阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

交通機関の話題で形勢不利になったと見るや別の話題にすり替えたな。(笑)

山手台幹線沿いに「ゴミ焼却場反対！」の横断幕が躍る日が来るんですかねぇ？
あれは著しく美観を損ねますよねぇ〜
おそらく阪急は撤退したあとでしょうけど、、、
地元選出市議ゼロで市政に疎い他所者が多い山手台自治会には為すすべがないもんね。

>944
車で送ってもらわないと不便な所に住むのは流石に嫌だな。
バス便も少なくて、その上、山本なので分からんでもないが・・・。
バス便ニュータウンは、これだから困る。

９５０
ごみ収集車通過の反対運動？？？
そんなの出来ないですよ。
山手台幹線は市の南北バイパス道路として開通してますので「通過反対」に正当性はありません。
事実上は山手台住民の負担で出来たようなモノなのに気の毒ですけどね…

山手台は住宅が建ち並ぶ片側１車線の坂道幹線を通過交通(三田へ抜け道・新名神アクセス・ゴルフ客・墓参り・農業振興・ゴミ収集車)が排ガス・騒音を撒き散らす欠陥構造。

彩都・北摂三田・千里・西神・須磨・泉北・多摩など著名なニュータウンは何れも通過交通と域内幹線を完全に分離しています(千里ＮＴと新御堂筋の関係)

山手台は今後も増大するであろう通過交通の悪影響をダイレクトに受け続ける。

山手台が失敗バス便分譲地と揶揄される理由の一つがコレ。

残念ながら、山手台の麓の山本周辺はあいあいパークも含め宝塚市東部の観光資源の重要エリアですので、ごみ収集車がひっきりなしに通るような状況にする事は市としてもありえないでしょう。

つまり長尾山トンネル向こうにクリーンセンターができた場合は、中山台ルートがメインになるという事です。

残念ながら決定権は市議・市長(事実上職員組合)にありますので中山台ルートは有り得ません。
そして１７６バイパスや旧１７６からのメインルートを環境部として指定することは有りません、
ごみ収集車運転手が走行しやすい経路を走るのみです。
たとえば中山台や中筋山手付近でゴミ収集したパッカー車は当然中山台から長尾山トンネルへ向かうでしょうけど山麓以南からのパッカー車は踏切待ちがなく走行しやすい山手台を通過するでしょう。
なぜなら山手台を貫いている幹線道路は南北にクルマを通すための「バイパス」なのですから。

まァ仮に協定を結んだとしても(まず有り得ないが)そもそも彼らは指定経路を守ることなどありません。

近隣住民の立場から言わせてもらうと、自分達の出したゴミを回収している車の通行ルートを自分達の都合のよいように予め指定させようとする姿勢は感心しない。
ましてや、住民でもない者が面白おかしく書き立てることではないな。
実際に問題が発生した時点で、住民が声をあげて是正していけばいいこと。

政治の利権云々はよく知りませんが、客観的に見ると、新名神ができて交通量が爆発的に多くなったとしたらら、中山台を貫く道路を整備して阪急と立体交差にするような気がしますけどね。

よく通りますが、中山台の道路は余裕ある片側二車線ですし、片側二車線区間以外も拡張が比較的容易のように思います。山手台の道路は阪急のアンダーパスこそあるものの、申し訳ないですが道路自体にそんなキャパはなさそうですし拡張は無理でしょうから。

とは言っても、仮に上記になったとしても、抜け道として混雑することは確かでしょうけど。

新名神の影響はあまり無いようです。中国道（現在12万台/日）から3～4万台が新名神に流れ、中国道の混雑が緩和されるので、宝塚市民は新名神は殆ど利用しない（1日数百台程度の影響）との市の予想です。
山手台の幹線の主要な混雑理由は、中山台住民の通過交通とゴルフ客です。

