住友信託銀行について語りましょう（その３）

>>600さん
>それをいっちゃー・・・
>住宅ローン板ですからね。
>年間１万をでかいと感じて節約する人もたくさんいるでしょう。

その通りですね。
不快に思われた皆さん申し訳ありませんでした。

「ちょっとでも節約して、セゾンカードかなんかでポイントをためて」と
考える人には不要でしょうね。
家族で年に１・２回程度でも海外へ行かれる方は、保険＋ラウンジで十分元取れますが。
後、住信のゴールドはいろいろな形で年会費がお安くなるところもありますし。
ゴールドのメリットがあるかどうかは人それぞれですね。

クレジットカードの話は本題から外れるのでもうやめておきます。
失礼いたしました。

個人的には、住信さんはガツガツしていなくて堅実で非常に好感を持っております。
７月実行だけどたぶんココにすると思います。

＞５９３さん

ミックスは無いんじゃないでしょうか
殆どここは皆１本だと思いますよ

＞５９３さん
ミックス可能です

５月実行です。

3000万をミックスにして借りようと思います。30年固定を使うのは確定、残りをどうしようかと思っています（比率も迷っています）。10年固定が本命だったんですが、とりあえず一旦変動にしておいて、少し様子を見て固定に移行するのもありかなあと考えています。これっていつでも変更できるんですよね。

ホームページによると変動の切替時期は、毎月約定返済日となっています。うちは確か26日だったと思うんですが、26日までに申し込めば、その月の金利で移行できるってことですよね。

この金利上昇局面においては、そんなことしても意味ないかなあ・・・。でも、本当にトントンッとこのまま順調に（？）金利が上がり続けるとも限らないような気もするし、10年固定って中途半端に金利高いような気がして、迷ってしまいます。

短期決戦でない方、どんなプランお立てでしょうか？　（うちは今から10年が一番お金が掛かるため、短期は無理です）

すみませんが4月の30年固定金利をご存知の方、教えていただけますか。
宜しくお願いします。

2.94でした。

609さん、ありがとうございました

５月、３５年固定２．９７のところがあるから
５月、３０年固定２．９９じゃ魅力ないね

住信のHPに全期1.1％優遇と書かれていますが、
これは、変動金利だけの適用でしょうか？
短期終了後は、1.1％優遇の対応はないんでしょうか？
属性によっては、ありえるんでしょうか？

>>612
全期1.1％は固定期間30年まで対応してます。
ただし実質的には20や30年固定でこの優遇を適用する意味は皆無でしょうね。
固定期間終了後も優遇はそのままです。
ちなみにここは3月は一般的な優遇でも1.2％だったから優遇幅は縮小傾向なのかな。

あ

３４００万のローンを３５年で組むんだけど、
３０年固定にしようと思ったら
１０年固定を勧められた・・・
こわいな、個々の会社の人はｗ

うちは金利の組み方などに関して、何かを勧められるということは一切ありませんでした。そもそも銀行の人が、そういうことに、アドバイス（悪く言えば口出し？）するって？　うちの担当は「意見聞かせてよ〜」と内心思ってしまうぐらい、何も言いません。ちなみに30年＋何かのミックスです。「何か」の部分は迷っています。（引越が終わるまでは多目に現金を置いておきたいので、余った分は「何か」の部分から繰り上げます）最初「何か」の部分を10年にしようと思ったのですが、あまり35年と金利が変わらず、ミックスにするメリットが小さいので、思いきって変動にして、その差額繰り上げたほうがいいかも、と思案中です。

それで615さんは、結局どちらにされたんですか？

30年固定にしてしまうのもある意味ではリスキーということではないのでしょうか？？
10年固定で、その後優遇を使って、短期や変動でいくのも悪くはないんじゃないのかな？
ローン担当者も考え方いろいろだし（その人の主観だってあるだろうし）、10年固定の金利ならある程度元金減るから、その後多少金利上がっても多少は耐えられるだろうし。
結局終わってみれば、どっちをとっても変わんないじゃないのかな？？

３５年契約の場合、１０年固定終了後でも繰り上げ返済をしないと
それほど元金は減らないので、金利上昇で痛い目を見ますよ。

30年固定にしようと思ってます。
金利なんて誰にも読めないものですから。
日本がデフォルトしてハイパーインフレ・デノミのスペシャルコンボなんてことも
あるかもｗ
まぁ、確かに原則的には金利が上昇すれば、賃金も上昇するのが一般的でしょうが
私の職場はかなりの良く言えば安定的？な給与体系なので、あまり変動は見込めないんです。
よって、リスクを回避したいので30年固定。
なんつってもチキンですから。

616です。

＞30年固定にしてしまうのもある意味ではリスキーということではないのでしょうか？？
＞結局終わってみれば、どっちをとっても変わんないじゃないのかな？？

この２点、私も同じことを感じていました。30年てあまりに長いので、結局どの道をとっても、結果は一緒だったりしてね、とか思っていました。その間に数回、高金利と低金利の波を経験しても不思議ではありませんものね。

618さんのおっしゃることも然りです。計算してみてあまり元金が減らないことを知って、「10年もあまり魅力ないなあ」と思ってしまいました。金利の上がらないうちに元金を減らしたいなら、やっぱり変動とか２年とかにして、がんがん繰り上げないと駄目ですね。でもこの数年にはあまり繰り上げの期待ができないわが家・・・。

30年＋3年にしました。私も10年にあまり魅力を感じなかったので。

うちの場合は、住信さん頑張ってくれて、無理やり4月に契約が終わるようにしてくれました。
「金利下がったらいいんでしょうけど、上がったらアレですもんね」だそうです。

契約の時も、「金利上昇期ですから3年の方を返していくといいですね。」とか、
「30年終わったら優遇がないから5年間分早めに期間短縮した方がいいですよ。」とか
アドバイスをくれました。

3年間頑張って繰り上げないと・・・

>結局終わってみれば、どっちをとっても変わんないじゃないのかな？？

リスク回避という言葉の意味を全然分かってないですね・・・

住信は保証料外枠でも返済額軽減
繰上げ可能?

