住友信託銀行について語りましょう（その３）

>77さん
私も10月実行金利+0.2％自動返済組です。
繰上返済で短期決戦を目指すなら、絶対お得なサービスだと思います。
ちなみに、私は10年固定&3年固定1500万35年ローン→10年完済予定です。

>期間限定の繰上げ手数料無料
手数料無料は大歓迎！
基本は自動返済での繰上げですが、臨時収入があった場合などは適宜自由返済を
使う予定です。

住信ビジネスアドバンテージ会員
「財形信託」＋「住友信託ダイレクト」+「提携企業従業員」で以下の優遇があるようですね。
　■他行・郵貯ATM利用手数料キャッシュバック
　■住信VISA・ゴールドカード年会費無料
　■住宅ローン・カードローン金利優遇

ここでローンを組む場合、提携の火災保険じゃないとだめとか、割引とかありますか？

どこでもいいよ。
質権もいらない。

ありがとうございました。質権なしなら自由に入れますね。

先日融資の実行を受けた者です。
住信は火災保険の制約はかなり緩いです。会社の選択や保険金額や期間も全く自由です。（保険証券の提示を求められることもありません）。
ちなみに、一応提携の保険会社は何社かあり、希望すれば紹介してもらえます。
割引もありますが、まあ一般的な割引率なので、自分で探せばもっと有利な保険商品は見つかると思いますよ。ちなみに私は日新火災にしました。

住友系を薦められました。でも一時、不払いだとかで業務停止になっていたので、イメージ悪いので断りました。

ソニー銀行が下がったし住友信託も下がらないかな。

住友信託の金利発表っていつですか？その月の１日でしょうか？

毎月月末の４時くらいにかけると教えてくれると思います。
ホームページへの反映は少し遅れるかも？
まずは、ローンの相談をしておいて、名刺でももらっておけば、ピンポイントで聞けますよ。

１１月実行で手続きをすすめていますが・・・ソニーの利下げを見て悩んでいます。
住信の１２月は１１月と比較して下がるのか？　上がるのか？　横ばいか？
何か有益な情報や、コメントなどございませんでしょうか？

三菱ＵＦＪ信託の方が、がぜん魅力的に見えてきましたね

どこが？

http://www.tr.mufg.jp/ippan/campain/loan.html
http://www.sumitomotrust.co.jp/
　　　　　　　　三菱ＵＦＪ　　住友信託
当初固定１０年　２．２５％　　２．３５％
　　　　２０年　２．７５％　　３．０５％

固定期間終了後の金利優遇が違いますが。。。

そんなん月初から判ってたことじゃないの？
この局面で特に動ごきがあった訳じゃないでしょ。
自分は２行比らべた上で20年返済10年固定で住信に
しちゃったんだけどさ。

１２月実行なもので

？？？
１２月実行だけど...。

>93
×繰上手数料有料
×ネットバンキングなし
×継続優遇小さい
○三菱東京UFJのATMが使える

住信の繰上手数料無料は、返済期間短縮には使えないんですよね？
だったら利率０．１％でも安い方がいいかなと思って。
秋口までは住信が一番と思っていたのですが。

>住信の繰上手数料無料は、返済期間短縮には使えないんですよね？
平成20年5月末までは無料ですよ。
無料期間延期やネット（住信ダイレクト）での無料扱いの噂もあります。

住信の方針として、店頭金利を高めに設定しているので大きな優遇幅
（当初▲1.5〜▲2.07、その後▲0.8）で他行とバランスさせていたが、
10月に方針変換し、店頭金利を他行並に下げるが、その分優遇幅（当初
▲1.3〜▲2.07、その後▲0.6）も下げることにした。

したがって、9月末までのキャンペーン優遇を確保し10月に実行するという
パターンが最強となった。
11月12月で店頭金利が上昇するかもしてないが、9月末キャンペーン優遇を
ＧＥＴしている人にはまだまだおいしいのではないか。

