阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

最近の流行りの建物はあっという間に時代遅れになります。住宅の外観の流行はめまぐ
るしく変わります。だから幅広い住宅の意匠に耐えられる街のデザインや素材選びが求
められるのです。

景観を重視している自治体や住宅街や別荘地や山手の住宅街の都市景観形成区域等で、
自然石が義務or推奨されている理由は、年月の流れに耐えられ山々や植栽の緑や自然と
調和する外構素材は石以外にはなかなか無いからです。

重厚感を演出する為に石が推奨されているのではありません（重厚感とは真逆の石貼り
もありますから）。流行り廃りに関係無く、古くなった時に自然や山なみ、緑に馴染む
素材としては石以外ではなかなか難しいからです。擁壁は雨水に晒されます。年月を経
るとコケやカビ類で必ず汚れますね。コケやカビ類が生えて汚れてきた時に、逆に味が
出て人々に不快感を与えない素材は石ぐらいしか無いのです。

>>265
264さんじゃないですけど、コンクリ打ちっぱなし擁壁で分譲された30～100区画ぐらいの分譲地に行けば、仕上げしている家は0軒である事が多いですね。汚れを防ぐ手立ても見られまず年数相応に汚くなっています。
山手台西4丁目に関しては、380区画ぐらいのうち4軒ぐらいですから施主が仕上げを施したのは1%ぐらいですね。これからどんどん汚れてくる間に増える可能性はひじょうに低いと言わざるを得ないでしょう。

コンクリ打ちっぱなしのままでまちなみの悪化を防いで美観を保つ為の方法としては

・自治会で費用を積み立て、公共部分の擁壁を4～5年毎に撥水処理（洗浄後に保護塗料）する　擁壁面㎡あたり3000円弱

・仕上げしているお宅を除いて、各宅地の擁壁は所有者に4～5年毎の撥水処理（洗浄後に保護塗料）を義務付ける　擁壁面㎡あたり3000円弱

ぐらいしかありません。しかし積み立て金はお金の話になる上に、各宅地の擁壁はグリーンベルトで樹木をどうするのかという問題もあるので、自治会で合意形成して仕組みをつくるのはかなり難易度が高いでしょう。

家を建てる時はローンでまとまったお金を調達できますが、後で擁壁を仕上げる場合

現金（貯金）を使う必要になりますから、殆どの家は現金を惜しんでやらないんですよね。

そして年月が流れ気付いた頃には、醜く汚れた不気味な灰色の壁だらけで

不動産仲介市場でも評価が低い資産価値低下の激しい街になるのです。

並んでまで待つほどお安いｶﾞｿﾘﾝｽﾀﾝﾄﾞは聞いたことがないです。

皆さんどこかで会員ｶｰﾄﾞとか作ってるのでしょうね。
山を降りたらたまに渋滞がありますが、隣の五月台のｶﾞｿﾘﾝｽﾀﾝﾄﾞは、山の上を通るので混まずに行けるという事しか大したｽﾀﾝﾄﾞ情報はありません。


＞223です。
回答ありがとうございます。（やはり擁壁ネタ以外は無視されるのかと思ってました・・・）

確かに下に降りれば多くあると思うのですが、現在の住んでいるところは人気店が決まっていて（セルフじゃないのに安い）、
、道路に並んで給油待ちしているくらいです。

山手台（山本近辺でもよいのですが）で、同様な場所があるのかなと思って質問させていただきました。

将来のまちなみの美しさを捨て醜い景観を約束するコンクリ打ちっぱなしになるなら大問題ですが、その点を除いても山手台北部は不安材料が多すぎます。

タウンのメイン道路が2車線1本しか無いのにその道路の交通量の半分以上がタウン住民以外の通過交通（市の南北幹線、中山台住民）で占められているという構造上の欠陥があり、現時点の戸数でも渋滞が定期的に発生しているので、今後の大幅戸数増加で渋滞の悪化は避けられません。麓と登りで渋滞が発生している時に、救急車を呼んでも救急車は迅速に到着する事が出来ません。

ガソリンスタンドの心配をするより、幹線道路と渋滞の心配したほうがいいです。

＞２７６
＞コンクリ打ちっぱなし擁壁で分譲された30～100区画ぐらいの分譲地に行けば、
＞仕上げしている家は0軒である事が多いですね。
＞汚れを防ぐ手立ても見られまず年数相応に汚くなっています。
＞山手台西4丁目に関しては、
＞、380区画ぐらいのうち4軒ぐらいですから施主が仕上げを施したのは1%ぐらいですね。
＞これからどんどん汚れてくる間に増える可能性はひじょうに低いと言わざるを得ないでしょう。


なーんだ、やっぱりテキトーに「感覚」で言ってるだけかよw

「９７％」とか「１５年」とか、さも詳細なデータに基づいてるような具体的な数字使っといて…

擁壁派のデタラメぶりには呆れるねwww

擁壁派=山手台先住民+他社デベロッパー

コンクリート派=阪急不動産+低価格希望の購入希望者

坪１００万（西２丁目）で売ってた時代のバブリー擁壁を

坪３０万（ビューノ）で出来るわけないし、

それはそれで坪１００万（西２丁目）で買った先住民が怒り出す

彼らのことだから・・・

284に同意。
擁壁がきちんと整ったとしても、価格が安くて買いやすくなれば、「住民レベルが下がって学校が荒れる」とか言い出す人が出てくるから(279のような人)。
かといって、あの立地で西4と同じ価格帯だったら、売れないだろうね。