繰上げ手数料を払えば、可能だそうです。
ネットで手数料無料の自由返済だと、返済額低減はできません。

手数料は幾らぐらいでしょうか？

一部繰上手数料（変動）：5,250円　または（固定/上限）：21,000円
と、これ以外に、
保証会社手数料：5,250円
が必要とのこと。
返済額の設定は２０万円以上１万円単位から。
手続きは書類郵送のみで、ネットでは無理みたい。

最近の書き込みを見て、繰上げ返済することにしました。
ボーナス入ったら、まとめて100万くらいいっちゃおうかな。
保証料いくら返ってくるか楽しみ！ぐふふ

自動返済に必要不可欠な「ゆうゆうパック」はなくなってしまったのですか？
（新規に申込めない？）

先日、金額変更しようと書類を請求したら、「変更・解約」の選択しかなく、
「新規」の項目がありませんでした。

何かと便利な「ゆうゆうパック」、もう新規申し込みはできないのでしょうか？

>>629さん
ゆうゆうパックって何ですか？？
住信ですよね？？

>>629さんではないのですが、
ゆうゆうパックとは郵便局にいれておいたお金（指定金額）を
自動で住信に振替えてくれるサービスです

ここの繰上げ返済って自動的に期間短縮になるんでしたっけ？
支払軽減したいなぁ・・・

>>632

保証料の0.2％を金利に乗せて借りると
自動返済ができるようになります。
自動返済にすると毎月一万円以上から自動で
繰上げ返済ができて支払額が軽減されていきます。

630です。
>>631さんありがとうございます。
住信って店舗・ATMが少ないから、郵便局から振り替えると便利ってことですね。

自動返済便利ですけど、保証料が高くなりますよね。
毎回手数料払って返済した方が安くなりそうですよね。
でも不便だし・・・

>>634

>自動返済便利ですけど、保証料が高くなりますよね。
>毎回手数料払って返済した方が安くなりそうですよね。
>でも不便だし・・・

本気で言ってる？
もっと勉強したほうがいいんじゃないか

>>634

>毎回手数料払って返済した方が安くなりそうですよね。

手数料って、ATMの手数料(\105)のことを言っているんじゃないの？
住信は、自動返済にしろ自由返済にしろ繰上手数料は無料ですから（ダイレクト利用時）

いずれにしても勉強不足だな。

>>636さん

多分>>633さんが言ってるのは>>627さんが書いている
手数料のことだと思いますよ。

635ですが
言葉足らずで・・・

>>634
>自動返済便利ですけど、保証料が高くなりますよね。

なんで？？

しかし、たかだか３行でこれだけ突っ込まれるレスも貴重だね。
住信で不便だって事は、ネットバンク・新生とか使ってないだろうし、
悪いことは言わないから、多少高い金利払ってでもメガバンクか、
田舎なら地元の地銀にしておきなさい。

間違えても、変動や短期固定で借りちゃだめだよ。

>>634
自動返済使う　　＝保証料内枠(保証料を払わない＆金利0.2%UP)
自動返済使わない＝保証料外枠(保証料を払う＆金利そのまま)

どちらが得かは、繰り上げの頻度に依存し、
保証料は貴方の借入金額と借入期間に依存します。
多分、一度も繰上げしないなら保証料外枠が誤差の範囲で総返済額が少ないと思います。

この手の話は、過去スレに大量に書き込みされてます。
あとは、下記の良スレを参照すればいいかと思います。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30521/

634です。

言葉が足らずでお分かり頂けなかったようで失礼しました。
話の流れが返済額軽減だと思っていたので、
特に返済額軽減についての話であることを書いていませんでした。

>>637さんフォローしてくださってありがとうございます。
仰るとおり、>>627さん記述の手数料のことを指していました。

返済額軽減の方法は2通りですよね？
①自動返済で繰上返済を行う
②書面による申し込み（ダイレクトは利用不可）で繰上返済を行う
※②は手数料が必要

保証料内枠の場合は①・②ともに選べます。
（②を選ぶメリットは思い当たらないですが。）
保証料外枠の場合は②のみ可能です。

1度も繰上返済を行わずに返済した場合、
借入3000万、借入期間30年、全期間固定、年利3%で試算すると、
保証料内枠：総返済額　\46,706,068-
保証料外枠：総返済額　\45,533,001-
　　　　　　保証料　　\ 598,800-
　　　　　　合計　　　\46,131,801-
となります。（住信ローン試算表利用）
その差、\574,267-となります。

>>639さんの仰るとおり、
自動返済の頻度、繰上金額、借入額、借入期間等により、
保証料の支払額は変わります。

上記例で言うと、\574,267を誤差と捉えられず、
不便かつ手数料のかかる②の方法の方が総支払額が
少なくなる場合が多いのではないかと思っていました。

そこまでの細かいシュミレーションが出来なかったことと、
書面での繰上は面倒なことを勘案した結果、
保証料内枠にしているのですが、
もし、保証料外枠で自動返済ができるなら、
そちらを選んでいたと思います。

