阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part5】

山手台小説「スイート・ホーム」が完結したようです。
http://www.yamatedai.net/kurashi/sweet_home.html

やはり、ここはあり得ない。
陸の孤島ですわ。

今の街区が予定より早いペースで概ね完売して次期街区まで少し時間があるから
あまった広告予算をＷＥＢ小説とか意味不明な事に使ってんのかな。

彩都よりは売れまくってますね。

彩都と山手台と比較してはいけません。
彩都は国がバックについてます。

山手台なんてただの文字通り山手の住宅地。彩都は開発理念も素晴らしいし、なんやかんやで売れてるし、開発も未来が感じられる。山手台にはこれ以上新しい展開はない。

だから山手台と比較できるとしたら、川西のけやき坂、中山台、ウッディタウンとか。

まあ、駅徒歩圏ではないという時点で、不動産価値は低い。

戸建はやはり土地がどこにあるか。上物が重要ではなく、立地が大事なんですよ。

私は山手台も見に行き、阪急不動産から説明受けましたが、安くしますよとか早く売らないとという姿勢ばかり。電動自転車でも通えますよって、そんな馬鹿な通勤できますかいな。通勤はやはり徒歩10分以内で駅につく、ってのが大事。

モノレールからバス無し15分以上、梅田から70分の彩都はありえないですね。

彩都はありえませんな。大した立地でないのに高い。

山手台はありえませんな。近くに　肥　え　溜　め　あるし。

おまえなあ
有機野菜食ったことないんか？

彩都はマンションも土地も大安売りがはじまっています。
駅から徒歩5～6分のマンションが75㎡2200万円～、建築条件付土地が整形地で坪28万～。
モノレール開通前の値段に逆戻り。

まだまだ大量の在庫をさばかないといけない。

ミニバブルは崩壊し完全に等身大の評価（不便で交通費の高いモノレール僻地）の安売りの街になりました。

彩都のジオは2980万の安売りしても大量に売れ残っていますが、同時期に分譲された同一条件（駅から徒歩7～8分）のジオ宝塚山手台フロントテラスは平均4200万円以上の価格帯ですが、竣工前にめでたく完売しましたね。

彩都よりも山手台のほうが評価やポテンシャル高いという事でしょうね。

ジオ宝塚山手台フロントテラスって一番　肥溜め(コエダメ)　に近い場所ですよね？

知らずに買ったのかな？

８３６

ジオ彩都いぶきの森(１８６戸)

ジオ山手台フロントテラス(２９戸)

規模が違いすぎるやろ、山手台２９戸売るのに時間かかりすぎや(笑)

なんやかんやいうても、梅田まで２７０円（回数券でデイタイム片道２００円圏）乗り換え無し阪急直通の山手台と、梅田まで７４０円７０分わずらわしい乗り換え（それもホームトゥホームではなく、壮大な徒歩や階段が必要な乗換え）の彩都ではマンションの価値も比較になりませんな。

彩都には無いけど山手台には土砂災害警戒区域がありますよね。

急傾斜地崩落危険区域にも隣接しています。

土砂災害のポテンシャルはあまり高くなさそうですね。

近畿の他所のニュータウンに比べて山手台は発展の見込みが無い理由

・土砂災害警戒区域・急傾斜地崩落危険区域に隣接

・いたるところに高圧線・高圧鉄塔

・阪急バスは将来にわたって山本止まり確定

・阪急は年々街づくりを手抜き(近年は擁壁処理もせず)

・何にもない山本駅前・開発計画も皆無

・行政からの公共投資も皆無

・ダンプや近隣住民の抜け道と化したクネクネ一車線急坂幹線道路

・駅までの道のりに肥溜めアリ

・北部開発と新名神開通で渋滞が酷くなる見込み

山手台は予定より早く値下げせずに宅地が完売して好調だけど、彩都はいよいよ
売れなくなって絶不調で土地を安く見せかける建築条件付だらけになって
終わりの始まりが明確になってきましたね。

これって本当なんですかね？

中山台が地盤の宝塚市議会有力議員(最多当選回数)の後援会での挨拶のくだり…

「…まぁー山手台は市外や他府県から来て地元のこと分からん人ばっかり買うニュータウンですからね、息子さんや娘さんに絶対推めたらあきませんで、あこは住民税たっぷり払わすだけ払わせて市は何にもする気ないですから。長尾山トンネル造るの決めた時にこっち(中山台)にクルマ来んようにするために幸福銀行(幸和不動産)サンに造らせただけの街でっさかいね…バスのこともまかしといて下さいな、どっちにこけてもこっち(中山台)の悪いようにはならんように市にも阪急にもやらせますから、市と阪急が言うたら陸運局なんてシャンシャンですわ…」

これなんかは単なる一例で、市政から見放された山手台は税金だけ搾り取られて…
将来にわたって阪急の囲い込み作戦で、これ以上発展の見込みも一切ないでしょうね。

山手台こそ西４丁目といい次期分譲街区といいコンクリート擁壁打ちっ放しの手抜き造成でドンドン安っぽい街並みを晒しそうですよね、５０坪のコンクリ剥き出しの建て売り住宅が今後１０００戸以上も建ち並ぶのって…想像するだけで悪夢ですよね。
阪急も酷なことしますよね…

