広島市内でマンションの購入を考え始めたのですが、そこで皆様にお聴きしたいのが各デベロッパーやそのマンションシリーズのランク(価格帯−入居者層、各企業の実績などなども含め）を、教えていただけないでしょうか。
だいたい章栄、信和はお手ごろ、大京、三井あたりが高級という感じがするのですが、その他はどんな感じなのでしょうか。
アーバン、藤和、下岸、穴吹工務店、穴吹興産、NIPPO、住宅生協、セントラル総合開発、あたりでランクの違いってあるのでしょうか？
よろしくお願い致します。
[スレ作成日時]2006-11-16 13:51:00
確かにブランド力で値段つりあげ感はあるわな
それで売れ残れば少し安く売れば誰か食いつくだろって思ってんじゃないのかね
そもそもブランドでマンション買う方は立地なんかはどうでもいいのかね？
立地もそりゃ、大事ですよ
348
コスト無視なら、どなたでもそうされます。
＞立地のいいブランドマンションを買えばいい んですよ。
広島じゃあ3～5年に1棟あるくらいですかね。
今は該当物件無しってとこですか。
上幟
現地見た方は評価が変わるかも。
・路駐問題
・日照
・高額
中町がありますよね。
確かにそうですね。
広島駅前 幟町 上幟町 平和大通り付近が立地がいいですね。
段原、白島は格下ですし、デベロッパーもイマイチが多いです。
駅前の格が上がるといいなあ〜。玄関口が今みたいな感じじゃだめだよね。
ただ、居住区として快適かどうかは別問題かもね。マンション購入も、投資目的の人も多く入ってくるだろうし。そうすると場が荒れる可能性もあるし。居住優先マンションなら、まだ白島とかのほうがいいと思う。段原は、実はアクセスがあんまりよくないですよ。むしろ一戸建て狙いの方が満足度が高いと思います。
今時、広島で、投資目的でマンションを買う方がおられるのでしょうか？
マンションの購入をデベロッパーで比較するのは如何なものか？重要な点はどこのメーカー（ゼネコン）が施工したかでしょう。財閥系デベ＋スーパーゼネコンなら文句なし。但し、スーパーゼネコンは一流マンションでないと自社のイメージダウンになるので施工したいみたいですね。実際、財閥系デベが建築中のマンションをみても二流のゼネコンばかりですね。
ガーデンガーデンやガーデンシティーのデベはローカルだけど施工会社は超一流の鹿島ですよ。
ここでも鹿島って言ってるしｗ
大体よく考えてみろよ。
地方のたかがマンションなんぞにスーパーゼネが本腰入れるわけないだろ。
スーパーだから安心。
なんて言ってるお花畑が東京にも過去存在したが、地方の広島にはまだまだ生息していましたか。
スーパーゼネコンを使うのは、そうした単純思考の消費者へのアピール。
すなわち広告宣伝費ということに気づかないかなぁ。
実際はサブコンが受けて、頭にスーパーゼネコンが乗っかってるんでしょ。
下岸がよくやるのがこのパターン。
他にもガーデンの場合はスーパーゼネコンレベルじゃないとリスクが高すぎるし、資金も引っ張れない。
結局規模の大きなマンションはスーパーゼネコンしか受けれないの。解った？
施工資金引っ張るのと施工保障のためにスーパーゼネコンがアタマに座ってますが、
結局下請け孫請け曾孫請けで実際に現場で作業してんのは近所のオッチャンだったりするぞ。
オイラなんかこの前タクシー乗ったら、その運ちゃんが、
「私は少し前まで電気工事してまして、広大跡地のガーデンガーデンの工事も入ったんですよ」
なんて言ってたし。
これは資金繰りのためのスーパーゼネコン。ま、当然広告にもなってるみたいだな。
ゼネコンがどこかがカナメと言ってる人がいたが、
うん、間違ってるとは言い切れないね。実際トンでも施工のマンションだって存在するから。
・売主がそのマンションに愛情を持って接してるか。
・設計者がその愛情をきちんと形にした設計ができるか。
この売主と設計とで、仕様や間取りが決まる。
ゼネコンが良かったって、売主が金をケチったり元々の仕様がボロだったらどうしようもないでしょ。
例えばバルコニーがアルミ縦格子のちゃちい奴で仕様決定してたら、ゼネコンにはどうすることもできないもんね。
ゼネコンが良ければそれで良いと言ったことはない。
・設計監理の能力
・施工者の能力と価値基準
またこの二つが悪ければいくら設計仕様が良くても良いものが出来ない。