私は、9月末までのキャンペーン優遇ゲットしているので、
第一候補です！
近くに店舗がないのがネックだけど・・

手数料無料で郵便局＆ファミマATMで出し入れ自由ですよ。

通帳記入は出来ませんが、無通帳口座（ユアパートナ）にすれば、
毎月の入出金明細書が無料で送付されてきますよ。
また、他行当て振込み手数料も月５回まで無料ですよ。

何かと便利な銀行さんです。

＞１０４
ユアパートナーの手数料５回まで無料って預け入れ金額１０００万を超えなければ対象にはならなかった様な気がしますが詳細を教えて下さい。

＞１０１
今日、住信にローンの手続きに行きました。
担当者が平成２０年以降もネットで、繰り上げ返済の無料を実施すると断言していました。
そりゃそうでしょう・・・時代の流れですから。
そういう意味では、金利上乗せの「自動返済」は全く魅力はありません。

あの〜
１２月の金利が上がるのか、下がるのか・・・
材料教えてください

>105
ただ今「ユア パートナー」手数料優遇キャンペーン実施中！
お預かり資産の残高にかかわらず、振込手数料優遇！

>106
自由返済（短縮型）がネットで手数料無料になるのは大歓迎！
毎月自動で繰上返済してくれる自動返済（軽減型）も便利！

どっちが魅力的というより、自由返済と自動返済（+ゆうゆうパック）
とを組合せて、しかも手数料無料で実行できることが最大の魅力なのです。

給与振込みを郵便局にして「ゆうゆうパック」で毎月一定額を住信のローン返済口座に
自動振替（手数料無料）して自動返済（軽減型）を申込むと、
郵便局から引落とされる毎月のローン返済額は一定だが、住信ローン口座から引落とされる
約定返済額は確実に軽減される。

また、多少の余剰金が発生した場合は、住信のローン返済口座に入金（郵便局&コンビニ可）
すれば、勝手に自動返済される。
１００万円以上の余剰金が発生した場合は、自由返済で繰上げすればいい。

返済期間中、何事もなければ、最後は自動返済が勝手に完済繰上手数料なして完済してくれる。
（自由返済は一部返済手数料は無料だが、完済手数料は有料になるはずである。）
ゆうゆうパックの振替額を調整することにより、もしもの場合、自分でローン返済額を調整
できるのが自動返済の大きなポイントである。

金利上乗せでも自動返済により元金が確実に減っているので、最終的には一括で支払うのと
ほとんど差はない。

>>100
>住信の繰上手数料無料は、返済期間短縮には使えないんですよね？

期間短縮型の繰上返済と返済額低減型の繰上返済で、返済額に差が出るのは、繰上返済後の返済額に差があるからで、本質的には変わらない。自動返済なら、定額で返済し続けることも可能なんで、期間短縮の繰上返済をするメリットはないと思うけど。

エクセルなどを使って計算してみると分かると思います。
109さんの説明も参考になると思います。

＞１０８情報ありがとうございます。以前調べた時は「無理だー」と思っていたので何だか得した気分です。早速手続きしたいと思います。

＞金利上乗せの「自動返済」は全く魅力はありません。

繰上げ返済を意識しているなら、金利上乗せの方が高額な保証料を支払うよりお得な場合があります。

保証料は、一回払ってしまえば手元に帰ってきませんが、金利上乗せならば、繰上げすればするほどお得になります。

あれ、繰上げしたら保証料は一部返還されるのではありませんでしたか？

＞１１３
繰上げしたら、その都度保証料が一部返還されるのですか？

されないんですか？

保証料一括払いで、自由返済（短縮）の繰上げをしたら保証料は一部返還されます。
ただし、保証料の手数料（通常¥10,500）が差引かれます。

保証料上乗払いであれば、繰上げすることにより元金が減るので支払保証料は自動的に軽減されます。
また、手数料は必要ありません。

したがって、繰上げの回数によっては、上乗せが有利になります。
（10回繰上したら手数料¥105,000ですよ！）

まとまった金額が用意できたとき、期間短縮か返済額減額のどちらも選べますか？

12月金利はいつわかるかな？

証料の手数料（通常¥10,500）が差引かれます。

↑差し引かれたかなあ？？？

住信って、固定２種類のミックスできます？

>118
「自由返済」は返済期間短縮。「自動返済」は返済額軽減。お好きな方で。
ただし、自動返済はローン契約時に特約付けておかないと、利用できない。
>121
ミックス可能。11月時点では10年固定

