フロアコーティング

傷や経年変化も味になる無垢フローリングにすればいいんじゃない？
合板フローリングにお金賭けてコーティングってちょっとどうかと思います。

着工前だし、まだ建築キャンセルできるのでは？

スレ主です。
みなさん、ありがとうございます。

建築請負契約もすべて済ませて、これからってところで転勤になりました。固定資産税
や住宅ローンのことを考えると、そのまま更地って訳にもいきませんし、新築のまま賃
貸に出す苦渋の決断でした。
3年程度と思ってますが、会社次第なんでなんとも言えません。

No.3さんのご指摘のとおり、フローリング保護の意味でのコーティングです。
張替えという選択肢があるなら、それも考えなければいけませんね。

工務店に聞いてみます。

最近、賃貸は店子の権利が強く、家主の権利が弱い傾向です。
店子は退去時に、入居時の状態まで回復する義務がなくなり、
敷金をほとんど戻すことになります。つまり、家主の費用でキレイに戻します。
だから数年間の賃貸の劣化は、自宅に１０年間住む劣化と同じくらいになると覚悟しておいたほうがいいです。実際、私が所有するマンションを３年間で退去されたとき、そんな感じでした。

だから転勤から戻ったとき、きっとガックリきますよ。
気持ちよく住む際には、大規模リフォームをお勧めします。

フローリング、畳、クロス、キッチン、バス、洗面台、すべて賃貸仕様の最低ランクにして、
帰ってきたときには、全部交換しましょう。
そうすれば、かなり新築に近い気分で入居できます。

>>10さんに賛成です
賃貸終了時の無用なトラブルや、残念感を回避する意味でも、内装と設備は見栄えと価格のバランスで
最低ランクにするのがいいと思います。　（見かけそこそこで、耐久性の低いもの）
あまりみすぼらしいと、賃貸価格に反映しそうなので、そこそこですね。

ただし３年程度でフルリフォームは、確実に不採算だと覚悟しなければなりません
ご自分で入居時のリフォーム代金は、まるまる自分持ちの追加額になるでしょう。

フロアコーティングの実情は
表面に傷が付いた時に、安価な材料は表面が薄く研磨出来ないので
その傷を防ぐ意味で採用されています。
コーティングは所詮塗料です、剥げる時は剥げます。落下痕には弱いのでご注意を。

問題は剥がれて来た時に汚いこと。塗装されているので、そのまま軽い研磨では再塗装が出来ないこと。
再塗装だと手間がかかり、リフォーム屋さん泣かせです。

賃貸後のリフォームも考えてのお勧めは、単層フローリングもしくは複層フローリングの表面が厚いもの。
これなら汚れや傷があっても、研磨で復活可能です。

3年で戻れたとしても住むときには築3年の中古物件。悲し過ぎる。高い固定資産税払ってでも更地にしておくか駐車場とかしたいところだが、無理なんですよねえ。

土地も売ってしまうほど思い切れればいいけど・・

住宅ローンって土地の？
土地の固定資産税って年数万円では？

三年たてば、複層ガラスや高気密高断熱の工法も材料も進化してるだろうし
建つのを待てればいいのにね。

スレ主が何故フローリングだけに固執しているのかがわからん。
実際期限付きの賃貸なんてどんな荒い住み方されるかわからないし。
都合良く借り手がいるかどうかも保証できない。

家は戻ってきてから建てた方が絶対に良いと思うのだが・・・
その線は充分に検討したの？

みなさん、ありがとうございます。
スレ主です。

>>10、11さんのご提案の通りにしたいところなんですが、やはり自分の持ち出し分
を考えると、フルリフォームはきついと思っています。
実際には3年間（？）の貯蓄分を考えれば可能かもしれないんですが、足元で予算的に
がんばってしまった分、どうしても将来の出費に関して慎重にならざるをえない
というのが悲しい実情です。
（僕がアメリカ人のノリで先食い消費できる性格だったら違いますが、、、）

固定資産税は住宅だと減免措置があると認識しています。
あまり詳しく調べてないですが、住宅用地の特例？というみたいです。

今回、新築にあたり土地から購入したので、そのローンが発生します。
転勤の内示が出たときは、既に土地の決済済み、建築請負契約済みでした。

土地を売るのはオファービッドや諸費用を考えれば現実的にありえない
建築請負契約も話がそれなりに進んでいて、契約上手付金放棄（+違約金？）
となりますので、それもありえない
加えてローンを考えると、キャッシュフロー的になにかで運用しないと結構きつい

ということで、新築賃貸という苦渋の決断です。

場所柄、借り手がいないという心配はしていません。
リロケーション会社にお願いしますが、法人契約先で探してもらえるならそうして
もらおうとも思っています。

自分の身の丈をわきまえた上で、満足とコストの妥協点を探ってみます。。。

スレ主です。

加えますと、住宅ローンは住宅取得が前提なので、土地購入のみで
家を建てないと契約反故になり、たぶん全額返済を求められるはず
です。私も土地、建物ともに担保に入れる条件で借りてますし。

もちろん、本人が住まない場合ってのも住宅ローンの要件外なんですが、
これは借り入れした銀行に確認したところ、本当はダメだけど、みんな
賃貸に出すとは銀行には言わずに出しているのが現状ですとの回答でした。