良いマンションのための必要条件でしょうが、充分ではない。
地場のゼネコンだってちゃんと仕事するところはある。
スーパーだって地場だって実際に現場に入る下請けは結局一緒だったりするわけだから。
盲目的にスーパーゼネコンだから良い。とか言ってるのは、
価値もわからんのにブランド製品を買いあさる中国人みたいで嫌だな。
うん、そうだな、たとえば、ガーデンの営業マンに、
「どうしてスーパーゼネコンを使ってるんですか？」
って聞いてみると良い。
「スーパーゼネコンだと施工基準が優れて・・・」
とか、言ってる営業マンは信用できない奴と思っていいぞ。
「この規模、今の広島ではスーパーしか受けられませんよ。」
って返事が返ってきたら中々ヤルなって思うな。
長々とスマンが、
やれ財閥系が・・・とか、
やれスーゼネが・・・とか言ってる奴を見ると、
頑張ってるちっこい奴らが報われないんじゃねえかななんて思っちゃったもんでね。
施工はどこまでが社員でするの？だいたい下請けがやり、全然名前知らないとこもしますよね？大きいビル入った話してましたよ。昔の彼が苦笑
いろんな意見が出てますが、６０ｍ（２０階）を超えるマンションは建築基準法が極度に厳しくなるため、Ｓゼネコンでないと無理でしょうね。
ガーデンはゼネコンにもそんなにメリットがあるのですか。
場所を考えても、価格的にも割安で大人気の物件と聞いたので、デベやゼネコンの儲け幅は押さえ気味なのかと思っていたのですが。要はしっかり儲けは確保できているわけなのですね。
販売開始から２ヶ月でファミリータイプは売り切れだそうです。すごい！
ガーデンくらいの規模なら名前を聞くゼネコンならばどこでも施工するでしょうが、大型マンションになるとクレームの件数が多くなるため、デベとしては最も信用のおけるスーゼネに任せるのは当然でしょう。スーゼネの施工管理、竣工検査は並みのところとは格段の差がありますからね。価格が高いのはあたりまえです。ガーデンはデベとしての信用を築くための薄利多売物件でしょう。立地も良く、絶対に買って損はしない物件と思いますが、もう手遅れみたいですね。
同感です。
ガーデンのデベはちょっと、、、、
今はいいかもしれないけれど、長期的にみると不安です。
広島のマンションデベロッパーのランクということなら、
一番はとりあえず供給戸数・売上高共に
トップの信和不動産でしょ。
最も沢山の人が買ってると言うことは、
最も沢山の人の信頼を得ているという
何よりの証拠と言えます。
安い物件だとバカにする人もいるかも知れませんが、
広島で今一番売れてるマンションはヴェルディ。
この事実は覆りません。
マンション購入出来る人を貧困層と呼ぶなら、銀行は貧困層に金貸すんだねw
例えばの話ですが、
コンツェルトパーク
アルファステイツ
ディアメゾン
ヴェルディ
ポレスター
サーパス
ソシオ
の7社が中区の同じような立地にマンションを建てたとします。
グレードが高いと思われる順に並べて下さい。
凄い難しい問題だすなぁ。
う一ん。
最下位がスペースウィングということだけはわかるのだが・・・。
ヴェルディ
ポレスター
サーパス
アルファステイツ
ソシオ
コンツェルトパーク
ディアメゾン
低い順です。
トータテのベルズはどこに入るでしょうか。
ポレスターと並ぶくらいかな。
広島では、ガーデンシティ白島城北が最高峰物件ですから、自ずとトータテのランクが1位です。
ガーデンシティより優る物件が現れるまでは誰しも認めざるを得ないと断言します。
マジで言ってんの？
どのへんが最高峰なのか理解に苦しむ。
私も386さんに同感です。
広島地場デベ最高峰は
アーバンビューグランドタワー
↓
広島ガーデンガーデン
↓
ガーデンシティ白島城北
ときていますね。
ＮＯ３８６さんのおっしゃる通り、現在建設予定のマンションの中ではガーデンシティー白島はＮＯ１でしょう。
現在計画中の物件はどれも小規模で期待薄です。６０ｍ以上のマンションはシャンテ跡地に建設が予定されている三菱のマンション（２６階建て）ですが、ここも敷地面積からして自走式駐車場にはならないでしょう。
但し、コンシェルジェ付きにはなるのではと思います。
広島タワーは？？
建設中のマンションのお話
ガーデンでトータテが調子に乗ってますが、分譲戸数実績でいうと広島都市圏ではここ数年連続ヴェルディがぶっちぎりのトップです。