８４３概ね事実でしょう。
山手台北部から長尾山トンネル抜けたすぐの市有地にクリーンセンター(ごみ焼却場)が将来移転新築される可能性が高いと言われています。
ゴミパッカー車が１本しかない幹線道路を四六時中走り回ったら、さすがに他府県民の多い山手台も怒りのボーダーラインを越すべきだと思うのですが・・・
いずれにしても市会議員も地元有力者も市の職員さんも敬遠して住まない山手台には抵抗する手段がないから嫌悪施設を押し付けられる可能性が今後も大きいのでしょうね。

>>845
＞８４３概ね事実でしょう。
845=843=841

長尾山トンネル超えたあたりにクリーンセンター建てられる規模の土地なんて無いでしょ。

８４７クリーンセンター移転新築場所

けやき坂へ向かう県道との分岐点あたりですよ。
現況は山林なので造成工事と進入路取り付け工事は必要ですけどね。

>835
>彩都はマンションも土地も大安売りがはじまっています。
>駅から徒歩5～6分のマンションが75㎡2200万円～、建築条件付土地が整形地で坪28万～。
>モノレール開通前の値段に逆戻り。

彩都で安く売り出した土地は、セキスイの建築条件付きだからだよ。
土地を安く売っても建物で回収できるからね。

人気がある土地は建築条件付きが多く、人気が無い土地は建築条件なしが多いのは
不動産業界では一般的だよ（笑）
彩都も建築条件無しは、坪５０万だけど順調に売れてる。

その点、山手台は、建築条件無しも安いからいいね。

＞８４７
＞長尾山トンネル超えたあたりにクリーンセンター建てられる規模の土地なんて無いでしょ。


山の中なんだから整地された空地が都合よく準備されてるわけねーだろw

今度のマストは近くの、同じ系列で同じく条件付きの積水（コモンヒルズ）と比べて坪単価は半値近い。区画数もそこそこ多いから、周辺の相場に影響することは間違いない。既に買った人たちにとっては面白くないだろう。
それでも安く設定しなければならないのは、販売不振が深刻なのかなと思う。
経済の先行きが厳しい中、家は手放す時のことも計算に入れる必要があるから、ただでさえ売りにくい戸建を利便性が高いとはいえない場所に買う人は多くないだろう。

＞彩都よりも山手台のほうが評価やポテンシャル高いという事でしょうね。


山手台の直近にゴミ焼却場が出来て生ゴミを液ダレしながらパッカー車がビュンビュン走り出したら、さすがに「ポテンシャル高い」なんて言ってられなくなるやろね。

山手台派でも彩都派でもないのですが、クリーンセンター移設の話は本当なのでしょうか？

「市会議員も地元有力者も市の職員さんも敬遠して住まない山手台には抵抗する手段がないから嫌悪施設を押し付けられる」
とありますが、クリーンセンターが長尾山トンネル抜けたすぐのところに移設されれば、宝塚市議会有力議員さんと住んでいると書かれている中山台も嫌がるのではないですか？

確かに。

同じ建築条件付同士でも山手台は坪40万以上で概ね完売しましたが、
彩都は坪28～38万じゃないと売れなくなってきましたね（セキスイ同士の比較でも）。

やはり梅田まで25分270円で直通の阪急本線駅と、梅田まで乗り換え地獄70分740円の
モノレール支線の停留所（彩都西駅）では差が大きいようです。

２５分？朝は３５分かかりますよね？
あと山手台は典型的なバス便ニュータウンなんだからバス賃を意図的に省略したらダメですよ、
山手台から梅田まで４８０円かかるでしょう。

そのバスも最近は座れなくなってきてるらしいが、
吊革持ってクネクネ急坂道をバスに揺られて降ろされるのは
沿線不人気ワースト１の山本駅(駅前に肥溜め以外何にもない・座れない駅で大阪から最も遠い)

その山本から満員痛勤急行に揺られること３５分、たどり着くのは梅田の北の端っこ茶屋町の阪急梅田。
ようするに梅田茶屋町止まり。(山手台のオッサンが「梅田、梅田」を強調するのはココ、梅田から先へは不便で初乗り料金課されて運賃がハネ上がる)
そこから淀屋橋他へ出ようとしたら地下鉄梅田駅まで超大混雑の中を１０分以上かかります。
たどり着いた地下鉄梅田からは御堂筋線のマタマタ超満員電車。
山手台から淀屋橋まで６８０円。
宝塚山手台から大阪都心の御堂筋沿線へ通勤しようとしたら全く座れることなく、そこには想像を超える痛勤地獄が待っているのです。

一方彩都は千里中央で時間を要する乗り換えは生じますが肥溜めしかない山本駅前なんかと違いデパート・スーパー・家電量販店・書店・図書館etcなんでも揃っていますので帰宅時にウィンドウショッピングを楽しんだり買い忘れを済ませたりすることだって可能です。