もう建築請負契約済みなら、選択肢がありませんね。
ただ、スレ主さんが考えるほど賃貸は甘くないので覚悟しておいたほうがいいでしょう。
とにかく今は、借主の権利が圧倒的に強いんです。
定期借家契約でなければ、退去するときにずいぶんな立ち退き料を要求されます。
（次の物件の礼金、敷金、仲介料や引越代はもちろん、それにプラスアルファですよ）
かといって一戸建てにたった３年の定期借家契約では、入居者が見つかるまで長期間かかりそう。
もちろん入居も退去も不動産業者に委託するでしょうから、手数料をとられます。
家賃収入は給与と合算するので、かなりの所得税・地方税をとられます。
確定申告が必要になります。

アパート一棟経営するならともかく、サラリーマンが住宅１戸だけ短期間賃貸に出すのは
たいして割に合わないことを知っておいてください。

No.18です。
少し間違っていました。大半はローンを組まれるようなので、所得税はむしろ還付されるでしょうね。
それでも、短期間の賃貸はリスクばかり多く実りは少ないです。
入居者の都合で退去するのは自由なので、たとえば１年か２年で退去されたら、あとどうしますか？

私がスレ主さんなら、つぎのどちらかを選びます。
割り切って１０年間賃貸に出す決心をして、募集をかける。
元はとれないでしょうが、リフォーム代の一部にはなります。
または、
新築物件として、売却にかける。
ローンの問題があるので、銀行に相談しないといけませんが。
私なら、売却ですね。何百万かの損は仕方ありません。
新築住宅でも１日入居したとたん、中古住宅になって価値は暴落します。
入居するまでは、新築の価値があるのです。

>>No.18です。
>>少し間違っていました。大半はローンを組まれるようなので、
>>所得税はむしろ還付されるでしょうね。

横レスすいません。
ローン控除は人に貸していても適用されるのでしょうか？

スレ主です。
18さん、現実的な厳しいご指摘ありがとうございます。

定期借家契約で考えています。
それによって家賃自体は２割程度下がるとのことですが、やむなしです。
仮に１年後に退去されたら、その時は極めて難しい選択をしなきゃいけないことに
なるんでしょうが、そんなことを考えてたら何もできませんし。。。

借主はそんなに見つからないこともなさそうです。
これは、リロケーション会社だけでなく、すぐ近くで同じように転勤で定期借家に
出した上司の経験談と、また以前書きましたとおり立地条件からいって長期間見つ
からないことはないと思っています。
リロケーション会社にもザックリと手数料や毎月のキャッシュフローは計算しても
らいました。家賃の３分の２程度が手元に残るイメージでした。
まぁ、損得勘定ではなく、あくまで住宅ローンだけ払うのはしんどいから、その
足しになればそれでいいという感覚で貸しますんで、あんまり気にしてません。

ちなみに、自分（家族）が住んでないと所得税還付はありません。

10年賃貸は私には現実的ではないです。
たぶんそんなに長い転勤じゃない上に場所（学区）でそこの土地選んだこと、さら
には家を持ってる人間には会社の賃貸住宅補助がほとんど出ないことを考えると、
帰ってきたら住まないと逆に損になってしまいます。

売却・・・
ウルトラCですね。まったく考えてもませんでした。オファービッド、諸費用等を
鑑みて３百万円程度までなら選択肢にのってきますね。
考えてみます。

No.18です。
所得税還付の件ですが、これは十分あり得ます。
よく節税のためにマンション投資などと勧誘してるじゃないですか。

賃貸に出せば、「不動産所得」を申告しなければいけません。赤字でも黒字でも確定申告が必要です。
不動産所得は、
不動産収入（家賃）－必要経費
です。必要経費は固定資産税と減価償却費、ローン金利が大きな項目です。
素人なので詳しくないですが、その他の所得との損益通算をするには
上物の金利だけしか損失として認められないようですので、マンションに比べると
一戸建ては土地分のローンが多い分、計上できる金額は減ります。
それでもたぶん、赤字（還付）にはなると思いますよ。
木造だと減価償却期間が短い分、償却費は高くなります。減価償却費を収入から差し引けるのは
賃貸に出すメリットですね。

業者にキャッシュフローの計算させたなら、そういう説明があったと思うのですが、、、

でも賃貸を勧めているのではないです。賃貸はお勧めしません。

スレ主です。

No18さん、重ね重ねありがとうございます。
なるほど、所得税還付は不動産所得に対してということですね。
住宅ローン控除にかかる所得税控除と勘違いしてました。

リロケーション会社にはネットから依頼しザックリと試算しても
らっただけです。直接話をしてませんので、そこまで説明してくれ
なかったんだと思います。

話がそれちゃいましたが、賃貸にせよ売却にせよ、フロアコーティングのような
予算追加じゃなくって、逆に内装の仕様を下げられないか検討したほうが賢明かと。
４０万出すお金があるなら、むしろ毎年、ハウスクリーニングをしたらいかがでしょう？
賃貸中なら、必要経費に計上できます。
入居者に家主の意思が伝わって、こりゃ、あまり汚せないなと思ってくれればもうけもの。
それでも転勤から戻ったとき、ガッカリするかもしれない心構えはいりますよ。

ありがとうございます。
コストと満足の妥協点を探ってみます。

どれかひとつにしてください