長文失礼いたしました。

補足です。

>不便かつ手数料のかかる②の方法
保証料外枠を選択した上で、手数料を払って繰上返済する方法を指します。

当然ながら、保証料内枠で自動返済が利用できるのに、
手数料を払って繰上返済するわけではありません。

>>641

勉強不足の君の自己満足掲示板ではないので、
何度も他の人に無益な書き込みはしないように。

退場！

↑悔しかったんだろうね。641がいじめるから。かわいそうに！ご愁傷サマ

>>643
>641がいじめるから。

あぁ。住友信託は６大金融グループのトップを切って、
法人税納税を再開するほど優秀なのに、どうしてここのスレの住人には、
641や643のようにアンポンタンがいるんだ。

641がいじめる？？？　630くらいからちゃんと通して読め。
こいつは無知でいじめられてるんだよ。

昔のレスを読むと、MIXしてる場合の自動返済は1つしか出来ないと書いてあったんですが、
銀行から「両方申し込みますよね？」って2枚用紙をもらいました。
確かに2本とも自動返済しようと思っても、用紙の記入方法が分からないですね。
何のために2枚くれたんだろう？

>>646様
ありがとうございます。
ローン2本立てですね。すみません。
2つともに自動返済の設定が出来るんですね。
安心しました。ありがとうございました。

30年固定の6月の金利、3％台に突入してしまのでしょうか。
ドキドキです。

ここより東日本BKの方が長期固定金利低いね。

東日本みたけど繰上げ返済するのに
手数料が取られるね

でも優遇ポイントあれば
さらに金利ダウンみたいだよ。

優遇ポイントってなに？

給料振込みとか公共料金等引き落としか？

６月の金利ご存知の方、
教えてください！

うわ…。
30年固定、いよいよ3%超えましたね。
今月実行の我が家にはイタイなぁ。

同じく今月実行です。かなりショック。。。

長期３％以下でいい銀行ありませんかねぇ

ソニー銀行

↓ここのブログにも色々書いてありますが、3%以下にはフラット35しかないのでは。。。
http://jphome.exblog.jp/
てか、当面下がる理由が見当たらないような。。(T_T)

三菱ＵＦＪ信託

住信の住宅ローンの事務手数料はいくらなんでしょうか？

住信のホームページでシミュレーションしてみたら？

特別優遇として、全期間▲1.1％の場合、保証料が無しみたいですね。かなり気になります・・・

＞664
本当ですか？
情報源はどこですか？

すいません。
初歩的なことを聞きますが、
住友信託銀行は、ミックスローン可能ですよね？
その場合、変動　+　短期固定　というのは、
可能でしょうか?

>>667

三井住友のようなミックス(契約書１通で諸費用も１本分)は無理ですが、
ローン２本立てで変動＋固定は可能です。
ただし契約書が２通になるので諸費用がそれぞれに必要になります。

>654さん
住信は公共料金とか給与振込みとかは条件ではないのでは？
HPにも載ってないので、大丈夫かと思います。
いちいち口座引き落としなどを変える手続き面倒だからねー。

＞ただし契約書が２通になるので諸費用がそれぞれに必要になります。
諸費用は２倍ではなく、１．５倍になります。

物件９０００万
頭金４０００万
ローン５０００万
年収１３００万　一馬力　３４歳　娘一人：６歳
７月実行

先月まで、住信の１０年＋３０年が筆頭候補だったが、
個々に来ての金利上げといろいろ調べた結果、
地元のＪＡで１０年固定２．１％その後０．７％優遇に大きく
傾いています。

住信さん、７月頑張ってざっくり下げてください。
・・・まぁないか・・・

ざっくり下げろかぁ・・・
まぁ、無いだろうね
俺は8月実行だけど、この前本契約のとき
「なんとか努力したいと思っています！」
なんていってたよｗ
努力しろよ、ホントに・・・

担当者の努力で、金利が下がれば
苦労はないんですよね。

住信は、公務員以外の優遇は、
一切ないといわれました。
預金は、担当者ベースで優遇幅を持っているけれど、
住宅ローンは、一切ないのだ、と。

公務員以外で、公表以外の優遇をうけて
いる方、いらっしゃいませんか？

財形やってたら0.05%優遇あったよ
というか、優遇のために財形はじめた、月1000円

>>672さん
８月実行なのにもう契約しちゃったの？
本契約？？＝金消契約？本申し込み？

>>674さん
財形やるだけで優遇あるっていいですね。
私の会社は財形の補助金あるので、一粒で二度おいしいです。
そういう私は三菱UFJ信託と迷い中。

>>>672さん
>８月実行なのにもう契約しちゃったの？
>本契約？？＝金消契約？本申し込み？

「本契約」という言葉はあまり使いませんね。

仮申込み（仮審査）
　↓
本申込み（本審査）
　↓
金消契約

672さんの「本契約」とは「本申込み」のことでしょうね。

わが家も三菱UFJ信託とで考えています。
金利の低さか、繰上げのしやすさか・・・。
とにかく７月あまり上げないで欲しい。

昨日の朝日朝刊の特集記事で、日銀の金利引き上げが、早ければ、７月に行われる可能性があると出てました。影響うけますか？

金利引き上げの影響は直接受けないと思いますが、現在の
金利上昇傾向の影響は受けて0.20〜0.25%程度upするのでは
ないでしょうか？

>>673
ウチは同じ住友系企業だけど、0.2%ぐらい？の会社名による優遇あったよ。

↑
すんません。0.02%ですね・・・

そうでーす

ここのHP見たら、ネットで申し込めば１．２％優遇ってやってますね。
この間まで１．１％だったと思うのですが・・・。

三菱UFJも１．２％優遇やってますが、住信の方が自動返済とかある分プラスかな？
私は他の銀行含め比較中です・・・。
考え出せば考えるほどわからんくなってくるけど。

この全期1.2％優遇って、当然、店頭金利からですよね。
住信の場合、初期固定に大きな優遇金利があるから、
全期1.2％のメリットって、よくわからない。
長期も、キャンペーン金利の方が、優遇幅大きいし。
まさか、キャンペーン金利から1.2％優遇されるわけでは
ないですよね。