山手台と違って彩都西・千里中央ともに始発駅ですので御堂筋線新大阪・梅田・淀屋橋・本町・難波・天王寺までも座って通勤することが可能なのです。

【結論】

宝塚山手台→痛勤地獄

彩都→座って楽々通勤

>856
じゃあ、何で売れないんだろう？
そんな魅力的なところなら山手台より売れていないとおかしいし、坪50万円前後で販売中のところにわざわざ30万円前後で売り出す必要があるの？

誰が見ても彩都は悲惨な僻地ですからね。

乗り換え苦、高交通費、遅いのトリプルコンボ。彩都と比べたらまだ西宮名塩や三田ウッディタウンのほうがマシですよ。

８５３クリーンセンターはあそこが有力移転候補地であることに間違いないですよ。
もともと山手台造成・長尾山トンネル開通とセットの長期計画です。

山手台みたいに著しくグレードを落としてミニ戸建て化を図るしかないか・・・

彩都で駅から15分表示の土地って、普通に歩くと実際は信号やら階段やらなんやらで20分はかかりますからね。
余裕時間を入れるとモノレール発車時間の23分前ぐらいには出ないと無理です。

ようするに北大阪急行の千里中央駅までドアツードアで50分はかかる（徒歩と待ち時間で23分、モノレール21分、徒歩5分の合計で51分）って事です。

デイタイムでも山手台から阪急梅田まで出るよりも、彩都の徒歩10～15分表示（不動産業者）の場所から千里中央まで出るほうがぜんぜん時間かかります。

たしかに宝塚山手台も安っぽくなってから良く売れてるからね〜

これで北部の残り１千戸も方向性は決まったな(笑)

・川西能勢口…日生エクスプレス増結用始発あり・ＪＲ川西池田・沿線屈指の商業集積地

・雲雀丘花屋敷…始発多数あり

・山本…座れない・寂れた生協１店のみ

・中山…座れない・ＪＲ中山寺・近くにダイエーあり

・売布神社…かろうじて座れる・駅前再開発ビル

・清荒神…座れる・中央図書館

・宝塚…始発駅・ＪＲ宝塚・商業集積地


☆座れなくて阪急乗るしかない山本が沿線不人気ワースト１に選ばれるのも無理はない☆
★山手台はこんな山本からさらにバス便★

>>西宮名塩や三田ウッディタウンのほうがマシですよ。

マシとはなんだ！
山手台みたいな破綻した地方銀行が造り損ねた失敗バス便分譲地が言えたガラか！(爆笑

「爆笑」じゃなくて「激怒」の間違いですね。
痛いところを指摘されてしまって。。。

いつものことながら山手台住民の性根の悪さには閉口させられますね・・・

と、山手台住人を装った他ニュータウン叩きと山手台礼賛のバレバレのマッチポンプ自作自演で山手台を貶すアンチが申しております。

↑
アンタ国語がチョットおかしいよ？？？

彩都が本当に安くなったのかはともかくとして、山手台もけっして他人事ではないと思うよ。

>855
>同じ建築条件付同士でも山手台は坪40万以上で概ね完売しましたが、
>彩都は坪28～38万じゃないと売れなくなってきましたね（セキスイ同士の比較でも）。

最近の彩都を見に行ったこと有る？
箕面側で、建築済み＆販売済みの札が建っている殆どすべての土地は、
この１年で坪５０万で売れてるから、山手台の坪４０万より高いよ。

セキスイの土地も坪２８万～で売り出しているから、安いように見せかけて、
高低差で建築コストが上がり、結局総額６０００万近くなる。
残念ながら、彩都は買えそうにないから、山手台にしとき。

坪50万より安い値段で分譲された山手台の土地は西4丁目だけ（西4丁目の南半分が平均45万、北半分が平均42万）。

ちなみに彩都の平均分譲価格は今までの全てあわせると坪30万台だからな。
有名な殺人犯の押谷邸も含めモノレール開通前の分譲街区は殆ど坪30万程度の販売。

現在は坪50万で殆どまともなペースでは売れない事が分かってきたので、本来の値段に戻している過程。

山手台は初期エリアの西1～2丁目、東2丁目は坪80～120万で分譲。東3丁目は坪50万、東1丁目は坪60～70万。

必ず彩都は発展します。
悩んでる人は彩都にしたら後悔しないよ。

山手台は総額1億円以上の家が500軒以上あるけど（第一工区の殆ど）彩都は1軒も無いなぁ。
メインとなる街区の家々のグレードも全く違う。

彩都のヤツ見てるか
コモンヒル、擁壁に何かせえや

>873
大損した人が５００軒以上あるのですね。買った時期が悪かったのか可哀想ですね。
彩都は殆どが坪３０～５０万の販売で、今売っても損する人は殆どいないですから、
先見の明が有ったってことでしょうか。
この辺りが、彩都のこととなると妙にむきになる山手台の悲しい性でしょうか。