阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

間違い　

築１５年程度たって殆ど上物の価値が残っていない物件でも

東１丁目は（９０年代ではなく数年前に）坪６０～７０万で完売しましたよ。
バス停遠くて使えない上に、駅からも急な階段を登って１５分以上かかるので
２丁目よりも不便な場所ですが。

悪名高いマチュピチュ階段でしょ？

最近でも東1みたいにある程度こだわって景観にも配慮した美しい街並み（もちろんコンクリート打ちっ放しではなく石を使用しています）であれば、ちゃんと評価されるし売れるし将来の景観や魅力も維持されるんですよね。

東3も一応石貼ってますし。

山手台史上最もよく売れて好評だったのは西４丁目ですよね(^^)

石貼ってませんけど。

建築条件無しで山手台南部で坪３０万の成約事例なんてありませんよ。
一方で１１０坪で７７００万の成約事例ならあります。２年ほど前に。
最近の１丁目がちゃんと景観に配慮した街区で高めでもちゃんと売れたのは確かです。
もともとの開発経緯からして手抜きで売れるからといって手抜きして良いという事にはなりませんしね。

もし坪３１万台が相場のエリアなら、土地５８坪で築１７年の中古物件が
４１８０万円で売り出されるわけがないです。２４００万とかになってますよ。
一応相場を元にプロが査定した価格で売り出しているわけですからね。

だから売れてないよねぇ〜

残念ながらここで山手台の価格に粘着しているア○の脳内にしか
坪30万台前半で買える山手台南部の土地は存在しない。
坪31万（120坪3800万）は大型敷地かつ三○の建築条件付かつ
法面含む幹線道路沿いの長方形（横長）土地という特殊事例。
そもそも山手台南部は土地値になってる古家付土地物件が皆無で
平均的な大きさの土地の更地の売り出しもほぼ無いから、
正確な相場というものは形成されてない。

中古戸建は築数年～10年ちょっとで土地65～70坪程度で
5000万台が主流。上物価値は物件により様々で正確な把握は
不可能だが、ここから推測すると土地価値は坪40万台後半から
50万程度で取引されていると考えるのが妥当。

中山台が60坪で坪35万前後ですから、だいたい3割増しぐらいの評価ですね。

取引が少ないのは需要が無いからではなく、住環境や景観やまちなみ満足して住んでいる住民が多く売物件が殆ど出ないから。

東2丁目の中古がここ1年の間に5480万で売れていましたよ。

4180万の物件が売れないのは、家古くて北向きで上物も魅力的じゃないからです。
建物の残存価値を1000万とすると、土地代は北向きの非角地で55万って事になり、単純に割高なのです。
おそらく3800万程度（土地代は坪48万程度）にすれば売れるでしょうね。

土地代と建物価値を合わせて適正価格の物件は、普通に売れてるじゃない。5000万以上でも。

＞市場はそのように評価していないよ

確かに山手台１～２丁目の土地価値を坪３１万などとは市場は評価していないね。頭の悪いお前以外は。

そもそも坪３１万が本当の相場だったら、路線価が他の宝塚市内のニュータウン（坪３２～３８万が相場）以下になってるーつーの。

現実は他のニュータウンより相場（市場評価）が高いから、路線価も固定資産税も高い。

物件の価格で盛り上がってますね
不動産屋さんにでもなる積もりなのですか？

山手台売出し情報です

http://www.livable.co.jp/kounyu/k/detail/C02072017/

http://www.livable.co.jp/kounyu/k/detail/C02119A21/

http://www.livable.co.jp/kounyu/t/detail/C02124018/

http://www.livable.co.jp/kounyu/k/detail/C02123A12/

売れないのが適正価格でないなら

結論、売れてるから西４丁目は適正価格ってことやな。

市場はそのように評価してるよ(笑)

