阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

伊丹には２つもイオンモールが有ります。宝塚は伊丹より人口多いのにどうしてに大型商業施設がないのですかね？
道路も悪いですしね。

毎日、伊丹に仕事上行っている
道路も広いし整備されている印象をうける

伊丹空港の地下道を通過するとき
めちゃくちゃ怖い

>>661

好適地がないですね。
工場跡地とか、大型商業施設に転用できそうな土地はあっても、市内・市外から車でやって来る客がスムーズに移動できるだけの容量がある道路状況ではないですから。
無理矢理商業施設を作ったところで、渋滞でますます住みにくくなるだけ。

市役所横NTN跡地なんかどうですか？

あんな所に新しく商業施設が出来たら、土日は小浜交差点~小林にかけて渋滞で身動き取れなくなりそう。少なくとも外から人が集まる施設は難しい気がする。
マンションか戸建宅地程度しか転用できないのでは？市が買い取って公園として整備する、ってのもあり得なさそう。

ゴルフ練習場がある安倉の池を干拓するってのはどうですか？
周囲の畑地もあわせたら広大な土地になりますよ。

とにかく推察なら推察と書けよ

断言するな

掲示板以前の「人としてのマナー」の問題だ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

人口減少、家あまり時代の使い捨ての新規ニュータウン開発が財政に寄与するというデタラメを書き込む人間（業者）がいますが、全くのウソです。

バス便ニュータウンの家が余りまくっている時期に、貴重な自然を破壊して山を削って新たに劣化版の焼き直しニュータウンを開発すれば、オールドニュータウンにますます人が入らなくなり地価が下がり空家率が増加するだけで、全く問題の解決にはなりません。

オールドニュータウンの焼き直し劣化版のニュータウンは、同じ需要を食い合う関係にあるので、オールドニュータウンの空家率が上昇し、少子高齢化がますます進み、地価が下がり固定資産税や税収が減少し、インフラを維持する為の社会負担が増大します。

いくら使い捨てのコストダウンの手抜きニュータウンといっても、新しい土地が大量に分譲されていると、古いバス便ニュータウンには出身者などを除いて殆ど転入者が入らなくなり過疎化が進みます。

家あまり時代の無秩序な市街地の拡大や、使い捨ての劣化版焼き直しニュータウンの新規開発は、市や街の価値を高めて新たな需要を掘り起こして需要を喚起するものではなく、従来のニュータウンと同じ需要を食い合って奪い、後世と社会全体に悪影響を与えるだけで持続可能な社会に全く寄与しない社会悪でしかない開発なのです。

家あまり時代の山を削っての何の変哲も無いコストダウン開発は、新規需要を呼び起こすものではなく、市の価値を切り売りする事で従来の街を過疎化させて、市街地を拡大するものだけだという事です。

正当性ゼロで、単なる金儲けの乱開発です。

人の転入転出（需給）は都市力（市、エリアの魅力）で決まります。

新たなニュータウンが開発されるから人が入るのではありません。

新たなニュータウンや乱開発ミニ開発分譲地を開発してもしなくても、他の条件が同じですから市の人口動態は変わりません。

新たな森林破壊を経て無駄な住宅地を開発すれば、古い街が廃れ新たな使い捨てのニュータウン（将来のオールドニュータウン）ができるというだけで、単に税金で維持しなければいけない市街地の面積が広がり、オールドタウンニュータウンをますます寂れさせて社会問題を悪化させるだけという結果になります。

山を破壊しての何の変哲も無いニュータウン開発の正当性が認められる時期は、都市圏や市全体で見て圧倒的に住宅や宅地が不足し、需要に対して供給が不足している人口激増期に限られます。

同じようなバス便エリアの土地や家が大量にあまりまくっている時代に、将来の社会基盤維持の負荷を高めるだけ（少ない人口で多くの街のインフラを維持）の焼き直しニュータウン（しかも従来のニュータウンより土地が小さく、造成もコストダウンして手抜き）を開発しても全く社会にも将来の財政にも貢献しません。

家余り時代の無秩序な市街地拡大（新規ニュータウン開発）は、単なる乱開発ですからね。
市全体と古い街を犠牲にすることで、一時的に業者が金儲けするため「だけ」の事業です。
そして将来は、空家だらけの似たような二束三文バス便エリアが無秩序に点在して財政に重くのしかかります。