コンクリート打ちっぱなし擁壁の宅地は安物買いの銭失いです。
15年もしたら100%こういう色になります。
http://www.all-mansion.com/db/5001-6000/M5279026.jpg
（これは新しいマンション＝ジオグランデ山手台だけど擁壁は造成から10年以上経過している）

マンションと違い戸建の分譲地は擁壁が住宅街のイメージを決めるので、真っ黒に汚れた状態の擁壁が
そびえる街は同じ立地条件でも大きく土地価値が下がります。

購入時に何パーセントか高くなっても自然石を使っている分譲地は、将来の資産価値の下落率が
相対的に低くなります。

自分でタイル貼りたいので自然石やめて下さいね。

一律お仕着せの街並みは良くないです。

擁壁面積の大きい（高さがある）分譲地が打ちっぱなしで分譲されたら、建築費や外構費用をあれこれやりくりする過程で擁壁の仕上げなどは真っ先に削られる（その時点では重要性に気づかない）ので誰も擁壁の仕上げしないです。
そして十数年後には不気味なコンクリートが圧迫感を与える異様な街並みができあがります。

とにかく山手台で安く家を建てたいので宅地にコストかけないで欲しい。

>>961

その通り。

分譲地買う人ははじめて注文住宅を建てる人が殆どだから、擁壁や外構の重要性や
街並みに及ぼす影響について、当初はあまり認識していないんですよね。

夢を適える為にあれもやりたいこれもやりたいとなって予算が膨らんで、そこから
出せる金額まで削減していく段階で、建物の仕様が優先されますから、擁壁の仕上げが
残る可能性は相当低いです。

だから街並みを担保する為には、デベロッパーが擁壁に自然石仕上げを施したり
あるいは建築協定で擁壁の表面仕上げを義務付けたりする事は重要なんですよ。

＞９６４
＝９６２であって９６０やろうなあ

コンクリのほうがいいとか
本当に検討している人間ならありえない意見

うーん、住民が自然石貼りの擁壁にこだわりたいなら自治会が動いて建築協定でも作ったらどうかな？
でも山手台の北部は不便だし、高圧線や鉄塔がやたら視界に入るし…
これから検討する方には区画小さくして、とにかく安くしてあげないとアソコは売れないと思うよ。

西2丁目と西4丁目を歩いてもらって、西4丁目の擁壁（コンクリむきだし）のほうが
西2丁目（重厚な分厚い自然石積み化粧）より良いという人は殆どいないでしょうね。
他にも相違点はありますが、擁壁の違いが一番印象に残るのは間違いないと思います。

西４丁目は良く売れましたね〜
堀込ガレージじゃないので私は見送りましたが・・・
やはり立地に劣る場所は区割りを小さくしたり価格下げる工夫が絶対必要ですね。

と、営業が申しております。

>>967
>>西2丁目と西4丁目を歩いてもらって、西4丁目の擁壁（コンクリむきだし）のほうが
>>西2丁目（重厚な分厚い自然石積み化粧）より良いという人は殆どいないでしょうね。
>>他にも相違点はありますが、擁壁の違いが一番印象に残るのは間違いないと思います。



住民さんが何とか化粧擁壁の街並みを維持させて自分たちの家の価格目減りを少しでも食い止めたいお気持ちは痛いほど良く分かりますが、残念ながら西２丁目辺りが分譲(平均１億円)された時代とは状況が全く異なっているんですよ、ましてや次期分譲街区は悪立地ですので西４丁目同様の低価格路線は避けられないでしょう。

本当に検討している人が、土地が小さくて擁壁安っぽいほうがいいというわけがない。

今の山手台（西4丁目等）は東3丁目とかと比べても、かなり割高になってる。
小さくなってしょぼくなってるわりに、坪単価が他の地価動向に連動するほどは下がっておらず仕様は大幅に悪化している。