全期1.1%（ネットだと1.2%）優遇はのメリットは、
当初期間終了後の優遇が0.6%となるところ、
引続き1.1%優遇が続くということで、
主に、短期でつないでいく方が対象かと思われます。

20年30年の当初2.07%優遇の方が1.1%優遇に下げてまで、
継続優遇を0.6%→1.1%にしようとは思わないでしょう。

夫：年収500
妻：パートで働く予定（子供が小さいので扶養範囲内）
子供：２人
借り入れ金額：２６００万

６月実行予定なのですが、１０年固定一本でいくか
３０年固定一本でいくか迷っています。

１０年固定は-1.6％優遇で2.15％、期間終了後は-0.8％優遇
（会社と提携しているので、この金利です）
３０年固定は3.04％

１０年後借り替えするのも手だとは思いますが・・・
アドバイスお願い致します。。

住信行って、説明受けてきました。

繰り上げ返済をネットでやれば、返還される保証料の手数料も無料になるとのことで、保証料は一括にしようと思っています。

住信のビルの一階にＵＦＪ銀行が入っていて、そこで9月末までに申し込めば当初１年間金利１％というちらしをもらいました。
大手は高いと思い込んでいたけど、こんなキャンペーンもやってるんですね。

>>686さん

そうですね。
私は当初10年固定で考えてますが、
ここだったら全期間１．２％にするつもり。
（シミュレーションしたらそっちの方がよかった）

>>687
現在の年齢と、年収がずっと同程度なのか、どれくらいあがるのかが
わからないので何ともいえない。

しかし、
「年収が今と同程度」＝１０年と３０年のＭＩＸ
　　　　　　　　　　　教育費がかかるときまでに１０年を終わらせる。
「年収が確実にあがっていく」＝１０年固定
　　　　　　　　　　　できる限り繰上げ返済を「返済額軽減型」で
がいいのでは。

＞私は当初10年固定で考えてますが、
＞ここだったら全期間１．２％にするつもり。
＞（シミュレーションしたらそっちの方がよかった）

10年固定はビミョーですよね。

例えば、10年固定35年ローンであれば
全期1.2%の方がいいのはあたりまえなので、
繰上返済や10年後の金利上昇を考慮した
シミュレーションで見極める必要があると思います。

繰上返済があまり期待できなのであれば、
全期1.2%がいいかもしれませんが、
繰上返済をバンバンして10〜15年程度で完済予定なら、
当初優遇1.5%の方がいいですよね。

>>686さん

今日住信に聞いたら、
全期間1.2％優遇と、30年固定の２．０７％優遇は、
どっちかしか選べないとのことでした。
当たり前か。

>692さん
686さんのコメントとのつながりが分かりませんが、

>今日住信に聞いたら、
「全期間1.2％優遇と30年固定の２．０７％優遇を同時に選べますか？」
と聞いたのですか？

７月実行金利は+0.25だそうです。（固定/全期間）

>>694
全期間一律に+0.25なんてこと、ないでしょ？

>>694
長期は+0.25みたいですね。
一気に上がりすぎだー！！

住信にて6月実行で、「三井のリハウス」からの紹介だと
30年固定が優遇キャンペーンで2.99％で実行できたようです。


来月も同じようなキャンペーンがあるかもしれませんね。

10年固定+0.25という連絡が来ました。

日銀の利上げが７月に実行されるのを、織り込んでる利上げですかね。

＞日銀の利上げが７月に実行されるのを、織り込んでる利上げですかね。
株じゃないんだから、材料を織り込んでの利上げはないでしょう。

http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/kinri/01-loan.html

もうすぐ固定期間が満了する者です。
プランを切り替えなければならないのですが，その件でご存知の方は教えてください（担当者に聞けばいい話なんですが，これから実行される皆様のお役に立てるかもと思いまして・・・）。
ローンの一部を全期間一律０．９％優遇で借りてます。
変動に切り替えても，この優遇の適用はあるんでしょうか？
基本的に，この分は，短期間で切り替えていこうと思っていたのですが，短期固定2年よりも，変動のほうが金利安いですよね。
変動で優遇が受けられるなら，そういう選択肢もありかなと思いまして。

たけーよ
なに上げまくってんだよ
8月実行の俺のみにもなれ
この馬鹿銀行

見通しがアマちゃんだったわけで、
銀行のせいにしてはいけません。

見通しとかカンケーねーんだよ、バカが。
8月実行は決まってたんだからよ。
まったくこれだからおめーはいつまでたっても・・・

１５年、２０年固定だと
ここより三菱東京の方が得なのかな？

>8月実行は決まってたんだからよ。
決まってんじゃなくて、決めちゃったんだよね。
８月上旬実行だったら、ちょっと早めて７月実行するとか、
８月下旬実行だったら、ちょっと遅らせて９月実行するとか、
あらかじめ申込時確定金利をキープしておくとか、
いろいろ考えるんですけどね。

＞713様

私、無知なもので教えて下さい。
物件引渡し日より前に、ローン実行することができるんですか？
私はてっきり引渡し後でないといけないと思っておりました。

提携ローンは引渡しと同時ですよね。
提携でなければ前倒しとか可能ということですか？

提携でも、そうでなくても二重売買防止の観点から、融資実行と引渡しは必ず同時に行われます。ただ、中古の場合、売主の引越の都合などが引渡しを遅らせるの原因になっている場合などは、交渉によって、最初に融資実行=引渡し（=所有権移転）を行ってから、買主了解の下、売主が買主から鍵を借りる形で引越をするなど臨機応変に対応が可能です。（仲介不動産屋は嫌がりますが…）

