阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part8】

某タウンでは有名スポットに住宅敷地内を通行して他車が乗り入れをするため
自治会で禁止ということです、電柱に迂回道路の矢印看板が設置され地域の静音を保っています、

走爆するヤン車や痛車でいっぱいになることは十分に懸念されます
山手台北公園付近は景観衛生保護のため車での付近乗り入れを規制すべきです

阪急、宝塚、山手の三大ブランドは不滅です
年を経れば経るほどその価値は増してゆきます

○山手（やまのて）はイメージ良い

が、

×山手台（やまてだい）はイメージ悪い
×宝塚山手台
×茨木山手台

せめて東１、東３丁目ぐらいを、今後の山手台や宝塚の斜面地開発の

ベンチマーク（平均敷地面積・緑化基準・景観・擁壁の仕上げ・街並み）にして

いただきたいですね。

今工事している所は、バス通り沿いだけごまかし程度に石を貼って後は

コストダウンする為に仕上げ規定の義務付けも無しに打ち放しのままにしたり

区割りがどんどん小さくなっていたりと印象悪いです。

新街区ビューノは、63坪（210㎡）以上の区画がひとつも無いようですね。
60坪（200㎡）以上の区画もごく僅かで、殆ど50坪台のようです。

山のてっぺんを森林破壊してこれは酷いですね。

山のふもとの開発の彩都や西宮名塩ですら平均65坪ぐらいあるのに。

充分じゃない？

高くなるならいらないです。

高くなりません。殆ど同じ値段のまま坪単価が下がるだけで、何一つ悪いことはありません。

平均10坪アップで、緑の量は倍増し、美しい街並みがもたらされます。

我が家は小さいほうがいいというか、１７０㎡あれば充分です。

そしてご近所も同じようなサラリーマン世代でないとお付き合いしにくいので、

出来れば周囲も同じくらいの敷地面積であれば好ましいなとも思っています。

スミマセン。

そうですね、横並び意識と言いますか同じような世帯だと安心してお付き合いできますしね。

あと、土地が広すぎると外構やお庭にお金かかりますからね。
ほどほどでいいです。

721は719さんへの返信です。
失礼しました。

ハウスメーカーの住宅が建ち並ぶニュータウンというだけで、じゅうぶん美しい街並みだと思います。
ですから２００とか２３０とか大きすぎて持て余すだけ。少子化の時代１７０あればじゅうぶん過ぎます。
固定資産税の心配とかもありますしね。

子育てサラリーマン世代が、平地で５０坪は高くて買えない、古い住民がいる
オールドバス便ニュータウンには入りたくない、新しい街じゃないと嫌だと、
その世代ごとに新たに５０坪の山林乱開発分譲地を求めていては、山肌が
自然破壊で全てなくなってしまいます。

つまりそんな非常識な開発はもう終わりにしないといけないのです。

普通の注文住宅（2階建て延床面積40坪、駐車スペース2台）を建てた場合の平均的な緑（樹木）の量

平均230㎡の区割りで分譲した場合　133
平均210㎡の区割りで分譲した場合　100（基準値）
平均180㎡の区割りで分譲した場合　 50

平均55坪と平均70坪では、街の成熟後の緑の量は2.5倍以上もの差になるという事です。
僅か15坪の差が、環境配慮と緑地回復という点において劇的な差になるのです。

そもそも山手台の開発理念は、平均を遥かに上回る意識レベルで環境や景観や山の緑に配慮した開発という事ですからねぇ。

いまさら乱開発に走っても言い訳はできませんよ。

開発の話を隔離スレでしない奴は、無視して削減依頼がルール。

核家族化で世帯人員が減少しているのですから、

昔のように広い宅地なんてもったいないです。

庭や外構にお金かかりますしね。

１７０平米にハウスメーカーの家建てれたらじゅうぶん贅沢だと思いますけどね。

経済も縮小していくのに多くを望みすぎてはいけません。

まぁ常識で考えて、山の上を大規模山林破壊して50坪はモラル崩壊でありえないです。
大規模な森林破壊を伴う開発の場合、緑や景観や環境保全を考慮すると

標高50～150m　平均65坪（宅地の平均緑地率20～25%が無理なく達成される水準）
標高150～200m　平均80坪（宅地の平均緑地率25～30%が無理なく達成される水準）
標高200m以上　平均100坪（宅地の平均緑地率30%以上が無理なく達成される水準）