本当に検討している人なら、もう少し大きめでもう少し外観に気を使ってもう少し割安にしてほしいというのが普通の意見でしょう。

擁壁をちゃんと自然石で仕上げても、70坪2800万以下でじゅうぶん販売できますよ。土地大きいほうが坪単価ベースでの原価は大幅に下がりますから。土地小さくて擁壁コンクリ打ちっぱなしで55坪で2450万がいいといってるのは業者側の論理。

２４５０万円！?
高いですよ、坪単価の問題じゃないんです、
あの場所なら２０００万円以下にしないと・・・
もしくは建て売り４０００万円くらいが妥当。

＞本当に検討している人が、土地が小さくて擁壁安っぽいほうがいいというわけがない。

実際西４丁目はそれで良く売れましたよね？

よく山手台北部は場所が悪いという人がいますが、山手台東の北部は立地悪く無いですよ。
むしろ西4丁目よりずっと良いです。
山手台で一番ロケーションがいい北公園と同じ立地ですから、山手台で一番気持ちが良いエリアです。

西4丁目のほうが鉄塔や高圧線も近く目立っているし西下がりで地勢も良く無いです。

西4丁目のほうが優れているのは阪急オアシスの近い、バス停に近いといった事ぐらい。

北部は坂がキツそうですね、そのわりに高圧鉄塔・高圧線で眺望も良くないみたいだし、建売住宅４千万迄でしょう・・・

山手台北公園からの眺望と同じような眺めですから、高圧線や鉄塔などは殆ど気になりませんね。
山手台の中で最もスケール、開放感のある眺望が望めるエリアです。

山手台北公園に行かれた方から、立地や眺めが悪いとか、高圧線が気になるなどという意見は一度も聞いたことがないです。

ほぼ全ての方が素晴らしいロケーションだと褒めますね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

西4丁目はかなり規模が大きい高圧線の鉄塔が至近距離にあるので、土地によってはかなり圧迫感があり気になるのは事実。

しかし北公園周辺の東5丁目で高圧線が気になるというのはまず無い。西側の高圧線も東側の高圧線もかなり遠い。

住宅街で高圧線が気になる（不動産価値にとってマイナスになる）のはせいぜい鉄塔や電線から水平距離で100～200m程度まで。

＞西4丁目はかなり規模が大きい高圧線の鉄塔が至近距離にあるので、
＞土地によってはかなり圧迫感があり気になるのは事実。


西４丁目は、それでも総額を抑えたから良く売れましたよね？

いま造成中の新街区も悪立地だけど総額４０００万くらいなら

充分検討に値するんじゃないかなァ。

むしろ逆ですね。

西4丁目より今造成している山手台東の北部エリアは立地やロケーション（地勢含め）が良いですから、

魅力的な土地が適正な坪価格で出れば、価格帯が西4丁目より高くても（例えば100坪で3000～3500万とか）

買う人はいくらでもいるでしょうね。

この厳しい景況で諸費用も含めてトータル４５００万を超えるとパッタリ買える人が居なくなるみたいです。
ましてや沿線不人気ランキングでワースト１の山本からバス便の裏山では１００坪など荒唐無稽です。
あの場所なら１００坪で３０００～３５００万より５５坪で１８００万くらいが売れ筋となるでしょう。
まぁデベも西４丁目の低価格路線が好調だったのにわざわざ冒険しないと思いますけど・・・

つい最近分譲された東３丁目で１００坪以上の土地は結構ありましたけど、普通に売れてましたね。
そのあたりの家は概ね総額で８０００万～１億以上です。

山手台北部は総額４０００万以下でないと売れないなどという荒唐無稽な意見は、事実を無視しているので話になりません。

沿線不人気ナンバー１は山本ではなく中山のバス便ニュータウンの中山台ですからねぇ。

中山台の土地（更地）は、山手台で一番安物で立地が悪い西４丁目の取引価格よりもっと安いですよ。

つまり中山台＝不動産市場で評価が最も低い＝不人気＝沿線不人気ナンバー１という事です。

中山台は、沿線で一番汚くて終わってる阪急中山駅南口ロータリーから２０分ぐらいクネクネ道を通ってようやくたどりつくとんでもない山奥です。しかもしょっちゅう阪急の踏み切り付近で渋滞して車が動かなくなる陸の孤島です。