>>714

所詮１ヶ月の金利差なんて目くそ鼻くそ
それより
＞あらかじめ申込時確定金利をキープしておくとか、
に反応すべき。

貴方の作戦が甘すぎたと言うこと。

>714、715さんへ
713ですが、
物件引渡し日より前にローン実行できるなんて書いていません。

「引渡し」の定義が曖昧なのですが、

■「引渡し」＝「抵当権設定（所有権移転）」ならば、
非提携ローンの基本は実行と抵当権設定が同日実施
デベと銀行の信頼関係にもよりますが、
デベが銀行のローン実行（振込み）の確認後、
その日のうちに抵当権を設定しに法務局に行きます。
提携ローンの場合は、その前後関係がある程度融通がききます。

３流デベと都市銀行：抵当権設定後、ローン実行
１流デベと地方信金：ローン実行後、抵当権設定
いずれにしても、同日に実施されますよ。

私の場合は、住友不動産と住友信託でしたが、
ローン実行後、抵当権設定でした。

■「引渡し」＝「鍵の引渡し」ならば、
ローン実行（＝所有権移転）後ならば、いつでもＯＫ

713で、ローン実行を早めるとか遅らすと書いているのは、
ローン実行だけでなく、引渡し（所有権移転も鍵も）も
いっしょにが前提です。（当然、デベの対応範囲内で）


>717さん
あなたの言うとおりです。

>>717

5000万ローンの6月実行を逃しましたが、この7月みたいに25bpsくらいあがると100-200万ほど総支払いが増えるわけですから、「目くそ鼻くそ」ではないでしょう…。威勢のいいのもいいですが、下品な言い回しはみっともないですよ。

＞719さん
大きな獲物を逃してしまいましたね。
お気の毒様でした。
金利上昇時期なのだから、申込時確定金利という保険を
掛けておかなければいけなかったですね。
で、７月実行したのですか？
反動で８月は金利下がっているかもよ。

>>720さん

申込時確定金利ってそんなにたくさん選択肢ってありましたっけ？探そうとしたのですが、営業域外の信金だったり、地銀・第2地銀の支店だったりほとんどなくないですか？

実際問題、売買契約で決済期限が切られるケースもありますし、相手のある話なのですから買主の都合だけで実行をズルズルと伸ばすことができるものではないのですよ。

35年払いで総支払額が100-200万違うのは誤差の範囲じゃないのか？

総支払額なんて、繰上げ返済とかいろいろな要因が他にもあることだし。

717様

714です。
所詮１ヶ月の金利差なんて目くそ鼻くそ・・・全くその通りです。
私はローン実行がまだまだ先ですので、
八十二銀行で申込み時の金利で申込む予定です。
（今月は、当初10年固定は2.2％でした。）

718様
ご説明ありがとうございます。
よく分かりました。

三菱UFJ信託の20年固定、金利が低くて注目していたんだけど、
↓ココにも書いてあるとおり、フラット35にも負けてますね。
http://jphome.exblog.jp/5799306/
住友信託の30年固定も大幅に引き上げられたし、信託銀行は住宅
ローンに力を入れるのをやめたのでしょうか。

ソニーが先だしじゃんけんしてるのに相場観の読めない人が金利決めてるだけでしょ。住宅ローンでは＊＊＊ですよ。三菱、住友並の金利ではわざわざここでローン組む意味ないですしね。

まぁ金利が上がって悔しいのはわかりますが、銀行さんも慈善事業じゃないですし、しかも住信は公的資金は完済して、法人税も納めている唯一の大手行ですからあんまり文句は言えませんよ。
個人的には、自動返済と自由返済がある点、三菱、住友よりも意味があると思います。

銀行も慈善事業ではないことはわかってますが血税投入したわけだから銀行員にボーナス減らしてＣＳ改善とはいかないんでしょうかね。
大手銀の中ではマシな方だと思ってましたが他と遜色ないようであれば顧客は利用しやすい銀行を選択すると思います。
自動返済、自由返済については手数料を払えば他行だってできるのですから意味がないですよ。
ソニー、新生についてはその点格安ですし、ＳＢについては３５年でも金利は得でしょ。

>>727
血税投入って多分誤解していると思いますよ。
公的資金って投入した方（銀行じゃないですよ）は、結果的には相当もうかってます。

>>727
726は、725へのレスのつもりなので・・・
つまり比較対象は、「三菱・住友」です。

ソニー、新生、ＳＢＩがよければ、そちらでどうぞ。
「三菱・住友」と比較すればメリット大きいんじゃないですか？

8月実行なんですけど、7月より金利が下がるなんてことは
ありえるんですかね？
行員がそんなことを言ってたんですが・・・

ありえなくもないですよ。でも、直近1週間は長期金利がジワジワあがってきてますので、金利先高感次第ではあがる場合も考えられますよ。

７１７様

蒸し返すようですが、
「貴方の作戦が甘すぎたと言うこと。」

私の作戦などどこにも書いておりません。
ただ分からなかった事に対し質問しただけなのに、
一体何なんでしょう？
この様に噛み付かれると、非常に投稿しづらいのですが。。。

>731さん

みずほの長期プライムレートが上がりましたね。
ということは、他行の長Pも上がるということで、
また上がる可能性もありますね。

このまましばらく上がり続けるのが怖いので、長期固定の金利が比較的安い
新生銀行と住信で悩み中です。
繰上返済でメリットがある住信に傾きつつある今日この頃。

新生銀行は住宅ローンをよく理解してない人でないと、時間とパワーを浪費すると感じました。住宅購入は住宅ローンだけではないですから、よく勉強している人が利用したほうがいいと思いますよ。それにデベとの提携ローンが期待できないのでは？　
当方は金利のよさから、新生、浜銀、住信を検討しましたが、新生は当初電話で話をしましたが対応があまりよくなく提携ローンでないから融通が利かなかったので、最後は浜銀と住信に絞り、金利で住信にしました。