本当にしなければいけないまちづくりは、インフラ整備や住環境整備や景観や自然環境の保全といった適切な政策によって市全体や街の魅力や競争力を維持向上事で、既存の住宅街（古いニュータウンも含む）に人が入ってくる状況にもっていくことなのに、実際に今までやってき事は（今もやっている）、インフラや住環境整備をおろそかにしての既存の良好な環境や景観を破壊しての、市のブランドを切り売りしながらの新規のミニ開発や乱開発。

これが宝塚の凋落と他市に差をつけられた最大の原因。

確かに宝塚ほどいい加減なまちづくり（関係者の汚職や利権優先）で凋落した市は、近隣に存在しないな。

全く家が不足していない都市間競争の時代に、わざわざ貴重な自然や

景観資源である山並みをごっそり破壊し、標高200mの山の上を

緑の回復がほとんど見込めない区割りのコンクリむきだし庭無し50坪台1000区画超の

乱開発建売分譲地にしている恥ずかしい開発は宝塚だけですね。

他市だったらありえないです。

行政が糞だと、なし崩し的にどんどん糞な開発になっていくだけのこと。

商業充実させろといっているアホがいるが、いまさら宝塚にそんなもんつくっても誰もこない。

宝塚は駅前再開発を乱発して失敗してオーバーストアで共倒れに陥りまともな中心市街地を形成できず衰退した場所なのに、新たに街中に大規模商業施設をつくるなんてとんでもない。

ネット掲示板番長山手台

街の実力魅力が欠けている

伊丹や西宮のほうが、遥かに便利だし、道路の整備も進んでいるし、
まともな公園や緑地も多いし、ゴミも少なく街の手入れや管理も良好ですね。
宝塚に入ると急に道路も街も汚くなりびっくります。

行政や政治（市長、議会）の腐敗や無能、それに起因する将来の街の凋落を見抜けずに
宝塚なんかに住んでしまった宝塚市民の先見性の無さ。

ブランドに胡坐をかいて、永久に良好な環境やブランドがなくならないと勘違いして、後先考えない乱開発や利益誘導型行政、利権行政をやりすぎた結果が現状のタカラヅカ。価値ある環境を壊し街を荒らしすぎた結果、たいして環境も良くない、生活もたいして便利じゃない、これといった魅力も無いという悲惨な街になった。行政が主導した再開発や大型事業はことごとく失敗し、地道に街をよくするという努力をしてこなかったつけ。宝塚にこれから住みたいと思ってる人間なんて、実情を良く知っている層にはもういない。

どこの市も少々の失敗はしていますが、宝塚だけは度が過ぎてますからね。

たしかに２０～３０年前と比べてあからさまに凋落したのって兵庫県の大阪通勤圏で宝塚だけですよね。
ブランドも恵まれた観光資源も風光明媚な環境も立地の良さもあったのに、まちづくりに大失敗して
カスみたいな三流の街に落ちぶれた悪い見本として、将来扱われるようになるかもしれない。

西宮の人が必死ですね。

宝塚の開発ではなく山手台の開発を語るスレですからね、それでいいんです。

いずれにしても箕面グリーンロードはいずれ「無料化される」、「値下げになる」などと言う営業さんの甘い言葉は信じてはいけませんよ。

どういうこと？

なんで、690は削除依頼したのかな？
691の誤爆で森町荒らしてるのが、ばれちゃったから？

No.690 by 匿名さん　2012-11-09 07:11:13
アンチ>>688-689は、きちんと理念を守って開発された東1丁目や3丁目など従来の山手台は中傷する一方で、手抜きコストダウンし放題の北部だけは擁護するという論理破綻した低脳。
山手台なんてどうでもいい、山手台なんて興味無いといいながら一年中山手台スレに粘着し、山手台だから乱開発されて当たり前というアホ丸出しの倒錯した論法を年中投稿。以前は山手台全体を中傷していたが単なる私怨粘着の低脳。

No.691 by 匿名さん　2012-11-09 07:33:55
いずれにしても箕面グリーンロードはいずれ「無料化される」、「値下げになる」などと言う営業さんの甘い言葉は信じてはいけませんよ。