そりゃ悲惨ですから、不人気ナンバー１も当然の悲惨な立地です。

55坪1800万は駄目ですね。70坪以上で2400万程度が妥当です。
バス停から遠く高低差もあり便数も減少するので今までの山手台とは交通面でがらっと条件が変わります。
バスの利便性が今までの山手台より大幅に落ちるのに（つまり完全に車生活圏になる）50坪台では魅力無い。

バスが駅まで10分以上かかり30分に1本しかこないような場所は、70坪以上ないと魅力ありません。
バス便が3本/hあって5～7分の場所とは求められる要素が違ってきます。

http://station.next-group.jp/eki/551/55106144/

ここの約一名のアンチが常に吹聴している「山本が沿線不人気ランキングでワースト１位」って真っ赤な嘘だったんですね。
そりゃそうですよね。
そんな嘘ランキングはここのアンチの脳内にしか存在しませんから。

９８３
もうすぐ分かる事ですが次期分譲地にそんな大きな宅地はありませんから、どうぞご心配なく。

オアシス北側が小ぶりにして販売好調でしたから阪急さんはそのまま踏襲するようです。

けっして冒険するような社風ではありませんのでね。

そもそも山手台の阪急社内での開発コンセプトは

「天然石などを多用したこだわりの造成と、平均７０坪以上のゆったりとした区画」

という内容だった事をご存知無い方がおられるようですね。

住宅市場を取り巻く状況が変わっちゃいましたからね…

勘弁してあげて下さいな。

>>963
それは一次取得の話ですよ。
今既に売却可能な自宅不動産を持っており、買い替えやセカンドライフで
都市近郊で自然豊かでゆったりとしていて景観の良い住宅地を探している方は
意外におられます。
これから高齢者がどんどん増えますから、現役層向けの需要に特化した街区ばかりでは厳しいです。

高齢者は都心回帰＆駅近回帰ですからね～
急坂の多い山手台新街区はキツイと思いますけどね。

身体の自由がぼちぼちきかなくなってきている後期高齢者と、リタイア直後の高齢者は嗜好がだいぶ違いますよ。
田舎暮らしは不便だけど、自然が感じられるロケーションで過ごしたいと思っている層はかなりのボリュームゾーンですから。

現役時代は借り上げ社宅や賃貸等で過ごして、じゅうぶんな年金とは別に一括で家を買える高額の現金を持っている家探し中のリタイア層も案外多いです。

いやいや、退職直後の層も圧倒的に駅近・交通至便な場所を好んでいますよ。
まとまった資金があるからこそ、郊外ではなく、都心か駅近に物件を求める傾向が強いです。
今日お会いした松下定年退職予定者のお客さんも、もうバスで行けないところには住みたくないとの、
買い替え目的でしたよ。そういう方は多いです。ご主人よりも奥様がそうおっしゃりますね。

PS　山手台がどうこう言うつもりはないです。

都会の集合住宅で現役時代を暮らした元気なリタイア直後層は、自然豊かな所で暮らしたいんじゃないかな？
だから田舎暮らしとかが一つの価値観として注目されているわけだし。
40%以上の人が定年後には自然が豊かで四季を感じられる環境で暮らしたいとアンケートで答えているようです。

景観が良い1～2丁目は理想のリタイア生活の為に購入されたシニア層も多いみたいですね。
http://www.yamatedai.net/kurashi/introduce_garden.html
http://www.yamatedai.net/kurashi/introduce_community.html
http://www.yamatedai.net/kurashi/introduce_nature.html
価格帯が高かった事（約1億円～）もありますが、普通のニュータウンと違い50～60代で購入されてる方も多いです。
街並みが綺麗で適度に自然が感じられるロケーションとゆったりとした敷地が決め手でしょうね。