ぐらいが（感覚が麻痺した悪徳デベや悪徳乱開発行政の論理ではない）、まともな開発水準でしょう。

＞７３３

＞核家族化で世帯人員が減少しているのですから、

＞昔のように広い宅地なんてもったいないです。

＞庭や外構にお金かかりますしね。

＞１７０平米にハウスメーカーの家建てれたらじゅうぶん贅沢だと思いますけどね。

＞経済も縮小していくのに多くを望みすぎてはいけません。



そうですね。
それがごく普通の感覚でしょうね。

50坪台用意するにしても、大きめの土地も用意してせめて「平均」は65坪ぐらいに
おさまるようにせなあかんね。

霧がかかるような山の上で50坪台は乱開発以外のなにものでもないしな。

そもそも山手台開発の理念と開発経緯、コミットメントは、どこよりも山の環境に配慮して、
どこよりも緑豊かで、どこよりも美しい街並みをつくるという事やからね。

宝塚の山手（一種低層）の平均（70坪台）を遥かに下回る、カツカツの敷地面積で、
どこよりも緑豊かで環境に配慮した持続可能（非使い捨て）な街になるわけがないわな。

山手台はブランド力もほとんど皆無ですし、景況考えると、大きな土地の需要少ないでしょうね。

大都市圏全体のニュータウンの土地の膨大な在庫過多、家余り、人口減少時代、はっきりいって
新規のニュータウン開発や山林破壊開発はもうやめないといけない（市街地を拡大してはいけない）
のというのが世間の常識だが、既に大規模に山林を破壊し造成の手を入れて後戻り不可能な場所所は、
せめて最大限に自然環境に配慮して、じゅうぶんに緑が回復する区割りの一世代使い捨てにはならない
平均以上に街にする必要がある

公園墓地やこれからの時代に大幅に不足する高齢者住宅（じゅぶんに緑に囲まれた）や、定期借地権の
別荘地等にするなどがベストだが、今からでは無理だろう。

宝塚や阪急や山手台より遥かにブランド力が無い三田や生駒や奈良や名塩のバス便エリアでも広い土地で分譲できていますから、まともな区割りは無理で、小さい区割りじゃないと無理などとのたまっているのは、割高坪単価で売りたい全くの悪質業者と荒らしの詭弁だという事です。

そもそも全くブランド力がなければ、ビューノがあんな割高坪単価（南向きの非角地が坪47～50万　苦楽園や甲陽園の標高200m級の山手のバス便エリアより遥かに高い　中山台や逆瀬台の相場より遥かに高い）で売れるわけがないが、実際には売れている。

同じ価格帯で65～70坪なら飛ぶように売れるでしょうし、実際平均65～70坪の区割りなら、同じ景況時に顧客層が土地に出せる上限から坪単価が下がります。

×　需要が無い

○　小さめの区割りにして割高坪単価にして儲けを最大化したい（建売屋と同じ）

平均180㎡で2500～2600万の区割りでなんとか営業努力や広告戦略によって販売可能な場所で、
平均210㎡で2700～2800万の区割りなら遥かに短い期間と営業努力ですぐに売りきる事ができますし、
実際それぐらいの値段になります。

つまり大き目の土地は需要が無いなどといっているのは、景観や環境配慮や街並みを犠牲にしてでも、
小さい区割りにして高い坪単価と区画数の最大化によって利益のみ追求したいだけです。

需要無いどころか大有りです。
50坪台の区割りと違い、65坪程度の区割りでは、住環境の基本性能や街並みの点で段違いですからね。

需要が無いのではなく、土地を10坪ほど大きめにしたら割高な坪単価で売る事ができなくなり儲けが減るので
それを避けたいという単なる業者のエゴ、都合だという事です（ミニ開発の建売屋と同じ）。

売れてるなら何ら問題なしです。
皆さん納得して買われてるわけですからね。