山手台スレを荒らしている（南部や住民中傷、乱開発の北部のみ擁護）荒らし（アンチ）が削除依頼したんだろ。

アンチは論理的整合性も正当性も皆無。

へえー、この板って気に入らない他人の書き込みを削除依頼したら消してもらえるんだ。
だったら、あなたが言うアンチとやらの書き込みも全部消してもらいなよ、

> No.864 by 匿名さん　2012-10-25 09:40:02
> 男は一生に一度でいいから、理念を曲げず、後世に残る、子孫に自慢できるような仕事をするべきである
>
> 中島みゆき『ヘッドライト・テールライト』
> http://www.youtube.com/watch?v=1v90BoB__3E

緑の復元（緑被率、緑視率が最低でも２５%以上）と街の永続性をかんがえて、
７０坪以上の区割りに立ち戻るなら評価できるのだがね。

山を破壊するからには、どこよりも景観や山並み環境に配慮した理想のまちづくりをすると確約して
開発許可を得て、途中でいきなり変更して、当初言ってた事と真逆の環境も景観も無視して
糞みたいな手抜きコストダウンの使い捨て分譲地にする。

まさに市民を騙す、糞みたいな仕事だな（笑）

山の緑に溶け込んだどこよりも景観重視の美しい街並みにするという話はどこにいったんだ。

バス便エリアの家が余り、これからオールドニュータウンの空き家、空き地率上昇、社会基盤維持管理が
社会問題になっている時代に、わざわざ標高２００ｍの山の上を森林破壊して、オールドニュータウンの
焼き直し劣化版の５０坪台の区割りの使い捨て分譲地を、新規供給する愚行はどうやったって正当化できない。

山手台は、どこよりも自然と調和した環境にやさしい住宅街を体現して世に示す為の開発（金儲け第一ではなく、日本中がお手本とする美しい街づくりを実践する為の開発）という口実で開発規制（禁止）を解除させて開発認可を得て森林破壊した場所なのだから、人口が減少し家が余りまくっている時代に、わざわざ森林を破壊して何の変哲も無い手抜きコストダウン使い捨て分譲地（昭和のニュータウンの劣化版）にする事が許されるわけがないのは当然でしょうね。

山手台の町並みは現状でじゅうぶんキレイだと思います。
これ以上、造成にコストかけたり区割りを大きくして価格が上がってしまうのが心配です。
西四丁目やビューノのイメージで今度も開発して下さいね。
よろしくお願いします。(^o^)

ネットで見つけたブログに山手台のことが少し書かれていました。

http://ameblo.jp/gooddragon/entry-11415670396.html

建築条件付きの土地はまだ残っているようですが、フリーはあまりないみたいです。

もっと、早くに気が付けばよかったかも・・・

西4丁目でも美的センスがある人はちゃんと擁壁仕上げているようです。

http://www.ogj.co.jp/house/work_101/

やっぱり経年で醜くなる事が確実な打ちっぱなしと違って、全然素敵ですね。

また勝手に住所とか書いてるしさ。異常者、訴えられろ。

このページを見て普通の人間が丁目までわかると思っているのか？病気が
相手の立場考えろや

リンク先には宝塚市としか書いてないね。
分譲地の紹介とされてる訳でもないね。
相変わらず異常だね。自作自演の自己擁護が見苦しい。

こういうのは本当に捕まるんじゃないか
本人が訴えたら

山手台の人が見たら、誰が見ても山手台と分かる画像だね。
西4丁目のコミュニティロードと後ろの山がうつってるんだから。
そもそも大阪ガスが2012年に分譲していた宝塚の分譲地は、山手台4丁目しかないのだから猿でも分かる。
業者自ら紹介しているページの場所を指摘して逮捕されるとか、無学で頭悪すぎ。
グーグルのストリートビューのリンク（住所表示される）を掲示板にはって逮捕されるといっているようなもん。

>713のようにひと手間加えるのであれば、打ちっぱなしで分譲するのは別に悪いことではないな。
最初から化粧仕上げするより画一的でない、変化に富んだ街並みが出来上がる。

そうですね、岩みたいなの最初から貼り付けるのはやめて欲しい。

住民or/and粘着しか山手台とわからんよ。
適当な言い訳並べるな。

>>723
協定で何らかの仕上げを義務づけるのなら、打ちっぱなしで分譲して引き渡すのも
ありというのは以前から言われていますね。
実際、西4丁目でもぐらいの方は仕上げしています。