こころ・大芝と次々と大好評物件を完売させてますし広島のランク1位は名実共にヴェルディじゃないでしょうか。
詳しいことは良く知りませんが、「戸数」だけで言えばヴェルディの戸数が多いのかもしれませんね。ただ、今市内で分譲されている物件の中で「一番魅力がある」のはやはりトータテの白島ガーデンのような気がしますけど。
でもここってほとんど売切れらしいです。ところで、こういうのってキャンセル待ちなんかあるんですかねえ？
トータテが魅力ってウソでしょ。
白島は城を臨む立地が激安だから売れた訳です。ショボい仕様を余計な共用施設や負のサービスでごまかすという姑息なやり口で売ってますがちょっと考えればわかることですね。
オプションや設計変更で金さえかければ多少豪華に見えましょうが、基本はどうしようもない。
あと、上層を除く基準階の間取り。もっと考えるべきだね。魅力が感じられません。それこそヴェルディと変わらないですね。
もし、三井や住友がこの事業やってたら2割高でも魅力あるマンションになった筈なのにと思うと残念で仕方ない。
394さんの意見に同意です。
トータテのマンションは安いですが、そのぶん外観／内装ともチープです。
施工の竹中、鹿島はいいと思うけど、オプションで多少豪華にしても、やはりヴェルディと同程度かやや上程度に思います。
三井、住友などが手がけたら全く違うものになってたのに、、
ただ、広島といった地方都市では安くないと（＝現在の価格帯でないと）売れないというのも現実かも。
トータテを甘く見ていらっしゃるようですが、白島の郵政跡地（マンション建設地）は三菱、住友、三井、その他数社の競合の中でトータテが購入したことをご存じですか？
３９２さん、ヴェルディ大芝も販売代理はトータテですよね。
＞トータテを甘く見ていらっしゃるようですが、
見てます。
＞白島の郵政跡地（マンション建設地）は三菱、住友、三井、その他数社の競合の中でトータテが購入したことをご存じですか？
当たり前。企画力も無いのにバカみたいな数字で落札するからシワ寄せは建物に・・
トータテがバカみたいな数字で落札さえしなけりゃ今頃ランドマークにふさわしい建物になったであろうに、なんと！ただのヨーカン型。まさかあの立地にヨーカン型廉価マンションで検討するなんて芸当はトータテぐらいしか持ち合わせてない。
わかる？
建築費を安物に抑えて検討したから土地値を高く落札できたのです。
売れ行きも良く、事業としては大成功なんでしょうが、千田に続いて白島にもダサいマンション建てられたんじゃ、広島県民として恥ずかしい。
グランドタワーやザ・広島タワーと比べてみ。
一瞬見ただけでガーデンは安っぽさを感じます。
安い価格だったからというのと、時代の後押しがあったというのがラッキーだったんでしょうが、あれが広島のタワーかと思われると情けない。岡山や福岡の方が魅力的なタワーマンションをよく見かけます。
>>398
ごもっともです。
グランドタワーとガーデンを比べたら、グランドタワーの方が古いにもかかわらず圧倒的に魅力的だと思う。
地場デベにはもはやアーバンほどの計画を立てれる会社はどこにもないんじゃないかと思う。
ゴミみたいなマンションばっかりパカパカ建ててほんとうんざりしますね。
白島をトータテが建てると聞いた時のガックリ感は忘れられないですよ。
あんな場所に市営アパートみたいなマンションを建てるなんてありえないですね。
魅力的ねえ。なんの魅力？投資？風景？
広島タワーが話題にならないのはなんでかね？ 三井や三菱がなかなか首都圏レベルの物件を作らない理由も考えなくっちゃね。マーケティングしたら、まあ当然なんじゃない？それとも高いこころざしで、広島の風景を俺が変える！的な物件を住友さんに託しますかな？
トータテの物件は、地場企業らしい、堅実なものだと思うよ。超ダサいけど、そんなもんさ。まあ森ビルさんとかに期待しましょうや。駅前をどうやってくれるかな。京橋の物件みたいに高齢者賃貸とハイブリッドしますかね。
ごめんなさい、このスレッドの本質的なところへの疑問なんですが、
『デベロッパーのランク』
とは、一体何なのでしょうか。
仕様グレードの良し悪しならば、高額物件イコール高グレードとなるが、果して中心部の高額物件を供給すればランクが高いと言えるのか？
例えば広島デベに限ると言うことでしたら、