住信なら提携不動産業者（住友住宅販売）のあつかいなら、0.05%引です

銀行に拘らないのであればソニーが良いですよ。
繰上返済かかりますがイニシャル時の保証料が無しですから。
ただマメに返済するのでしたらここも選択してもいいのかな？って思いますが。
金利は実行時、金消会がおおよそ２〜３ヶ月前ですから先見感も必要ですね

ソニーは確かに金利が低かったような。新生も保証料なしですが、住信に比べると保証料ゼロの分金利が高く、ほとんど変わりませんでしたよ。…少なくとも私が実行した５月時点では。

自動返済ってどういう返済方法のことなのでしょうか？
自由返済が繰り上げ返済
自動返済は毎月の返済額が少なくなる方式？
詳しい方いらっしゃいませんか？

自動も自由も期間短縮の繰上げ返済。
その方法に違いがある。
直接聞いたほうが早いんじゃない？

自動返済は返済額軽減ですよ。

http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/retail/service/loan/jidou/index.html

口座にお金を余分に入れておけば設定した範囲内で自動的に引き落としされます。
保証料が上乗せになります。
繰上返済手数料はかかりません。

詳しくは直接確認された方がいいと思いますよ。

自動返済とは、返済額軽減方式の繰上げ返済ですが、
イメージしにくいと思いますので、簡単に流れを
説明しますと、

例えば、毎月のローン返済額が６万円だった場合に、
１万円の余裕資金を追加して７万円を口座に入金して
おくと、１万円が自動的に繰上げ返済されます。
自動返済の場合は、返済額軽減方式になりますので、
翌月のローン返済額は数十円軽減されます。
自動返済した日の数日後に、翌月以降の返済予定表が
郵送で送られてきます。
また、翌月７万円を口座に入金しておくと、１万数十円が
自動的に繰上げ返済されます。
これを繰り返すことにより、相当効率的なローン返済が可能です。

詳しくは「おりこうな繰上げ返済とは」のスレッドで
勉強してください。

自由返済：期間短縮の繰上返済。よって月々の支払額は変わらない。
自動返済：月々の返済額軽減の繰上返済。よって最終返済日は変わらない。

自動返済は、契約時に保証料を金利上乗せ方式にしないと選択できません。よって、保証料を一括前払した人は自動返済は選択できません。自動返済を利用するつもりなら、金利に保証料相当分（0.2％だったと思います）を上乗せした金利を受け入れなくてはなりません。
これは自動返済は毎月発生する可能性があり、銀行側の保証料返還が面倒になるからだという説明を受けました。

まあ、自動返済をしたいかどうかは好き好きですね。マメな人は自由返済でも毎月やればほぼ同じような効果がでます。むしろ、返済額軽減方式（自動返済）より期間短縮方式（自由返済）のほうが繰上返済の効果が高いですし、保証料分を上乗せするほうが負担は重いです。

>返済額軽減方式（自動返済）より期間短縮方式（自由返済）のほうが繰上返済の効果が高いですし、保証料分を上乗せするほうが負担は重いです。

ちゃんとこの板を上から読んでいれば、↑の発言を絶対しないと思います。

住信の最大のメリットは自動返済なのに。

>>742
はわかったふりしているけど
なーーーーにもわかっちゃいない。
議論を蒸し返すつもりはないので、このスレや
「おりこうな繰上げ返済とは」スレを熟読するように。

そういう私は、「自動返済」「自由返済」「金利」の
三点でほぼ住信に決めていたが、申し込み時金利確定の
JAの10年固定で逆転決定、金消済み。
住信の最大のメリットは「金利」でした。
自動返済はあくまでも付随。
その金利がこうなっちゃぁ私にとって魅力なし。

びっくりしますね。
いまだに742さんのような理解の人がいるのですね。
まぁ、理解力４５点というところでしょうか。

>自由返済：期間短縮の繰上返済。よって月々の支払額は変わらない。
>自動返済：月々の返済額軽減の繰上返済。よって最終返済日は変わらない。
ほぼ正解。ただし、自動返済でも最終的には返済日が短縮され、
自由返済と同じ時期に完済となります。

>自動返済は、契約時に保証料を金利上乗せ方式にしないと選択できません。
>よって、保証料を一括前払した人は自動返済は選択できません。自動返済を
>利用するつもりなら、金利に保証料相当分（0.2％だったと思います）を上乗
>せした金利>を受け入れなくてはなりません。
>これは自動返済は毎月発生する可能性があり、銀行側の保証料返還が面倒にな
>るからだという説明を受けました。
これもほぼ正解ですね。面倒になるというより、金利上乗せならば繰上時の計算が
不要になるからでしょう。

>まあ、自動返済をしたいかどうかは好き好きですね。マメな人は自由返済でも
>毎月やればほぼ同じような効果がでます。むしろ、返済額軽減方式（自動返済）
>より期間短縮方式（自由返済）のほうが繰上返済の効果が高いですし、保証料分
>を上乗せするほうが負担は重いです。
ここが大きく間違っています。
利息という観点からは同じ効果となりますが、毎月支払うべき金額が異なってくる
ということが自動返済の優位な点です。
この「べき」というキーワードが重要なのです。
マメな人が自由返済を自動返済と同じように実施した場合の返済額内訳（例）は、

