阪急が分譲する宝塚市山手台【Part10】

>>647
山手台を検討されている方も、将来のバス便廃止、オアシス閉店、人口減少を想定して考慮するべきでしょうね。
もちろん土地価値はゼロに近くなって中古住宅に値段がつかないという事もじゅうぶんにありえます。
分譲中は、オアシス閉店は無いでしょうし、バスの減便も行わないでしょうけどね（笑）

>>648
中山台が古くて論外なら、中山台よりもアクセスや生活インフラが貧弱で、土地も狭くコストダウンが激しい山手台北部は古くなったら目もあてらられないですね。新品であることを売りにした（安易な）住宅地は、新品効果が剥げ落ちたら悲惨です。

アクセス悲惨なのは山手台史上最も不人気で
長期間売れ残っていた東3丁目だね。

確かに山手台東３丁目は、街のエントランスに巨大な高圧鉄塔がそびえ立っていますから当時から非常に不人気でしたね。
あと、座れないバス停まで長い急坂のために電動自転車率が最も高いとも言われています。
そのような悪立地に加えて今後、北部の50坪区画がどんどん拡大してまいりますと周囲を取り囲まれ、同化してしまい資産価値の大幅な下落が危惧されております。
北部の低価格路線の影響をもろに受けるのが東３丁目なのですから危機感を抱く住民さんも当然おられると思いますよ。

653
東3入口の高圧線鉄塔はかなりの圧迫感ありますからね。

街区入り口だから毎日意識せざるを得ません。

あれで見送ったご家庭は多いです。

高値で買ったのに数年して周囲をローコスト住宅で取り囲まれたら確実に安い方につられて下がります。

そこの住民さんなら「密集コストダウン乱開発」だとクレームつける方のお気持ちは非常によく理解できます。

>>653さん

東3丁目はかなり長期間売れずに分譲会社も苦慮されていましたね。あれはリーマンショックだけのせいではありません。私もかなり有利な条件を提示されましたが、高額なわりにはバス停留所までのアクセスといい高圧鉄塔といい...やはり不人気の理由は価格に似合う魅力に欠けたのだと思います。
これがクレアスみたいな価格なら納得できたのでしょうが。
東3丁目の失敗以降、皆さんの納得できる価格に落ち着き順調に売れるようになって来ましたからね。
今はバス停留所も近いですし、うまくいけば座ることも出来ます（笑）

東3丁目－東2丁目－山手台中の南側と走っている高圧線は、ひじょうに小さい（電圧、送電規模）ものですが、山の頂上の新街区（アルテラス）－西4丁目（北部）－中山五月台4丁目－中山五月台3丁目と走っている高圧線は超特大規模です。
鉄塔の大きさも高圧電線の本数も、違いは一目瞭然で、威圧感や圧迫感は比較になりません。

東3丁目は山手台の中では、阪急オアシスにも専用のループ歩道橋を使ってすぐに行ける場所で恵まれているほうだと思います。

土地面積のゆとりや石で修景した擁壁に加え、グリーンベルトも広く長いので、庭の広さとあわせて緑の層が厚く、建て込まないゆったりとした緑豊かな街並みがとても綺麗です。

東三丁目の場合は坂を登りきった街の入り口にデ～ンと高圧鉄塔がそびえ立ってますよね。
あの心理的な圧迫感はどうしようもないですね。
どうして、わざわざあんな場所に、と思います。

鉄塔の大きさではなく、場所でしょうね。

東３丁目はけっこう高かったのに、

あんな場所に高圧鉄塔は皆さん引くでしょ。

東3丁目の町並みは 綺麗で個人的には好きなんですが、鉄塔は気になる人には気になるかな～でも、住んではる人いてはるから、あまりネガティブな書き込みはどうかと思う。

東3丁目もかなり値下げして売り切ったので、皆さんそんなに損してないんじゃないかな。ただ、いくら値下げの提示されても、その後の西4丁目を選ばれた人も多いと思います。

コストを抑えて割高な値段で売って儲ける為のコストダウン路線の象徴（山の上なのに狭い土地、隣と接近、庭無し、造成コスト削減、ローコストなシンプルモダン住宅）のようなティアレ（クレアス街区）が一軒も売れてませんね。