山手台のみなさんは、どうして阪神間の戸建をおえらびにならなかったでしょうか？
参考までにお聞かせください。

>>1005

高い・・・特に古家付きの上２つは。
上物の価値が多少あるにしても、土地が坪60~70万になるような(要は麓の駅徒歩圏と大差ない)値段設定では(以下略)。

阪急岡本駅徒歩圏内は、土地だけで坪１５０万前後です。

>1006
そうです　売れない価格は売り手目線のマスターベーション価格といいます（不動産用語）　by ウィル

自由に建てられる分譲地や更地と比較して、まだ価値が残っている上物つきで建物価格を
入れた中古物件がなかなか適正価格で売れにくいのは当たり前です。

なかなか売れずに売主が根負けして値下げした場合、割安で買えることもありますが、
これは別にその地域の相場や地価が下がったわけではありません。

いくら売りにくい上物つきとはいえ、その地域に家を買いたいという需要が多ければ、少ないよりは売り手の希望価格に近づいていくんでしょうけどね。

上物つきの物件が売れずに値下げされるケースは、地価を高く見積もっていたのを下げるんじゃなくて
売主や仲介業者が見積もっていた上物価値を泣く泣く下げるんだよ。

値下げして地価が適性価格になったという意味ではなく、売主や仲介業者が査定した上物価値で
買う人はいなかったという事。

こだわりの街区にこだわって建てた家も、その程度の評価ということか。

芦屋市奥池南町
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/1/6787dat.html
152坪2000万円　建築条件無し　平坦地（法面無し）　坪単価13万

西宮市鷲林寺南町
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/2/10351dat.html
179坪3600万円　建築条件無し　平坦地（法面無し）　坪単価20万

山手台東の北部の上のほうも、環境と山の緑の復元の為にこれぐらいの値段と広さで売るべきでは？
150坪で3000万ならいくらでも買う人いるしね。西4丁目北部の54坪2400万よりどう考えても魅力的だから。

ご自慢の石垣の芦屋奥池も、坪単価１３万でも売れないとは・・・。
もともとの売り出し価格から、１年半で半額以下に下げてるようですし。
まあ、古い住宅地より山手台４丁目の方が人気が有ることは明確ですね。　

結局、区割りを小さくしているのは土地大き目にしたら地価が高くて
お客さんが買えないから買いやすくする為ではなく、業者が割高な
坪単価で売りたい為「だけ」ですからねぇ。
土地大きくしたら売れなくなるんじゃなくて、阪急が高い坪単価で
売りつける事ができなくなるだけの話。むしろ大きくすれば、
割安感が増して魅力は高まる。
もともと山手台の北部（山の上）は南部より遥かに大きな区画にして
緑の中に溶け込む自然と調和する街をつくって景観に配慮すると言っていたのにね。
約束と理念はきちんと最後まで守りましょう。

>1018
その考えが古いと思う。そう人も居るのも確かだけど、人それぞれ。
まず、土地が広い方が良いと思っている時点でニーズを把握していない。
今の子育て世代は、戸建てが良いけど庭があると手間が掛かって嫌と言う人も結構多い。
そういう人には、駐車場を２台取れて適度な空間がある４５～６０坪が魅力的。
そう人に１００坪以上の土地は、ありがた迷惑でしかない。
ほっといたら樹木は伸びるし、草むしりするだけでも面倒臭い。かといってコンクリートでは逆に殺風景。
４丁目の広さは、業者の都合「だけ」ではない。多くの人のニーズに合っているから好調だということ。
安くて大きい芦屋奥池は、今のニーズに合ってないから、見向きもされてない。
実際、山手台を買う予算で、芦屋奥池買える。　　　　　　　　　　　　　　

>1020
同じ２０００万出して、
・１５０坪の芦屋奥池を買いたい人
・５０坪の山手台を買いたい人
では、山手台を買いたいという人が圧倒的に多いってこと。
奥池を買おうと思う人と山手台を買おうと思う人の好みが違うことは当たり前だが、
山手台の方がニーズに合ってるってこと。だから、奥池の１区画売るのも一苦労だな。

奥池で150坪程度じゃ建蔽20容積40で建坪60坪。　容積100の山手台の60坪と何ら変わりませんよ。

麓よりも山の上の土地を大きくしないといけないのは当たり前でしょう。

土地小さいと庭が小さくなりガレージ2台確保したら緑豊かな景観にはなりようがない。

山手台ももともとは北部は南部より土地を大きくして、緑豊かな景観を復元して山なみとと調和させると約束して開発した場所。

こんな重要な開発理念を無かったことにするなどあってはならない事だし、それを擁護する人間は一般人ではない。

>>1022
奥池南町（ハイランド）のその物件は、造成済みの宅地だよ。
画像では分かりにくいけど、この土地は山林ではなく樹木を伐採すれば平坦地になる造成済み区画の一帯。
ガレージ部分の工事費用が多少必要だけど、樹木の伐採費用と足しても200万以下。
最近奥池では更地化費用を入れて坪20万以下になる取引が目立っている。