
ただ、小学校も学童も幼稚園も保育園も満員なのでご注意を！

売り物件が出ませんね。

今後の中古物件の価格上昇期待から、しばらくは売りは出ないのかなと考えています。
本日S不動産に、お尋ねに行く予定ですので、新情報があれば、投稿しますね。

芝浦水再生センター再構築に伴う上部利用事業の公式HPが公開されましたね
http://www.shinagawa-st.com/access/index.html

査定してもらいました。
あまり詳しくは書きませんが、
高層、景色は開けてます。
査定平均6000〜6500でした。
住民の方、いくらぐらいでしたか？

↑高いですね〜。
もう少し安くなりませんかね。

撮影はミスパイロットじゃないでしょうか？
堀北と相武が来てたとのことですから。

ミスパイロットですか。
投稿ありがとうございます。

それなら見たかったなあ。

売り出し見ませんね。

山手線新駅、オリンピック、カジノ、リニア、など
値上がりしそうな話題が続くのに、今は売り時ではないでしょう。
先月末のAERAでも品川がポジされていましたし。

今日もたくさん不動産屋と下見と思われるファミリーが来ていましたよ。

こないだ査定しましたが、動いてる方おおいみたいですよ。11/1の解禁がたのしみですね。

WEBには見当たりませんが、皆さん結構動かれているのですね。
その場合相場は、どのように形成されるのですか?

販売は定借だから、他の品川のマンションとくらべて安くなる。

賃貸は、他の品川のマンションと同額で貸せる。

どうみても賃貸しかないでしょう。

ただし、自分が次にどこに住むかが問題。他に自宅がある人なんて
滅多にいないと思う。不動産業者が煽っているのかなという気がする
けど、いくら煽られても、次に住むところがなければどうにもならな
い。

慌てて住み替える必要はないでしょう。
自分で住んでても便利ですから。

夫婦でこのマンションに住むものです。
子供はいません。

確かに１階にスーパーはあるし、小学校、中学校は隣で、
バス停も真ん前という便利でいいマンションなのですが、
二人で住むならもうちょっとおしゃれで、
近所での外食やお酒が楽しいような立地へと思っています。

現在の25坪住戸を5500万円くらいで売却して、
60㎡程度でいいので山手線内側港区、
あるいは日本橋エリアや築地などの銀座徒歩圏を
と狙っていたのですが、
なかなかいい案件が中古新築ともありません。

ここにきて賃貸という選択もあるかなと思いはじめました。
賃貸用にローンを借り換えると金利が高くなるので、
がんばって全額返済して、30万円くらいで貸せれば、
手取り25万円を使って人形町のＵＲのタワーなど、、
と妄想しております。

人形町ＵＲタワーは新築賃貸募集の時に応募しましたが、
結構高い家賃でしたよ。25万では狭い部屋では？

「ミス・パイロット」・・・本日ですが、マンションが一瞬出てましたね。

相武さんの自宅の設定でしたね。室内は違いましたが。

★★★１１月からの売買物件での注目物件！★★★

　※サイデリア向き低層階
　※パーティールーム近隣

　　↑↑↑
騒音関係に注意して下さい
特にパーティールーム近隣には

残り半月で売買解禁ですね

実に待ち遠しいです　ハイ

>>74　（入居済）さん

シティタワー品川に住むものですが、

　※サイデリア向き低層階（サイゼリアの間違いですよね、前にも住民版で間違えた表記を見ましたが）
　※パーティールーム近隣

が騒音でうるさいって、実感がないですが、具体的にはどのようなことなんでしょうか？

サイゼリアの前での中高生がたむろしていたりしたのを
まれにに見たことはありますが、うるさい感じはしなかったし、
パーティルームはごく初期にたくさんの人数で使うことでトラブリましたが、
人数制限をしたことでそれもなくなったと思います。

住民でないかたのいわゆる「ネガ」ではないかと疑ってしまいます。

いや、サイゼリアの方角は低層階じゃなくても煩いですよ。うちは高層階ですが、22時頃まで小学生の声が響いて聞こえます。窓を開けなければ聞こえませんが。
パーティールームに関しては全く騒音を感じないです。

よくチラシ配ってくるS林業ですが、どなたか査定に出された方いますか？
私はとりあえず机上見積りを依頼したのですが、一度電話が掛かって来て、自宅で一度話をしたいの一点張りで、少し厚かましさを感じたので断ったら、そのまま二ヶ月以上待っても回答無しです。
名簿取り目的であんなチラシ出すなんて、酷いものです。思う通りにならないと約束はどうでも良くなる、モラルの無い会社なんでしょうか。
皆さんはそんな不快な不動産屋を知りませんか？