誰しもやっぱり、山を登ってまで安っぽい家並みや街には永住したくありませんからね。

鉄塔といえば、西4丁目の入り口真正面にある携帯基地局アンテナの鉄塔は
半端ない威圧感ですね。

西4丁目でも最北部のあたりまで行くと、今度は頭上をかすめる巨大高圧線の電線が
かなり視界に入り、とても圧迫感を感じます。

私も東3丁目を高値で買ってしまってたら
周囲をコストダウン住宅に取り囲まれるのを阻止するために、ありとあらゆる主張を展開することでしょう。
ですから少しはご主張に耳をかたむけるべきではないでしょうか。

宝塚では山手台や中筋山手などを中心に新たに山を破壊して
大量の45～50坪台コストダウン新品宅地がばらまかれていますね。
そのおかげで逆瀬台、青葉台や中山台や光が丘など総暴落していますね。
もう山手バス便エリアの土地は足りているのに、需要を越えて
宅地を増やしまくっていますから価値は薄まる一方です。
長年高い税金を払ってきた市民の財産価値を下げて損させた上に
無秩序に市街地を広げて社会資本の持続性を脅かす悪政の極みですね。

良し悪しは別にして、似たような既存分譲地と新規分譲地があると
土地が狭かろうが擁壁が剥き出しだろうが、新品効果とまだ
コミュニティができあがっていない(新参者にならないですむ)
メリットから、そちらを多くの検討者は選びます。

これにより既存分譲地は、限りある貴重な社会資本として
あるべき世代交代、代替わり、利活用が阻害され
空き家街化、高齢者街化していくことになります。
街の使い捨て、焼き畑開発です。

東３丁目の阪神建て売り(値引き後)と、西４丁目の注文住宅が同じくらいの価格だったので、迷いました。
結局、どちらも選ばず駅徒歩圏にしましたが。
視野を広げた場合、バス停やスーパーの距離は、両者の比較材料としては誤差範囲ではないかと。
むしろ、バス便ニュータウンとしては路線、本数がやや貧弱という点で、諦めました。
中山台(古家付き)や中筋山手も検討しましたが、同様の理由に加え、万代前の渋滞を見て早々に候補から外しました。

自分は新しいとこ（山手台東3）買っといて、他人には家が余ってくるから古いニュータウンの家買えって、どうなんですかね。

＞666
＞宝塚では山手台や中筋山手などを中心に新たに山を破壊して
＞大量の45～50坪台コストダウン新品宅地がばらまかれていますね。
＞そのおかげで逆瀬台、青葉台や中山台や光が丘など総暴落していますね。


大量の45～50坪台コストダウン新品宅地がばらまかれて、
一番影響受けるのは他でもない山手台東３丁目ですよ。

中山台・逆瀬台等の古い住宅地は何十年も経ちますし、なにを今更って感じです（笑）

山手台西２丁目や東１丁目は北部とそこそこ距離がありますしグレードも違いすぎます。

西４丁目にいたっては元々それなりの価格でしたから大して下落などしないでしょう。

それらに比べて東３丁目は悪立地で中途半端なグレードなわりに
結構なお値段でしたからね。そして年数もまだ大して経っていない。
山手台一不人気だったので値引きも多かったと聞きますが・・・

そんな東３丁目の背後に「５０坪コストダウン新品宅地」が押し寄せて
いずれはビッチリ取り囲まれて同化してしまうことになるですから、
その影響は甚大でしょう。
何とか状況を打開したいと考える人が出てきてもおかしくない状況です。

ココまだ売り切れてないの？www

坂の上は、致し方ないとしても、
あるていど山手台内で、生活が出来るように
整備して欲しい。何もなさすぎる。

>671
西2丁目の土地も売りに出てますが、今は坪40万以下で無いと売れないです。結局は幾らお金を掛けて開発しても中古になれば、それを価値を見出す人は少ないということですね。

家を建てる為の良好な宅地はもう、じゅうぶんエリア（宝塚市山手バス便値域）

の需要に対して充足していて

既に余りだしていて、これから土地余り、家余りが大きな社会問題となる時代に

わざわざ新規に貴重な山なみを大規模破壊して

昭和ニュータウンの単なる劣化版（土地はより小さく、庭はより狭く、景観配慮はより乏しく）

をつくって、貴重な社会資本である既存の昭和ニュータウンを過疎化させて使い捨てにして

社会に大きな負担をかけるのが「お手本となるまちづくり」なんですかねぇ？

”すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために・・・”