最初から景観に配慮した仕上げで引き渡さないのであれば、仕上げが担保される
仕組みをつくる事で、将来に渡り街並みや景観は格段に良くなります。

訂正　

実際、西4丁目でも数パーセントぐらいの方は仕上げしています。

この方々は、コンクリのままでは街並みが醜くなる事を知っている住宅に詳しい住民なので、仕上げの義務付けを望んでいるでしょうね。

ウチは仕上げしてるが、これ以上、協定で何かと制約するのはやめて欲しい。
今のままでじゅうぶん。
なんの不満もない。

妙な輩に家の周りうろうろされて写真アップされたらたまらんから渋々仕上げしたらそれも写真に撮られたりしてな
最悪だな

海抜３桁の山林を破壊して平均５０坪ちょいとかは

、都市部市街地の２５坪ミニ開発よりある意味ひどい。

山麓部を山の緑と調和した良好な開発にするには、ある程度の区画面積が絶対に必要。

ストリートビューが新しくなっていますね。
http://goo.gl/maps/vHbmW
やはりきちんと理念を守って開発された東3丁目の街並みは
ビューノとは比較にならないほど素敵ですね。
敷地面積が平均220㎡以上あるので建物間の間隔に50坪とは比較にならない
空間的なゆとりがあり、グリーンベルトや庭も広いので緑化の度合いも
比較になりません。擁壁もコンクリむきだしではなく、山並みになじむ
自然素材で景観に配慮していますしね。

＞渋々仕上げしたら

わざわざ分譲地に土地買って新築の家を建てる人間で、いやいや庭づくりや植樹する人間などいないのと同様に、渋々外構を仕上げする人間などいない。アホ丸出し。

>>728はバレバレの煽り、偽住民（笑）

本物の住民でかつ自分が仕上げているなら、近い将来景観が格段に醜くなり将来の街並みを壊すコンクリむきだし放置し放題の状況を好むわけがないから。

そもそも山手台は、緑化協定や建築協定などで縛って環境を担保する仕組みを分譲上の売り（西4丁目やビューノですら）にしているのだから、環境や街並みを明らかに向上させる協定に否定的な728は住民でないのは明らか。

最悪だ
こんな奴の家がある街なんて
と思う

綺麗に仕上げたお宅は、他のお宅も綺麗にしてもらって街並み全体を魅力的にしたいのが本音で当たり前ですもんね。

夜中まで、連投お疲れ様ですね。
さんざん、他スレを荒らしまくってる張本人が他人を荒らし呼ばわりですか。
自分には甘いんですね。
万年このスレに粘着してるのはほんとは誰でしょうね。

夜中の２時に発狂してる奴でしょう。

擁壁コンクリートの美観がどうとか、
建築協定を更に厳しくして欲しい、
なんて要望は実生活では聞いたことないです。
このスレでごく一部の人が複数人を装って言ってるだけでしょう。
この数ヶ月鳴りをひそめてたのに急に大量の投稿が続くなんてまったく不自然w

本格的な人口減少と家余り、財政・自治の持続可能性を考慮して、市街化区域の範囲を縮小し
古いニュータウンの再生に取り組まないといけない時代に、それどころか真逆に
昭和の古いニュータウンの全く焼き直しの劣化コピーの新規開発をあらたに認めて、大量に
供給して将来の負担を高めているってんだから醜いもんだわな。

>738
出現パターンも不自然だけど、延々と同じ内容の繰返しだけでスレを埋めていくことが余りにも不自然すぎる。
関係ない人が見ていたら、これだけ必死にネガキャンされるとはよっぽど良い場所だと思ってしまうほど不自然。

実際のところ、擁壁コンクリートがほとんど目立たない人が半分程度いるので化粧の義務化は不要でしょう。
義務化しなくても、既に目立つところは数割が何らかの化粧を施していますしね。

>>738
彩都や山手台などで擁壁の美観や建築協定などによる環境維持を大々的に宣伝しているのは阪急自身ですよ。
http://www.hankyurealty.jp/3110/concept/index.html
http://www.yamatedai.net/tk/concept/

また、宝塚市自身が、近年乱用されるようになったコンクリート打ち放しの高い擁壁は
景観に甚大な悪影響を与えるという事で、昨年（2012年）に策定した「宝塚市景観計画」
の中でも仕上げ無しのコンクリート擁壁（2メートル以上）を近年の景観悪化や市民の懸念や
専門家の意見を踏まえて禁止にしましたから、誰も擁壁の美観を気にしていないなどという
馬鹿げた意見は、無知この上なく愚かにもほどがあります。

「宝塚市景観計画」
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-sisin-kijy...