クラース広島ザ・マークの日本アイコムは今から八丁堀にも新規物件が供給される予定ですが、当然両物件ともに高額物件です。
中町のアイレストホームは久々のマンション供給ですが、これも高額物件となるでしょう。
さて、日本アイコムやアイレストは、
『ランクが高い』と言っても差し支えないのでしょうか？
その辺にちょっと疑問を感じました。
ランクの定義はどういうことで判断すべきでしょうか？
私も401さんと同じく、ランクの定義って何だろうと思いました。
特に389さんや392さんのスレを見て…。
財閥系でなく地場となると難しいですね。
実績や供給戸数、事業規模ならランクは付けられると思いますが、
そうしたところを考慮せずに、
また立地条件も影響してくると思いますが、
それも考慮せずに、
単純にマンションの建物(基本構造や設備仕様、間取りプランやその他共有設備)だけを見て魅力あるマンションを造るデベロッパーはどこでしょうか？
当然広島地場です。
ランキング可能でしょうか？
地場限定だったら純粋に仕様で見ればポレスター
とかかな 他の地場デベだと今時シングルガラスで
供給してるのとかそんなのもあるよね
シングルガラスはベルデーだけだと思いますが、ほかのデべもシングルガラスのところありましたでしょうか？
アルファステイツもそうだった気が。
今は知らないけど。
アルファステイツやヴェルディよりもサッシの標準仕様についてはポレスターの方が上位グレードということですね。
それでは、
デベロッパーによって、標準仕様の天井高って異なりますか？
低くてどれくらいで高くてどれくらいが基準になるのでしょうか？
普通が2.5ｍくらいかなと思いますが。
天井高は物件によって結構違うからなぁ。
しかも天井高が高ければランクが高いとも言えないし。
空間利用って点で言えば住戸の四隅の柱が専有面積から
全て外に出ている「アウトフレーム」かどうかがむしろ大事かと。
>>408さんの
添付写真でいうと、
■従来の工法
→近年の新築分譲マンションでは見かけません。
■アウトフレーム工法
→一番よく目にする工法。
■アウトフレーム逆梁工法
→ハイサッシが使える工法。廉価マンションにはあまり採用されない。
一般にアウトフレーム逆梁工法が最も高級感があると言われているが、
立地条件によってはこの工法でないと容積消化が厳しいという理由や、
構造的に有利であるとの理由で採用されることもある。
・ハイサッシの場合エアコンの設置場所が限られる。（天カセならOK）
・バルコニーが狭い。（街中で広いバルコニーを売りとしない物件には有効）
・建築費が高い。
などの理由により、賛否は分かれる。
以上の様に思います。
これこそ立地によって変わる仕様ですから、デベのランクの指標とするのは難しいかも知れません。
好き好きもありますし。
私は個人的には真ん中のバルコニーが広いタイプが好きです。
アウトフレームは室内に柱型が出ないというのがそのメリットと言われていますが、柱型のみならず梁型も室内に出ない方がスッキリして良いと思います。
逆梁アウトフレームでも一部物件には角部屋の天井にはでっかい梁型が出てきてるようで、中には上幟三菱のDタイプ洋室(2)のように部屋の天井のど真ん中を梁が突き抜けることもあるようです。
要は、デベがプランを決める際にどれだけ柱型や梁型への配慮をしているかということだと思います。
梁型があっても、圧迫感の無いようにクローゼットの上を通してみたり、カーテンボックス風にしてみたり、梁を無くすことは無理ですので、なるべく目立たないように配慮しているのが、こだわった間取りなんでしょうね。
手っ取り早くマンションのグレードを見る方法があります。
その1つが「外壁タイル」です。
廊下の玄関ドア廻りの壁の仕上げが、
吹き付け＜タイル
です。
これはバルコニーに面したサッシ廻りの壁の仕上げも同じ事が言えます。
例えば、最近バルコニー手摺りをガラス手摺りを採用しているサーパスは、殆ど外壁にタイルを使っていません。吹き付けだらけです。
最近建築費は随分とハネ上がってきましたが、利益確保のために真っ先に削られるのが正に「外壁タイル」です。
ですから実は建築士は外観を見ればマンションのグレードのおおよその判断が出来ます。
412さん
教えてください
上記の観点から見ると
中区平野町の藤和平野町ホームズ緑風邸はどの位のランクなのでしょうか？