No.122のレスですが、
最後の文、「11月時点では10年固定」は関係ありません。
失礼。

>106
住信のまわし者のようなことを書きますが、
繰り上げ返済を返済額軽減で行い、月々の軽減額分をまた毎月繰り上げに回すという、
最強パターン（「おりこうな繰り上げ返済とは？」スレ参照）を目指すなら、
ここの「自動返済」は最強だと思いますよ。私はその手でやってます。
保証料分0.2%の上乗せ金利相当額くらい、
・保証料一括先払いでお金が当初かからない分ローン借入額を減らせる
・繰り上げ返済のたび保証料返金手数料を払わなくて良い
の２点で、ほぼ元がとれますよ。

１２４が上手にまとめてくれました。

そろそろ１２月金利出ますかな？

金利誰かわかったら教えてください。フラットとまだ迷ってるので。下がるとうわさなんでどちらがいいのやら。

12月の金利は出ましたか？

12月金利が分かるのは、11月29日か30日では？
私は金消の際、住信の担当者から11月末に電話で連絡入れますって
言われました。

では明日あたり？

ダイレクトやカード、通帳は送られてくるのに本審査の結果が三週間以上出ない。なぜだ。

０．０５ほど１０年固定が下がったようだが、３０年固定はどうなんだろう？フラット３５は？

フラット−０．０９

30年固定２．９９％でした。やった。

http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/campaign_2/0610house/kinri.html

１０年固定、あんまり下がりませんでしたね。中央三井とか三菱東京ＵＦＪとかは
−０．１５とか下げたのに。固定終了後の優遇幅が一番高いからかな…

もともと１０年固定後に借り換え予定で検討していたので、他行に乗り換えます。

今月の10年固定は、期待を裏切られました。
三菱信託と15bpも違うなんて〜

みなさんは、保証料上乗せ方式(＋0.2%）で契約しました？
自動返済おいしいけど、＋0.2%なので迷っています。

長い目でみて保証料は一括式がお得。

139さんのいうとおりですが補足です。

超長期で繰上返済をほとんどしないのであれば、保証料は一括式がお得。
（例：30〜35年長期で、数年に1回100〜300万円の繰上返済で20年程度で完済）

中長期で繰上返済をバンバンするのであれば、保証料は上乗せ式がお得。
（例：15〜20年長期で、年に数回50〜100万円の繰上返済し、10年以内で完済）

他社と比較して、住信を利用する最大のメリットは繰上の自動返済だと思うのだが。
自動返済を利用するなら、必然的に0.2%保証料金利上乗せになるのでは。
住信の担当者いわく、住宅ローン利用者の大多数は上乗せとのこと。

自動でも自由でも、繰上げは繰り上げるほど、利息は軽減される。期間短縮の場合はとくに。
繰上げできるお金を捻出するほうに、時間と頭を裂いたほうが賢い。

しかし、インフレ期待で、借金背負うほうがトクという考え方もできる。

今、住信で2500万の借り入れを考えています。
ミックスで、長期固定30年と10年固定を考えています。（3大疾病0.3％+自動返済0.2％あり）
実行は3月でまだ先ですが、2500万円の振り分けに悩んでいます。

助言お願いします。

御指南下さい。
月々の返済額を１５万円程にして返済をするのと、ボーナス払い併用を設定して、月々を１２万円程にするのと
どちらか宜しいでしょうか？
期間は３５年。
借入額は３２００万円ほどです。
長期３０年
固定３年のmixを検討しています。

宜しく御願いします。

ボーナス払いのデメリットは・・。ボーナスの支給額がゼロになったときでも、返済しないといけない点でしょう。

>145さん
146さんと同じ意見です。
ボーナス払は組まないほうが懸命です。逆に言えば、ボーナス払をつけないと無理なローンは
そもそも借入額に無理があるということですから。

ボーナス払いにするともう一つデメリットがあったと思います。
ボーナス払いは繰り上げ返済時はボーナス分から繰り上げ返済を
していく事になります。
なので、年に２０万をボーナス分を組んで３０年ローンであれば
６００万分は繰り上げ返済をしても、ボーナス分の繰上げが
終わるまでは期間短縮が出来ないと聞いたことがあります。