景観を重視するどこの自治体や地域の地区計画でも、擁壁の美観に関する項目は植樹や緑化や
色彩規定と並んで、最もポピュラーでまず入っている項目ですからね。


一言で言うと、現在の基準では開発できない（不適格となる）住宅街です＞西4丁目、ビューノ等
これはとても恥ずかしい事ですよ。

延々と同じ内容の投稿を繰返してスレを埋めるほうが、
＞これはとても恥ずかしい事ですよ。

高さがごく低い所はともかく、道路から見える（目立つ）大人の背丈並～以上の
剥き出しコンクリは、協定なりで仕上げ義務付けるのが、街の美観、景観、価値を
保全、担保するには必要でしょうね。
阪急だってビューノの幹線道路沿いと準幹線道路沿いだけは石で綺麗に仕上げて
ごまかしたって事は、むきだしは街並みや景観を害する上に十数年で更に酷い事に
なるって本当は良く理解しているんですよ。

山手台ではそのような問題提起は話題になったことすら無いです。
「下のほう（1、2丁目）の石貼り擁壁が古くなって汚ならしい」というのは聞いたことあります。

都合の悪い流れになると、連投して板を埋めつくそうとする習性も相変わらずですね。

無電柱や化粧仕上げ（本物の石ではないが石に似せた色とパターン）の擁壁やカラー舗装を売りにした

彩都の新街区（ガーデンテラス）が、他の分譲地より少々割高でも最も好評で完売が早かった現実を見ても、

分譲地探している人間が景観なんて気にしていないだの、最近の建物には似合わないなどという

コストダウンして手抜き分譲にしたい業者の利益を代弁した主張ははなから無理があるわな。

街の魅力が乏しいのに理念も擁壁も糞も無い。以上。

常識で考えて
http://farm8.static.flickr.com/7105/7141501663_373e6c4290_o.jpg
これの上段が良い（気にならない）なんて人間がいるわけないですからね。

いいえ違います。

ビューノやクレアスは個々の区画は仕上げを個人の選択に委せているだけ。

それと、コンクリートは汚れたら吹き付け塗装するなり、タイル貼るなり出来るけど、

石貼りは汚れ放題だね。

2丁目辺りで石貼りの汚れでお悩みの方多いと、よく聞きます。

どうしても中米の山腹の貧民街を想起してしまう

貧民窟までは言い過ぎだろうが、山手＝高級の図式はもう成り立たないな。
不便にも関わらず高い金額を支払うのに、見合った環境、ステータスが得られない。
市場の低評価(地価下落、売買がなかなか成立しない)に、それは現れている。

別に山手台がどうなろうがしったこっちゃないけど、山のてっぺんなのに50坪台のかつかつの区割りで、景観を軽視したコストダウン造成で、コンクリはむきだしなんて、十数年たって中古になったら悲惨だと思うよ。

標高200m超えるような山の上、バス便エリアでしかも不便な阪急山本駅しか使えない、50坪台のかつかつ区割りで、中古になって中古同士で比較される状況になった時に、他より評価される理由が全く無い。他の宝塚市内のニュータウンより全ての点で劣っていて、新しい（古参住民がいない）という事だけで宣伝を駆使して割高で売っているだけなのだから、それらが外れたらしゃれにならない。

新規の大量分譲で中山台暴落させても、将来の価値は共倒れで、尚且つ中山台以下の評価になるのは確実だろうな。

まあ相応しい人が住むんだろうから近づかなければいい

754
このご時世だから中山台には申し訳ないけど５０坪かつかつの区割りでじゅうぶんだと思いますよ。
グロスで高くなって買えなかったら元も子もないですからね。

＞、４丁目でちゃんと仕上げされている方で、
＞街区全体で何らかの仕上げをする事を義務付けて欲しいという意見は良く聞きますね。


４丁目に住んでるが、そんな話し聞いたことないです。

＞そもそも、化粧擁壁や電線地中化やカラー舗装などで景観に配慮した彩都の新街区が
＞山手台より売れた事からも、今の時代に分譲地を買う人は景観など気にしていない
＞などという主張は、事実と正反対の詭弁、愚論です。


今の時代に分譲地を買う人は山手台の高圧線群を嫌ったのかも

山手台が今さら景観を気にして擁壁に化粧なんかしても

あの視界を遮る高圧線群を地中化できないから無駄だと思う。

やはり低価格で勝負すべきでしょうね。