S林業ですが、ちゃんと査定してくれました。
また、税金関係の本も送ってくれました。
普通の印象です。

>>79さんへ

この78はスルーしましょう。

私はとりあえず机上見積りを依頼したのですが、一度電話が掛かって来て、自宅で一度話をしたいの一点張りで、少し厚かましさを感じたので断ったら、そのまま二ヶ月以上待っても回答無しです。

①78が机上見積もりを依頼
　　　　↓
②一度電話が掛かってきて、自宅で話をしたいの一点張り
　　　　↓
③依頼をした78が何故か相手に厚かましさを感じたので『断った』
　　　　↓
④そのまま二か月以上回答なし


（まとめ）
78が机上査定を自分で断ってんだから、いくら待っても回答無しだろう。


これは業者は悪くない
78がおかしい

以上

うちもs林で査定しましたが、他よりよかったですよ！

パーティルーム近隣の怪しい連中かもね、相当凄いクレーマーらしいから
話題そらしかも

毎日引っ越しのトラックをみかけますね。

査定額を教えてください。

う～ん。確かにパーティールーム近隣の部屋の怪しい住人とはご近所にはなりたくないかも。査定額は下がると思うよ。

パーティールーム周辺が安いなら考えますが、
あまりかわらないなら選ばないかな。。。
昔一度パーティールームに遊びに行きましたが、
廊下側の部屋にいたら出入りの時間は音が気になりそうですよね。

販売当時のパンフレットをみると、廊下側に寝室がある間取りがありますが、
廊下を人が歩いていると音が聞こえたりするのでしょうか？
話し声や、ヒールの音がどうなのか気になります。
あと、廊下側の部屋は採光はどうですか?

そりゃ、窓を開けて網戸にしていれば音は聞こえるでしょうね。

では窓を閉めていれば聞こえないんですね。

窓を閉めていても音は少しは聞こえますよ
だから外廊下に面した部屋は少し気を使いますね

ただご近所さん以外の人は通らないので…
パーティールーム近隣は週末に大勢の人が通りますが…
でも本当の問題は近隣のクレーマー○民でしょうか

パーティールーム行くときは空中庭園通っていくから周辺住戸の前は通らないです。他の人はどうしてるか分かりませんが。

雨の日とかベビーカーとかは住居前通ります。

パーティーは毎日開催される訳じゃないし通行人も一瞬だから気になりません。
でも隣の犬は四六時中吠えて煩いので気になります。

友人を呼ぶ週末に近隣でパーティーをされていたら、友人に賑やかなマンションだねと言われるだろうし
それが毎週末続けばね　出来ればパーティールーム近隣の部屋位置は避けたいところだね　静かに暮らしたいのであればね

毎週末パーティーを楽しみたい人にはちょうどいいかもしれませんね。家に物品とりに帰るの楽ですもんね。

パーティルームにしてもサイゼリアの上にしても、
いろいろデメリットはあるのは理解できますが、
問題はどのくらい中古が出てくるかだと思います。
全体としては、
・専有面積が広い
・下にスーパーがある
・バス亭も近いし本数も多い
ってことで実質的な生活便は港南で１番だと思います。
定借分だけ安いってことで十分検討の対象になるので
あとは物件が多くでるかが気になります。

中古広告、だけなら解禁前から出せるはずなので、
今の時期に中古広告を見掛けないのはどうなんでしょうね。
売りに出す人が案外少ないか、広告を出すまでもなく買い手がいるとか。

No.80の方へ質問

お詳しいようなので教えていただければ助かります！
以前、ネットで「机上見積」を取ったときは数日でメール回答があったのみなのですが、一般的にはそうではない、ということなんでしょうか？
たしかに某社の依頼ハガキを見ると、「訪問査定」と別区分で書かれているのですが・・・・。
いわゆる坪単価の平均値みたいな数字を係数に面積を掛けて、あとは何階のどこ向き、などの属性を与え机上計算するものだとイメージしてたのですが、どうなんでしょうか？

＞今の時期に中古広告を見掛けないのはどうなんでしょうね。

ほとんどの人が賃貸なんじゃないですか？　将来値上がりが期待できるの
で・・・・。

賃貸料は他のマンションと同じ値段。
売るほうは、定借なので安くなる。

とすれば、売る人はほとんどいないと思います。

http://www.axel-home.com/000974.html

これをみるとなかなか借りてがついてない様子がうかがえます。
賃貸にですぎて、賃料も値崩れしそうですね。

約800部屋に対して、10部屋ですから、1%以上が貸しに出ているのですか？
少し多すぎですね。

おっしゃる通り、値崩れが起きそうですね。