【当初の返済額内訳（例）】
自由返済：１０万円（８万円（約定額）＋２万円（繰上額））
自動返済：１０万円（８万円（約定額）＋２万円（繰上額））

【終了段階の返済額内訳（例）】
自由返済：１０万円（８万円（約定額）＋２万円（繰上額））
自動返済：１０万円（１万円（約定額）＋９万円（繰上額））

となり、自由返済の場合、実際に支払っている金額は１０万円でも、
支払うべき金額は１万円となり、自動返済との差額７万円が生じると
いう大きな効果が発生するのです。

保証料上乗せについてはも、ある程度効果的な自動返済を継続的に
実施していけば、元金減少に伴い保証料も自動的に減っていきますので、
それほど不利にはなりません。

誤記がありましたので、訂正いたします。

>となり、自由返済の場合、実際に支払っている金額は１０万円でも、
>支払うべき金額は１万円となり、自動返済との差額７万円が生じると
>いう大きな効果が発生するのです。

となり、自動返済の場合、実際に支払っている金額は１０万円でも、
支払うべき金額は１万円となり、自由返済との差額７万円が生じると
いう大きな効果が発生するのです。

自由返済でも、元金均等返済すればいいのでは？

すいません、ものすごく初歩的な質問ですが、他行のフラットとここを組み合わせることは可能ですか？
三井信託は優遇の条件に第一抵当権の設定があったので。

>747さん
ここは、元金均等返済できません。

748です。
上で質問した件、今日確認して自己解決しました。
併用できるんですね。初歩的な質問で失礼しました。
ちなみに中央三井もOKでしたが、三井住友はダメといわれました。

ということでフラットとの併用で現在以下の2つで悩んでいます。
(変動金利を予定)

・住友信託
金利優遇　-1.2%(ネット審査)

・中央三井
金利優遇　-1.3%(オール電化)

まめに繰上返済(返済額低減型)をしたいと思っているので
利便性でいうと住友かと思っているのですが、金利が0.1%違う中央三井にも
心は傾いています。

繰上返済をしたことがないのでわからないのですが、
手間の面で、住友と三井の違いは大きいでしょうか？
それとも0.1%をとるべきでしょうか。
経験者の方にアドバイスいただければ幸いです。

>>749さん

私は20年固定で元金均等返済で返済してますよ。
元金均等返済＋繰上げは自由返済でかなりの効果でてますが・・・！？

自動返済は1万以上の額なら1万100円とかでも返済できるんでしょうか？
HPでは見当たらなくて

>>752さん

一万円以上から全て繰上げになりますよ。

753さん
ありがとうございます。

月々の返済予定が９万５０００円で毎月の入金を１０万だとしたら
２ヶ月に一度の割合で自動返済を勝手にしてもらえるんですね。

すると３ヶ月目の返済予定が９万４９９０円くらいのイメージってことですかね？

>>754さん

その通りですね。
２ヶ月に一回繰上げされて、軽減額が１０円だとして
同じように１０万円口座にいれていたら
次の繰上げの金額は１０,０２０円になります。

自動返済が気に入ったので是非ここで借りたいのですが、少しでもリスクを取らずに金利負担を下げる為に、できれば１０年固定と２年固定ぐらいをミックスさせて借りたいです。

ここってミックスで借りられるんですか？また、その場合手数料が何か余分にかかるのでしょうか？

この間相談に行った時に、最後にちらっと銀行の方が『リスクヘッジの為に変動と固定と半々という手もありますよ』と言っていたのですが変動にする気が無かったので詳しく聞きませんでした。

どなたかご存知だったら教えてください。

２年固定と１０年固定という中途半端な
ミックスは意味があるんでしょうか？

中途半端？ってどういうこと。
金額によっては、有効的なケースもありと思いますが・・・

結局2年より3年が一番コスト的にいいことが判明したので、10年と小額の3年をミックスしたいです。

3年で借りるのは3年間で早期返済しきれる金額。だからかなり少ないのですが、それでも平均した貸し出しレートが今の計算だと2.5（ネット仮審査）から2.488ぐらいまで下がります。

手数料がかからないのだったら微妙な金額の差でもミックスにする価値があるので、手数料の金額を教えていただきたかったんです。

手数料の詳細を知っている方がいたら教えていただけると幸いです。

手数料かかりましたよ。2倍ではなかったと思いますが・・・

1.5倍です。

８月の金利はいつ発表されるんでしょうか？
当方８月実行なもので・・・

８月１日に発表するんじゃない？
時間はわからないけど

No.762さん、
27日に銀行に電話すると、次の月の金利を教えていただけると聞きました。結局自分の実行の時は、そこまでしなかったので、電話したことはないので、自信はないのですが。

>>763さん
>>764さん
ありがとうございます。
上がらないといいなぁ。。。

＞７６０・７６２さん
情報ありがとうございました。

違った762じゃなくって７６１番さんでした。
失礼。

そろそろ８月の実行金利がわかるころですかね…

ちょいとばかり下がりましたね・・・

ほんとにチョッとでしたｗ

これからはなかなか下がる要因がみあたりませんね。

9月は上がるでしょう…

9月はあがるかな？

８月実行の俺には・・・

株価暴落に円高で、長期金利も低下傾向。
９月は下がるべしなのですが、せっかく上がってきた金利を銀行が下げるかどうか。。。。

>>774さん
月末ベースでみると↓の通り、長期金利は大して下がってないけど、
http://jphome.exblog.jp/6165600/
上記のサイトにもリンクしてある長期金利を今みたら何と1.565％！
http://www.quick.co.jp/qsearch.exe?F=users/sumitomotrust/market
つまり前月末の1.79％からマイナス0.23％も下がってるわけで、たしかに9月実行は更に下がる可能性は高いかもね。