＞結局、ここで一所懸命ネガってる人は、古いニュータウンの土地が売れずに困ってる人ですか？
＞自分たちはニュータウンに住んで、土地余ってるからニュータウン造らず中古買えって、結局自己中だね。

私はニュータウン住民ではありませんが、あなたの詭弁はさすがに無理がありますよ。
昔のニュータウンは、増え続ける大都市圏の通勤者が家を建てる為の良好な土地や住宅が圧倒的に
不足していた時代に開発されたものであって、社会的に見て必要なものでした。

古参住民がいない新しい街に住みたいという一部の方のエゴだけのために、人口減少時代に
古いニュータウンを利活用せず、焼きなおしニュータウンを作り続ければ、無駄な自然破壊であるだけでなく
社会資本の維持が不可能になります。到底、正当化できるものではありません。

>>617さんが書かれてる

＞人口減少、土地があまる時代に、どうしても貴重な山の上の山肌を営利目的で削るのであれば
＞
＞・昭和のニュータウン開発の焼き直しではない（バッティングしない）理念重視の開発をする
＞・昭和のニュータウン開発とは比較にならない環境や景観への配慮をした自然と調和した開発をする
＞
＞が開発を正当化する為の最低限の条件になります。

これが正論ですね。
もともと山手台開発については、そういう話で開発許可を得たのですからね。
今更、単なる宅地供給の為の焼きなおしニュータウンに路線転換するでは筋が通りません。

約2年前から「宝塚山手台が乱開発」だと主張する同じような書き込みが続いています。文体もすべて酷似しています。
でもネットでいくら検索しても「宝塚山手台が乱開発」だ、などと言う荒唐無稽な主張は一切ヒットしませんし、宝塚市議会や兵庫県議会でも問題になったことすらありません。
何より近所やPTAでもそのような話しは聞いたことありません。（家内が自宅で教室をしておりますので近所の方、たくさん来られます。）
ですから671さんの仰るとおり資産価値下落を心配するかたが一生懸命書き込みされているのかも知れませんね。

677さん
そうですね。これだけ大量に乱開発の書き込みがあるのなら、他の板やブログ等でもヒットするはずですよね。ニュース番組の特集にもならないし。やはりここでどなたかが言ってるだけなのでしょう。お気持ちは理解できますけどね。

>>673さんは、不便を承知の上で山手台を買ったのではないのですか？
そのうち店が増えて便利になると期待しているのですか？
残念ですが、その可能性は低いと思いますよ。
割り切って、必要な買い物は麓に降りるしかないですね。山本駅周辺は使える店が少ないですが、JR中山寺周辺、さらに足を延ばして阪急中山観音あたりなら、買い物できる場所は充実しています。
山手台の上の方でも、JR中山寺までなら自転車でも下りは15分くらいじゃないでしょうか？
上の方もこれから人口が増えるでしょうが、みんな一斉にマイカーを使うと渋滞で地域に迷惑がかかるので、電動アシスト自転車や公共交通機関を活用してエコロジーかつサスティナブルな生活を心掛けていただきたいです。

山手台北公園の後ろあたりにびっちり建てこんでますね。
普通に歩いても植栽が少なく建物の壁や自家用車やコンクリート擁壁ばかりが
視界に入ってきます。
広くない間口に、駐車スペースを２台確保していますから、グリーンベルトも短く
庭の狭さと相まって、緑がひじょうに乏しいです。
基準ぎりぎりしかセットバックしていないので隣同士の建物も接近しています。
あんな山の上でゆとりないぎりぎりの区割りは、金儲けありきの大義なき乱開発と
批判されるも仕方ないと思います。

家が足りてる時代に山林破壊して造成した場所なのに、宝塚の一種低層の平均より
狭いのですからね。ぎりぎりの区割りでは年月を経ても緑豊かにはなりません。

>>678
以前からのワンパターンかつ、きわめて稚拙なロジックですね。

検索すればこの掲示板がヒットするのですから（そもそも戸建て分譲地の掲示板で
機能している掲示板はここしかない）、誰しも山手台に関する意見は情報が多い
ここに書き込むのは当たり前です。
むしろ誰も見ていない掲示板や、ここ以外に書くほうがおかしいです。

検索して見当たらないから、乱開発じゃないって（笑）

681
いやいや、blog等含めて、いっさいヒットしないのは全く不自然です。
宝塚山手台については地元にお住まいの多くのかたがblog等をしておられますが「乱開発」なんて記述は全くありません。自分の地元だから？ちがうでしょ？
お隣り中山台も含め宝塚市にお住まいの方々のblog等でもいっさい記述は見当たりませんね。