なので、繰上げ返済を考えている方はその部分を考慮した方が
よいかと思います。知らないと結構な痛手になると思いますので。

>142
うーん、このブログ記事を見てたら、来年の３月くらいまで
住信は今の水準維持しそうかな？と思うのですが、甘いかな？

今日金消契約にいってきました。１２月２５日からインターネットでの期間短縮型繰上げ返済は、無期限で無料だそうです。固定で３０年くんでますので助かります。一万円からできるみたいです。

今日、住信さんから聞いた情報ですが、12月の近々にインターネットからの
自由返済が出来るようになり、もちろん手数料0円だそうです。

151へ、本当かそれは、ということは年内か

保証料返戻の手数料はどうなるか聞かれましたか？

152さんの言ってることが理解できません。
多分みんなわかってないのでは？だからレスがつかないのでは？

保証解約手数料は本申し込み時にもらった資料に
よると、全額繰越返済の場合、１０５００円で一部
繰上げ返済の場合、５２５０円と書いてあります。

>>156
本申し込みのときの担当の行員の話によると、
インターネットで繰上返済ができるようになれば、保証料返戻手数料もおそらく無料になると
思います、と言われていたので。こちらの手数料は変わらなかったのでしょうか？

他の銀行がどうか分からないけど、住信で実行して唯一の不満は、
実行から初回引落しまでの時間が長いので、その分初回引落しの金利が
多くなること。

実行日から初回引落し日が１ヶ月以上あることが条件なので、
例えば、月末実行の場合、翌月２６日ではなく、翌々月の２６日となります。
したがって、初回引落しの金利は約２か月分の計算になります。

私の場合、10/31実行で、12/27初回引落しです。
毎月の返済額は\85,404なのですが、初回引落しは\126,968です！

私も、3月末実行で5月27日初回引落し予定だといわれました。
ということは、そんなに金利分を多く払わないといけないのですね＾＾；

セコイ儲け方してるのね、住信。さすが関西系

１ヶ月据置き返済という形になりますから、金利が上乗せされるのは仕方がありません。
ただし、１ヶ月目の返済がない訳ですから、その分を２回目の返済時に自動返済して
しまえば、結果大差なくなります。

自動返済の使い方も同様ですが、返済が先に延びたり、返済額が軽減されたら、その分
金利が多くなるのは当たり前です。
そこを自己管理して、上手く自動返済/自由返済を使えば、効率的なローン返済が可能です。

2007年3月実行で3000万を期間35年でミックス借入予定です。
　固定30年1500万（12月金利だと2.99%、保証料一括払い）
　固定10年1500万（12月金利だと2.30%、保証料金利上乗、自動返済特約付）
固定10年の方を優先的に繰上げ返済して10年後の残高を極力減らし、
30年のほうは退職金で一括精算かなと思っています。

上記のようなミックス借入をした場合、ローンの契約は２口になると
思いますが、１口で申込をした場合と手数料や諸費用はどのくらい
違うものなのでしょうか？

162です。連続投稿すみません
今月申込みなのですが、商品選択でまだ悩んでいます。

小心者なので半分は長期固定にしようと思っているのですが、
残りの半分（繰上げ返済をがんばる分）を10年固定で保証料
上乗せ後2.5%（12月金利で）だと、ローンを２口にする
メリットがあまりないような気もしています。
変動や2年固定のほうがいいんでしょうかね？

一応デベ提携で-1.2%の優遇があります。（全期間優遇型なら）

私も3月実行で期間35年のミックスを予定しています。
金額は2500万ですが、同じように30年長期と10年固定の
全期間優遇幅一定（−１．２％）で12月だと２．５％のにしようと考えています。
なので、全く同じですね。

住信さんが言うには金利の高いほうからまず返済をしたほうがいいそうです。
今なら30年のほうですね。10年固定が切れたとき、その地点でまた金利の高いほうを
自動返済にするなどして早く返していけばいいと言われました。
(どちらか一方にしか自動返済をつけられないとのことなので）

ただ、ミックスで自動返済にすると両方に０．２％の保証料が上乗せされてしまう
そうなので、２・３年固定で冒険してしまおうかと少し考えてしまいます。

また、3月実行なので早くても2月の金利をみてからの本申し込みをしたほうがいいですよ。って言われました。今、本申し込みをしても、もし実行前にミックス予定をやめるとか10年じゃなくて
3年にするとか変更すると、銀行側も手間などが大変だそうです。