西2や東1は、駅までなんとか歩けるという価値があります。

北部は駅までは徒歩圏外なのだから、きれいな町並みにしても、西2より必ず安くなります。

「遠い」「醜い」「治安悪い」そんなビューノを、誰が望んでいるのでしょうか？

「狭い」

を忘れていました。

でも悲しいかな価格が一番の関心事なんです。

＞坪１００万（西２丁目）で売ってた時代のバブリー擁壁を
＞
＞坪３０万（ビューノ）で出来るわけないし、
＞
＞それはそれで坪１００万（西２丁目）で買った先住民が怒り出す
＞
＞彼らのことだから・・・

頭悪いですね。

確実な景観悪化を招く打ちっぱなしで放置するのは問題だと皆さん言ってるわけで、

西２丁目と同じ石組みにしろなんていってる人なんては殆どいませんね。

東３丁目程度の薄い石でもじゅうぶんです。

石貼りやタイル貼りは、贅沢すればきりがありませんが壁面㎡あたり１００００円（材工全てこみ）から出来ますから

道路に面した擁壁の仕上げは一戸あたり数十万で出来ます。１００万もアップしません。

たったそれだけのコストで打ちっぱなし放置による将来の景観悪化を防げるのです。

これから買う人は立地に見合った値段で買いたいし(高値掴みしたくない)、既に買った人は、安い街区の出現によって自分達の街区の価値を下げられたくない。

仮にビューノが手抜き造成でなくても、新住民と先住民双方が納得することはないだろうね。

標高200m台のエリアになると道路凍結したり雪でバスがこなくなり陸の孤島になる事が年間1～2日あります。
また2車線の幹線道路で大きな事故が発生したら何時間も渋滞してその間使い物にならなくなります。
駅まで20分程度でなんとか歩けるエリアと、完全徒歩圏外エリア（山手台北部）では価値が違ってきます。

ですから>>286さんの言うとおりです。北部が安価で美しいまちなみになって怒るような南部住民はいません。
家余り時代に山の上を削るという事もありますから、阪急は掲げていた美しいまちづくりをしなければいけません。

>>27

> 家余りで新たにニュータウン開発の必要性が無い時代にデベロッパーの都合で不要な山
> 林破壊をするからには、立地や景観に配慮したまちづくりをしないといけいないという
> のは、社会的に見て当たり前の事です。
>
> 山手台住民だけでなく、宝塚市民の多くがそう思っています。
>
> 山の上を削って、コンクリート打ちっぱなしの狭い区画がひしめく住宅街を正常と思っ
> ている人間などいません。
>
> 過去に前例が無い事ですからね。
>
> また、山手台の既存住民が、阪急に最後まで当初の理念を曲げずに景観重視のまちづく
> りをせよという事に関しても、エゴでもなんでもありません。なぜなら阪急は、
>
> 「日本中がお手本とする美しいまちづくり」
>
> 「世代を超えて愛される色あせない理想の永住環境」
>
> を十数年以上の長きに渡りコミットメントとして掲げて広告や販売時にも大々的に謳っ
> て（現在も謳っています）、山手台を分譲してきており、それを反故にして真逆の分譲
> に転ずる事は、顧客軽視の暴走以外のなにものでもないからです。
>
> 斜面地に打ちっぱなし擁壁では、魅力的な美しいまちなみや世代を超えて愛される永住
> 環境になりえない事は、誰よりも阪急自身がよく知っています。だからこそ山手台は当
> 初から一貫して石組みを使ってきたのです。

まさにそこが重要なポイントです。

打ちっぱなしではまちの価値が台無しになる事を認め、それを防ぐ為には擁壁に

ハード的な景観担保策が必要だとして、自然石を使ってきたのは他ならぬ阪急さん自身です。

美しくゆとりある理想の永住環境をつくる為に、どうしても山を削る必要があるといって、

本来開発できない保全対象の山腹を行政と交渉して開発できる市街化区域に編入させたのです。



http://www.yamatedai.net/tk/concept/

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『すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために 』

　区画ごとにも植樹帯（グリーンベルト）を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
　ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
　世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
　で行き届かせました。

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２９０
コンクリうちっぱなしのままで放置できる山の上の分譲地を１００万安く買えたとしても、そんな街の価値は２０年後（団塊死去、家余り）に宝塚でワーストになっているから、最低でも数百万、下手したら１０００万以上損する。
打ちっぱなしで分譲するにしても、各世帯に対する擁壁の仕上げ義務付け（美観維持ルール）がないと、北部住民は大損する。安物買いの銭失いをさけたければ、これから住む住民こそまちなみや景観の事をちゃんと考えないといけない。

＞２９３

１００万で済まないよ。
各区画の擁壁だけならそれで済むだろうけど、高さのある北部全体の公共部分にも施工しなきゃならないからね、
そうすると各区画に公共部分の施工費も転嫁されて倍以上になるだろうな。

中山台に最近豪邸が２軒（桜台２丁目の約４００坪の土地、田中住建、桜台７丁目の約１５０坪の土地、積水ハウス）たちましたが、地下車庫工事も兼ねてかなり目立つコンクリート擁壁が設けられてどうなるのか見ていましたが、ちゃんと工事終盤に自然石で景観に配慮して仕上げして美しい家になりましたね。さすがです。

西4丁目は坪40～50万円で売れてしまったから、より不便な立地の東5丁目はそれよりも下げないと見向きもされないだろう。
平均坪35万円くらい、2000万円前後の区画が売れ筋になる(そうせざるを得ない)んだろうな。
本来なら平均100坪程度の区割りにするべきだけど、そうなると上物含めた総額が高くなりすぎて、立地の悪さも相まって買い手が極端に少なくなりそう。