昔から宝塚市民の間で悪名高い乱開発のラビスタも、ヒットしませんね。
ヒットする云々で、正当化しようなんて無理筋ですよ。
採石場の跡地だからという言い訳は通用しませんよ。
あんな山の上にあんな巨大なものをぶっ建てる必要は全くありませんからね。

＞677さん
確かに二年間、同じ文体、同じ文癖ですよね。それとコピペばかり。
やはり、ほとんど同じ人なのでしょうか？

逸翁だったら、絶対に現在のような陳腐な使い捨て開発は許さんやろうね

＞677
＞「 何より近所やPTAでもそのような話し
＞（山手台が乱開発）は 聞いたことありません。
＞（家内が自宅 で教室をしておりますので近所の方、たくさん来られます。）


そうですよね。
地域の役員を長年つとめていますが
山手台が乱開発だなんて聞いたことがありません。
このスレだけですね。

地元でそのような声（乱開発）が全く上がっていないと言うのは説明つかないですね。

とうとう中山台の五月台や桜台は65坪クラスの取引相場が
2000万でも中々売れず1900万円台に突入してきましたね♪

これもひとえに山手台北部の
50坪コストカット新品宅地大量投下のおかげですね

市民の犠牲の上に成り立つ御商売ですから、長年宝塚市に
高い税金、固定資産税を納めてこられた皆さま方には
大変感謝されてると思います♪

新規購入者の評価は、山手台南部や中山台、五月台、桜台などの古臭い65坪の住宅地より、山手台北部のコンクリ50坪の方が魅力的ってことですよ。

評価なんて一切関係なく消費者の行動心理、新品効果を悪用しただけの単なるあこぎな売り逃げ開発。

既存社会ストック持続性に甚大な悪影響与えようが、売ったあと将来どうなろうが、目先の金儲けだけの為に大規模山林破壊しようが一切お構いなし。

悪貨（一代限り使い捨てコストダウン新品）は良貨を駆逐する。それだけの話。

新品がいつまでも新品ならいいんだけどね

＞677さん
＞約2年前から「宝塚山手台が乱開発」だと主張する同じような書き込みが続いています。
＞文体もすべて酷似しています。
＞でもネットでいくら検索しても「宝塚山手台が乱開発」だ、
＞などと言う荒唐無稽な主張は一切ヒットしませんし、
＞宝塚市議会や兵庫県議会でも問題になったことすらありません。
＞何より近所やPTAでもそのような話しは聞いたことありません。
＞（家内が自宅で教室をしておりますので近所の方、たくさん来られます。）
＞ですから671さんの仰るとおり資産価値下落を心配するかたが
＞一生懸命書き込みされているのかも知れませんね。



同意。２年以上もこの板だけで同じこと（山手台が乱開発？）を繰り返し訴え続けても、その荒唐無稽は主張は全く拡がりを欠いているのだから、他の宝塚市民は誰もそんなこと思っていないということだろうね。

売りが「今は新品」しかない山手台北部ローコスト50坪は
中古街になれば二束三文になるのも早いでしょうね～
でもまた新たに山を削って新品ローコスト50坪街つくればいいですもんね♪

家や土地があまってるなんて知ったこっちゃないですもん♪

二年以上も孤軍奮闘されてまったく盛り上がりに欠けるのなら、この検討板だけに延々同じことを書き込むのではなく、さまざまな方策を講じられてはいかがでしょう。
ブログ開設、テレビ局に取り上げてもらう、市議会に請願書を提出等が考えられますが。

ちなみに宝塚では、具体的な開発やミニ開発の案件に関して今まで無数の地域住民や近隣住民の怒り（行政批判、開発批判）が噴出していますが、その声はごく例外を除いてネット上のデータや検索には一切残っていません。

もともと目立たないように深い階層に当該ページは置かれていますが、開発協定締結後にすぐ報告書や意見書が削除され、情報がネット上に残らないように徹底されています。
ごく短期間のＨＰ上での報告書や意見書、見解書の公開時も、極力、検索にかからないように対策されています。
デベロッパーや建売業者にとっては、ひじょうに都合の良い事ですね。
行政があえてそのようにしている理由は言うまでもありません。