＞＞７７６さん
リンクのブログにある表を見る限り、長期金利が１．５６％って最近では凄く低いのでは？
確かに最近、株価下落してるし、９月も下がりそうですね☆

他銀行の動向ですが、検討のひとつであったソニー銀行が既に９月の金利を発表したけど、０．２〜０，３％近く８月より下がったようです。すみともさんも期待しちゃいます。

まさか、５月より下がるとは。。。４月の水準あたりに戻りましたね。

「ゆうゆうパック」なくなるといいつつ継続中
「ユアパートナー」の手数料優遇も継続中

いつか突然なくなるのだろうか？

9月の金利・・・10年固定３．７％に下がりましたね

>>779
それよか、↓ここで載ってる富山の銀行、固定で1.88％とはスゲー！
http://jphome.exblog.jp/6288759/
固定は10年といえ、借り換えもOKだそうだし、次は30年固定もお願いしたいね。

30年ローンで

10年固定2.0％でその後0.8％優遇と
10年固定2.3％でその後1.3％優遇とでは

どちらが良いと思われます？


１０月はもっと下がるでしょうか？

>>783さん
「10年固定2.0％でその後0.8％優遇」会社の提携ですよね？私はそれで９月実行です。「30年固定2.89％」とのMIXで4100万円借入ですが、割合をどうするか悩んでいます。30年固定3000万と10年固定1100万くらいにしようかと思いますが、10年固定を1500万くらいにしてみようかとも思っています。どなたかアドバイスお願いします。

マルチするなーーー。

皆さんはやっぱり自動返済にされるのでしょうか？ボーナス払いはデメリットがありますが、併用するなら手数料21,000円を払って、ボーナス分と月払い分が同時に繰上げ償還したほうが良いですよね

月々苦しくても何とかボーナス払い無くすように組んだほうが良いと思う。住友の最大のメリットである自由返済・自動返済を生かせなくなってしまうよ。自分も11月末か12月頭にここで実行するんだけど、最初はボーナス併用考えてましたが、ネットの無料繰上げはボーナス分から繰上げされることをしって、月々均等のみにしました。

>>787さん
原則はボーナス分から繰上げ返済ですが、どうにでもなると担当者が言ってました。
「どうにでもなる」の言葉の真意は手数料がかかるということかも知れませんが。

>>786さん、787さん
ボーナス併用だと、ボーナス分から繰上されるのは知っていますが、デメリットがあるのでしょうか？ボーナス分の元金が減り、月々の支払いはそのままで、ボーナス払いの金額だけが減るんですよね？月々の減額が後回しになる事でどんなデメリットがあるのでしょうか？
基本的な事ですいません。

ローン初心者です。どっちがいいか教えてください。

今、住友信託銀行の30年固定2.91％（HM提携）とJA10年固定2.2％とで迷っています。

借り入れは、2360万です。

旦那は、毎月の支払いの違い（5、6000円くらい）が10年たつと、60万くらい違ってくるし、10年後の金利はわからないからと言って、JA寄りです。

私は、「自動返済」で10円でも毎月変われば、なんだか繰上げするのが楽しみだと思うので、住友信託がいいと思っています。

みなさんならどちらにしますか？

返済期間はどのくらいを予定しているのでしょうか？
借入金額もさほど大きくないので15〜20年くらいを予定しているのであれば、
あえて30年固定にする必要もないし、
住友信託の10年固定は今なら2.20%で条件は同じです。
繰上返済をガンガン進めたい場合、
住友信託の方がメリットは大きいかと。
また、元金均等返済も取り扱っているので、
実質金利負担を少なくできるし、
繰上返済効果が（毎月の返済額が減る事で）
目に見えて実感できると思います。

なので、私は住友信託で30年ローンを組み
当初10年固定を選択し、
10年プラスαでの完済を目指します。

ありがとうございます。

住友信託の10年固定2.2％は、魅力的なんですが、うちは実行が来年2月です。今年いっぱいでキャンペーン終っちゃいますよね。

かなしい…

>>787
まだ実行もしていない人間が何を言っても空論。

ボーナスが確実にある業種ならある程度組み込んで
借入期間を短くする（＝金利を下げる）方が得策。
ただしボーナス比率はあまり上げないこと。

どうして繰上げをボーナスから入れていくのかが
わかればボーナスから減らしていくほうがよいことも
理解できるでしょう。

住信は「自動返済」＋「繰り上げ返済手数料無料」にこそ
うまみがある。

ボーナスを併用する人は借入額が大きく、併用しないと月々返せない
人たちでしょう。
そんな人はボーナス併用で返済期間を短くできるなんて思えない。
どうせ35年いっぱいで計画しているでしょうから。

>794サンに同意。793の言ってることはなんか的外れにきこえる。実行もしていないものが空論ってなに？

色々シュミレーションしましたが
３０年固定金利ならココが１番ですね。
銀行の手数料等考えてもフラットは団信も有りますからね。
総支払いでフラットにする意味があるのでしょうか？
住信９月金利デベ提携２．８９って魅力ですよね。

>>795
>>794の言っている
>まだ実行もしていない人間が何を言っても空論。
は間違ってはないんじゃない？
だってローンを実行もしていないのに・・・

まぁとりあえず「＞」の使い方を先に覚えたほうがいいよ。

新聞にSBIとサービス統合するとかいう広告があったが
今までと何か変わることがあるのかな？

>>７９８

ＳＢＩ住信＞住信

789さんと同じ質問ですが「ネットの無料繰上げはボーナス分から繰上げされる」ことのデメリットというのは何なのでしょうか。

私は固定10年を検討していますが、ボーナス併用で15年にするのと、ボーナスなしで20年にするのと何が違うのか、どうもよく分かりません。
ボーナスなしの場合には、より積極的に繰上げ返済が出来るので、基本的に違いはないのでしょうか。