>158
担当者から、その説明はありました。
そして、引き落としの日を変更すれば良いと助言されましたよ。
例えば、うちはたまたま○月26日実行だったので、初回は(○＋2)月27日でひと月分の金利が上乗せになってしまう、それならば引き落としの日を毎月26日に変更すれば(○＋1)月26日が初回返済日だとか聞きました。うちの場合は、実行の次の日から自由返済ができることもあり、自由返済でそれを補えば良いやと考えて、引き落とし日を変更はしませんでしたが。

うちも住信で検討してるんですが

金利優遇のご利用条件のに皆様当てはまるのでしょうか？
住信GOLD保有or財形等の２年以上貯蓄・・・。

>>166
ビジネスアドバンテージのこと？

デペ定型だったら利用条件当てはまらなくていけました。

166様　　マンションが提携してるところだったら要らないですよ。
　　　　　年間10500円のカードなんて必要なしです。
　　　　　その他の条件も必要なしみたいです。　

>152、155
担当者から繰上げ返済はまずボーナス返済分へ充当されるというのを聞いて、ボーナス返済やめようかと考えてます(ボーナス分をすべて返すまで期間短縮にならない)。まだ住信にきめたわけではないですが

>165
引落日として、28日〜月末までは選択できません。
月末実行の場合は、必然的に２ヵ月後からの引落しとなります。

>実行の次の日から自由返済ができることもあり、
これは盲点でした。
自動返済が、初回返済後からの適用なので自由返済も同じかと思っていました。

先週、本申込みをしてきました。実行は3月です。
3000万を期間35年でミックス借入です
　固定30年2000万（12月金利2.99%、保証料前払、固定期間後優遇ゼロ）
　固定 2年1000万（12月金利1.75%、保証料上乗、固定期間後優遇-1.2%）

繰上げ返済は金利上昇が怖いので、
　固定30年＝自由返済で期間を5年短縮、固定期間内に完済
　固定 2年＝自動返済＋自由返済で長期固定より優先で繰上げ
上記の方針でいこうかと思っています。

あとは3月に金利が上がらないことを願うのみですね・・・

既実行組みです。
今日ポストに住信の封書が届いてまして
ネットによる自由返済サービス開始の案内でした。
151さんの情報ですね。
サービスは12/25（月）よりの開始で手数料は無料。
より使える住宅ローンになりましたね（＾＾）

3月実行組みですが、自動返済で０．２％、三大疾病でさらに０．３％
合計で０.５％も上がってしまうんですよね。

三大疾病をつける方って少ないのかな？

今悩んでいます。

↑三大疾病ってどうなんですか？と　担当の人に聞いたら、やめたほうがいいといわれました。


売る気なし、なので、即辞めました。が、ちょっと後悔しています

>173
自由返済がネットで無料になると、新生よりメリットでてきますね。これで住信かソニーの一騎打ちだ。どちらにしよう。

>166さん

住信VISAポイントクラブ？というのに入れば、ゴールドカードの年会費が2600円ぐらいらしい。
支店の人に教えてもらいました。
カードに1万払うのはちょっときついし、他にもカードはあるが、ゴールドが2600円だったら、価値はあるかも！

＞売る気なし、なので、即辞めました。

売る立場と買う立場は利益が相反するケースがあるので

売る気なし＝銀行側にメリット（利益）無＝ユーザー側に利益多し　かも？

売る気なし＝銀行側にメリット（利益）無＝保険会社にメリット（利益）有＝ユーザー側に利益少なし

いや、なんでそもそもやめたほうが良いと言ったのかな？
No175さんは聞いてないの？
金利をなるべく低く抑えたいというNo175さんのニーズに合わせただけでないの？

>175さん

私は住宅購入検討中の30代の者ですが、30年とか長い期間の付き合いになる住宅ローンの期間中、病気はいつかかるかも分からないですし、三大疾病は金利負担してでも、やろうと思います。
他にも生命保険に入ってはいますが、「万が一」の保証は欲しいですし。
三大疾病にするかどうかは、顧客が選ぶものではないでしょうか？