バルコニーの外壁は 道路側はタイル貼りで
メインの南側バルコニーは道路に面していないせいか吹き付けです
玄関周りも吹き付けとなっています
スペースウィングのマンションはまるで売れないがグレードは高いのか
あれで財閥系みたいなセンスのマンション建ててたら即完売だったでしょうね。
本当に勿体ないなぁ。
ま、場所がイマイチでセンスが最悪、
事業主がいかがわしいの三重苦で売れる要素が見つからない。
2丁掛け総タイル貼りって広告に載ってるけどウソだし、兎に角設計がシロウトの物件ですね。
見に行きましたが、外壁は畝ってるし駐輪場は開けっぴろげで駐輪場や駐車場の壁はコンパネ剥がしてそのまんま、ベニヤのカケラが張り付いて、1階の外壁側面もコンクリート剥き出しでタイル貼って無いし、もう無茶苦茶。
アレ売る営業は良心が咎めないのかと思う程ヒドイ出来でした。
確かにタイルやフローリングや建具やクロスは良い物を使ってましたが、そんなもので誤魔化しが利かないそれ以前の問題が感じられました。
大体あのシリーズって好調の物件は過去存在してないですよね。
イメージが悪い。
＜広島のマンション（デベロッパー）のランク＞
とは、
①広島でマンション供給しているデベロッパー
②広島本社のマンションデベロッパー
のどちらでしょうか。
①なら、財閥系や大手も含める事となるんですけど、どうでしょう。
三井・大京・三菱・穴吹・あな興・マリモ・信和・トータテ・菱重・GAP・アイコム・アクティブ・IDO
以上13社のうち、企業の規模は無視して、『広島のマンション』でこだわりを持っている上位5社を挙げるとしたら？
こだわりなら、皆あると思います。
そのこだわりが、
自己満足に終始しているか、
顧客満足に達しているか
ということだと思います。
例えば信和はあちこちで同じようなモノを造ってるイメージですが、
三井は物件の立地によって仕様を変えるところはこだわってるように思います。大京は間取りの使い廻しは滅多にやらないイメージで、これもトータテや信和よりも消費者に与える魅力ではないでしょうか？
三井・大京・菱重・アイコム・アクティブ
の5社だと思います。
GAPはアーバンの時代は良かったと思いますが、最近はそうでも無いと感じます。中町に期待ですが。
ここまできて章栄の名前すら出て来ないなんて、かつての時代の寵児も今では細々ですね。ノウハウを持った社員はもう居ないのでしょうか。
前社長が今でも暗躍していて、残っているのは少人数のイエスマンのみ。
仕事が出来るスタッフはとっくの昔に見限ってますから、今ではヘンな土地しか手を出せてない。
↑ 多分こんなところです。
章栄の話はどうでも良いです。
広島地場の新興マンションデベはどこもパッとしませんね。
このマンションは三菱の名前を外せばただの田舎マンションですな。
↑誤爆ですな。
供給個数は、結構マリモって上位なんですよね。
広島地場ののマンションデベなら、やっぱり菱重興産かトータテじゃないでしょうか？
マリモは全国でたくさん供給しているようですが、広島ではマイナーですしサーパスレベルの仕様みたいで高級感に乏しいです。
あと、今の注目株はアイレストですねっ！
アイレスト・・・どうもセンスが怪しい。
戸建ては評判良いのにですね。
ベルディ・フローレンス・ポレスター
は？
ローカルのデベ（Ｐは違うけど）
ベルディ・サーパス・フローレンス
この3つをランク順に並べるとどうなりますか?
人それぞれだとは思いますが、理由も合わせて教えてくれると助かります。
その3社でのランクってのがよくわかんないけど、
要は「引っ越しましたハガキ」が来た時にイケてる感じがする順ってこと？
土建屋目線で見ると、コンクと鉄の塊なんだけどな～
デベは企画屋だから、安価で仕入れて利幅をとる。
買う側はデベに踊らされるが、自分の価値観で納得し
て買う。
何処のデベでも大なり小なり土建屋は原価を叩かれる。
昔は手抜きもあったが、昨今は○ねは事件でうるさい。
土建屋の下請けは辛い。。。
で、デベのランクは、金払いの良いとこ。
地方は割と良い。消えるリスクはあるが。
全国ランクは結構厳しいぞ。でも地方よりか安心。
夢が無い事かいちゃったかな。。
なるほど。どうでもいい情報でしたね。
ありがとうございます。
結局、
ベルディ・サーパス・フローレンス
の順は？
それもどうでもいい。
どうでも良いなら黙ってろ！！
